Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/3079 E. 2026/14 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/462 E., 2025/780 K. HÜKÜM/KARAR : Başvurunun Esastan Reddi - (HMK 353-1-b-1) İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 8. Tüketici Mahkemesi SAYISI : 2024/87 E., 2024/311 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; davalıların ... sitesini inşa ettiklerini, projenin 6 blok, 615 daire ve 120 adet ticari ünite barındırdığını, müvekkilinin ... sitesinin temsili organı olduğunu, ortak alan ve diğer hususlarda sitenin yönetimi ile tasarrufi işlemler sağladığını, müvekkilinin davalı şirketlere inşa ettikleri sitenin muhtelif yerlerinden sorunlar ile karşılaştığını sözlü olarak bildirdiğini, sitedeki ayıpların giderilmediğini, delil tespiti dosyası ile söz konusu taşınmazda bulunan gizli ayıpların ve eksikliklerin tespit edildiğini, müvekkilinin seçimlik haklarından bütün masrafların satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme hakkını seçtiğini ve bu durumu davalılara bildirdiğini fakat ayıp ve eksikliklerin giderilmediğini ileri sürerek; davalıların yaptığı ... sitesinde mevcut ayıplı ve eksik işlerin bütün masrafları davalılara ait olmak üzere ücretsiz onarılmasına, onarım bedellerinin bilirkişi eşliği ile saptandığında ileride artırılmak üzere şimdilik 44.364.000,00 TL'nin 11.04.2022 tarihli rapor tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte müşterek ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir. II. CEVAP Davalılar vekili; davacı site yönetiminin ayıp ihbarında bulunmadığını, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) 19. maddesi gereğince kat maliklerinin rızası olmadıkça ana taşınmaz ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yapılamayacağını, bu hususta tüm kat maliklerinin davacı olması gerekeceğini, davacı site yönetiminin aktif husumet ehliyetinin olmadığını, kabul anlamına gelmemekle davacının tüm taleplerinin zamanaşımına uğradığını, dava konusu iddia edilen ayıplardan müvekkilinin sorumluluğu bulunmadığını, delil tespitine itiraz ettiğini savunarak davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; site yönetimi ile şirketlerin arasında herhangi bir sözleşme bulunmadığı, eldeki dava ile talep edilen eksik veya hatalı imalatlara dair yüklenici inşaat firmasına karşı dava açma hakkının, arsa/bağımsız bölüm sahipleri veya yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kat maliklerine ait olduğu, kanun koyucunun tüzel kişiliği bulunmayan kat malikleri kuruluna 634 sayılı Kanun’un 35. maddesi ile; bu kanundan doğan yetki ve görevleri kapsamındaki bazı iş ve işlemlerde kat maliklerini temsilen hukuki ilişki kurma ve dava takip yetkisi verdiğini, ne var ki ana taşınmazın genel yönetimi dışında kalan işler için yöneticinin dava takip yetkisi bulunmadığı, dava konusu alacak iddiasının temeli mülkiyet hakkına ve bu hakkın devamı olarak tüketiciye tanınan seçimlik yetkilere dayandığı, bu durumda, site yönetimine kat malikleri kurulunca yetki verilmiş olmasının, eldeki uyuşmazlık yönünden site yönetiminin dava açma ehliyetinin bulunduğunu kabule yeterli sayılmayacağından davanın aktif husumet yokluğundan reddi gerektiği kanaatine varılarak dava şartı eksikliği nedeniyle davanın usulden reddine karar verilmiş, karara karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; mülkiyet hakkına dayalı olarak ancak bağımsız bölüm malikleri tarafından ortak alanlardaki ayıplı imalatlar gerekçesiyle tazminat/bedel indirimi talep edilebileceği, site kat malikleri yönetiminin aktif husumet ehliyeti bulunmadığından davayı açamayacağı gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili; ücretsiz onarım talepleri ciddiye alınmayınca ortak alanlarda bulunan eksik ve ayıplı işler bedelinin davalı şirketlerden tahsili için ortak alanlarla sınırlı kalarak davanın açıldığını, sadece ortak alanlardaki eksik işler ve ayıpları tespit etmek amaçlı delil tespiti yapıldığını, dava yönünden aktif dava ehliyetlerinin olduğunu, ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, ortak alanlarında ayıplı/eksik imalat bulunduğu iddiası ile eksik/ayıplı iş nedeniyle uğranılan zararın tahsili istemine ilişkindir. 1. 634 sayılı Kanun'un 2/(b) maddesinde, bu Kanuna göre anagayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler "ortak yerler"; kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma hakları da "kullanma hakkı" olarak tanımlanmıştır. Bu tanıma paralel olarak kat mülkiyeti kurulu olan anagayrimenkulün ortak yerleri üzerinde kat maliklerinin hakları Kanun'un 16/1 maddesinde düzenlenmiş ve kat maliklerinin anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik oldukları hüküm altına alınmıştır. Aynı Kanun'un 32. maddesinde ise; anagayrimenkulün kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetileceği, 34. maddesinde de kat maliklerinin, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilecekleri belirtilmiştir. Bu maddeye göre seçilen yöneticinin görevleri ise Kanun'un 35. maddesinde ayrı ayrı sayılmış ve maddenin (a) bendinde "kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi" de yöneticinin görevleri arasında gösterilmiştir. Sözü edilen Kanun'un 38. maddesinde de yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu düzenlenmiştir. 2. Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da apartman yönetimi, ancak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açabileceği belirgindir. Böyle bir durumda yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini az yukarıda açıklanan özel yasa maddesinden alan bir temsilcidir. 3. Davacı site yönetimi, davalı tarafından hatalı, eksik yapılan işler nedeniyle meydana gelen eksikliklerin ücretsiz onarım hakkı kapsamında giderilmesini, bu mümkün değilse eksikliklerin giderilmesi için yapılacak masrafları talep ve dava ettiğine göre ihtilaf, sebepsiz zenginleşme veya vekaletsiz iş görme hükümleri dairesinde çözümlenebilecek mahiyettedir. 4. Binanın ortak alanlarında kişilerin can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik veya ayıplı işlerin giderilmesi konusunda site ve apartman kat malikleri kurulu tarafından yöneticiye 634 sayılı Kanun'un 34. maddesi uyarınca yetki verilebileceği gibi, aynı Kanun'un 35. maddesi gereğince anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan konularda gerekli tedbirleri onlar adına almakla görevli olması nedeniyle bu hususların yöneticinin görevi kapsamında kaldığının kabulü gerektiği, site ve apartmanın ortak alanlarındaki eksik ve ayıplı işlerin giderilmesinin yönetici tarafından talep edilmesinin hak, adalet ve hakkaniyet ile usul ekonomisi ilkelerine uygun bir çözüm olacağı, bu nedenle yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda olduğu gibi, binanın ortak yerleriyle sınırlı olarak, kişilerin can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi için açılması gereken davalarda, kat maliklerini temsilen dava açma ehliyeti bulunduğu var sayılmalıdır (Dairemizin 15.03.2022 tarihli ve 2021/7671 E. 2022/2246 K. sayılı kararı da aynı yöndedir). 5. Günümüz hayatının getirdiği toplu site yapılaşmaları ya da çok katlı yapılarda kat malikleri sayısının oldukça fazla olması ve maliklerin ortak kullanımına ayrılmış olan tesis ve alanların bir disiplin içinde bakılması, korunması ve onarılması, başka bir deyişle ortak kullanımdaki yerlerin yönetilmesi için yapılan harcamalar nedeniyle tüm kat maliklerinin birlikte dava açabileceğinin veya tüm kat maliklerine karşı dava açılması gerektiğinin kabulü, uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğuracağı gibi usul ekonomisi ilkesine de uygun değildir. Özellikle ortak yaşam alanlarında kişilerin can ve mal güvenliklerini ve sağlıklarını tehlikeye atan, eksiklik ve ayıpların giderilmesi konusunda site ve apartman Kat Malikleri Kurulu tarafından yönetici/yönetim kuruluna 634 sayılı Kanun'un 34. maddesi uyarınca yetki verilebileceği gibi, bu hususların aynı Kanun'un 35. maddesi gereğince ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan konularda gerekli tedbirleri onlar adına almakla görevli olan yönetici/yönetim kurulunun görevleri kapsamında kaldığının kabulü gerekir. 6. Sonuç olarak denilebilir ki; yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yapılan sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda ve bu sözleşmeler nedeniyle yapılan harcamalar yönünden açılacak davalarda, yönetim kurulunun kat maliklerini temsilen aktif ve pasif dava ehliyeti bulunduğu varsayılmalıdır.

7. Hal böyle olunca; dava açılmadan önce, kat maliklerinin, can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi hususunda davacı yönetime yetki verilmediğine yönelik davalının herhangi bir itirazının bulunmadığı da anlaşıldığından, davacı site yönetiminin davada taraf ehliyeti bulunduğu gözetilerek özellikle site ortak alanları ile sakinlerin can ve mal güvenliklerini tehlikeye düşürme niteliğinde olan eksik iş ve ayıplı imalatlar bakımından işin esasına girilip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 373. maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının HMK'nın 371. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA, Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 12.01.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.