Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2025/17652 E. 2026/10546 K. – Kat İrtifakını

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 63. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/497 Esas, 2025/4 Karar KARAR : Esastan ret İLK DERECE MAHKEMESİ: Demirköy Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2013/15 Esas, 2021/231 Karar

Taraflar arasındaki kat irtifakının terkini davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın bir kısım davalılar vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı bir kısım davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; taşınmaz kaydındaki kat irtifakının iptali ile sona erdirilmesine ve taşınmazın paylı mülkiyete dönüştürülerek malikler adına payları oranında tescil edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP 1.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; bu davanın haksız ve kötü niyetli açıldığını, davacının taşınmazı alırken taşınmazın bulunduğu duruma vakıf olduğunu, yaklaşık 17 yıl sonra davanın açılmasında hukuki yarar olmadığını bu nedenle davanın reddini talep etmiştir.

2.Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; davacının mağduriyetinin diğer malikleri ilgilendirmeyeceğini, sitenin 6 bağımsız bloktan oluştuğunu, davacının aldığını iddia ettiği meskenin kendisinin sahip olduğu meskenden bağımsız blok olduğunu, açılan davayı kabul etmediğini beyan etmiştir.

3.Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; davacının mağduriyetinin diğer malikleri ilgilendirmeyeceğini, sitenin 6 bağımsız bloktan oluştuğunu, davacının aldığını iddia ettiği meskenin kendisinin sahip olduğu meskenden bağımsız blok olduğunu, açılan davayı kabul etmediğini beyan etmiştir.

4.Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; davacının mağduriyetinin diğer malikleri ilgilendirmeyeceğini, sitenin 6 bağımsız bloktan oluştuğunu, davacının aldığını iddia ettiği meskenin kendisinin sahip olduğu meskenden bağımsız blok olduğunu, açılan davayı kabul etmediğini beyan etmiştir.

5.Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; davanın zaman aşımına uğradığını, kendilerinin yapılarını tamamlayarak gayrimenkulde oturduklarını, yıllardır mevcut duruma rıza göstermiş davacının bu davayla taraflarını mağdur edecek yasal yollar aramasını dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağını beyan ederek davanın reddini talep etmiştir.

6.Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; dava konusu yerde 3 ve 4 nolu blokların tamamlanmadığını, ... nolu blokların bitmiş olduğunu, 3. Bloğun taşıyıcı sistemi ve tuğla duvarlarının örülmüş olduğunu, 4. Bloğun sadece ... betonu atıldığını, yarım kalmış inşaat bloklarında bulunan irtifak sahiplerinin mimari projede tadilat yapması ile inşaatlarına başlayıp yarım kalan yapılarını devam ettirebilmelerini talep ettiğini beyan etmiştir.

7.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu gayrimenkulün toplam 6 blok olup bunlardan 4 bloğunun tamamlanmış 2 bloğun yarım inşaat halinde kalmış olduğunu, kat mülkiyeti kanunu hükümlerinin uygulanması gerektiğini, davacının dava açmadan önce yarım kalan inşaatların tamamlanması için genel kurulu toplantıya çağırması genel kuruldan olumsuz bir karar çıktığında mahkemeye başvurması gerektiğini, bu nedenlerle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar vekillerince istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri 1. Davalı ..., ... ve ... istinaf dilekçesinde özetle; davacının talebinin haksız ve kötü niyetli olduğunu, taşınmazların 24 yıl önce tamamlandığını ve oturulmaya başlandığını, davacının bu duruma sessiz kaldığını, 10 yıllık zaman aşımı süresinin geçtiğini, davalıların mağduriyetine sebep olunmasının TMK'nun 2. Maddesine aykırı olduğunu, iyi niyetli olmadığını, mahkemenin KMK'nun 49/3 maddesine aykırı olarak süre vermeden karar verdiğini, keşif ve bilirkişi raporlarının değerlendirilmediğini, tamamlanan bölümlerin inşaat yönetimine uygunluğunun tespit edilmesi gerektiğini, mahkeme kararının usul ve yasalara aykırı olması nedeniyle kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

2. Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; davacının haksız ve kötü niyetli olduğunu, dava konusu taşınmazın toplam 6 blok olduğu, 4 bloğun tamamlandığını, bu durumun dosyada mevcut 27/10/20 14... /02/2020 tarihli keşifler ve bilirkişi raporunda da sabit olduğunu, 2 Bloğun yarım inşaat halinde bulunduğunu, davalıların yapılarını tamamlayarak taşınmaza yerleştiklerini, davacının bu duruma rıza gösterdiğini ve 30 yıla yakın sessiz kaldığını, davacının işbu dava konusu talebi, hem davalıların mağdur olmasına yol açmakta hem de MK 2. Maddesindeki dürüstlük kuralına aykırılık teşkil ettiğini, davacının burayı bilerek aldığını, tapuda aleniyet kuralı gereği davacının her durumdan haberdar olduğunu, BK. Genel hükümleri uygulanmalı ve 125. Madde gereği 10 yıllık zamanaşımı maddesi işletilmesi gerektiğini, bu davanın zamanaşımına uğradığını kabul etmek hakkaniyet açısandan en uygun çözüm olacağını, demoklasin kılıcı gibi kat irtifakı sahiplerinin başında, sonsuza kadar müşterek mülkiyet tehdidi bulundurmak ve buna izin vermek adil ve haklı olmayacağını, mahkemece eksik inceleme yapıldığını, davacıya eksikliğin tamamlanması için ek süre verilmediğini, davacının, dava konusu taşınmazı Arsa sahiplerinin mirasçılarından, durumu bilerek satın aldığını, davada arsa sahibinin Mirasçılarına bildirim yapılmadığını, yönetici veya kayyum atanmadığını, muhatab alınacak bir yönetici veya kayyum bulunmadığını, davacının öncelikle taşınmazı satın aldığı arsa sahibinin mirasçılarından talepte bulunmalı, bunu takiben, dava açmadan önce, dava konusu talebini kat irtifak sahipleri toplantısında dile getirmesi gerektiğini tüm bu sebeplerle kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

3. Davalı ... mirasçıları ... (Kendi adıma asaleten), ..., ..., ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; mahkemenin eksik inceleme ile karar verdiğini, davacının haksız ve kötü niyetli olduğunu, dava konusu taşınmazın toplam 6 blok olduğu, 4 bloğun tamamlandığını, 2 Bloğun yarım inşaat halinde bulunduğunu, davalıların yapılarını tamamlayarak taşınmaza yerleştiklerini, davacının bu duruma rıza gösterdiğini ve 30 yıla yakın sessiz kaldığını, MK 2. Maddesindeki dürüstlük kuralına aykırılık teşkil ettiğini, davacının burayı bilerek aldığını, tapuda aleniyet kuralı gereği davacının her durumdan haberdar olduğunu, BK. Genel hükümleri uygulanmalı ve 125. Madde gereği 10 yıllık zamanaşımı maddesi işletilmesi gerektiğini, taraflara eksikliğin tamamlanması için ek süre verilmediğini, davacının, dava konusu taşınmazı Arsa sahiplerinin mirasçılarından, durumu bilerek satın aldığını, davacının öncelikle taşınmazı satın aldığı arsa sahibinin mirasçılarından talepte bulunması ve dava açmadan önce, dava konusu talebini kat irtifak sahipleri toplantısında dile getirmesi gerektiğini tüm bu sebeplerle kararın kaldırılmasını talep etmiştir. 4. Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu gayrimenkul toplam 6 blok olup, bunlardan 4 bloğunun tamamlandığını, 2 bloğun yarım inşaat halinde kaldığını, kat irtifakına geçilmiş olan bu gayrimenkulde 4 blok tamamlanmış olup A/3 blok % 30, A/4 Blok % 5 olarak yapıldığını bu durumda ana gayrimenkulün tamamlanmış bloklarının inşaatı fiilen tamamlanmış ve 2/3 oranındaki bölümleri fiilen kullanılmakta ise Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanması gerektiğini, davalıların yapılarını tamamlayarak yerleştiklerini , davacının bu duruma sessiz kalarak rıza gösterdiğini, 24 yıl boyunca herhangi bir girişimde bulunmadığını, 24 yıl gibi uzun bir süre sonra açılan davacının haksız davasının zamanaşımına uğradığını, mahkemenin eksik araştırma ile tamamen hatalı kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

5.Davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve arkadaşları vekili istinaf dilekçesinde özetle; davacının iyi niyetli olmadığını, davacının da dairesinin bulunduğu yarım kalan iki bloğun yapımının tamamlanmaması için bir engel bulunmadığını, yarım kalan iki bloğun yapımının tamamlanmaması, bu iki bloğun maliklerinin ve davacının kendi kusurlarından kaynaklandığını, mahkemece, dava konusu ana taşınmazın bağımsız bölümlerinin tamamını gösterir son tapu kayıtlarının celbedildiğini, bağımsız bölüm maliklerinin tamamının davaya dahil edilmesi gerektiğini, maliklerin bir kısmının davaya dahil edilmediği, bu şekilde eksik ve yetersiz inceleme sonucunda verilen kararla, davalıların adil yargılanma hakkı ihlal edildiğini, eksik araştırma ile karar verildiğini, davalıların sahibi olup yıllardır kullandıkları dairelerin (muhdesatın-yapının) tapuda beyanlar hanesine davalılar lehine şerh edilmesine de karar verilmesi gerektiğini, Mahkeme kararı, gelecekte daha büyük sorunların yolunu açacak nitelikte olduğunu kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

6. Davalılar ..., ..., ... vd vekili istinaf dilekçesinde özetle; mahkeme kararının usul ve yasalara aykırı olduğunu, bilirkişi raporlarına aykırı karar düzenlendiğini, bilirkişi raporunda, taşınmazda davalıların tapuda bağımsız bölümlere mâlik olduğu ve taşınmazın % 80'inden fazlasına tekabül eden alanda vaziyet planına riayet edildiğini, inşaası yarım bırakılmış azınlık alandaki vaziyet planına aykırılığın, yapılaşmanın birbirinden farklı olması sonucu oluştuğunu, taşınmaz mâliklerinin muvafakati ile mimarî projede, vaziyet planında tadilat yapılarak belediyeden tadilat ruhsatı alınmasının mümkün olduğunun belirlendiğini, kat irtifâkı sahiplerine bu hususların düzeltilerek tadilat yapılması yönünde süre verilmesi hâlinde projesine uygun duruma getirmenin mümkün olduğu görüşünü raporda açık bir dille ve teknik gerekçeleriyle, hukukî altyapısını sunarak ibraz ettiğini, mahkemenin kanunda verilen süreyi vermeden hüküm kurduğunu, dava konusu taşınmazın tapu kaydında, kat irtifâkı ve yönetim planı 09.02.1989 tarihinde tescil edildiğini 634 sayılı Kanunda düzenlenen beş yıllık süre dahi hesaba katılsa, 2013 yılında ikâme olunan dava, en geniş hâliyle tanımlanan ve 6098 sayılı Kanunu'nun 146 ncı maddesinde düzenlenen on yıllık genel zamanaşımı süresi tüketildikten sonra açıldığını, yapının yapılmaması hususunun davalılara ve diğer mâliklere tek başına yükletilemeyeceği, hususunun tek başına davalıların sorumluluğunda olmadığını, davalılara ve diğer mâliklere olağan veya olağanüstü genel kurul toplantısı hususunda hiçbir sözlü, yazılı ve noter marifetiyle gönderilmiş davetiyesi bulunmadığını, ana gayrimenkûlün yönetimi hususunda kayyım atanması ve bunun gibi başka yasal hiçbir yola başvurmadığını, yargılamanın devamında da taraf teşkilinin doğru tesis edilmediğini, karar verildiğinde de yine taraf teşkili doğru kurulmadığını, davaya dahil edilmesi gereken kişiler dahil edilmediğini, adil yargılanma hakkı ve savunma hakları ihlâl edildiğini, husumet yönünden de hatalı karar verildiğini, davayı kabûl etmemekle ve bir bütün hâlinde reddini talep etmekle birlikte, dosyada taraf olmayan kişiler açısından pasif husumet yönüyle red kararı ve o kişiler lehine yargı gideri ve vekâlet ücreti açısından karar verilmeli iken bu hususlara da uyulmadığını kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

7. Davalı ... istinaf dilekçesinde özetle; mahkemenin eksik araştırma ile karar verdiğini, taşınmazda toplam 6 blok olduğunu, 4 blokun tamamlandığını, 2 blokun ise yarım inşaat halinde kaldığını, davacının amacının yapılmayan binaların tamamlanması ise arsa payı talebinin kabulünün mümkün olmadığını, davacının 24 yılı aşkın süredir bu duruma sessiz kaldığını, tüm malikler için kazanılmış hak olduğunu, kötü niyetli davacının davasının kabulünün mümkün olmadığını kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile somut davada; arsa paylı kat irtifakı kurulduğu ve her bir bağımsız bölümün tapu kayıtları olduğu, dava konusu taşınmazda, proje ruhsat ve ekleri bulunmadığı, tapu kaydı bir bütün olarak düşünüldüğünde 5 yıl içinde yapının tamamlanmamış olduğu, kanunun ilgili hükmünden de anlaşıldığı üzere, kat irtifaklı arsa üzerinde, irtifakın kurulduğu tarihteki plana göre yapının beş yıl içinde yapılıp tamamlanmadığı saptandığında, hakimin, durumuna göre ya kat irtifakının sona ermesine ya da belli bir süre için uzatılmasına karar vereceği, kanunda öngörülen bu beş yıllık süre içinde yapının hiç yapılmamış olması ile belli bir kısmının yapılmış ancak tamamlanmamış olması arasında bir fark olmadığı kanun koyucunun amacının kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, beş yıl içinde yapılmayan veya yapımı tamamlanmayan binaların yapılmasını ve kat mülkiyetine geçilmesini temin için kat irtifak hakkı sahiplerine son bir olanak tanımak olduğu, davaya konu taşınmaz üzerinde 1989 tarihinde kat irtifakına geçildiği, aradan geçen uzun süre zarfında inşaatın tamamlanmadığı, tamamlanmasının da güvenli olmayacağına yönelik bilirkişi ek raporuna göre ek süre vermenin bir faydasının olmayacağının anlaşıldığı kaldı ki mahkemece yöntemine uygun 3 aylık süre verildiği gözetildiğinde İlk Derece Mahkemesi kararının usulüne uygun olduğu belirtilerek bir kısım davalılar vekillerinin istinaf başvurusunun ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri Bir kısım davalılar vekilleri ayrı ayrı temyiz dilekçelerinde özetle; istinaf dilekçelerinde ileri sürdükleri sebepleri tekrar ederek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmişlerdir.

C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, taşınmaz kaydındaki kat irtifakının iptali ile sona erdirilmesine ve taşınmazın paylı mülkiyete dönüştürülerek malikler adına payları oranında tescil edilmesi istemine ilişkindir.

3. Değerlendirme 1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2. 634 sayılı Kanun'un 49 ncu maddesinin ikinci fıkrasında kat irtifakının, buna konu olan arsanın tamamiyle yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona ereceği, 3 üncü fıkrasında ise kat irtifakına konu arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakiminin gerektiğinde ilgilileri dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar vereceği ve sürenin istem üzerine yeniden uzatılabileceği hükme bağlanmıştır.

3. Mahkemece yapının mevcut mimari projesine göre tamamlanması imkanı mevcut olup olmadığı yeterince araştırılmaksızın eksik araştırma ve inceleme neticesinde yazılı olduğu şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

5. Kabule göre de, Mahkemece hüküm kısmında paylı mülkiyet hisselerinin ayrı ayrı olarak tapu kaydındaki maliklerin adlarına hangi oranlarda tapuya kayıt ve tesciline karar verildiğine ilişkin hüküm kurulması gerekirken infazda tereddüt yaracak şekilde taşınmaz üzerinde kurulan kat irtifakının sona erdirilmesi ve taşınmaz mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi şeklinde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Bir kısım davalılar vekillerinin temyiz dilekçelerinin kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Bir kısım davalılardan peşin alınan temyiz harçlarının istek halinde iadesine, davalılar ... vd. ile davalılar ... vd.'den fazla alınan aşağıda yazılı temyize başvurma harçlarının istek halinde iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

08.06.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.