Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2025/5556 E. 2026/4443 K.

MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/2502 E., 2025/1478 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Kayseri 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/367 E., 2023/277 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

- KARAR -

Dava, hile hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel istemine ilişkindir.

Davacı vekili; davacının 32 46... parsel sayılı taşınmazdaki dava konusu 3/4 payını davalıya sattığını, satış sonrasında tarafların aralarında anlaştıkları satış bedelini davalı tarafın ödemediğini, davacının, davalıya güvenerek satış tarihinden itibaren 3 ay içerisinde satış bedelinin banka yoluyla ödeneceği yönünde davalı ile sözlü olarak anlaştığını, ancak davalının herhangi bir ödeme yapmadığını ileri sürerek tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, olmadığı takdirde yasal faizi ile birlikte bedele karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili; davacının payının karşılığı olan 46.000,00 TL'nin davacıya elden ödendiğini, iddianın gerçek dışı olduğunu, hakkındaki icra takipleri ve hacizler nedeniyle bedelin banka yoluyla ödenmesini davacının istemediğini, ödemeye ilişkin tanıkları bulunduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesince ilk kararda; davacının satış iradesinin sakatlandığına dair bir iddiasının bulunmadığı, resmi senetle davalının rızaen taşınmazı davacıdan satın aldığı, aksinin davacı tarafça kanıtlanamadığı gerekçesiyle iptal-tescil talebinin reddine; davalının taşınmazı 46.000,00 TL'ye satın aldığını ve 46.000,00 TL'yi de elden davacıya ödediğini savunduğu, 25.09.2019 tarihli resmi senetle 45.500,00 TL ödediğini yazılı delil ile ispatladığı, geri kalan 500,00 TL'yi ise davacıya ödediğini yazılı delil ile ispatlayamadığı gerekçesiyle bu miktar üzerinden davacının alacak talebinin kısmen kabulü ile 500,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş, kararın davacı vekili tarafından istinafı üzerine Bölge Adliye Mahkemesince ilk kararda; davanın, davalıya satışı yapılan taşınmazın bedelinin ödenmediği iddiası ile açılan ancak sonradan hile iddiasını da içeren tapu iptali-tescil, olmadığı takdirde rayiç bedelin tahsili isteğine ilişkin olduğu, davacı tarafın hile unsuruna yönelik açıklamada bulunması nedeniyle bu yönden iddianın araştırılması gerektiği gerekçesiyle 6100 sayılı HMK'nın 353/1/a-6 maddesi gereğince istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın yeniden görülmesi için dosyanın Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir. Bu karar üzerine İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen ikinci kararı ile; davacının taşınmazı davalıya satmasına rağmen parasını alamadığını iddia ettiği, satış bedelini aldığına ilişkin resmi satış senedinde beyanı altında imzasının olduğu, satış iradesinin sakatlandığına dair iddiasını ispatlayamadığı, davalının davacıya hiçbir borcu bulunmadığına dair yemin eda ettiği gerekçeleriyle tapu iptali-tescil ve alacak taleplerinin reddine karar verilmiş, kararın davacı vekili tarafından istinafı üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacının satış iradesi bulunduğu, dava konusu taşınmazın satım bedelinin ödenmediği iddiası karşısında tapu iptali ve tescil talebinin dinlenemeyeceği, hile ile iradenin sakatlandığı iddiasının ispatlanamadığı, tazminat talebine ilişkin olarak da davacının, resmi satış senedinde satış bedelini nakden ve tamamen aldığına ilişkin beyanının aksini ispatlayamadığı nazara alınarak yazılı şekilde verilen ret kararının usul ve esas yönünden doğru olduğu gerekçesiyle 6100 sayılı HMK’nın 353/1-b-1 maddesi uyarınca, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacının 32 46... parsel sayılı, 208,55 metrekare yüz ölçümlü, 2 katlı bahçeli kargir ev vasıflı taşınmazdaki 3/4 olan payının tamamını 25.09.2019 tarihli resmi akitle 45.500,00 TL'ye satış suretiyle davalıya devrettiği anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere "hile" (aldatma); genel olarak bir kimseyi irade beyanında bulunmaya, özellikle sözleşme yapmaya sevk etmek için onda kasten hatalı bir kanı uyandırmak veya esasen var olan hatalı bir kanıyı koruma yahut devamını sağlamak şeklinde tanımlanır. Hatada yanılma, hilede ise yanıltma söz konusudur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 36/1. maddesinde açıklandığı üzere, taraflardan biri diğer tarafın kasıtlı aldatmasıyla sözleşme yapmaya yöneltilmişse yanılma (hata) esaslı olmasa bile aldatılan taraf için sözleşme bağlayıcı sayılamaz. Aynı Kanun′un 36/2. maddesi uyarınca da, üçüncü bir kişinin aldatması sonucu bir sözleşme yapan taraf, sözleşmenin yapıldığı sırada karşı tarafın aldatmayı bilmesi veya bilecek durumda olması hâlinde sözleşmeyle bağlı değildir. Belirtilen koşulların varlığı halinde aldatılan taraf hakkını kullanmak suretiyle hukuki ilişkiyi geçmişe etkili (makable şamil) olarak ortadan kaldırabilir ve verdiği şeyi geri isteyebilir.

Öte yandan, hile her türlü delille ispat edilebileceği gibi iptal hakkının kullanılması hiçbir şekle bağlı değildir. Hilenin öğrenildiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde karşı tarafa yöneltilecek bir irade açıklaması, def'i yahut dava yoluyla da kullanılabilir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 246. maddesinde; ''Taşınır satışına ilişkin kurallar, kıyas yoluyla taşınmaz satışında da uygulanır.'', 232. maddesinin 1. fıkrasında; "Alıcı, satış sözleşmesinde kararlaştırılmış olduğu biçimde satış bedelini ödemek ve kendisine sunulan satılanı devralmakla yükümlüdür.", 235. maddesinde; " (1) Satılanın, ancak satış bedeli ödendikten sonra veya ödenme anında devredilmesi gereken durumlarda alıcı temerrüde düşerse satıcı, herhangi bir işlem gerekmeksizin satıştan dönebilir. (2) Bu hakkını kullanmak isteyen satıcı, durumu gecikmeksizin alıcıya bildirmek zorundadır. (3) Satılanın zilyetliği satış bedeli ödenmeden alıcıya devredilmişse, alıcının temerrüdü sebebiyle satıcının dönme hakkını kullanarak satılanı geri alması, bu hakkın sözleşmede açıkça saklı tutulmasına bağlıdır." hükümlerine yer verilmiştir.

Diğer taraftan, satış bedeli (semen) satış akdinin asli unsurlarından birisidir. Ancak, satış bedelinin ödenmemiş olmasının tek başına tapu kaydının iptal nedeni sayılamayacağı da açıktır.

Satış bedelinin sonradan ödenmesi taraflarca kararlaştırılabilir. Bu durumda, sözleşmeden dönme hakkı TBK'nın 235/3. maddesinde yer alan düzenleme gereğince ancak sözleşmede açıkça saklı tutulması halinde kullanılabilir. Sözleşmede bedelin sonradan ödeneceğine ilişkin ihtirazi kayıt bulunmadığında ise, bedelin ödenmemesi nedeniyle sözleşmeden dönülmesi suretiyle tapu kaydının iptali mümkün bulunmadığından, davacı ancak ödenmediğini iddia ettiği bedele ilişkin istekte bulunabilir.

Hemen belirtmek gerekir ki, yukarıda değinilen yasal düzenlemeler uyarınca tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar verilmesinde kural olarak bir isabetsizlik bulunmadığından davacı vekilinin bu yöne değinen temyiz itirazları yerinde görülmediğinden reddine.

Ne var ki; somut olayda davacının, dava konusu taşınmazdaki payını davalıya sattığını, ancak satış bedelinin ödenmediğini, davalıya güvenerek satış tarihinden itibaren 3 ay içerisinde satış bedelinin banka yoluyla ödeneceği yönünde davalı ile sözlü olarak anlaştığını, davalının herhangi bir ödeme yapmadığını iddia ettiği, buna göre satış iradesinin mevcut olduğunun anlaşıldığı; öte yandan, Mahkemece yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporuna göre dava konusu taşınmazdaki 3/4 payın temlik tarihi itibariyle değerinin arsa+yapı değeri olarak 262.665,00 TL; zemin kat dükkan olarak değerlendirildiği takdirde ise 288.931,00 TL olarak tespit edildiği, davalının ise satış bedelinin 46.000,00 TL olduğunu, söz konusu bedeli ise ödediğini savunduğu, nitekim davacı tarafa hatırlatılan ve başvurulan yemin teklifi üzerine davalının "...'dan 23.09.2019 tarihinde dava konusu taşınmazı tapuda devraldım. Devir aldıktan sonra ... eski eşi ... ile dükkanıma geldi ve ücreti ...'ya ödemişimdir. Bu bedel 46.000,00 TL olup ...'ya söz konusu taşınmaz hakkında herhangi bir borcum kalmamıştır. Herhangi bir şekilde tapuda devredilen bedeli ödememe gibi bir durum olmamıştır namusum, şerefim ve kutsal saydığım bütün inanç ve değerlerim üzerine yemin ederim." şeklinde yemin ettiği, resmi akitte ise satış bedelinin 45.500,00 TL olarak gösterildiği, temlik tarihi itibariyle 262.665,00 TL / 288.931,00 TL değerinde olan çekişme konusu payın resmi akitte yazılı satış bedelinden geriye kalan kısmının ödenmediği ve kalan miktarın ödenmesi gerektiği hususunda kuşku yoktur.

Hal böyle olunca; bedel isteğinin kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi isabetsizdir.

Davacı vekilinin değinilen yönden yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davacıya iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 02.06.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.