İlk Derece Mahkemesi 2023/846 E. 2026/566 K.

T.C. ............. 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas-Karar No: 2023/846 Esas - 2026/566 1TÜRK MİLLETİ ADINA T.C. ............. 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİ KARAR ESAS NO : 2023/846 Esas KARAR NO : 2026/566 ............ ................. ....................... .............................. ........................................ ................................................ ..................................................... DAVA : Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 18/06/2020 KARAR TARİHİ : 17/07/2026 KARAR Y. TARİHİ : 18/07/2026

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: ASIL DOSYA İDDİA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı şirket ile davalı kooperatif arasında ............. 47. Noterliğinin 28.05.2018 gün ve 15189 yevmiye nolu "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzalandığını, sözleşme gereğince sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren 3 ay içerisinde yani 28.08.2018 tarihinde yapılması gereken yer teslimi kooperatif tarafından yapılmadığını, yüklenicinin yazılı ihtarı üzerine yer teslimi kooperatif tarafından 03.01.2019 tarihinde yapıldığını, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 5. maddesine göre proje ve inşaat süresinin yer tesliminden sonra başlayacağını, davacı tarafından davalı kooperatife gönderilen ............. 47. Noterliği'nin 25.09.2019 tarih ve 23668 yevmiye nolu ihtarnamesinde özetle: sözleşmeye göre yer tesliminden itibaren 6 ay içerisinde inşaat ruhsatının alınmaması halinde geçecek sürenin inşaat süresinden sayılacağı ve bunun için arsa sahibine herhangi bir yaptırım hakkı vermediği, kooperatifin 04.09.2019 tarihli yazısı gereğince avan proje çalışmasına başlandığı bu nedenle de mevcut proje ile ilgili çalışmaların askıya alındığının belirtildiğini, anılan ihtarnameye cevaben kooperatif tarafından gönderilen yazıda ise özetle mevcut projelerin askıya alınmasının kendi tercihlerinin olduğunu, yeni avan projenin hazırlanıp teklif haline getirildiği zaman 20.10.2019 tarihinde yapılacak olağanüstü genel kurula sunulacağını, iki taraf içinde karlı olacak tüm teklif ve görüşmelere açık olduklarının, yeni proje tekliflerinin 20.10.2020 tarihindeki genel kurulda sunmamızı beklediklerini belirttiklerini, davacı tarafından hazırlanan avan projenin ve görsellerinin kooperatif yönetim kuruluna sunulması ve projenin anlatılması için gün belirleme konusunda kooperatif yetkililer ile görüşme yapılırken ve 24/10/2019 tarihli yazları ile hazırlanan projenin sunumu için randevu talep edildiğini, davalı Kooperatif tarafından keşide edilen ............. 49. Noterliğinin 30.10.2019 gün ve 10549 yevmiye nolu ihtarnamesi ile taraflar arasındaki sözleşmenin davalı kooperatif tarafından tek taraflı olarak fesih edildiğini, tek taraflı olarak feshin, sözleşmeye, Borçlar Kanuna ve Medeni Kanuna aykırı olup, tek taraflı sözleşmenin feshi, haksız fesih hükümlerine tabi olduğunu, sözleşmenin 9.2. maddesinde iş sahibi kooperatif tarafından sözleşmeyi hangi şekil ve şartlarda fesih edebileceği açıklandığını, sözleşmenin 9.2. maddesinde belirtilen işin durduğunun tespit ve yükleniciye ihtar çekerek 1 aylık süre verilmesi ve buna rağmen temerrüdün oluşması halinde fesih edilebileceği şartlarının hiçbirine uyulmadan haksız ve kötüniyetli olarak sözleşme fesih edildiğini belirterek taraflar arasındaki sözleşmenin haksız olarak davalı tarafından fesih edilmesi nedeniyle fazlaya dair dava ve talep hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik cezai şart olarak kararlaştırılan arsa rayiç bedeli karşılığı olarak 100.000,00 TL, davacının uğramış olduğu kâr mahrumiyeti nedeniyle 100.000,00 TL ve davacının uğramış olduğu zarar ve ziyan nedeniyle 1.100,000,00 TL olmak üzere toplam 1.300.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir. Davacı vekili 12/03/2023 tarihli ıslah dilekçesi ile, cezai şart talebini 13.500.000,00 TL'ye, kâr mahrumiyeti talebini 4.288.800,00 TL'ye ıslah ettiklerini beyan etmiştir.

SAVUNMA: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili S.S. ............... 2 Konut Yapı Kooperatifinin 20.11.2017 tarihinde ............. ili Gölbaşı ilçesi, .............. Mahallesi imarın 111436 ada 1 parselde bulunan arsayı satın aldığını, bu arsa üzerinde inşaat yapılması üzere inşaat firmalarından teklifler aldığını, davacı şirket ........ İnşaat Turizm Ticaret Anonim Şirketi'nin taraflarına yapmış olduğu teklifin genel kurulda oybirliği ile kabul görmesi üzerine taraflar arasında ............. 47. Noterliğinin 28.05.2018 tarihli ve 15189 yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzalandığını, davacı yüklenicinın akdedilen bu sözleşmeye aykırı davranışlarından dolayı sözleşmenin müvekkili kooperatif tarafından haklı sebeple feshedildiğini, davacının dayanaktan yoksun ve gerçek dışı iddialarını kabul etmediklerini, ............. 47. Noterliğinin 28.05.2018 tarih ve 15190 yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki vekaletnamesi ve ............. 47. Noterliğinin 23.11.2018 tarih ve 31589 yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki vekaletnamesi ile yükleniciye inşaatla ilgili geniş yetkiler tanıyan iki farklı vekaletname verildiğini, 28.05.2018 tarihli vekaletname ile davacı şirketin söz konusu sözleşmedeki edimlerinin ifası için gereken resmi ve özel tüm kurum ve kuruluşlarda müvekkili davalı kooperatif adına da dahil olmak üzere iş ve işlemleri yapmaya ve yaptırmaya yetkili kılındığını, davalı S.S. ............... 2 Konut Yapı Kooperatifi tarafından Davacı ........ İnşaat Turizm Ticaret Anonim Şirketine ............. 65. Noterliğinin 03.12.2018 tarihli 27073 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile, sözleşmede belirtilen sürede onaylatılmış inşaat ruhsatnamesi teslim edilmediği ve inşaat sahasında hiçbir işlem yapılmadığı belirtilmiş olup işbu ihtarnamenin tebliğinden itibaren 7 gün içinde söz konusu ruhsatnamenin teslim edilmemesi ve sözleşmede belirtilen edimlerin ifasına başlanmaması halinde söz konusu sözleşmenin cezalar ve fesihi düzenleyen maddelerinin işletileceğinin bildirildiğini, davalının bu ihtarnameye cevaben 06.12.2018 tarih ve 32959 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile gerçeğe aykırı beyanlarda bulunarak yer tesliminin yapılmadığını, ülkenin içinde bulunduğu kriz ortamında işleri yerine getirmeye çalıştıklarını belirttiklerini, sözleşmenin akdedildiği ve geniş yetkileri kapsayan vekaletnamenin verildiği 28.05.2018 tarihinde davaya konu arsanın üzerinde herhangi bir yapının bulunmadığı ve yüklenicinin inşaat faaliyetlerini yürütmesi için müsait durumda olmasının yanısıra davacı şirketin sahip olduğu vekaletname ile edindiği yetkiler kapsamında tüm iş ve işlemleri davalı kooperatiften ayrı bir şekilde tek başına yürütme yetkisi bulunduğunu, bundan kaynaklı olarak aslen arsanın fiili yer tesliminin 28.05.2018 tarihinde yapıldığını ancak davacı şirketin zaman kazanmak için asılsız iddia ve bahanelerle zaman kazanma çabası içerisine girdiğini, bunun üzerine davalı müvekkili kooperatifin ilişkilerin daha resmi ilerlemesi adına davacı ile 03.01.2019 tarihinde yer teslim tutanağı imzaladığını, ancak arsa üzerinde hiçbir değişiklik yapılmadığını, sözleşmenin imzalandığı tarihte de arsanın inşaata tamamen müsait durumda olduğunu, aynı zamanda gerekli bütün yetkileri de kendilerine verildiğini, dolayısıyla davacının, arsa sahibinin yer teslimini geç yaptığına ilişkin gerçek dışı asılsız iddialarını kabul etmediklerini, söz konusu işyeri teslim tutanağının davacı yüklenicinin asılsız gecikme bahaneleri üzerine ve davacı firmanın mesnetsiz yer teslimi iddalarından kurtulmak amacıyla asıl yer tesliminden uzun süre sonra düzenlendiğini, bunun üzerine müvekkili kooperatifin, taraflar arasında akdedilen sözleşmenin süreleri düzenleyen hükümlerine aykırı hareket etmeyerek davacı yüklenici şirketin inşaata başlaması için beklemeye başladığını, fakat sözleşmenin 5. maddesi uyarınca inşaat ruhsatının teslimi için yüklenici şirkete 6 ay süre verilmiş olmasına rağmen davalının bu süre içerisinde ruhsatı teslim edememesinin yanında inşaat ruhsatını alması için gereken başvuruları dahi yapmadığını, davacı yüklenici şirketin 15.05.2019 tarihinde müvekkili kooperatife gönderdiği yazı ile parsel değişikliği nedeniyle imar çapının alınmasının geciktiğini, bu nedenle inşaat ve ruhsat sürelerinin yeniden düzenlenmesi gerektiğini bildirdiğini, yani bu ihtar tarihinde davacının sözleşmede kararlaştırılanın aksine henüz inşaat ruhsatnamesini alamadığını, müvekkili kooperatif S.S. ............... 2 Konut Yapı Kooperatifinin işbu ihtara cevaben 22.05.2019 tarihinde, davacıya basiretli bir tacir gibi davranma yükümlülüğü olduğunu, süreye ilişkin taleplerinin samimiyetten uzak olduğunu, her ne kadar fiili yer teslimi 28.05.2018 tarihinde yapılmış olsa da, iyiniyet göstergesi olarak 03.01.2019 tarihini baz alarak sözleşmedeki 6 aylık süre uyarınca 03.07.2019 tarihine kadar inşaat ruhsatı alması gerektiğini ihtaren bildirdiğini, davalı müvekkili kooperatifin 28.05.2018 tarihinde, davacı şirkete vermiş olduğu vekaletname ile inşaata başlanılması için bütün yetkileri verdiğini, üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan inşaat yapılması için tüm şartları taşıyan boş araziyi teslim etmiş bulunduğunu, kaldı ki davalı müvekkili davacının işe başlamama bahanelerinden bertaraf etmek için 03.01.2019 tarihinde işyeri teslim tutanağı düzenlediğini, çeşitli bahanelerle işe başlamayan davacı için zorunda olmamasına rağmen ek süre mahiyetinde işe başlama tarihini 03.01.2019 olarak belirlediğini, bundan kaynaklı olarak da davacının 28.11.2018'de bitecek olan süresi 03.07.2019'a uzatılarak taraflar arasında akdedilen sözleşmenin 5.maddesinde belirtilen iş ve işlemleri bu tarihe kadar bitirmesi gerektiğini, kaldı ki her ne kadar yer teslimi fiilen 28.05.2018 tarihinde yapılmış olsa da bahsedilen inşaat ruhsatının ve diğer izinlerin alınması için yer tesliminin yapılması ve tutanak tutulması gerekmemekte olduğunu, davacının sözleşmedeki bu maddeyi haksız olarak kendi lehine kullanmaya çalıştığını, nitekim dava dilekçesinde dahi yer teslim tarihini değiştirmeye yönelik beyanlarda bulunduğunu, kusurunu örtmeye çalıştığını, davacının fiilen her türlü işlem, inşaat ve başvuru yapmaya yetkili olduğu arsa üzerindeki projeye ilişkin olarak hiçbir işlem yapmamış olması ve bunun gerekçesi olarak yer teslim tutanağı olmadığını ileri sürmesinin aynı zamanda TMK 2. maddesinde tanımlanan dürüstlük kuralına ve hakkın kötüye kullanılması yasağı ile de çeliştiğini, nitekim her türlü yetkiye sahip olan davacının ruhsat işlemlerini başlatabilmek için arsanın yer teslim tutanağını beklemiş olduğunu öne sürmesinin bu durumu ortaya koyduğunu, davacı yükleniciye 28.05.2017 tarihinde bütün yetkiler verildiğini ve ruhsatlarla birlikte işe başlanmasının istendiğini ancak davacının çeşitli asılsız bahaneler ile ruhsat alamadığını ve sürekli zaman kazanmak için davalı müvekkilini oyaladığını, sözleşmede ekonomik ve devülasyon kaynaklı sıkıntıların bir gerekçe olarak sunulamayacağının kararlaştırıldığını, buna rağmen davalının hem seçimleri hem de ekonomik sıkıntıları kendisine yapılan inşaata başlama ihtarlarına bahane olarak sunduğunu, dolayısıyla gerek fiili yer teslim tarihinden itibaren gerekse de tutanak altına alınan tarihten itibaren davacının yüklendiği işe ilişkin olarak herhangi bir girişimde bulunmadığını, ilerleme kaydedemediğini, kaldı ki fesih edilen tarihten itibaren proje için çevre düzenlemeleri dahil işi bitirmesi için kalan süre fiili teslimden itibaren 2 yıl kadar, yer teslim tutanağından itibaren ise 2,5 yıl kadar olduğunu, bu süre içerisinde daha inşaat ruhsatını da alması gerektiğini, yani yetkilendirildiği tarihten itibaren 1,5 yıl geçtiğini ve davacının henüz inşaat ruhsatını alamadığını, kendisine gerekli uyarıların da yazılı olarak yapıldığını, ek süre dahi tanındığını, ancak iyi niyetli olarak verilen süreler içerisinde dahi yüklenicinin ilerleme sağlayamadığını, dolayısıyla davacının hem sözleşmede verilen süre içerisinde hem de verilen süre içerisinde ilerlemeye sağlayamadığını ve çeşitli bahanelerle bu durumu örtmeye çalıştığını, ancak müvekkili kooperatifin yüklenicinin işi tamamlayamayacağı konusunda şüphesi kalmadığını ve sözleşmeye ve hukuka uygun olarak sözleşmeyi feshettiğini, müvekkili kooperatifin fesih işleminden önce konuya ilişkin uzman görüşü de aldığını, feshi anılan görüşe istinaden yaptığını, davacı firmanın bürokratik birtakım problemler olduğunu öne sürerek 17.10.2019 tarihine kadar süre tanınmasını talep ettiğini, bunun üzerine taraflarınca ............. 54. Noterliğince 03.09.2019 tarihine kadar davacının süre verilmesi talebinin müvekkili kooperatifin iyi niyeti çerçevesinde kabul edildiğini, inşaat süresi teslim tarihinin 17.10.2019 tarihine kadar uzatıldığını, ancak davacı şirketin bu tarihe kadar da inşaat ruhsatını teslim edemediğini, dolayısıyla müvekkili davalı kooperatifin 28.05.2018 tarihli sözleşmenin 9. maddesinde "işi yarım bırakma ve fesih" başlığı altında düzenlenen hükümlere dayanarak 30.10.2019 tarihli fesih ihbarnamesi ile taraflar arasında akdedilen sözleşmeyi haklı sebeple feshettiğini, davacı şirketin 15.05.2019 tarihinde davalı müvekkiline gönderdiği yazıda belediyeden kaynaklı olarak işlerin aksadığını ve 17.04.2019 tarihinde imar çapı alınabildiğini söylediğini, ancak alınan imar çapının davalı müvekkil kooperatifin kendi uzun uğraşları ve başvuruları neticesinde alındığını, öyle ki imar çapı ve mimari proje harçlarını dahi müvekkili kooperatifin ödediğini, davacı şirketin imar çapının 17.04.2019 tarihinde alındığını ileri sürmüş olsa da, söz konusu mimari projenin 12.04.2019 tarihinde alındığını, mimari proje onayının imar çapı olmadan alınmasının mümkün olmadığını, davacının tarih iddiasının evrak üzerinde sonradan yapılan görüldü işleminin yapıldığı tarih olduğunu, davacı şirketin gerçeklik payı olmayan haksız ve mesnetsiz iddia ve bahaneleri ile zaman kazanmaya çalışmakta olduğunu, davalı müvekkilin iyi niyetli süre uzatımını ve idari yönden yardımlarını suistimal ettiğini, bu durumun ise taraflar arasındaki güven ilişkisini zedelediğini, nihayetinde davacı şirketin sözleşmede belirtilen süre içerisinde kendi kusuru sebebiyle inşaat ruhsatı alamadığını ve bunun neticesinde inşaata başlayamadığını, aradan geçen 1,5 yıl içerisinde mesnetsiz bahanelerle henüz inşaat ruhsatını alamamış olan davalı şirketin inşaatı bitirmesini beklemenin de izahtan vareste olduğunu, davacı şirketin, basiretli iş adamı kavramından tamamen uzak bütün bu hal ve davranışlarının sorumluluğundan ekonomik krizi bahane göstererek feragat etmeye çalıştığını, ortada davalının öne sürdüğü gibi ne öngörülemeyen ne de başka bir mücbir sebebin varlığından söz edilemeyeceğini, dolayısıyla davacı şirketin kendi kusuru ve yüklendiği işi ciddiye almadığını gösteren ağır hareketleri neticesinde inşaat ruhsatını alamadığını ve inşaata başlayamadığını, nihayetinde davalı kooperatifin taraflar arasındaki sözleşmeyi haklı olarak feshettiğini, ayrıca dava dilekçesinde bahsedilen konuşmaların kooperatifin talep ve beyanları olmadığını, bahsedilen konuşmaların muhatabı kooperatifin bu projesindeki iş ve işlemlere ilişkin olarak tek başına yetkili olmadığını, Kooperatifler Kanununa göre kooperatiflerde temsilin müşterek imza ile gerçekleştiğini, şahıslar arasındaki bu konuşmaların sözleşme ve somut uyuşmazlık açısından ne geçerliliği ne de bağlayıcılığı olduğunu, dolayısıyla asılsız ithamlarla zaman kazanmaya çalışan davacının iddialarını kabul etmediklerini, zira müvekkili kooperatifin bütün genel kurullarına davacı şirketi davet ettiğini, durumu izah etmesi ve üyelerine açıklanması için fırsat verdiğini, ancak davacı şirketin hiçbirine katılmayarak adeta sözleşmeye olan bağlılığını zımnen bitirdiğini, tüm bu sebeplerle taraflar arasında imzalanan ............. 47. Noterliğince tasdik olunmuş 28.05.2018 tarihli 15189 yevmiye numaralı Düzenleme şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshi nedeniyle aleyhlerine açılmış işbu davanın mahkemece reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı tarafa tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.

BİRLEŞEN ............. 15. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ'NİN 2021/30 E, SAYILI DOSYASI İDDİA: (Dava dilekçesi ............. 5. Asliye Ticaret Mahkemesinin 30/10/2020 tarih 2020/446 E ve 2020/507 K sayılı Görevsizlik kararı dosyasında mübrez) Davacı kooperatif vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, davalı ........ İnşaat Turizm Ticaret A.Ş., 15.05.2019 tarihinde Kooperatife gönderdiği yazı ile parsel değişikliği nedeniyle imar çapının alınmasının geciktiğini, belediyedeki idari değişiklikler nedeniyle işlerin geciktiğini bu nedenle inşaat ve ruhsat sürelerinin yeniden düzenlenmesi gerektiğini bildirdiğini, yani ihtar tarihinde davalının henüz Sözleşme'de kararlaştırıldığı üzere inşaat ruhsatını alamadığını, davacı S.S. ............... 2 Konut Yapı Kooperatifinin, davalı'nın ihtarnamesine cevaben 22.05.2019 tarihinde; Davalı'ya basiretli bir tacir gibi davranılması gerektiğini ve süreye ilişkin taleplerin samimiyetten uzak olduğunu, her ne kadar fiili yer teslimi 28.05.2018 tarihinde yapılmış olsa da, iyi niyet göstergesi olarak 03.01.2019 tarihini baz alarak sözleşmedeki 6 aylık süre uyarınca 03.07.2019 tarihine kadar inşaat ruhsatı alması gerektiğini bildirdiğini, nitekim sözleşmede inşaat ruhsatının başvurusu için değil ruhsatın temini için süre verildiğini, davalı ........ İnşaat Turizm Ticaret A.Ş.'nin ise müvekkil kooperatifin yazısına cevaben, belediye seçimleri ortamından kaynaklanan mücbir sebepler dolayısıyla bir araya gelerek durumun tekrar gözden geçirilmesini istediğini, davalı şirketin sürekli olarak çeşitli bahaneler öne sürdüğünü, işe başlamaktan imtina ettiğini, davacı kooperatifin, taraflar arasındaki sözleşmeyi haklı olarak feshettiğini, anılan sözleşmenin davalı tarafın kusuru nedeniyle davacı kooperatifçe haklı olarak feshedildiğini, sözlemenin feshine kusuru ile sebebiyet veren davalı şirketin davacının müspet ve menfi zararlarından sorumlu olduğunu ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalma kaydıyla şimdilik 5000 TL zararın dava tarihinden işleyecek faiziyle tahsilini talep ve dava etmiştir. SAVUNMA: Davalı şirket vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı ile müvekkili şirket arasında ............. 47. Noterliği’nin 28.05.2018 gün ve 15189 yevmiye nolu ‘’Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’’nin imzalandığını, sözleşme de, sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren 3 ay içerisinde yani 28.08.2018 tarihinde yer teslimi yapılmasının kararlaştırıldığını, anılan tarihte davacı kooperatif tarafından yer teslimi yapılmadığını, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 5. maddesine göre proje ve inşaat süresi yer tesliminden sonra başlayacağını, yüklenicinin yer tesliminden itibaren proje çalışmalarına hız vererek ve kooperatifinde görüşlerini alarak mimari projeyi tamamladığını, tamamlanan mimari projeler ilgili belediyesi olan Gölbaşı Belediyesine onay için sunulduğunu, ............. Büyükşehir Belediyesince davaya konu olan parselinde içinde bulunduğu bazı parsellerin imar planını iptal ettiği anlaşıldığından Gölbaşı Belediyesi tarafından mimari projelerinin onay işlemlerinin durdurulduğunu, kooperatifin Gölbaşı Belediyesinde itirazları ve çalışmaları sonucunda dava konusu arsanın parsel numarası 1 iken 5 yapıldığını ve 17.04.2019 tarihinde yeni imar çapı verildiğini, doğal olarak da yer teslimi bu tarihte yapıldığından proje ve inşaat süresinin başlama tarihinin 17.04.2019 tarihi olduğunu, tarafların yer teslim tarihi olarak 17.04.2019 tarihini kabul ettiklerini, dolayısı ile sözleşmede kararlaştırılan ve yer tesliminden itibaren başlayacak olan 42 aylık sürenin yer tesliminin yapıldığı 17.04.2019 tarihinde başladığını, davalı müvekkili tarafından sözleşmede öngörülen süre içinde mimari proje hazırlandığını ve Gölbaşı Belediyesine onaylattırıldığını, mimari projenin belediyeye onayından sonra mimari projeye uygun betonarme, mekanik, elektrik, asansör, peyzaj v.b. tüm projelerin hazırlandığını ve belediyenin ve ilgili kurumların onayı aşamasına getirildiğini, 2019 yılında inşaat sektöründe özellikle de konut sektöründe meydana gelen daralma ve sıkıntılar nedeni ile müvekkili yüklenici ile kooperatif yetkilileri arasında yapılan görüşmelerde; projelerde temelden bir değişiklik yapılmasının gündeme geldiğini, bu durumda zaten arsanın imar durumunun konut değil de ticari alan olduğu da göz önüne alınarak, konut yerine konsept bir AVM yapılması konusunda genel bir kanaat oluştuğunu, kooperatif yönetimi, yüklenicinin bu durumu yazılı olarak talep etmesi ile kooperatif yönetiminin durumu whatsapp ve diğer iletişim araçları ile kooperatif üyelerine ileteceğinin kararlaştırıldığını, yüklenici müvekkilin 02.09.2019 tarihinde kooperatif yönetimine yazı yazarak öneride bulunduğunu, yazı üzerine kooperatif başkanı tarafından müvekkili şirkete gönderilen 04.09.2019 yazıda; "03.09.2019 tarihli kooperatif yönetimine verdiğiniz kat karşılığı sözleşmesindeki yapılacak inşaat revizyonu talebini üyelerimiz tarafından daha iyi değerlendirebilmesi için en kısa zamanda bir avan proje hazırlayarak görsel sunum şeklinde tarafımıza gönderilmesi rica olunur" diyerek talepte bulunduklarını, müvekkili firmanın inşaat revizyonu talebinin davalı kooperatif tarafından da uygun bulunması üzerine müvekkili firma tarafından mimarlık bürosu ile birlikte avan projenin hazırlanması için hemen harekete geçilerek avam proje hazırlandığını, müvekkili tarafından davacı kooperatife gönderilen ............. 47. Noterliği’nin 25.09.2019 tarih ve 23668 yevmiye nolu ihtarnamesinde, sözleşmeye göre yer tesliminden itibaren 6 ay içerisinde inşaat ruhsatının alınmaması halinde geçecek sürenin inşaat süresinden sayılacağı ve bunun için arsa sahibine herhangi bir yaptırım hakkı vermediğini, kooperatifin 04.09.2019 tarihli yazısı gereğince avan proje çalışmasına başlandığı bu nedenle de mevcut proje ile ilgili çalışmaların askıya alındığının belirtildiğini, anılan ihtarnameye cevaben davacı kooperatif tarafından gönderilen yazıda ise; mevcut projelerin askıya alınmasının kendi tercihleri olduğu, yeni avan projenin hazırlanıp teklif haline getirildiği zaman 20.10.2019 tarihinde yapılacak olağanüstü genel kurula sunulacağı, iki taraf içinde karlı olacak tüm teklif ve görüşmelere açık oldukları, yeni proje tekliflerini 20.10.2020 tarihindeki genel kurulda sunmalarını beklediklerini belirttiklerini, müvekkili davalı şirket tarafından hazırlanan avan projenin ve görsellerinin kooperatif yönetim kuruluna sunulması ve projenin anlatılması için gün belirleme konusunda kooperatif yetkililer ile görüşme yapılırken ve 24.10.2019 tarihli yazıları ile hazırlanan projenin sunumu için randevu talep edilmiş iken davalı Kooperatif tarafından keşide edilen ............. 49. Noterliği’nin 30.10.2019 gün ve 10549 yevmiye nolu ihtarnamesi ile taraflar arasındaki sözleşmenin davalı kooperatif tarafından tek taraflı olarak fesih edildiğini, kooperatif aleyhine haksız fesih nedeniyle uğradığıkları zararların tazmini amacıyla ............. 16. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2020/485 E. Sayılı dava dosyası ile tazminat davası açılmış olup, davanın derdest olduğunu, dava da tarafların aynı olması ve aynı sözleşmeden kaynaklanan tazminat talebini içermesi nedeniyle usul ekonomisi yönünden daha eski tarihli olan ............. 16. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2020/485 E. Sayılı dava dosyası ile birleştirilmesini talep ettiklerini, davanın taraflar arasındaki sözleşmeye ve yasalara göre haksız ve hukuki dayanaktan yoksun olarak açıldığını ve davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. DELİLLER: ............. 47. Noterliğinin 28.05.2018 tarih ve 15189 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı inşaat Sözleşmesi. Asıl davada davacı yüklenici şirket tarafından asıl davada davalı S. S. ............... Konut Yapı Kooperatifi Başkanlığına yazılan, 02.09.2019 teslim tarihli yazıda; "Kooperatifinize ait arsa üzerinde kat karşılığı konut inşaatları yapmak üzere 28.05.2018 Tarihinde bir kat karşılığı sözleşmesi yaptığımız malumunuzdur. Sözleşme sonunda, siz yöneticilerinde katılımı ve onayı ile ciddi bir mimari proje çalışması sonrası, projeler ilgili belediye olan Gölbaşı belediyesinde onaylatılmıştır. Daha sonra Büyükşehir Belediyesince onaylanmış bölge imar planlanması yapılan itirazlar sonrasında bizimde parselin bulunduğu bazı parsellerin imar planları iptal edilmiş olduğunu öğrendik kooperatif yönetiminin de katkıları ile parsel numarası değişikliğine gidilerek, söz konusu parsel imar planı eski hali ile geçerli olmuştur. 17.04.2019 tarihinde yeni parsel numarası ile yenilenen imar çapı dolayısı ile, o tarihe kadar alınan çap, yol kotu ve aplikasyon yeniden alınarak mimari projeler yeni çapa göre tadilat yapılmıştır. O tarihten itibaren de inşaat ruhsatına İlişkin betonarme mekanik, elektrik ve diğer proje çalışmaları başlatılmıştır. Yine malumunuz olduğu üzere; arsanın imar durumu konut imarı olmayıp, ticari anlamdaki 'kentsel iş alanı' konumunda bulunmaktadır. Bu tür imar alanlı yerlerde konut amaçlı kullanılacak bağımsız bölümler projede iş yeri, büro şeklinde gösterilme mecburiyeti vardır. Ayrıca bu tür ticari yapıların yönetmelik şartları da konut imarlı parsellerden daha ağır ve maliyetli şartlar mevcuttu şöyle ki; Konut projelerinde her konuta bir adet otopark mecburiyeti varken, bu tür (ticari) projelerde 40 m2 ye bir otopark mecburiyeti vardır. Bizim projenin de (konut iman olsa da )maksimum 400 adet otopark ihtiyacı varken ticari parsel olması nedeni yaklaşık olarak 1000 adet otopark yapmak mecburiyetimiz doğmuştur. Bloklar, yürüyüş yolları, parklar vs konduktan sonra açık otopark için çok az alanımızın kalması nedeni ile 1000 civarındaki otoparkın büyük bir bölümü zemin altında kapalı katlı otoparklarda yapma mecburiyetimiz olmuştur. Bununda inşaat maliyetlerini bir hayli artıracağını takdir edersiniz. Ayrıca yine yönetmeliklerden doğan zorunluluklar nedeni ile bloklardaki asansör sayılarını, artırmak, merdiven ve sahanlık genişliklerini bir buçuk katına çıkarmak, yine ortak alanlarla ilgili gereksiz mekânlar yapmak zorunluluğunda kalınması, inşaat alan kayıplarına neden olmuştur. Söz konusu bu tür maliyet artırıcı nedenlerin yanında konut olarak satılacak bağımsız bölümlerin satış şartlarını da zorlaştıracak bir neden daha var. Oda projeden gayrimenkul satın alacak kişilerden kredi kullanmak isteyenlerin, konut kredisi kullanmayacağı bunun yerine hem kredi alma şartları daha ağır olan hem de faizleri çok daha yüksek olan ticari kredi kullanılacak olmaları satışlarda satış kabiliyetini oldukça zorlaştıracaktır. Sayın yöneticiler; Buraya kadar bahsi geçen konuları, elbette işin başından beri biliyoruz ve sizlerle de çok kere paylaştık. Ancak sözleşme yaptığımız tarihlerde Türkiye deki inşaat yapma ve konut satışları oldukça iyi olmasına rağmen 2018 'in ikinci yarısından itibaren hızla zorlaşarak şu an itibaren de sıfır noktasında ve bir kriz ortamına gelmiştir. Sektöründe elli yılı aşkın yüzlerce proje bitirip tamamlayan bir firma olarak elbette ki bu işe bilerek başladık. Ancak ülkemizdeki gerek ekonomik kriz özellikle inşaat sektöründe tamamen tavan yapmıştır. Her şeye rağmen yaptığımız sözleşmenin arkasındayız ve tamamlanması arzusundayız. Bu bağlamda kooperatif olarak sizlerden de beklentimiz; bu gerçekleri yaşayan ve gören kişiler olarak bu sürece destek vermenizdir. Yasal olarak sorumluluklarımızı onun yanında sözleşmeden doğan haklarımızı da biliyoruz. Ancak aramızdaki ilişkiyi sadece bir sözleşmeden doğan sorumluluk hak ve hukuktan ibaren görmeyip, karşılıklı anlayış ve dayanışma çerçevesinde yapma taraftarıyız. Sayın yöneticiler; Geldiğimiz noktada yukarıda da bahsettiğimiz gibi bahsettiğimiz şartlar çerçevesinde bir konsept ve proje değişikliğinin iki taraf içinde hem şimdi hem de gelecekte çok daha rantabl ve yararlı olacağı kanaatindeyiz. Konsept değişikliği önerimiz şudur; Zaten konut imarlı olmayan parselimizde konut projesinden vazgeçip ticari bir konsepte proje değişikliği yapmaktır. Düşündüğümüz konsept proje ile ilgili yazımız ekinde çok kaba detayları ile anlattığımız bir yazımız mevcuttur. Bunu beraberce daha da geliştirip detaylandırabiliriz. Bu konudaki iyi niyet ve ortak çıkarlar çerçevesinde çalışma arzumuzu olumlu karşılayacağınızı ümit ediyoruz." şeklinde olduğu görülmüştür. Asıl davada davalı kooperatif, 02.09.2019 teslim tarihli yazıya cevaben düzenlenen ............. 54. Noterliği'nin 03/10/2019 tarih ve 31554 yevmiye numaralı ihtarnamesinde; "Kooperatifimiz ve şirketiniz arasında ............. 47. Noterliğince 28.05.2018 tarihinde 15180 yevmiye numarasıyla tasdik edilen Arsa Payı Karşılığı inşaat Sözleşmesi imzalanmıştır. Kooperatifimizce şirketinize yer teslimi 03.01.2019 tarihinde yapılmıştır. Sözleşme md.5 hükmü gereğince 03.07.2019 tarihine kadar ruhsat alma işleminin gerçekleştirilmesi kararlaştırılmıştır. Sözleşmede belirtilen süre dolmasına rağmen tarafınızca inşaat ruhsatı alınmamış ve inşaat faaliyetleri başlatılmamıştır. Kooperatifimiz ve şirketiniz arasında yapılan yazışmalar neticesinde; şirketiniz inşaat yapı ruhsatı alım tarihini 17.10.2019 tarihi olarak işaret etmiştir Söz konusu tarih hukuken önerme niteliğinde olup kooperatif yönetimi belirttiğiniz tarihe kadar müsaade etme kararı almıştır. Buna istinaden 17.10.2019 tarihine kadar şirketinizce inşaat yapı ruhsatının alınması gerekmektedir. 17.10.2019 tarihine kadar şirketinizce İnşaat Yapı Ruhsatı alınmaması halinde kooperatifimiz ve şirketiniz arasında imzalanan sözleşme hükümleri gereğince hukuki hak ve alacaklarımızın takibi amacıyla işlem yapılacağını tarafınıza son kez ihtaren bildiririz." hususunun ihtar edildiği, yine 04/09/2019 tarihli yazıda; "03.09.2019 tarihli kooperatif yönetimine verdiğiniz kat karşılığı sözleşmesinde ki yapılacak inşaata revizyon talebini yönetimce değerlendirdik. Üyelerimiz için daha karlı olacağını düşündüğümüz revizyon talebini üyelerimiz tarafından daha iyi değerlendirilebilmesi için en kısa zamanda bir avam proje hazırlayarak görsel sunum şeklinde tarafımıza göndermenizi rica ederim." şeklinde olduğu anlaşılmıştır. ............. 47. Noterliği'nin 25/09/2019 tarih ve 23668 yevmiye numaralı ihtarnamesinin incelenmesinde; asıl davada davacı şirket tarafından davalı kooperatife yönelik düzenlenen ihtarnamede; "Açıklama :Söz konusu ihtarnamenin de aramızdaki sözleşme ve yazışmalar gereği sözleşme konusu inşaat ruhsatının 17.10.2019 tarihine kadar almaması halinde, sözleşmedeki yasal ve hukuki haklarınızı kullanacağınızı ihtar etmektesiniz. Aramızda yapmış olduğumuz 28 Mayıs 2018 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 5.maddesindeki 'İnşaat süreleri başlıklı madde de; İnşaat ruhsatının yüklenicinin kusuru nedeni ile yer tesliminden itibaren 6 ay içerisinde almaması halinde geçecek süre inşaat süresinden sayılacak denilmektedir. Buda inşaat ruhsatının yer tesliminden sonra (yüklenici kusuru nedeni ile) 6 ay içerisinde almaması halinde, arsa sahibine herhangi bir yaptırım hakkı vermemektedir, Söz konusu sözleşme şartları dışında Arsanın ticari parsel olması ve sözleşme tarihinden sonra ülkemizde meydana gelen olağanüstü ekonomik krizler, özellikle inşaat, spesifik olarak ta konut sektörünü daha da olumsuz etkilediği de malumlarınızdır. Söz konusu gerçekler karşısında konut projesi yerine (zaten ticari parsel olan) arsamız bir AVM yapmanın iki taraf içinde daha akıllıca ve rantabl olacağı tarafımızdan ve taleplerimiz 02.09.2019 tarihli yazımızla kooperatifinize sunulmuştur, Kooperatifinizde 04.09.2019 tarihinde tarafımıza gönderdiği yazıda; kooperatif üyelerinin de çoğunluğunun önerilen yeni konsepti olumlu değerlendirdiği ve bununla ilgili avan projeye çalışmamız istenmiştir. Bunun üzerine diğer proje ile ilgili çalışmalarımızı askıya alıp yeni ticari avan proje çalışmalarına başlamış bulunmaktayız. Bundan dolayı proje ve inşaat sürelerinin yeniden belirlenmesi doğal bir durum olacağı sizlerin de malumudur, Dolayısı ile tarafımıza gönderdiğiniz ihtarnamenin gerçekle bir ilgisinin kalmadığının ihtarin cevap olarak gönderme gereği duyulmuştur." şeklinde belirtilmiştir. Davacı yüklenici tarafından davalı SS................ Konut Yapı Kooperatifi Başkanlığına yazılan 24.10.2019 teslim tarihli yazıda; "Ülkemizde yaşanmakta olan ekonomik koşullar, özellikle inşaat (konut) sektörünü çok olumsuz etkilediği, ayrıca söz konusu arsanın imar durumunun ticari olması nedeni ile proje konsepti değişikliği konusunda, kooperatif yönetiminize 02.09.2019 tarihinde yapmış olduğumuz öneri yazımızı kooperatif başkanın elden teslim aldığı malumunuzdur. Kooperatif yönetimi adına kooperatif başkanınız imzası ile tarafımıza gönderilen 04.09.2019 tarihli cevabı yazıda, önerimizin uygun görüldüğü, öneri projemizle ilgili mimari çalışmaların yapılarak kooperatife sunulması istenmiştir. Bunun üzerine önerilen proje çalışmalarına derhal başlanmıştır. Proje çalışmalarımız esnasında önerdiğimiz konsept AVM projesi konusunda geniş bir anket çalışması yaptırıp, konunun uzmanları, reklam ve satış şirketlerinin de görüşleri alınarak projemiz sunum aşamasına getirilmiştir. Yönetiminizin uygun olacağı bir günde ve saatlerde sunumu yapmak istiyorum. Sunum konusunda kooperatifinizin tarih ve saat vermesini bekliyoruz." şeklinde belirtilmiştir. Davalı SS. ............... Konut Yapı Kooperatifi başkanının cevabi yazısında; "25 Eylül 2019 tarihli yazınızda mevcut projeyi AVM projesi şeklinde revize etmek üzere mevcut projeyi askıya aldığınızı belirtmişsiniz. Yeni proje öneriniz yönetim kurulu tarafından değerlendirilmiş olup üyeler için daha karlı olabileceği ve bu yüzden daha net anlaşılır bir teklif haline getirebilmeniz için avam proje yapmanız istenmiştir. Önerinizi avam proje ile teklif haline getirdiğiniz zaman genel kurulda değerlendirilecek ve oylama yapılarak kabul ya da ret edilecektir. Bu yüzden 20 Ekim 2019 tarihinde yapılacak olan olağanüstü genel kurula kadar yeni önerinizi avam proje ile teklif haline getirdiğinizde genel kurul bu konuda uygun bir karar verecektir. Mevcut sözleşmemizdeki projeyi askıya almanız kendi tercihinizdir. Yönetim kurulunun böyle bir talebi olmamıştır. Ülkemizdeki ekonomik şartlar geçen seneye göre düzelmeye başlamıştır, konut kredi faiz oranları düşerken, konut satışları tekrar artış göstermeye başlamıştır. IMF (International Monetary Fund) son raporunda Türkiye ekonomisindeki sağlam duruşa vurgu yaparak negatif olan büyüme beklentisini pozitife çevirmiştir. Tüm bu gerçekler ışığında her iki taraf için de karlı olacak ve her iki tarafa zararı olmayacak tüm teklif ve görüşmelere açık olduğumuzu bu bağlamda da yeni proje teklifinizi genel kurulda sunmanızı beklediğimizi belirtmek isteriz." şeklindedir. ............. 49. Noterliği'nin 30/10/2019 tarih, 10549 yevmiye numaralı ihtarnamesinin incelenmesinde; asıl davada davalı kooperatif tarafından asıl davada davacı şirkete keşide edildiği, ihtarnamede; "Sayın Muhatap, .................aşı / ............. adresinde bulunan, ihtar eden keşideci müvekkile ait ............. ili, Gölbaşı ilçesi, .............. Mahallesi imarın 111436 ada | parselde bulunan arsası üzerinde kat karşılığı inşaat yapılması için ............. 47. Noterliğince tasdik olunmuş 28 Mayıs 2018 tarih 15189 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa payı Karşılığı İnşaat -Sözleşmesi'ni ("Sözleşme") akdetmiş bulunmaktasınız. Sözleşme'nin 5. maddesinde inşaat süreleri şu şekilde düzenlenmiştir; " İşbu sözleşmenin imzalanmasını müteakip kooperatif tarafından en geç 3 ay içerisinde yer teslimi yapılacak ve yüklenici derhal mimari projelere başlayacak, kooperatifin de görüşünü alarak ve mutabık kalarak projeleri tamamlayacaktır. Mimari projelerin belediye onayından sonra, mimari projeye uygun betonarme, mekanik, elektrik, asansör, peyzaj vb. tüm projeleri tamamlayarak inşaat ruhsatına başvuracaktır. Tüm bu projelerin tamamlanıp onaylatılması ve inşaat ruhsatı alımı için süre yer tesliminden sonrası 6 (altı) aydır.... İnşaat ruhsatı alınması ile birlikte yüklenici inşaata başlayacak ve inşaatlar tüm çevre düzenlemesi dâhil 36 (otuzaltı) ayda tamamlanarak oturulabilir bir vaziyette teslim edilecektir. İnşaatlar çevre düzenlemeleri dahil tamamlandıktan sonra yüklenici iskan ruhsatına başvurarak maksimum 12 ( oniki) ay içerisinde iskan ruhsalını alacaktır... Bu düzenlemeye istinaden firmanız 'ile mutabık kalınarak 03.01.2019 tarihinde yer teslim tutanağı düzenlenmek suretiyle tarafınıza yer teslimi yapılmıştır. Sözleşme'nin 5.maddesinde belirlenen süreler gereği inşaat ruhsatını alıp 03.07.2019 tarihine kadar müvekkil kooperatife teslim etmeniz gerekmekteydi, fakat daha önceki yazışmalarda firmanız ruhsat aşamasında bürokratik bazı problemler olduğundan bahisle 17.10.2019 tarihine kadar süre tanınması gerektiğini savunmuştur. Bunun üzerine tarafımızca ............. 54. Noterliğince 03.09.2019 tarih ve 31554 yevmiye numaralı ihtarname hazırlatılmış ve önerme niteliğindeki 17.10.2019 tarihine kadar süre verilmesi talebiniz iyi niyetimiz çerçevesinde kabul edilmiş, inşaat süresi teslim tarihiniz 17.10.2019 tarihine kadar uzatılmıştır. İş bu ihtarnamenin hazırlandığı 30.10.2019 tarihi itibari ile tarafımıza inşaat ruhsatını teslim edememiş durumdasınız. Konu ile alakalı 28.05.2018 tarihli sözleşmenin 9.maddesi “işi yarım bırakma ve fesih” başlığı düzenlenmiştir. Sözleşme'nin 9. maddesinin i bendinde" Yüklenici sözleşme imzalandıktan sonra haklı ve mücbir sebebe dayanmaksızın isi yürütmeme, durdurma ve tümü ile bırakması halinde kooperatifin bundan dolayı göreceği her türlü zarar ve ziyanı şartsız ödemeyi peşinen kabul ve taahhüt eder. Bu durumda kooperatif, yüklenicinin o tarihe kadar hak ettiği bağımsız bölümlerin kat irtifakı tapularını vererek sözleşmeyi feshedebilir. Ayrıca Türk Borçlar Kanunu'nun 47311 maddesinde " Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa; iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir." hükmü düzenlenmiştir Konu ile ilgili firmanızla yapılan yazışmalarda defaatle ülkedeki ekonomik krizlerden, bunların inşaat sektörüne olan etkilerinden bahsetmektesiniz. Fakat bahsettiğiniz gelişmelerin hukuki anlamda sözleşme ile yüklenilen borçlarınız ifası çerçevesinde herhangi bir değişikliğe yol açmamaktadır. Sözleşme'nin düzenlenmesi aşamasında firmanızca ilerleyen dönemlerdeki piyasa koşullan ve riskleri değerlendirmiş, tarafınızca sözleşmenin akdedilmesi yönünde irade gösterilmiştir. Hal bu iken firmanızın ifada temerrüde düşmesine gerekçe olarak mücbir sebep iddiaları gerek Sözleşme gerekse TBK hükümlerince haklı ve yerinde değildir, bu sebeple hüküm doğuracak bir nitelikte değildir. Ayrıca bu tutum Türk Ticaret Kanunu'nda tanımlanan basiretli tacirin göstermesi gereken özen yükümlülüğü açısından da uygun değildir. Sözleşme'nin akdedilmesinden bugüne kadar gelen süre içerisinde Sözleşme' den doğan hiçbir yükümlülüğünüzü yerine getirmemiş durumdasınız. Müvekkilimin gelinen durum itibariyle müspet ve menfi Zararları oluşmuş ve mevcut durum içerisinde kaldıkça zamanla zararı artmaya devam etmektedir. Buna göre tüm bu açıklamalar tafsilat ve teferruatıyla beraber değerlendirildiğinde müvekkil kooperatifin "daha fazla zarara uğramamak adına iyi niyetli olarak tanınan fazla sürenin de kullanılmaması ve sonuç alınamaması itibariyle sözleşmenin feshi cihetine gitme zarureti hasıl olmuştur. Sayın Muhatap, yukarıda açıklanan sebepler ışığında Müvekkil kooperatif ile şirketiniz arasında imzalanmış olan 28 Mayıs 2018 tarih 15189 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini, Sözleşme'nin 9.1 maddesi hükümleri gereği, tek taraflı ve haklı olarak, tüm yasal haklarımız saklı kalmak üzere gayri kabil-i rücu FESHETTİĞİMİZİ ihtaren bildiririz" şeklinde olduğu ve dava konusu sözleşmenin feshedildiği görülmüştür. ............. 39. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2021/364 E, sayılı dosyasında görevsizlik kararı öncesi alınan bilirkişi raporunda; asıl dava yönünden proje değişikliği teklifinin davalı SS. ............... Konut Yapı Kooperatifi tarafından benimsenmesi ve avan proje talebi karşısında ve taraflar arasında düzenlenen sözleşmede ruhsat süresinin kati olmayıp yükleniciden meydana gelecek gecikme süresinden inşaatın süresinden alacağı da kararlaştırıldığından yüklenicinin mevcut projeyi askıya alarak beklemesi uygun görülmekte olup inşaat süresinin henüz başladığı da dikkate alındığında sözleşmenin kooperatifçe feshinin yerinde görülemeyeceği Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin sözleşmenin taraflarından birisinin (arsa sahibi ya da tek taraflı irade beyanı ile feshedilemeyeceği. Fesih için; Arsa sahibi ve yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi konusunda anlaşmaları (iradelerinin uyuşması) gerektiğinin yüksek yargı kararlarında belirtildiği, belirlenen durum karşısında fesih ihtarına göre sözleşmenin haksız veya yargı kararları doğrultusunda sözleşmenin halen geçerli koruyup koruyamadığı takdirinin Mahkemeye ait olduğu, mahkemece feshin haksız olduğunun takdir edilmesi durumunda davacı yüklenicinin sözleşmenin haksız feshi nedeniyle sözleşmenin 9-5 maddesine istinaden taleplerinin zarar ve ziyan olarak belirtilen harcamalarının 1.072.961.84 TL Arsa Rayiç Bedeli 4.495.260,00 TL Yüklenici kârı 4.288.800,00 TL olarak hesaplandığı Birleşen Dava Yönünden ise asıl davada arsa sahiplerinin yapmış olduğu fesih işleminin mahkemece geçersiz ve haksız olduğu tespit ve görüşüne varılır ise davacı talebinin yerinde olamayacağı bildirilmiştir. Görevsizlik kararı öncesi ............. 39. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2021/364 E, sayılı dosyasında dava konusu taşınmazın değerinin tespiti için istinabe yoluyla alınan bilirkişi raporunda; taşınmazın arsa değerinin Temmuz 2021 tarihi itibariyle 80.420.000,00 TL, 18/06/2020 tarihi itibariyle 54.929.505,00 TL, 30/10/2019 tarihi itibariyle 51.074.922,00 TL, 28/05/2018 tarihi itibariyle 40.158.507,00 TL olarak belirlendiği bildirilmiştir. Mahkememizce asıl davada tarafların denetime elverişli şekilde itirazları karşılanmak ve varsa sözleşmeden doğan sorumlulukları, yükümlülükleri ve kusur durumları, ayrıca haklı ve haksız fesih durumuna göre ayrı ayrı seçenekli şekilde değerlendirilmesi sözleşmenin düzenlendiği tarihte tarafların iktisadi durumu, davalı kooperatifin ödeme gücü ve kabiliyeti davalı kooperatif defter ve kayıtları da incelenmek üzere cezai şartın ekonomik mahvına sebep olacak derecede ağır ve yüksek olup olmadığı, asıl davada davacının tazminat istemlerinde cezai şart tazminatı karşısında olası diğer tazminat istemlerine ilişkin miktarların da seçenekli olarak hesaplanması, birleşen dosyada davacının menfi ve müspet tazminat istemlerine göre olası miktarların seçenekli şekilde hesaplama yapılması için görevsizlik karara veren mahkemece seçilen bilirkişi heyetinden bilirkişi raporu alınmış olup, alınan raporda; mahkeme talebinin tümüyle yerine getirilebilmesi için kararda da yer aldığı üzere tarafların iktisadi durumu, davalı kooperatifin ödeme gücü ve yeti davalı kooperatif defter ve kayıtlarının da incelenmesi gerektiği, bilirkişi kurulunda Mali Müşavir ve Kooperatif Uzmanı bilirkişi bulunmadığı bildirilmiştir. Mahkememizce Mali Müşavir ve Kooperatif Uzmanı bilirkişilerden oluşan bilirkişi kurulundan uyuşmazlık konuları üzerinde inceleme yapmak ve cezai şart talebine yönelik kooperatifin güncel ekonomik durumunu belirlemek üzere bilirkişi raporu alınmış olup, alınan bilirkişi raporunda; davacı şirketin 01/01/2018-28/05/2018 yılları arası detaylı mizanı üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılmış olup, alınan bilirkişi raporunda: davacı şirketin; banka nakit mevcudunun çok yetersizliği, vergi ve kanuni yükümlülükleri zamanında ödeyemediği, 2017 yılını 94.590,83 TL zarar ile kapatmış olması, sermayenin tamamının ödenmiş olması, maddi duran varlıklarının rayiç değere oranının (601.511,90 TL / 167.543.264/100) Binde 3,59, stok değerinin rayiç değere oranının (1.134.555,39 / 167.543.264x100) Binde 6,77, ticari alacaklar ile borçların karşılanması durumunda (1.980.846,33 TL 899.010,51 TL ) kalan 1.081.835,82 TL lik nakdin rayiç bedele oranının (1.081.835,82 / 167.543.264,00 TLx100) Binde 6,45 ve 2018 yılı 5 aylık satış gelirinin 27.600,00 TL gibi çok düşük gerçekleşmesi durumlarının mizan verileri ile sabit olduğundan, davacı şirketin; sözleşmenin düzenlendiği 28.05.2018 tarihi itibariyle sözleşme konusu işi yapma gücü ve kabiliyetinin bulunmadığı, davalı kooperatifin tazminat dahil cezai şartı karşılamaya yeterli gücü ve kabiliyetinin olmadığı tespit edilmiştir. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava ve birleşen dava, taraflar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, asıl dava davacı şirket yüklenici, davalı kooperatif ise iş sahibidir, birleşen davada ise davacı kooperatif, davalı şirkettir. Asıl ve birleşen davalarda taraflar arasında düzenlenen ............. 47. Noterliğinin 28/05/2018 günlü 15189 yevmiye nolu "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin" davalı- birleşen dosyada davacı kooperatif tarafından yapılan feshin haklı olup olmadığı ile buna bağlı zararların karşılıklı olarak tahsili isteğine ilişkindir. Taraflar tacir olmakla TTK m. 18/2 gereğince her tacir, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmelidir. Türk Hukuk Lûgatında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşme türü olduğu ve taşınmaz satışını da içerdiği için resmî biçimde yapılmasının zorunlu olduğu vurgulanmıştır (Türk Hukuk Lügatı, Türk Hukuk Kurumu, CiltI, ............. 2021, s. 669). Sözleşme hukukunda temel koşul, sözleşmenin kurulmasından sonra tarafların sözleşmeden doğan yükümlülüklerini, kararlaştırılan şekilde ve zamanda yerine getirmek zorunda olmalarıdır. Sözleşme kurulduktan sonra, şartlarda değişiklik ortaya çıksa bile, taraflar sözleşme gereğini aynen yerine getirmek zorundadır. Temel kural budur ve bu kurala “ahde vefa” (söze bağlılık) ilkesi denilmektedir. Geçerli şekilde kurulmuş bir özel hukuk sözleşmesinde, tarafların sözleşmeye uygun hareket etmeleri, edimlerini sözleşmeye uygun olarak yerine getirmeleri, edimin ifasını imkânsız hâle getiren her türlü davranıştan kaçınmaları zorunludur. Tarafların sözleşmeyle üstlendiği borcun hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesi hâlinde ifa etmeme sonucu meydana gelir. 18/07/2025 tarih, 32959 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 16/05/2025 tarih, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı kararında da belirtildiği üzere hukukî niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan bir sözleşme türü olarak vurgulanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, 6098 sayılı Kanun'da açıkça düzenlenmemiş olup, bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma özel nitelikte bir sözleşme türüdür. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme niteliğindedir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda pay devrini de içerdiğinden geçerli olmaları noterden düzenleme şeklinde yapılmalarını zorunlu kıldığı gibi sona ermeleri de bedeli nakit olarak kararlaştırılan eser sözleşmelerinden farklıdır. Yine aynı nedenle yani arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda pay devrini içerdiği ve sonucu itibarıyla tapuda bu sözleşmeye göre yapılan devirlerin iptal edilip kayıtların arsa sahibine dönmesi sonucunu doğuracağından tek taraflı irade beyanı ve bunun karşı tarafa ulaşmasıyla dönme feshin hukuki sonuçlarını doğurması mümkün değildir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tarafların dönme-fesihte anlaşmaları yani iradelerin uyuşmasıyla sona erer ise de, tarafların anlaşamamaları hâlinde ancak mahkemeden dönme-fesih kararı alınması zorunludur (Muammer Öztürk, Zeki Gözütok, Usul ve Esaslarıyla Eser Sözleşmesi Uygulaması, ............., 2023, s. 470). Türk Borçlar Kanunu'nun 97. ve 479/1. maddeleri hükümlerince arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin borcu ancak yüklenicinin işi tamamlayıp, arsa sahibine teslim etmesi ile muaccel hâle gelir. ............. 47. Noterliğinin 28.05.2018 tarih ve 15189 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı inşaat Sözleşmesinin incelenmesinde; "Ben SINIRLI SORUMLU ............... 2 KONUT YAPI KOOPERATIFI adına müşterek temsilciler ............. arsa sahibi olarak ............. ili, Gölbaşı ilçesi, .............. Mahallesi imarın 111436 ada | parselini teşkil eden 16.170m2 alanındaki arsa üzerine: mevcut imar planındaki emsal ve maksimum inşaat alanlarını kullanarak imar yönetmelikleri, tasdikli projeler ve işbu sözleşme ve ekleri şartlarına uygun olarak her türlü gideri kendine ait olmak üzere ve yapılacak olan inşaatın %48 Kooperatif %52'si yükleniciye ait olacak ve kooperatife verilecek bağımsız bölümler bir blokta 1+1 ve başka bir blokta 3+1 olmak üzere iki tip daireler yapılacak ve kooperatif paylaşım hissesine isabet edecek olan 1+1 ve 3+1 bağımsız bölümler daha yapılacak olan bir sözleşme ile belirlenecek olup yükleniciye ait inşaat alanlarına konut bloğu cadde üzerine dükkan, ticari ofis yada mini AVM olabilecek şeklinde arsa payı karşılığı olarak YÜKLENİCİ tarafından yapılması işini inşaa etmek koşuluyla, müteahhit ........ İNŞAAT TURİZM SAN.VE TİC.A.Ş.adına temsilen ................... isimli kişiye satmayı vaad ediyorum." "Ben ........ INŞAAT TURİZM SAN.VE Tic. A.Ş. adına temsilen ................ müteahhit sıfatıyla ............. ili, Gölbaşı ilçesi, .............. Mahallesi imarın 111436 ada 1 parselini teşkil eden 16.170m2 alanındaki arsa üzerine; mevcut imar planındaki emsal ve maksimum inşaat alanlarını kullanarak imar yönetmelikleri, tasdikli projeler ve işbu sözleşme ve ekleri şartlarına uygun olarak her türlü gideri kendine ait olmak üzere ve yapılacak olan inşaatın %48 Kooperatife %52'si yükleniciye ait olacak ve kooperatife verilecek bağımsız bölümler bir blokta 1+1 ve başka bir blokta 3+1 olmak üzere iki tip daireler yapılacak ve kooperatifin paylaşım hissesine isabet edecek olan 1+1 ve 3+1 bağımsız bölümler daha sonra yapılacak olan ek bir sözleşme ile belirlenecek olup yükleniciye ait inşaat alanlarına Konut bloğu, cadde üzerine dükkan, ticari ofis yada mini AVM olabilecek şeklinde arsa payı karşılığı olarak YÜKLENİCİ tarafından yapılması işini inşaa etmek üzere vaad edenin vaadini ve beyanlarını kabul ediyorum." diyerek sözlerini bitirdiler. Arsa sahibi tekrar söz alarak: ............. ili, Gölbaşı İlçesi, .............. Mahallesi imarın 111436 ada 1 parselini teşkil eden 16.170m2 alanındaki arsa üzerine; mevcut imar planındaki emsal ve maksimum inşaat 1 kullanarak imar yönetmelikleri, tasdikli projeler ve işbu sözleşme ve ekleri şartlarına uygun olarak gideri kendine ait olmak üzere ve yapılacak olan inşaatın %48 Kooperatife %52'si yükleniciye ait olacak ve kooperatife verilecek bağımsız bölümler bir blokta 1+1 ve başka bir blokta 3+1 olmak üzere iki tip daireler yapılacak ve kooperatifin paylaşım hissesine isabet edecek olan 1+1 ve 3+1 bağımsız bölümler daha sonra yapılacak olan ek bir sözleşme ile belirlenecek olup yükleniciye ait inşaat alanlarına Konut bloğu, cadde üzerine dükkan, ticari ofis yada mini AVM olabilecek şeklinde kat karşılığı olarak YÜKLENİCİ tarafından yapılması işine ait sözleşme aşağıdaki şekilde olacaktır. Madde 2: İŞİN KONUSU: Kooperatife ait ............. ili, Gölbaşı ilçesi, .............. Mahallesi imarın 111436 ada 1 parselini teşkil eden 16.170 m2 alanındaki arsa üzerine; mevcut imar planındaki emsal ve maksimum inşaat alanlarını kullanarak imar yönetmelikleri, tasdikli projeler ve işbu sözleşme ve ekleri şartlarına uygun olarak her türlü gideri kendine ait olmak üzere ve yapılacak olan inşaatın %48 Kooperatife %52'si yükleniciye ait olacak ve kooperatife verilecek bağımsız bölümler bir blokta 1+1 ve başka bir blokta 3+1 olmak üzere iki tip daireler yapılacak ve kooperatifin paylaşım hissesine isabet edecek olan 1+1 ve 3+1 bağımsız bölümler daha sonra yapılacak olan ek bir sözleşme ile belirlenecek olup yükleniciye ait inşaat alanlarına Konut bloğu, cadde üzerine dükkan, ticari ofis yada mini AVM olabilecek şeklinde kat karşılığı olarak Yüklenici tarafından yapılması işidir. Söz konusu inşaatlar tasdikli projelerine ve imar yönetmeliklerine uygun olarak iskan raporu alınmış vaziyette teslim edilecektir. Madde - 3: PROJELERİN YAPILMASI VE İNŞAAT RUHSATININ ALINMASI YÜKLENİCİ, mevcut imar durumu ve imar yönetmeliklerine uygun olarak, hazırlayacağı mimari projeleri kooperatifinde görüşünü ve onayını alarak belediyeye sunacaktır. Mimari projelerin onayından sonra, betonarme, mekanik, elektrik, asasör, peyzaj vb. projelerin tümü yine yüklenici tarafından yaptırılarak ilgili belediye, kurum ve kuruluşlarda onaylattırılacaktır. Onaylanan projelerle birlikte, inşaat ruhsatına başvurularak inşaat ruhsatı alınacaktır. Madde - 4: BAGIMSIZ BÖLÜMLERİN PAYLAŞIMI 4-1: Yapılacak mimari projeler üzerinden paylaşım bloklar şeklinde yapılacaktır. Kooperatife verilecek bağımsız bölümler; bir blokta 1+1 ile bir başka blokta 3+1 olmak üzere iki tip daireler yapılacaktır. Kooperatife verilecek olan dairelerin kat alanı brüt hesabı(daire kullanım alanına kat holleri ve ortak kullanım alanları hariç balkonlar dâhil olacak şekilde) üzerinden (yönetmeliklerden kaynaklanan yüzde otuz artışı da hesaba katarak) 1+1 daire balkon dahil 63 m2 brüt ile 3+1 daire balkon dahil 126 m2 brüt olacak şekilde yapılacaktır. Geriye kalan inşaat alanlarının tümü yükleniciye aittir. Bu durum da paylaşım oranı %48 kooperatife %52 yükleniciye kalacak şekilde uygulanacaktır. Emsal ve yönetmeliklerden doğacak olan artışlar paylaşım oranı esas alınarak kooperatife ve yükleniciye yansıtılacaktır. Yüklenicinin kendisine düşecek inşaat alanlarını, konut bloğu, cadde üzerine dükkân, ticari ofis ya da mini AVM şeklinde yapabilecektir. Kooperatif, yüklenicinin kendisine yapacağı ticari kısımlardaki bağımsız bölümlerin nitelik ve niceliğine müdahale edemeyecektir. Kooperatife isabet edecek olan %48 paylaşım hissesine isabet edecek olan ( verilecek olan 1+1 ve 3+1 daireler) daha sonra yapılacak ek sözleşme ile belirlenecektir. 1+1 ve 3+1 dairelerin avan projeleri ektedir. 4-2: Kooperatif üyelerinden kendilerine ait 1+1 ve 3+1 daireleri ile yükleniciye ait 2+1, 4+1 veya ticari (dükkân) bağımsız bölümlerle takas etmek isteyenlere aşağıdaki şekilde yardımcı olunacaktır. a) 1+1 bağımsız bölümünün üzerine 100.000TL. (yüz bin) ile 120.000TL. (yüz yirmi bin) arasında (kat ve yönüne göre) ödeme yapılması halinde yükleniciye ait ticari alanlar üzerinde yapacağı 2+1 bağımsız bölümlerle takas imkânı verilecek. b) Aynı şekilde 3+1 bağımsız bölümünü, yükleniciye ait 4+1 bağımsız bölümle takas etmek isteyen üyelerin 4+1 dairenin bulunduğu yön ve kat dikkate alınarak, üzerine 250.000TL. (iki yüz elle bin) ile 300.000TL. (üç yüz bin) aralığında ödemeleri koşulu ile takas imkânı verilecektir. c) Ayrıca 3 adet 1+1 bağımsız bölümlerinin üzerine 50.000 TL. (elli bin) ile 75.000 TL. (yetmiş beş bin) arasında (kat ve yönüne. göre) ödeme yapılması halinde yükleniciye ait 1 adet 4+1 bağımsız bölümle takas imkânı vardır. d) Yukarıda bahsedilen takas şartları mimari proje onay aşamasına kadar (yaklaşık 2 ay) yapılacak anlaşmalar çerçevesinde geçerli olacaktır. Bu tarihten sonra talep olması halinde, o gün ki şartlar geçerli olacaktır. Madde - 5: INŞAAT SÜRELERİ İşbu sözleşmenin imzalanmasını müteakip kooperatif tarafından en geç 3 ay içerisinde yer teslimi yapılacak ve Yüklenici derhal mimari projelere başlayacak kooperatifinde görüşünü alarak ve mutabık kalarak, projeleri tamamlayacaktır. Mimari projelerin belediye onayından sonra, mimari projeye uygun betonarme, mekanik, elektrik, asansör, peyzaj, v.b. tüm projeleri tamamlayarak inşaat ruhsatına başvuracaktır. Tüm bu projelerin tamamlanıp onaylatılması ve inşaat alımı için süre yer tesliminden sonra (altı) 6 aydır. Yüklenicinin kusurundan kaynaklanacak gecikmeler inşaat süresinden sayılacaktır. Kooperatifin, belediye ve resmi kurumların ya da mücbir sebeplerden meydana gelecek gecikmeler ruhsat ve inşaat sürelerine ilave edilecektir. İnşaat ruhsatı alınması ile birlikte yüklenici inşaata başlayacak ve inşaatlar tüm çevre düzenlemesi dâhil (otuz altı) 36 ayda tamamlanarak oturulabilir bir vaziyette teslim edilecektir. İnşaatlar çevre düzenlemeleri dâhil tamamlandıktan sonra yüklenici iskân ruhsatına başvurarak maksimum (on iki) 12 ay içerisinde iskân ruhsatını alacaktır. İskân ruhsatı alınıncaya kadar yükleniciye ait bağımsız bölümlerin %3'ü teminat olarak kooperatifin uhdesinde kalacaktır. İskân raporunun alınması ile birlikte teminat olarak tutulan %3'lük bağımsız bölümün tapuları 2 hafta içerisinde devredecektir. İnşaatların tesliminde gecikme olması halinde yüklenici her daire için aylık bölge rayici bedel üzerinden kira mahrumiyeti ödeyecektir. Madde - 9: İŞİ YARIM BIRAKMA VE HAKSIZ FESİH 9-1:Yüklenici sözleşme imzalandıktan sonra haklı (BKnun eser sözleşmesine ilişkin 7. Bölüm hükümlerinde belirtilen haller ) ve mücbir bir sebebe dayanmaksızın işi yürütmeme, durdurma veya tümü ile bırakması halinde kooperatifin bundan dolayı göreceği her türlü Zarar ve ziyanı şartsız ödemeyi peşinen kabul ve taahhüt eder. Bu durumda kooperatif, yüklenicinin o tarihe kadar hak ettiği bağımsız bölümlerin kat irtifakı tapularını vererek sözleşmeyi feshedebilir. 9-2: Yüklenici işin yapımı aşamasında (BKnun eser sözleşmesine ilişkin 7. Bölüm hükümlerinde belirtilen haller )ve mücbir nedene veya beklenmeyen ekonomik krize dayanmaksızın (Sözleşme Türk Lirası üzerinden yapıldığından devalüasyonlar krizden sayılmayacaktır.) İşi 3 aydan fazla durdurması halinde kooperatif (resmi bir rapora dayanarak) yüklenicin işi yürütemeyeceğine kanaat getirirse kalan işleri yükleniciye ait bağımsız bölümlerden yaptıracağı işlere denk gelecek miktarı, piyasa ve projedeki Satış fiyatlarından satarak işin kalan kısmını bitirebilir. Kooperatifin bu maddeyi uygulayabilmesi için inşaatın fiili olarak durduğunu ispatladıktan sonra yükleniciye bir ihtar çekerek yükleniciye bir aylık bir süre verip temerrüde düşürmesi gerekmektedir. 9-3: Kooperatif, yüklenicinin işi yürütebilmesi için gerekli olan her türlü vekaletname, taahhütname ve muvafakatnameleri zamanında vermekle yükümlüdür. Bunları zamanında veya hiç vermemesi durumunda bundan dolayı yüklenicinin göreceği her türlü zarar, ziyan ve zaman kaybını karşılayacağını peşinen kabul ve taahhüt eder. 9-4: Kooperatif, yüklenicinin hak ettiği satış yetkilerini zamanında vermek zorundadır. Zamanında vermemesi halinde, bundan dolayı, yüklenicinin göreceği her türlü zarar ve ziyanı ödeyeceği gibi, bu durumun inşaat seyrine oranı nispetinde bir süre inşaat süresine ilave edilir. 9-5: Taraflardan herhangi biri haksız bir şekilde işbu sözleşmeyi tek taraflı fesh etmesi halinde diğer tarafın bundan dolayı göreceği her türlü zarar ve ziyanın yanında arsa rayiç bedeli kadar ceza ödemeyi peşinen kabul eder. Ayrıca kooperatif sözleşmeyi haksız bir şekilde tek taraflı fesh etmesi halinde yükleniciye kar mahrumiyeti öder." düzenlemelerinin mevcut olduğu ve sözleşmede arsa sahibinin S.S. ............... 2 Konut Yapı Kooperatifi, Müteahhit firmanın ........ İnşaat Turizm San. Ve Tic. A.Ş olarak imzalarının bulunduğu görülmüştür. HMK’nın 219/1. maddesi gereğince taraflar, ileri sürdükleri vakıaların ispatına ilişkin sadece kendi ellerindeki belgeleri ibrazı yanında karşı tarafça delil olarak dayanılan belgeleri de ibraz yükümlülüğü altındadırlar. Anılan düzenleme ile ispat yükü üzerinde olmayan tarafın da belirli koşullarda belge ibrazı ile yükümlülük altına alınarak davanın aydınlatılmasına katkıda bulunması sağlanmakta, bu suretle gerçeğe ve hakkaniyete uygun karar tesisine imkân tanınmaktadır. Tarafların mahkemeye ibraz ile yükümlü oldukları belgeler, ileri sürülen hususların ispatı ile ilgili olanlardan ibaret olup bunun belirlenmesi ise HMK’nın 194. maddesi çerçevesinde taraflarca gerçekleştirilecek somutlaştırma faaliyeti ile mümkündür. Bu doğrultuda taraflar, ileri sürdükleri vakıayı ispata elverişli bir biçimde somutlaştırmanın yanında delil olarak dayandıkları belgeleri ve hangi belgenin hangi vakıanın ispatı için gösterildiğini açıklamakla yükümlüdürler. Anılan yükümlülüğün ifası ile belgenin içerik ve niteliği hakkında bilgi sahibi olunarak ispat konusu vakıaya ilişkin olarak ibrazı istenen belgenin gerekli olup olmadığı yahut belgedeki hangi kısımların gerekli olduğu belirlenebilecektir. Bu sayede ileri sürülen hususların ispatıyla ilgili olmayan belgelerin gereksiz yere ibrazı önlenebileceği gibi HMK’nın 219/2. maddesi gereğince devamlı kullanılan ve içeriği bölünebilen belgelerin tamamı yerine sadece ispat konusu vakıa ile ilgili kısımları belirlenerek tarafların mahkemeye belge ibraz yükümlülüklerinin sınırları tespit edilebilecektir (Pekcanıtez, Hakan/Özekes, Muhammet/Akkan,Mine/Korkmaz, Hülya Taş; Pekcanıtez Usûl Medeni Usûl Hukuku, C II, İstanbul 2017, s 1814, 1815). 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun (TTK) 64/1. maddesinde ise: her tacirin, ticarî defterleri tutmak ve defterlerinde, ticarî işlemleriyle ticarî işletmesinin iktisadi ve malî durumunu, borç ve alacak ilişkilerini ve her hesap dönemi içinde elde edilen neticeleri, bu Kanun’a göre açıkça görülebilir bir şekilde ortaya koymak zorunda olduğu düzenlenmiş, aynı Kanun’un 64/3. maddesinde de, tacirlerin tuttuğu yevmiye defteri, defteri kebir ve envanter defterinin açılış onaylarının, kuruluş sırasında ve kullanılmaya başlanmadan önce yapılacağı, yevmiye defterinin kapanış onayının ise, izleyen faaliyet döneminin altıncı ayının sonuna kadar yaptırılması gerektiği belirtilmiştir. Yine TTK’nın 82. maddesinde de her tacirin ticarî defterlerini 10 yıl süre ile saklamak zorunda olduğu düzenlenmiştir.(YHGK 27/01/2022 tarih, E. 2019/11-172, K. 2022/69). Ticarî defterlerin ibrazı ve delil niteliği, HMK’nın 222. maddesinde düzenlenmiş olup maddenin 1. fıkrasında mahkemenin, ticarî davalarda tarafların ticarî defterlerinin ibrazına kendiliğinden veya taraflardan birinin talebi üzerine karar verebileceği ve aynı maddenin 2. fıkrasında ise ticarî defterlerin, ticarî davalarda delil olarak kabul edilebilmesi için, kanuna göre eksiksiz ve usulüne uygun olarak tutulmuş, açılış ve kapanış onayları yaptırılmış ve defter kayıtlarının birbirini doğrulamış olması gerektiği düzenlenmiştir. Ticarî defter kayıtları ikinci fıkrada belirtilen şartlara uygun olarak tutulan tarafın, ticarî defter kayıtlarının sahibi ve halefleri lehine delil olarak kabul edilebilmesi için, diğer tarafın aynı şartlara uygun olarak tutulmuş ticarî defterlerindeki kayıtların bunlara aykırı olmaması veya diğer tarafın ticarî defterlerini ibraz etmemesi yahut defter kayıtlarının aksinin senet veya diğer kesin delillerle ispatlanmamış olması gerekir (HMK m. 222/3). Açılış veya kapanış onayları bulunmayan ve içerdiği kayıtlar birbirini doğrulamayan ticarî defter kayıtları, sahibi aleyhine delil olurlar. (HMK m. 222/4). HMK'nın 222/5. maddesi uyarınca taraflardan biri tacir olmasa dahi, tacir olan diğer tarafın ticarî defterlerindeki kayıtları kabul edeceğini belirtir; ancak, karşı taraf defterlerini ibrazdan kaçınırsa, ibrazı talep eden taraf iddiasını ispat etmiş sayılır. Bu hüküm, taraflardan birinin ileri sürdüğü hususun ispatında münhasıran karşı tarafın defterlerine delil olarak dayandığı hâllerde uygulanacaktır. Ayrıca ticarî defterlerin ibraz edilmemesi durumunda ibrazı isteyen tarafın iddiasını ispatladığı kabul edilecek olup bu hususta hâkime takdir yetkisi tanınmamıştır. Asıl ve birleşen davalarda iddia, savunma, beyanlar, ihtarnameler, ticari defter ve kayıtlar bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamına göre somut olayda; Asıl Dava Yönünden: Davacı yüklenici şirket ile davalı kooperatif arasında ............. 47. Noterliğinin 28.05.2018 gün ve 15189 yevmiye sayılı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı inşaat Sözleşmesi" imzalandığı, yer tesliminin kooperatif tarafından 03.01.2019 tarihinde yapıldığı, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 5. maddesine göre proje ve inşaat süresinin yer tesliminden sonra başlayacağı, ilerleyen süreçte konut yerine AVM proje değişikliğinin gündeme geldiği tespit edilmiş olup davacı tarafın beyanına göre hazırlanan avan projesinin ve görsellerinin kooperatif yönetim kuruluna sunulması ve projenin anlatılması için gün belirleme konusunda kooperatif yetkilileri ile görüşme yapılmakta ve 24.10.2019 tarihli yazıları ile hazırlanan projenin sunumu için randevu talep edilmiş iken davalı Kooperatif tarafından keşide edilen ............. 49. Noterliği'nin 30.10.2019 gün ve 10549 yevmiye nolu ihtarnamesi ile taraflar aralarındaki sözleşmenin davalı kooperatif tarafından tek taraflı olarak haksız fesh edildiğini ileri sürdüğü, davalı kooperatif ise davacının gerek sözleşmede belirlenen süre içerisinde gerek kooperatifçe verilen süre içerisinde davacı şirket ile dava konusu iş konusunda ilerleme sağlanamadığı ve davacı şirketçe çeşitli bahanelerle bu durumun kapatılmaya çalışıldığı, ancak müvekkili kooperatifin yüklenicinin işi tamamlayamayacağı konusunda şüphesi kalmadığını ve sözleşmeye ve hukuka uygun şekilde 28.05.2018 tarihli sözleşmenin 9.maddesinde "işi yarım bırakma ve fesih" başlığı altında düzenlenen hükümlere dayanarak 30.10.2019 tarihli fesih ihbarnamesi ile taraflar arasında akdedilen sözleşmeyi haklı sebeple feshettiğini ileri sürdüğü anlaşılmaktadır. Taraflar arasında ............. 47. Noterliğinin 28.05.2018 gün ve 15189 yevmiye nolu "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı inşaat Sözleşmesi”nin "İnşaat Süreleri" başlıklı 5. maddesinde “İşbu sözleşmenin imzalanmasını müteakip kooperatif tarafından en geç 3 ay içerisinde yer teslimi yapılacak ve Yüklenici derhal mimari projelere başlayacak kooperatifinde görüşünü alarak ve mutabık kalarak, projeleri tamamlayacaktır. Mimari projelerin belediye onayından sonra, mimari projeye uygun betonarme, mekanik, elektrik, asansör, peyzaj, v.b. tüm projeleri tamamlayarak inşaat ruhsatına başvuracaktır. Tüm bu projelerin tamamlanıp onaylatılması ve inşaat alımı için süre yer tesliminden sonra (altı) 6 aydır. Yüklenicinin kusurundan kaynaklanacak gecikmeler inşaat süresinden sayılacaktır. Kooperatifin, belediye ve resmi kurumların ya da mücbir sebeplerden meydana gelecek gecikmeler ruhsat ve inşaat sürelerine ilave edilecektir. İnşaat ruhsatı alınması ile birlikte yüklenici inşaata başlayacak ve inşaatlar tüm çevre düzenlemesi dâhil (otuz altı) 36 ayda tamamlanarak oturulabilir bir vaziyette teslim edilecektir. İnşaatlar çevre düzenlemeleri dâhil tamamlandıktan sonra yüklenici iskân ruhsatına başvurarak maksimum (on iki) 12 ay içerisinde iskân ruhsatını alacaktır. İskân ruhsatı alınıncaya kadar yükleniciye ait bağımsız bölümlerin % 3'0 teminat olarak uhdesinde kalacaktır. İskân raporunun alınması ile birlikte teminat olarak tutulan % 3'lük bağımsız bölümün tapuları 2 hafta içerisinde devredecektir. İnşaatların tesliminde gecikme olması halinde yüklenici her daire için aylık bölge rayici bedel üzerinden kira mahrumiyeti ödeyecektir.” şeklindedir. Davacı şirket sözleşme dâhilinde kooperatif tarafından 3 ay içerisinde yer teslimi yapılmadığını belirtmekte ve yer tesliminin 03.01.2019 tarihinde gecikmeli yapıldığını iddia ederken davalı ise sözleşmenin imzasını müteakip vekâletname verildiğini arsanın teslim edildiğini, davacı şirketin zaman kazanmak için asılsız iddia ve bahanelerle zaman kazanma çabası içerisine girdiğini, bunun üzerine kooperatifin ilişkilerin daha resmi ilerlemesi adına davacı ile 03.01.2019 tarihinde yer teslim tutanağı imzaladığını belirtmektedir. Bu duruma göre yer teslim tarihi 03.01.2019 olmaktadır. Dava dilekçesinde ve cevap dilekçesinde imar değişikliği nedeniyle imar çapının alınamadığı ifade edilmektedir. Taraflar arasında düzenlenen sözleşmede arsanın ............. ili, Gölbaşı ilçesi, .............. Mahallesi imarın 111436 ada 1 parselini teşkil eden 16.170 m2 olduğu belirtilmekte olup sonrasında ............. ili, Gölbaşı ilçesi, .............. Mahallesi imarın 111436 ada 5 parselini teşkil eden 16.170 m2 olduğu, Cevap dilekçesinde davacı yüklenici şirketin, 15.05.2019 tarihinde kooperatife gönderdiği yazı ile parsel değişikliği nedeniyle imar çapının alınmasının geciktiğini, bu nedenle inşaat ve ruhsat sürelerinin yeniden düzenlenmesi gerektiğini bildirdiği belirtilmektedir. İmar çapının alındığı tarih mimari projenin onay tarihi olan 12.04.2019 baz alındığında 3 aylık gecikmenin imar değişikliğinden kaynaklandığı ve süreye eklenmesi gerektiği tespit edilmiştir.

Kural olarak ve yargısal içtihatlara göre eser sözleşmelerinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin, bedel olarak arsa-payının-devri borcunu da içerdiğinden, geçerliliği resmi-şekilde yapılması şartına bağlı olmakla kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, sözleşmenin taraflarından birisinin (arsa sahibi ya da yüklenici) tek taraflı irade beyanı ile feshedilememekte, fesih için; Arsa sahibi ve yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi konusunda anlaşmaları (iradelerinin uyuşması) gerekmekte ve arsa sahibi ve yüklenici, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi konusunda anlaşamaz ise, sözleşmenin feshi için mahkemeye dava açılması ve sözleşmenin feshine karar verilmiş olması gerekmektedir. Davacı yüklenici şirket 2019 yılında inşaat sektöründe özellikle de konut sektöründe meydana gelen daralma ve sıkıntılar nedeni ile müvekkili yüklenici ile kooperatif yetkilileri arasında yapılan görüşmelerde; projelerde temelden bir değişiklik yapılması gündeme geldiğini, bu durumda zaten arsanın imar durumunun konut değil de ticari alan olduğu da göz önüne alınarak, konut yerine konsept bir AVM yapılması konusunda genel bir kanaat oluştuğunu, Kooperatif yönetiminin, yüklenicinin bu durumu yazılı olarak talep etmesi ile kooperatif yönetiminin durumu whatsapp ve diğer iletişim araçları ile kooperatif üyelerine ileteceği kararlaştırıldığını belirtmektedir. Davacı yüklenicinin proje değişikliği teklifinin davalı SS. ............... Konut Yapı Kooperatifi tarafından benimsenmesi ve avan proje talebi karşısında ve taraflar arasında düzenlenen sözleşmede ruhsat süresinin kati olmayıp yükleniciden meydana gelecek gecikme süresinden inşaatın süresinden sayılacağı da kararlaştırıldığından yüklenicinin mevcut projeyi askıya alarak beklemesi uygun görülmekte olup inşaat süresinin henüz başladığı da dikkate alındığında taraf kusuru yönünden de sözleşmenin feshi haklı görülmemiştir. Taraflar arasında bir uzlaşma olmaksızın davalı kooperatifin sözleşmeyi feshetmekte haksız olduğu kanaatine ulaşılmıştır.

Zarar Ziyan bedeli: Davacı taraf davalı kooperatif tarafından sözleşmenin haksız olarak tek taraflı haksız fesih edilmesi sonucu zarara uğradığını, sözleşmenin kooperatif tarafından haksız ve tek taraflı feshi nedeniyle sözleşmenin 9-5 maddesinde kararlaştırılan arsa rayiç bedeli kadar cezanın, uğramış olduğu kâr mahrumiyetinin ve harcama kalemleri için uğramış oldukları zarar ve ziyanların ödenmesini talep etmiştir. Sözleşmenin imzalanmasından sonraki süreçte, davaya konu sözleşmede olduğu gibi iş sahibi davalı kooperatif tarafından sözleşmenin feshi kararının alınması durumunda, diğer bir ifade ile iş sahibinden kaynaklanan nedenle sözleşmenin feshi kararının alınması halinde, sözleşme kapsamında yer alan imalatların yapımının gerçekleştirilmesi ve sözleşme bedeli ile yapımı gerçekleştirilen imalatlara dayalı olarak sözleşmenin 7. maddesindeki yükleniciye düşecek bağımsız bölümlerin satış yetkisinin fiilen imkânsız hale gelmiş olunması nedeniyle, Genel Giderler (Damga Vergisi, Karar Pulu Bedeli, Teminat Mektubu Komisyonu, Genel Giderler, Malzeme, Makine, Teçhizat ile Araç ve Personel Giderleri, Sigorta Giderleri, İdari Harcamalara Ait Giderler vb.) ve harcamalara yönelik Yükleniciye bir ödemede bulunulması da fiilen mümkün olamamaktadır. Bu nedenle, feshedilen sözleşmeye konu işe yönelik yüklenicinin yaptığını ispatlamakla yükümlü olduğu bu giderler ve harcamaların iş sahibi kooperatif tarafından Yükleniciye ödenmesi gerekmektedir. Taraflar arasında imzalanan sözleşmenin " Tarafların Hak ve Sorumlulukları" başlıklı 6. maddesinde; “6-1 Yüklenici söz konusu İşi kendi emek ve sermayesi tamamlayacak, iskan raporu alınmış bir vaziyette arsa sahibine ait yerleri teslim etmekle yükümlüdür. 6.2 İş bu noter sözleşmesinden itibaren her türlü çap, aplikasyon, yol kotu, zemin etüdü mimarı ve şer projeler ile her türlü inşaat ruhsatı ve izinlerini almak, bunlarla ilgili he türlü harç ve giderlerini ödemek yükleniciye aittir 6.4 İnşaat maliyetlerinin dışında inşaatta çalışacak her türlü işçinin sosyal güvenliği nezdinde ödenmesi gereken tüm primler, rusumlar, harçları, iş sağlığı ve güvenliği giderleri ile sair tüm ödemeler ile her türlü vergiler yüklenici tarafından ödenecektir. 6.5Yüklenici inşaat sahasında yeteri kadar mühendis ve teknik eleman bulundurmakla sorumludur” Bu harcama ve giderler de davaya konu İş'in teklif oranına yansıtıldığı ve harcamalara yönelik feshedilen sözleşmeye konu işe yönelik yüklenicinin yaptığı giderler yüklenicin zarar kalemlerini oluşturmaktadır. 28.05.2018 tarihli, 0998079 sayılı, Sözleşme harcı bedeli: 15.333,55 TL 29.11.2018 tarihli 665115 sayılı Yol kotu bedeli: 470,00 TL 29.11.2018 tarihli 665516 sayılı yol kotu bedeli: 235,00 TL 07.08.2019 tarihli 682535 sayılı İmar çapı bedeli: 4.388,00 TL Aplikasyon işlemi bedeli: 1.655,29 TL Mimari ,statik, mekanik ve elektrik tesisat proj. bedeli 1.050.880,00TL TOPLAM : 1.072.961,84 TL olarak hesaplanmıştır. Yoksun Kalınan Kâr Sözleşmenin "İşi Yarım Bırakma ve Haksız Fesih" başlıklı 9-5. maddesinde taraflardan herhangi birinin haksız bir şekilde işbu sözleşmeyi tek taraflı fesh etmesi halinde diğer tarafın bundan dolayı göreceği her türlü zarar ve ziyanın yanında arsa rayiç bedeli kadar ceza ödemeyi peşinen kabul eder. Ayrıca kooperatif sözleşmeyi haksız bir şekilde tek taraflı fesh etmesi halinde yükleniciye kâr mahrumiyeti öder, hükmü düzenlenmiştir.

............. İli, Gölbaşı ilçesi .............. Mahallesi imarın 16.170m2 alanındaki arsa üzerine; mevcut imar planındaki emsal ve maksimum inşaat alanlarını kullanarak imar yönetmelikleri, tasdikli projeler ve işbu sözleşme ve ekleri şartlarına uygun olarak her türlü gideri kendine ait olmak üzere ve yapılacak olan inşaatın % 48'i Kooparatife, % 52 si yükleniciye ait olacak şekilde sözleşme akdedildiği, yüklenicinin yapacağı iş ile ilgili teklifi içerisinde uygulama projeleri ile bunlara dayalı olarak hazırlanan özel ve/veya genel teknik şartnameler ile iş kalemlerinin teknik tariflerine uygun olarak yapımı gerçekleştirilecek olan imalatların yapımına ilişkin malzeme, işçilik, makine ve teçhizat bedelleri ile müteahhitlik kârı ve genel giderler (sözleşmede yer verilen ve yükleniciye ait olduğu belirtilen) ve diğerlerinin (İş kalemi ve/veya grubunun yapım şartlarına göre varsa; nakliyeler, inşaat yerindeki yükleme, boşaltma, yatay ve düşey taşımalar, zamlar vb.) yer aldığı, yüklenici belirtilen kapsamda tüm işleri yapacak, maliyetleri karşılayacak bunun karşılığın da kendisine özgülenen inşaat oranında konut ve dükkân satışıyla elde ettiği gelir ile maliyet arasında yer alan fark kadar kâr edebileceği tespit edilmiştir. Yükleniciye düşen kısımlar satış bedeli olmaktadır. ............. İli, Gölbaşı ilçesi .............. Mahallesi imarın 111435 Ada 5 parselini teşkil eden 16.170m2 alanındaki arsa üzerinde Dükkan ve İş Yeri Yapım İşi ( Balkon, Blok Ortak Alan,B,C,D,E Bloklara ait ortak alan ve genel ortak alanlar dahil daire brüt alanına göre hesaplama) m2 si 2.400,00 TL'den 191.741.832,00 TL maliyet bedeli hesaplandığı, dava tarihi 2020 yılı itibariyle serbest piyasa rayiçlerine göre dükkan ve asma katlı dükkan m2 si 7.000,00 TL'den, B, C, D, E blokları ise m2 si 4.500,00 TL'den olmak üzere 196.030.632,20 TL maliyet bedeli olarak hesaplandığı, belirlenen duruma göre Yüklenici Kâr Bedeli= Satış bedeli- Maliyet= 196.030.632,00 — 191.741.832,00 = 4.288.800,00 TL hesaplanmıştır. Cezai Şart Sözleşmenin "İşi Yarım Bırakma ve Haksız Fesih" başlıklı 9-5. maddesinde taraflardan herhangi birinin haksız bir şekilde işbu sözleşmeyi tek taraflı fesh etmesi halinde diğer tarafın bundan dolayı göreceği her türlü zarar ve ziyanın yanında arsa rayiç bedeli kadar ceza ödemeyi peşinen kabul eder. Ayrıca kooperatif sözleşmeyi haksız bir şekilde tek taraflı fesh etmesi halinde yükleniciye kâr mahrumiyeti öder, hükmü düzenlenmiştir.

Arsa Rayiç Bedeli Sözleşmenin kooperatif tarafından haksız ve tek taraflı feshedilmesi nedeniyle sözleşmenin 9-5. maddesinde kararlaştırılan arsa rayiç bedeli taraflar arasında düzenlenen ............. 47. Noterliğinin 28.05.2018 gün ve 15189 yevmiye nolu "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı inşaat Sözleşmesi"n de 4.495.260,00 TL olarak belirlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 179/2. maddesinde ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir denilmek suretiyle ifaya ekli ceza düzenlemiş olup bu ceza, gecikme cezası olarak da ifade edilmektedir. Anılan hükme göre borçlunun borca aykırı davranışı hâlinde, alacaklı hem aynen ifayı, hem de kararlaştırılan cezanın ödenmesini talep edebilecektir. Bu nedenle, burada ceza koşulunun aynen ifaya ilave olarak (kümülatif) talep edilebilmesi olanaklıdır. Örneğin, bir inşaat sözleşmesinde yüklenici, işin teslim edilmesi gerektiği tarihten itibaren geciktiği her gün için iş sahibine 10.000 TL ceza koşulu ödemeyi taahhüt etmişse, yüklenicinin borcunu ifada gecikmesi hâlinde, iş sahibi hem gecikilen her gün için 10.000 TL ceza koşulunu hem de inşaatın bitirilmesini isteyebilir. İfaya eklenen ceza koşulu, özellikle borcun geç ifa edilmesi hâlinde uygulanır ve uygulamada en çok rastlanan ceza koşulu türüdür. (YHGK 29/092022, E. 2022/11-490, K. 2022/1184). Türk Ticaret Hukukunda cezai şart, miktarı yönünden sadece TBK’nın 20. maddesindeki “ahlâka aykırılık” kavramı ile sınırlanmış bulunmaktadır. TTK’nın 24. maddesi uyarınca tacirin, borçlu olduğu cezai şartın tenkisini istemesi mümkün değildir. Ancak, taraflarca sözleşme ile kararlaştırılan cezai şart miktarı, borçlu durumda olan tacirin, iktisaden mahvına neden olacak ve onun eskisi gibi ticarî faaliyetini devam ettirmesine imkân tanımayacak derecede ağır ve yüksek ise, ahlâk ve adaba aykırı olarak kabul edilerek, cezai şartın kısmen veya tamamen iptaline karar verilmesi mümkündür. Borçlunun, iktisadî ve ticarî faaliyet ve varlığını tehlikeye girmesine veya yıkılmasına sebebiyet verecek her cezai şart, ahlâk ve adaba aykırıdır. Somut olayda; davalı yapı kooperatifi Türk Ticaret Kanunu kapsamında tacirdir. (12.11.2021 tarih, 2020/2 Esas, 2021/3 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı) bu sebeple yukarıda değinildiği üzere dava konusu sözleşmenin 2. maddesinde kararlaştırılan cezai şartın tenkisi, ancak cezai şartın tacir olan davacının ekonomik olarak mahvına sebep olacak derecede ağır ve yüksek olması halinde mümkündür. Nitekim, kararlaştırılan cezai şartın bu nitelikte olduğunun tespit edilmesi halinde cezai şart, aynı zamanda genel ahlak ve adaba aykırı olduğu da kabul edilecektir. Ancak cezai şartın davacı için iktisadi yıkım teşkil edip etmediğinin, tarafların veya hâkimin subjektif değerlendirilmesine göre takdir edilmesi mümkün değildir. Buna göre, davacının cezai şartın kabul edildiği tarihteki iktisadî durumunun, konusunda uzman bilirkişiler aracılığı ile tespit etmesi gerekmektedir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 07/04/2022 tarih 2020/11565 Esas, 2022/3295 Karar) Sözleşmenin "İşi Yarım Bırakma ve Haksız Fesih" başlıklı 9-5. maddesinde, taraflardan herhangi biri haksız bir şekilde işbu sözleşmeyi tek taraflı feshetmesi halinde diğer tarafın bundan dolayı göreceği her türlü zarar ve ziyanın yanında arsa rayiç bedeli kadar ceza ödemeyi peşinen kabul eder. Ayrıca kooperatif sözleşmeyi haksız bir şekilde tek taraflı fesh etmesi halinde yükleniciye kâr mahrumiyeti öder, hükmü düzenlenmiştir.

Asıl davada davalı birleşen davada davacı kooperatifin ticari defter ve kayıtlarına göre maddi duran varlıklar hesabında ............. Gölbaşı .............. 111416 ada... bulunan arsanın kaydolduğu ve anılan arsanın kayıtlı bilanço değerinin 31.12.2024 tarihi itibariyle 3.326.948 TL tutarında olduğu, öz kaynak değerinin 2017 yılından itibaren (eksi) değerlerde olmakla 31.12.2024 tarihi itibariyle -638.562 TL tutarında olduğu, Mali yeterlilik % oranının 2017 yılında itibaren -(eksi) değerlerde olmakla 31.12.2024 tarihi itibariyle % - 15,38 olarak gerçekleştiği tespit edilmiş; kasa/banka mevcudunun 10.755 TL'lik yetersizliği, ortaklara net borcunun (4.152.025 TL - 176.000 TL-) 3.949.025 TL, toplam net zararının (geçmiş yıllar dahil) 646.965 TL olduğu ve öz kaynak değerinin -638.562 TL ve mali yeterlilik oranının %- 15,38 olduğunun birlikte değerlendirilmesi neticesinde davalı kooperatifin tazminat dahil cezai şartı karşılamaya yeterli ödeme gücü ve kabiliyetinin olmadığı, analiz edilen mali göstergeler, kooperatifin halihazırda ekonomik faaliyetini ortaklardan sağlanan borçlanmalar yoluyla sürdürmeye çalıştığı, cezai şartın dayanağını oluşturan arsa rayiç değeri esas alınarak hesaplanacak yüksek tutarlı bir cezai şartın, kooperatifin mevcut mali yapısı ile karşılanmasının fiilen mümkün olmadığı; böyle bir yükümlülüğün kooperatifin aktif-pasif dengesini tamamen ortadan kaldıracağı, borca batıklık halini derinleştirerek ticari ve kooperatif faaliyetlerinin sürdürülemez hale gelmesine yol açacağı anlaşılmakla davacı şirketin cezai şart alacağı talebinin reddi gerekmiştir. Davalı kooperatifin sözleşmeyi feshetmesi haksız olduğundan davacı şirketin talepleri bakımından; Zarar ve ziyan olarak belirtilen harcamalarının 1.072.961,84 TL Yüklenici karı 4.288.800,00 TL olarak hesaplanmakla Zarar ve ziyan harcaması olarak 1.072.961,84 TL’nin, dava tarihi olan 18/06/2020 tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte asıl davada davalı kooperatiften tahsili ile davacıya ödenmesine ve fazlaya ilişkin istemin reddine, yüklenici kâr mahrumiyeti olarak 4.288.800,00 TL’nin, (4.288,800,00 TL’nin 100.000,00 TL’sine dava tarihi olan 18/06/2020 tarihinden itibaren bakiye kısmına ıslah tarihi olan 12/03/2026 tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte), davalı kooperatiften tahsili ile davacıya ödenmesine, cezai şart talebinin reddine karar vermek gerekmiştir. Cezai şarttan indirim yapılması veya iptal edilmesi halinde tenkis edilen miktar üzerinde davacı aleyhine yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilemeyeceğinden (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 26.02.2019 tarih 2016/25390 Esas, 2019/2419 Karar) davacı aleyhine vekalet ücretine ve yargılama giderine hükmolunmamıştır.

Birleşen Dava Yönünden: Proje değişikliği teklifinin davalı SS. ............... Konut Yapı Kooperatifi tarafından benimsenmesi ve avan proje talebi karşısında ve taraflar arasında düzenlenen sözleşmede ruhsat süresinin kati olmayıp yükleniciden meydana gelecek gecikme süresinden inşaatın süresinden sayılacağı kararlaştırıldığından yüklenicinin mevcut projeyi askıya alarak beklemesi uygun görülmekte olup inşaat süresinin henüz başladığı da dikkate alındığında sözleşmenin davacı kooperatifçe feshinin haksız olduğu, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin, sözleşmenin taraflarından birisinin (arsa sahibi ya da yüklenici) tek taraflı irade beyanı ile feshedilemeyeceği, fesih için; arsa sahibi ve yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi konusunda anlaşmaları (iradelerinin uyuşması) gerektiği, taraflar anlaşarak kat karşılığı inşaat sözleşmesine her zaman son verebileceği, arsa sahibi ve yüklenici, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi konusunda anlaşamaz ise, sözleşmenin feshi için mahkemeye dava açılması ve sözleşmenin feshine karar verilmiş olması gerekirken davalı kooperatifin bu yönteme uymaksızın yapmış olduğu feshin haksız olduğu değerlendirilmekle davalı kooperatifin zarara uğradığından bahisle talep ettiği tazminat davasının reddine karar vermek gerekmiştir.

HÜKÜM: Ayrıntılı gerekçesi ekli gerekçeli kararda açıklanacağı üzere ASIL DAVADA, 1-Zarar ve ziyan harcaması olarak 1.072.961,84 TL’nin, dava tarihi olan 18/06/2020 tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte asıl davada davalı kooperatiften tahsili ile davacıya ödenmesine ve fazlaya ilişkin istemin reddine 2- Yüklenici kâr mahrumiyeti olarak 4.288.800,00 TL’nin, (4.288,800,00 TL’nin 100.000,00 TL’sine dava tarihi olan 18/06/2020 tarihinden itibaren bakiye kısmına ıslah tarihi olan 12/03/2026 tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte), davalı kooperatiften tahsili ile davacıya ödenmesine, 3- Cezai şart talebinin REDDİNE, 4-Asıl davada davacı duruşmada kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca kabul ve red oranına göre hesaplanan 703.793,80-TL vekalet ücretinin asıl davada davalıdan tahsili ile asıl davada davacıya verilmesine, 5-Asıl davada davalı duruşmada kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca kabul ve red oranına göre hesaplanan 27.038,16 TL vekalet ücretinin asıl davada davacıdan tahsili ile asıl davada davalıya verilmesine, 6-Alınması gereken 366.261,95-TL harçtan dava açılırken ödenen 22.200,75 TL peşin harç ile 300.372,74 TL ıslah harcının mahsubu ile bakiye 43.688,46 TL harcın asıl davada davalıdan tahsili ile hazineye irat kaydına, 7-Asıl davada davacı tarafından yapılan 23.796,70-TL (bilirkişi ücreti, tebligat ve posta gideri olmak üzere) yargılama giderinden red ve kabul oranına göre hesaplanan 23.677,71-TL yargılama gideri ile dava açılırken ödenen 22.200,75TL peşin harç, 300.372,74 TL ıslah harcı ile 54,40-TL başvurma harcı olmak üzere toplam 346.305,60-TL'nin asıl davada davalıdan tahsili ile asıl davada davacıya verilmesine, bakiye giderin davacı üzerinde bırakılmasına, 8- Zorunlu arabuluculuk gideri olan 1.320,00 TL'nin 1.313,40 TL'sinin davalıdan, 6,60 TL'sinin davacıdan tahsili ile hazineye irat kaydına, 9-Taraflarca yatırılan gider avansından artan kısmın karar kesinleştiğinde ve istek halinde yatırana iadesine,

BİRLEŞEN ............. 15. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNİN 2021/30 ESAS SAYILI DAVADA 1-Davanın REDDİNE, 2-Alınması gereken 732,00-TL maktu harcın, peşin alınan 85,39-TL harçtan mahsubu ile bakiye 646,61-TL harcın birleşen davada davacıdan tahsili ile hazineye irat kaydına, 3-Birleşen dosyada davalı şirket kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'nin 13/2. maddesi uyarınca dava değeri üzerinden hesaplanan 5.000,00-TL vekalet ücretinin birleşen davada davacı kooperatiften alınarak birleşen davada davalıya verilmesine, 4- Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına, 5- Zorunlu arabuluculuk gideri olan 1.320,00 TL'nin davacıdan tahsili ile hazineye irat kaydına, 6-Taraflarca yatırılan gider avansından artan kısmının HMK'nin 333. maddesi uyarınca karar kesinleştiğinde yatırana iadesine, Dair, asıl davada davacı birleşen davada davalı vekilinin ve asıl davada davalı birleşen davada davacı vekilinin yüzüne karşı, kararın tebliği tarihinden itibaren 2 hafta içinde ............. Bölge Adliye Mankemesine istinaf yolu açık olmak üzere oybirliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.17/07/2026