Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2024/5791 E. 2026/4773 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/1162 E., 2024/2423 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Silivri 3. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2015/177 E., 2022/23 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı mirasçıları vekilleri tarafından duruşma istekli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 16.06.2026 Salı günü duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde, temyiz eden davacı mirasçıları olan davacılar ... vd. vekili Av. ... ve mirasçı davacı ... vekili Av. ... ile temyiz edilen davalılar vekili Av. ... geldiler. Gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. Temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

- KARAR -

Dava, yolsuz tescil hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindi

Davacı vekili; davacının çekişme konusu 13 81... (eski 3 ada 4) parsel sayılı taşınmazın ...'e ait 52/88 payını ...Noterliğinin 26.06.1998 tarihli ve ... yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" ile 50.000.000.000 (eski) TL bedelle ve bedelini ödeyerek satın aldığını, ... mirasçıları taşınmazı devretmeyince açılan davada Silivri 1.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/112 Esas, 2010/270 Karar sayılı kararı ile taşınmazın ...'e ait 26/88 payın iptal edilerek davacı adına tesciline karar verildiğini, kararın 13.05.2011 tarihinde kesinleştiğini, tapuya tescil için giden davacının, 3/88 payın Silivri 1.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/411 Esas, 2014/249 Karar sayılı kararı ile davalılar adına tescil edildiğini öğrendiğini, davacı lehine verilen mahkeme kararı davalılar lehine verilen mahkeme kararından daha önce kesinleştiğinden davalılar lehine yapılan tescilin hukuki dayanağı bulunmadığını, taşınmaz mülkiyetinin kararın kesinleşmesiyle 13.05.2011 tarihinde davacıya geçtiğini, davalılar lehine hükmen tescil edilen taşınmaz payının iptali ile Silivri 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/112 Esas, 2010/270 Karar sayılı kararına dayalı olarak davacı adına tescil edilmesi gerektiğini ileri sürerek davalılar adına kayıtlı tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini istemiş, davacının yargılama sırasında ölümü üzerine mirasçıları davaya devam etmişlerdir.

Davalılar vekili; davalılar murisi ... ile dava konusu 13 81... (eski 3 ada 4) parsele ilişkin 11.12.1996 tarihinde Silivri 1. Noterliğinin ... yevmiye nolu işlemi ile "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" imzalandığını, satış bedelinin ödendiğini ve taşınmaz paylarının zilyetliğinin davalılar murisine devredildiğini, Silivri 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/573 Esas sayılı dosyasıyla tapu iptali ve tescil davası açıldığını, taşınmazın 3/88 payının davalılar adına tesciline karar verildiğini, karar uyarınca davalılara tescil edildiğini, davalılar murisi ile ... arasında akdedilen sözleşme tarihinin daha önce olduğunu ve tapuya şerh edildiğini, satış vaatlerine konu payların farklı olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; Silivri 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/411 Esas, 2014/249 Kararı ile verilen tescil hükmünün ...'e murisi ...'den intikal eden 26/88 paydan 3/88 pay ayrılarak infaz edildiği, halbuki anılan kararın ...'e murisi...'den intikal eden ve ... mirasçıları arasında dağıtılan 3/88 pay yönünden infazının gerektiği, davalılar adına tescil edilen 3/88 payın ayrıldığı 26/88 (13/44) payın; davacı tarafa Silivri 1. Noterliğinin 26.06.1998 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile vaad edilen ve Silivri 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/112 Esas, 2010/270 Karar sayılı kararı ile tesciline karar verilen, muris ...'den intikal eden 26/88 pay olduğu, davalılar adına kayıtlı payın davacı uhdesinde kalması gerektiği, tapu iptal-tescil talebinin yerinde olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş, kararın davalılar vekili tarafından istinafı üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; taşınmaz maliki ...'ın murisleri ... ve ... öldüğünden satış vaadi sözleşmelerinden önce taşınmazda toplam 29/88 paya sahibi olduğu, davalılar murisi ... mirasçılarının 11.12.1996 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile vaat edilen 3/88 payı Silivri 1.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/411 Esas sayılı dosyasında verilen karar ile adlarına tescil ettirdikleri, kaldı ki ...'ın davacı ...'dan önce davalıların murisi ... ile noter satış vaadi sözleşmesi yaptığı, yolsuz tescilin bulunmadığı, davacı taraf taleplerini ancak ... mirasçılarına yöneltebileceğinden davanın reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle 6100 sayılı HMK’nın 353/1-b-2 maddesi uyarınca davalıların istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; 3 ada 4 parsel sayılı taşınmazın 3/11 payının ..., 5/11 payının ... ve 3/11 payının... adına kadastro ile tescil edildiği, ...'ın ölümü ile adına kayıtlı 3/11 payın diğer paydaş ... ve paylarına ilişkin gayrimenkul satış vaadi ile sözleşmeleri yapan ...'in de aralarında bulunduğu mirasçılarına intikal ettiği, ...'nin 4/8 pay, ...'ın ise 1/8 pay ile ...'ın mirasçılarından olduğu, bu nedenle ...'e murisi...'den gelen payın 3/88; ...'ye murisi...'den gelen payın 12/88 olduğunun anlaşıldığı, bilahare tapuda ...'dan intikal eden paylara ilişkin hükmen tescil ile 144/1056 (12/88) payın ... adına tescil edildiği, ...'e intikal edecek payların ise ...'ın da ölümü nedeniyle mirasçıları adına tescil edildiği, 15.12.2004 tarihli imar uygulaması neticesinde 13 81... parsel olan çekişme konusu taşınmazın 624/1056 payının ... adına tescil edildiği, 624/1056 (52/88) payın imar öncesi ... adına kayıtlı 5/11 (40/88) ve 12/88 payın toplamına isabet ettiği, ... adına kayıtlı bu 624/1056 (52/88) payın da mirasçılarına 10.09.2008 tarihinde intikali nedeniyle ...'in taşınmazda 26/88 pay maliki olduğu, Silivri 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/411 Esas, 2014/249 Karar sayılı, davacıları ... mirasçıları olan kararın infazı nedeniyle ... adına kayıtlı 26/88 paydan 3/ 88... .05.2015 tarihinde ... mirasçıları olan eldeki davada davalılar adına tescil edildiği kayden sabittir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 705. maddesinde; “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.”, 1025/1-2. maddesinde; "Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. İyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır." düzenlemelerine yer verilmiştir.

Yukarıda yer verilen yasal düzenlemeler uyarınca, ayni haklar tapu siciline tescil ile doğar ve tescilin hukuki netice doğurabilmesi için de geçerli bir hukuki sebebinin bulunması zorunludur. Bu hususun tapunun illilik prensibinden kaynaklandığı açıktır. Oysa, oluşan sicilin hukuken geçerli bir sebebi bulunmadığı takdirde, tescilin yolsuz tescil niteliğini taşıyacağı ve sicilin iptali gerekeceğinde kuşku yoktur.

Somut olaya gelince; yargılamanın devamı sırasında ölen davacı ... ile ... arasında ... Noterliğinin 26.06.1998 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi yapıldığı, sözleme kapsamında ... tarafından, murisi ...'in ölümü ile intikali lazım gelen 3 ada 4 parsel sayılı taşınmazdaki 5/ 11... /88 payların tamamının ...'a satma vaadinde bulunulduğu, sözleşmenin 29.12.1999 tarihinde tapuya şerh edildiği, anılan sözleşmeye dayanarak ... tarafından açılan tapu iptal-tescil davasında Silivri 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/112 Esas, 2010 270 Karar sayılı kararı ile davanın kabulüne, 3 ada 4 parseldeki (yeni 13 81... ) ...'e murisi ...'den gelen miras payı olan 26/88 payın ... adına tesciline karar verildiği, verilen kararın tarafların kararı temyiz etmemesi üzerine 13.05.2011 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır.

Öte yandan; davalıların murisi ... ile yine ... arasında yapılan ... Noterliğinin 11.12.1996 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile dava dışı bir kısım taşınmazlar ile birlikte ...'in paydaşı olduğu 3 ada 4 parseldeki 3/88 payın tamamını ...'a satma vaadinde bulunulmuş, söz konusu sözleşme 30.01.1997 tarihli işlem ile tapuya şerh edilmiş, bu sözleşmeye dayanarak ... mirasçıları tarafından açılan tapu iptali ve tescil davasında ise Silivri 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/411 Esas, 2014/249 Karar sayılı kararı ile davanın kabulüne, taşınmazın tapu kaydının davalı mirasçıların payları oranında iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmiş, tarafların kararı temyiz etmemesi üzerine 13.10.2014 tarihinde hüküm kesinleşmiş, bilahare tapuda infaz edilmiştir.

Ne var ki; ... tarafından eldeki davada davacı ... ve davalıların murisi ... ile iki ayrı gayrimenkul satış vaadi ile sözleşmesi yapıldığı, ... ile yapılan sözleşmenin taşınmazdaki ...'e murisi ...'den gelen paylara, ... ile yapılan sözleşmenin ise ...'in taşınmazdaki 3/88 payına ilişkin olduğu, tapu kayıtları bir bütün olarak değerlendirildiğinde, ... ile yapılan sözleşmedeki 3/88 payın ...'e murisi...'den intikal eden (sonraki tarihlerde ...'ın da ölümü nedeniyle mirasçılarına intikal etmiş) paya ilişkin olduğu açıktır. Aksi durumda dahi; ... tarafından ... mirasçıları aleyhine açılan tapu iptal-tescil davasında Silivri 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/112 Esas, 2010 270 Karar sayılı kararı ile davanın kabulüne ve 3 ada 4 (yeni 13 81... ) parseldeki ...'e murisi ...'den gelen miras payı olan 26/88 payın ... adına tesciline karar verildiği, 10.08.2010 tarihinde "Kesinleşmemiş mahkeme kararı vardır (Silivri 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 02.06.2010 tarihli 2006/112 Esas sayılı mahkeme kararı yazısı ile)" şeklinde tapu kaydına şerh tesis edildiği, verilen kararın tarafların kararı temyiz etmemesi üzerine 13.05.2011 tarihinde kesinleştiği, bu suretle söz konusu ...'e murisi ...'den gelen miras payı olan 26/88 payın mülkiyetini ...'ın mahkeme kararı ile tescilden önce kazandığı hususunda tereddüt bulunmamaktadır. Üstelik 10.08.2010 tarihli tapudaki şerh ile de söz konusu hususun herkes tarafından bilinebilir olduğu, ... adına kayıtlı 26/88 payın mülkiyetinin Silivri 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/112 Esas, 2010 270 Karar sayılı kararı ile tescilden önce kazanıldığının bağlayıcı hale geldiği de sabittir.

Buna göre, Silivri 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/411 Esas, 2014/249 Karar sayılı kararına ilişkin olarak tapuda, ...'e murisi ...'den intikalen gelen (ve ...'ın da ölümü nedeniyle mirasçılarına intikal eden) 3/88 pay yönünden işlem yapılması gerekirken, ...'e murisi ...'den gelen 26/88 paydan, 3/88 payın iptal edilerek ... mirasçıları olan eldeki davada davalılar adına tescil edildiği anlaşılmaktadır. Ancak; 26/88 pay halen ... adına kayıtlı ise de söz konusu payın mülkiyetinin Silivri 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/112 Esas, 2010 270 Karar sayılı kararı ile ... tarafından kazanıldığı açık olup ... mirasçıları davalılar adına yapılan tescilin yolsuz olduğu sonucuna varılmaktadır.

Hal böyle olunca; davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi isabetsizdir.

Davacı mirasçıları vekillerinin yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan harçların istek hâlinde temyiz edenlere iadesine, 04.11.2025 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca gelen temyiz eden davacı mirasçıları vekilleri için 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin temyiz edilen davalılardan alınmasına, Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 16.06.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.