Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/4094 E. 2026/1849 K.

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 21. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/1633 E., 2025/1498 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İzmir 19. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/323 E., 2024/373 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle: kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacılar vekili, müvekkillerinin anne-kız olduğunu, davalı ...'in davalı şirketin yöneticisinin babası ve fiili yöneticisi olduğunu, müvekkili ...’nın 09.07.2020 tarihinde davalı şirketten 452.000,00 TL nakit ve 13.000,00 TL senet olmak üzere toplam 465.000,00 TL bedel karşılığında İzmir ili Konak ilçesi 26 17... parsel sayılı taşınmazda bulunan 25 nolu bağımsız bölümü satın aldığını, senedin teminat senedi olarak müvekkili ... tarafından keşide edilip lehtar kısmı boş olarak verildiğini, ancak hukuka aykırı olrak davalı ...'in lehtar olarak yazıldığını, tüketici senedi nama yazılı olmaması nedeniyle geçersiz olduğunu, paranın 190.000,00 TL'lik kısmının şirket hesabına, 260.000,00 TL'lik kısmını davalı ... Oğlu ...’in şahsi hesabına gönderildiğini, 2.000,00 TL nin de elden ...’a verildiğini, pazarlığın emlakçının ev sahibi olarak tanıttığı davalı ... ve onun oğlu olan ... ile yapıldığını, müvekkilinin satın aldıktan sonra taşınmazın vaadedilen özelliklere sahip olmadığını öğrendiğini, internet sitesindeki emlakçı tarafından verilen ilanda ve pazarlık sırasında evin 170 m² olduğunun belirtildiğini ancak evin yasal olarak 70 m² olduğunu, imara aykırı tadilatlar bulunduğunu ve imar barışından yararlanılmadığını, bina yaşının belirtilenin aksine 20- 30... 'nin üstünde olduğunu, binanın statik ve ekonomik ömrünü tamamladığını, evin durumu hakkında gerçek bilgiler verilmediğini, yapılan tadilatların da özensiz olduğunu, evin fahiş fiyattan satıldığını, doğalgaz döşeneceğinin söylenmesine rağmen doğalgaz döşenmediğini yerine merkezi ısıtma sistemine bağlı bir sistem döşendiğini bunun da verimsiz ve yetersiz ısıtma yaptığını, pencerelerin ikinci el olduğunu yanlardan rüzgar aldığını, mutfakta baca olmadığını, evin kaçak olduğunu, arabulucuda anlaşamadıklarını, İzmir 1.İD 2020/10348 sayılı dosyasıyla senet nedeniyle icra takibi başlatıldığını ileri sürerek ayıp nedeniyle satış bedelinden indirim yapılmasına, fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1.000,00 TL’nin satış tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalı şirketten tahsiliyle müvekkili ...’ya verilmesine, ... tarafından keşide edilen senedin 6502 sayılı Kanunun m.4/5,6 hükmü gereği geçersizliğinin tespitine, olmazsa ayıp nedeniyle bedelsiz kaldığından ...’nın davalıya borçlu olmadığının tespitine, hakkında başlatılan icra takibinin iptaline, davalı ...’in %20 oranında tazminat ödemesine karar verilmesini talep etmiş, 29.04.2024 ıslah dilekçesiyle satış bedelinden indirim talebini 232.500,00 TL’ye yükseltmiştir. II. CEVAP Davalılar vekili, müvekkili şirketin ticari faaliyetleri arasında emlak alım satımı bulunmadığını, kullanmak amacıyla aldığı taşınmazı ihtiyacını karşılamadığından sattığını, iddiaların doğru olmadığını taşınmazın 70 m² olduğunun emlakçı tarafından söylendiğini, davacıların kendisinin de öğrenebilecek durumda olduğunu, amaçlarının senedi ödememek olduğunu, müvekkilinin senedi takibe koyduktan sonra bu davanın açıldığını, müvekkili Mürsel’in senedi kendi adına almasının hiçbir mahsuru olmadığını, çünkü şirketin %40 hissedarı olup diğer hissedarların da babası olduğunu, şirketin aile şirketi olduğunu, taraflar arasındaki ön alım protokolünde de 170 m² den bahsedilmediğini, müvekkilinin taşınmazı aldığı gibi sattığını, genişlettiği yönündeki iddiaların asılsız olduğunu, ayrıca davacının derhal durumu bildirmesi gerekirken 6 ay sonra dava açtığını savunarak davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; ayıbın keşif ve bilirkişi raporlarıyla ispatlanmış olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne A-Davacılardan ... için; ... adına İzmir İli, Konak İlçesi, ... Mh. Ada 2617, Parsel 109, Bağımsız Bölüm no:25 (Çatı Katı) de kayıtlı taşınmazdaki ayıp nedeni ile (ayıplı satış nedeni ile) ödediği satım bedelinde indirim yapılarak indirim bedeli tutarı olarak 232.500,00TL nin dairenin satım tarihi olan 09.07.2020 tarihinden itibaren işleyecek avans faizleri ile birlikte davalılardan .... OTOMOTİV(…) 'nden tahsili ile ... ödenmesine, 13.000,00TL’lik senedin de 6502 sayılı yasanın 4. maddesinin 5.fıkrası gereği geçersizliğinin tespitine, B -Davacılardan ... için; Davacı ... tarafından verilen 13.000,00TL bedelli senedin (İzmir 1.İcra Müdürlüğünün 2020/10348E. Sayılı dosyasına konu) 6502 sayılı yasanın 4. Maddesinin 5.ve 6.fıkraları gereği geçersiz olduğunun tespitine, lehdarı ... olan, 09.07.2020 tanzim tarihli, 09.11.2020 vade tarihli senet nedeni ile (İzmir 1.İcra Müdürlüğünün 2020/10348E. Sayılı dosyası nedeni ile) ayıplı satış nedeni ile senedin bedelsiz kalmış olması nedeniyle davacı ...'in borçlu olmadığının tespitine, takibin iptaline ve senedin iadesine, 2- Davacı tarafın %20 icra tazminatı isteminin reddine, karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından istinaf edilmiştir. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının, dava konusu dairenin 70 m² olmasına rağmen, ruhsata aykırı olarak tadilat yoluya 170 m² olarak satılmasından kaynaklandığını iddia ettiği zararın, açık ayıp (hukuki ayıp) niteliğinde olduğu, davalının söz konusu taşınmazı İzmir 6. Sulh Hukuk Mahkemesi satış memurluğu dosyasından ihaleye katılarak satın almış olup, davalı adına14.10.2019 tarihinde tescil edildiği, satış memurluğu dosyasında alınan bilirkişi raporunda dava konusu taşınmaz için balkonların daireye dahil edildiğinin belirlendiğini, yine davalı tarafından ibraz edilen 17.12.2019 tarihli ekspertiz belgesinde, teras alanının projesinden farklı olarak daireye dahil edildiğinin tespit edildiğini, davalının bu ayıbı gizlemek için herhangi bir hileye başvurmadığı, davacının bu ayıplardan, bağımsız bölümü satın aldığı ve tapuyu devraldığı tarihte bilgi sahibi olabileceği, davacının teslim aldığı bağımsız bölüm nedeniyle süresi içerisinde davalıya ayıp ihbarında bulunmadığının kabul edilmesiyle davanın bu yönden reddi gerektiği, ...'nın senedin geçersizliğinin tespitine yönelik açılan dava yönünden ise; İlk Derece Mahkemesince uyuşmazlığın 6502 sayılı TKHK kapsamında kalmamasına rağmen, Yasanın 4. maddesinin 5. fıkrasına göre geçersizliğinin tespitine karar verilmiş olmasının usul ve yasaya aykırı olduğu, bonoda davacının keşideci ya da avalist sıfatına haiz olmadığından davanın aktif husumet yokluğundan reddi gerektiği, davacı ...'nın açtığı menfi tespit davası yönünden yapılan incelemede ise; davacı ...'in gizli ayıp hukuksal nedenine dayalı olarak açmış olduğu satış bedelinde indirim talebinin reddine karar verildiğinden taraflar arasındaki anlaşmaya binaen, satış bedelinden ödenmeyen kısım için düzenlenen bonoda davacı ...'in sorumlu olduğu, bu nedenle, ... yönünden açılan davanın reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle davalılar vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davacı ... yönünden ayıplı konut satış nedeniyle satış bedelinden indirim talebine ilgili açılan davanın reddine, satış bedeline mahsuben verilen bonodan borçlu olmadığının tespitine yönelik açılan davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle reddine, davacı ... yönünden açılan menfi tespit davasının reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacılar vekili, tapuda dairenin m²’sinin yazılı olmadığını, bunun gizli ayıp niteliğinde olduğunu, süresinde ayıp ihbarında bulunulduğunun tanık beyanlarından sabit olduğunu, TBK m.244 kapsamında tapu kaydında resmi bir ölçüme dayalı bir yüzölçümü kaydının bulunmadığını, taşınmazdaki tek ayıbın yüzölçümü olmadığını diğer ayıpların dava dilekçesinde belirtildiğini, senet yönünden husumet gerekçesinin yerinde olmadığını belirterek kararı temyiz etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, taşınmaz satış sözleşmesinde ayıptan kaynaklanan alacak istemine ve kambiyo senedine dayanan icra takibi hakkındaki menfi tespit ile kötüniyet tazminatı istemine ilişkindir. 1.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 223. maddesine göre, satış sözleşmesinde alıcı, devraldığı satılanın durumunu işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satılanda satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse, bunu uygun bir süre içinde ona bildirmek zorundadır.Alıcı gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak bir ayıp bulunması hâlinde, bu hüküm uygulanmaz. Bu tür bir ayıbın bulunduğu sonradan anlaşılırsa, hemen satıcıya bildirilmelidir; bildirilmezse satılan bu ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır. Her ne kadar Bölge Adliye Mahkemesince satım konusu dairenin resmen daha küçük yüzölçümüne sahip olmasına rağmen ruhsata aykırı bir şekilde genişletilmiş olması açık ayıp olduğu ancak davacı ...'nın süresi içinde ayıp ihbarında bulunmadığı kabul edilerek bu yönden davanın reddine karar verilmiş ise de davalının tanığı ve oğlu olan ...'in duruşmadaki beyanında "satıştan 1 hafta sonra ... beni aradı telefonla konuştuk tam olarak hatırlamıyorum ev ile ilgili bir sıkıntısı olduğunu söyledi babam da evi geri alabiliriz dedi" dediği, diğer tanıklardan ... ve ...'ın da davacının satıştan sonra davalının yanına giderek yüzölçümüyle ilgili ayıbı davalıya bildirdiğine para iadesiyle ilgili görüştüklerine ilişkin beyanda bulundukları görülmüştür. Ayıp bildirimi için öngörülmüş bir şekil şartı olmadığına göre Bölge Adliye Mahkemesince tüm tanık beyanları değerlendirilerek ve gerekirse çelişkiler açıklattırılarak ayıbın süresinde bildirilip bildirilmediğinin belirlenmesi gerekirken, tanık beyanlarına neden itibar edilmediği açıklanmadan yazlı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup kararın bozulması gerekmiştir. 2.Bozma sebebine göre davacılar vekilinin sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesi uyarınca BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz eden davacılara iadesine, Bozma nedenine göre davacılar vekilinin sair temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,