Bölge Adliye Mahkemesi 2026/793 E. 2026/1159 K.

T.C.

İSTANBUL

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

53.HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO: 2026/793

KARAR NO : 2026/1159

TÜRK MİLLETİ ADINA

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: İstanbul 24. Asliye Ticaret Mahkemesi (Kapatılan)İstanbul Anadolu 5. Asliye Ticaret Mahkemesi

TARİHİ: 30/12/2025

NUMARASI : 2024/957 Esas, 2025/1168 Karar

ASIL DAVADA

DAVA TARİHİ: 17.05.2011

Birleşen İstanbul Anadolu 4. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin

2018/46 Esas Sayılı dosyası

DAVA TARİHİ: 04.07.2011

DAVANIN KONUSU: Alacak

KARAR TARİHİ : 14/10/2026

Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;

GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ :

I. DAVA

Asıl davada davacı ... ... vekili özetle, müvekkili ile ...'nın birlikte yarı yarıya malik oldukları ... Mah., ... Parsel sayılı taşınmaza ilişkin olarak arsa malikleri ile davalı ... .... Ltd. Şti. arasında Kadıköy 4. Noterliğinin 23.01.1998 tarih ve ... yevmiye numaralı Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiğini, davalı ...'nin müvekkili ile imzalamış olduğu sözleşmenin 14. maddesine dayanarak yapılacak işin %55'i kendi üzerinde, geri kalan %45'i ise diğer davalı ...Kooperatifi'ne ait olacak şekilde Kadıköy 4. Noterliğinin 23.02.1998 tarih ... yevmiyede kayıtlı Düzenleme Şeklinde Ek Mukavele ile inşaatın yapımını davalı ...Kooperatifi'ne devrettiğini, adı geçen sözleşmeye göre mimari projenin Ümraniye Belediyesi'nce tasdik tarihinden itibaren üç sene sonra inşaatın tamamlanmış, dairelerin iskan alınmış şekilde arsa sahiplerine teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, Ümraniye Belediyesince mimari projenin tasdik tarihinin 05.06.1998 olduğunu, binaların 01.06.2001'de anahtar teslimi olarak teslim edilmesinin kararlaştırıldığını, ancak binaların iskan belgelerinin 26.03.2009 tarihinde alındığını, sözleşme konusu otuz iki adet dairenin anahtarının 16.04.2010 tarihinde teslim edildiğini, dairelerin geç tesliminden dolayı Kadıköy 5. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2009/239 Esas sayılı dosyasında 05.06.2001- 05.06.2003 tarihleri arası için cezai şart maiyetinde kira alacaklarını dava konusu yaptıklarını, işbu davanın lehlerine sonuçlanarak 21.09.2010 tarihinde karara çıktığını, dosyanın temyiz aşamasında olduğunu, davalı ...Kooperatifi'nin ise arsa malikleri aleyhine Kadıköy 4. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2009/1117 Esas sayılı dosyası ile ana sözleşmenin 14. maddesine dayanarak inşaatı kendisinin tamamladığını, inşaatta teknik şartname dışında fazla işler yaptığından bahisle vekaletsiz iş akdine dayanarak alacak davası açtığını, mahkemece inşaatta fazla işler yapıldığı gerekçesi ile müvekkili aleyhine 321.681,89-TL, ... aleyhine 321.681,89-TL tazminata hükmettiğini, kalan altı yıl için oluşan ve aylık 100,00-USD üzerinden hesaplanan 395.199,00-TL kira alacağının ihtarname tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Birleşen davada davacı ... vekili dava dilekçesinde özetle; davacı arsa sahibi müvekkiline düşecek otuz iki dairenin davalı yüklenici ve taşeron tarafça sekiz sene iki ay onbir gün gecikme ile tesliminden dolayı cezai şart mahiyetinde kira alacağı ve dairelerin geç tesliminden dolayı uğranılan yıllık kira artış farkı toplamı olan 460.800,00-TL'nin ihtaname tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili asıl davada cevap dilekçesinde özetle; sözleşmede tanınan devir hakkına dayalı olarak sözleşmedeki işin kooperatife devredildiğini, müvekkili yönünden davanın husumetten reddi gerektiğini, ruhsatın yenilenmesi nedeniyle otuz altı aylık sürenin 14.09.2000 tarihinde başladığını, dolayısıyla sözleşmede kararlaştırılan teslim süresinin 15.09.2003 olduğunu, davacı tarafın taraflar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kendi yükümlülüklerini yerine getirmemesi ve kusurlu olması nedeniyle teslim süresinin uzadığını, talep üzerine sözleşme dışı birçok imalatın yapılmasına rağmen davacı tarafından ödeme yapılmadığını, açılan davanın davacı aleyhine sonuçlandığını, taşınmazın diğer paydaşı ...'nın kendine düşen otuz iki daireyi teslim aldığını ve bu daireleri kiraya verdiğini, davacının uzun süre bekleyerek varsa zarara razı olduğunu, sözleşmede kararlaştırılan ipotekleri zamanında kaldırmayarak iskan ruhsatı alınması sürecini uzattığını, dolayısıyla zararın oluşmasına veya artmasına bizzat davacının kendisinin neden olduğunu, davacı tarafın binalar çok daha önceden ve süresinde oturuma ve kullanmaya elverişli olmasına rağmen aidatları ve vergi ödememek için bu bağımsız bölümleri teslim almaktan ve kiraya vermekten ısrarla imtina ederek kendi zararına kendisinin sebebiyet verdiğini, müvekkiline atfedilebilecek bir kusur bulunmadığını, inşaatın 1998 yılı ile bitiş tarihi olan 2003 yılları arasındaki çalışılamayan (mücbir sebepler) günlerin de ilave edilmesi gerektiğini, söz konusu çalışılamayan günlerin yalnızca yapılan fazla imalatlar değil, daire içlerine ve ortak mahallere yapılan fazla imalatlar, hava muhalefeti sebebi ile çalışılamayan günler, 1999 depremi sebebi ile çalışılmayan aylar (Büyükşehir ve Ümraniye belediyesinin talimatları ile), 2001 ekonomik krizi sebebi ile işlerin yavaşlaması (ipotekler kasıtlı olarak kaldırılmayarak müvekkiller finansman zorluğuna sokulması) gibi tüm sebeplerin incelenerek 2003 bitiş yılı üzerine ilave edilmesi gerektiğini, savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar vekili birleşen davada cevap dilekçesinde özetle; teslim süresinin 15.09.2003 olarak değerlendirilmesi gerektiğini, binalara ait iskan izninin alınmasından itibaren sekiz sene geçtikten sonra dava açılmasının davacının kötüniyetli olduğunun göstergesi olduğunu, davacı tarafın sözleşmede belirtilen kendi yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle teslim süresinin uzadığını, davacının yetmiş dört adet ipotekli bağımsız bölümden sadece on dört tanesini çözdüğünü, altmış tanesinin ise ipoteğini çözmediğini, Kadıköy 4. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2009/1117 Esas sayılı dosyasında açtıkları ekstra yapılan imalatlarla ilgili alacak davasının lehlerine sonuçlandığını, fazladan yapılan işlerin teslim süresine etkisinin bilirkişi aracılığıyla saptanarak bu sürenin teslim süresine eklenmesi gerektiği yönünde Yargıtayca bozma kararları verildiğini,1999 depremi sebebi ile çalışılmayan aylar ile, 2001 ekonomik krizi sebebi ile işlerin yavaşlaması nedeniyle geçen sürelerin de teslim süresine eklenmesi gerektiğini, sözleşmenin asıl tarafının diğer davalı kooperatif olduğunu, bu açıdan müvekkiline açılan davanın reddi gerektiğini, müvekkilinin usulüne uygun temerrüde düşürülmediğini, 2003 yılında davacı ...'nın torununun biten inşaattaki bağımsız bölümleri teslim alıp kullanmaya başladığını savunarak, haksız davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİNİN İLK KARARI

Mahkemece, tüm dosya kapsamına göre; asıl dosya davacısı ... ... ile birleşen dosya davacısı ...'nın ... Mah., ... Parsel sayılı taşınmazın malikleri oldukları, davacı arsa sahipleri ile davalı Ekşioğlu arasında, dava dosyasında mevcut bulunan Kadıköy 4. Noterliğinin 23.01.1998 tarih ... yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin yapıldığı; davalı ... İnşaat Limited Şirketi ile davalı... Kooperatifi arasında da dava dosyasında mevcut bulunan ve Kadıköy 4. Noterliğinin 23.02.1998 tarih ... yevmiye sayılı "Düzenleme Şeklinde Ek Mukavelenin" yapıldığı, bu sözleşme ile davalı Ekşioğlu'nun, arsa sahipleri ile yaptığı sözleşmede kendisine düşecek %55 payın %50'sini, sözleşmenin Tapuya Şerh Verme ve Müteahhidin Devir Yetkisi isimli 14.maddesine istinaden mütcahhitlik hak ve hissesini 15.000.000.000-TL mukabilinde Müteahhit Sınırlı Sorumlu Büyük Çamlıca Konut Yapı Kooperatifine devir ve temlik ettiği, ayrıca ikinci sözleşmenin birinci sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olduğunun kabul edildiği; Ümraniye Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün 05.08.2011 tarihli yazısına göre; davaya konu yerle ilgili olarak yapılan incelemede, söz konusu parselde yer alan A, B, C, D ve E bloklarına ilişkin mimari projenin 05.06.1998 tarihinde onaylandığı, ayrıca E Bloğa ait 14.09.2009 tarih 2000/5487 sayılı mimari tadilat projesinin mevcut olduğu ve söz konusu bloklara ait 27.03.2009 tarih ve 2008/20194 sayılı yapı kullanma izin belgelerinin düzenlendiği, asıl dosya davacısının 05/06/2001-05/06/2003 tarihleri arasındaki kira alacağı davasında, Anadolu 21. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 25.06.2019 tarih 2018/69E-2019/150K sayılı kararında “05.12.2001 ile 05.05.2003 tarihleri arasındaki süre için gecikme tazminatına karar verildiği, bu kararın Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 08.07.2020 tarih 2019/3058-2187K karar sayılı ilamı ile onanarak, 29.04.5021 tarihinde kesinleştiği, 16.04.2010 tarihli anahtar teslim tutanağına göre, davacı ... ...'ya ait toplam 32 adet bağımsız bölümlere ait anahtarların davacı vekiline teslim edildiği, birleşen dosya davacısı yönünden ise davacı ...'nın torunu ... ...'ya 12.08.2009 tarihinde teslimin yapıldığı bu suretle bilirkişi raporundaki hesaplamalara göre, asıl davada davacının 395.199,00-TL, birleşen davada davacının 460.800,00-TL alacakı oldukları, davacılar tarafından Kadıköy 4. Noterliği kanalıyla keşide edilen

27/03/2009 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnamenin tebliğ edilemediği ve bu nedenle temerrüdün her iki davacı yönünden asıl ve birleşen dava tarihinden itibaren başlaması gerektiği gerekçesiyle, Asıl davanın KABULÜ İLE; -395.199,00-TL'nin dava tarihi olan 17/05/2011'den itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacı ... ...'ya ödenmesine, Birleşen İstanbul Anadolu 4.Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2018/46 esas sayılı dosyasındaki davanın KABULÜ İLE; 460.800,00-TL'nin dava tarihi olan 04/07/2011'den itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacı ... mirasçılarına ödenmesine karar verilmiştir.

IV. DAİREMİZİN KALDIRMA KARARI

"..., Davacı arsa sahiplerinden ... ... bu davadan önce aynı gerekçe ile davalı yükleniciden gecikme nedeniyle cezai şart talep etmiş olup, İstanbul Anadolu 21. AHM'nin 2018/69 E., 2019/150 K. Sayılı kararı ile (Yargıtay'ın önceki kararları bozması sonrasında bozma ilamına uyularak) davacının davasının kısmen kabulüne karar verilmiş olup, anılan iş bu karar davalı tarafça temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 15 HD'nin 2019/3058 E., 2020/2187 K. Sayılı kararı ile onanarak kesinleşmiştir.

Yargıtay onaması ile kesinleşen davada davalı yüklenici, istinafa konu somut davada ileri sürdüğü cevaplarını aynen tekrar etmiş, Yargıtay'ca davalı yüklenicinin gecikme nedenleri olarak ileri sürdüğü itirazlarından sadece ilave işler için belirlenecek sürenin iş süresine eklenmesi gerektiği belirtilmiş olup, davalı yüklenicinin diğer arsa sahiplerinden kaynaklandığını ve kendisinin kusuru olmadığını belirttiği ipoteklerin zamanında kaldırılmaması, E bloğun tadilat projesinin onaylandığı tarihten itibaren sürenin işlemeye başlayacağı, arsa sahiplerince ödenmesi gereken bedellerin ödenmediği, inşaatın daha önce bitirilerek arsa sahiplerine fiili teslim yapıldığına ilişkin itirazları Yargıtay kararında kabul edilmemiş buna ilişkin temyiz sebepleri reddedilmiştir.

Davalılar vekili, gecikmenin diğer arsa sahiplerinden kaynaklandığını ve kendisinin kusuru olmadığını, belirttiği ipoteklerin zamanında kaldırılmaması, E bloğun tadilat projesinin onaylandığı tarihten itibaren sürenin işlemeye başlayacağı, arsa sahiplerince ödenmesi gereken bedellerin ödenmediği, inşaatın daha önce bitirilerek arsa sahiplerine fiili teslim yapıldığı yönündeki istinaf itirazları yukarıda bahsedilen Yargıtay kararı ile işin teslim süresinin 05/12/2001 olarak tespit edildiği, bu kararın teslim tarihi yönünden kesin delil niteliğinde olduğu, davalının belirttiği işin gecikmesinde kendisinin kusuru olmadığı yönündeki bu savunmalarının kabul edilmediği sabit olmakla ve asıl davada 05.06.2003 tarihinden sonrası için gecikme cezası talep edildiği. Birleşen davada ise Yargıtay'ca belirlenen teslim tarihinden sonrası için cezai şart talep edildiği ve bilirkişilerce de buna göre gecikme süresinin belirlendiği anlaşılmakla davalılar vekilinin bu yöne ilişkin istinaf sebebi yerinde değildir.

Ancak, davalılar vekili inşaat süresi içinde 1999 yılında deprem meydana geldiğini, depremin mücbir sebep olduğunu, bu süreçte idarece inşaatların durdurulduğunu bu sürenin teslim süresine eklenmesi gerektiğini belirtmiş, mahkemece bu hususun değerlendirilmeden istinafa konu kararın verilmesi hatalı olmuştur. Mahkemece yapılacak iş, 1999 yılında meydana gelen deprem nedeniyle davaya ve sözleşmeye konu inşaatın bulunduğu alanı da kapsayacak şekilde inşaai faaliyetlerin durdurulmasına ilişkin karar verilip verilmediği ilgili kurumlardan sorularak, inşaai faaliyetlerin durdurulması yönünde idarece karar verildi ise durdurma süresinin belirlenerek, bu sürenin sözleşmede öngörülen teslim süresine eklenerek davalı yüklenicinin gecikmesinin tespiti ile buna göre gecikme nedeniyle öngörülen cezai şartın tespit edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekir." şeklinde gerekçe ile mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmiştir.

V. İLK DERECE MAHKEMESİNİN SON KARARI

Mahkemece kaldırma kararı doğrultusunda yazılan müzekkere cevaplarında inşai faaliyetlerin durdurulmasına ilişkin herhangi bir karar bulunmadığından, istinaf kaldırma kararı öncesinde verilen aynı karar verilmiştir.

VI. İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; deprem nedeniyle inşaatın durdurulmasına dair araştırma yapılarak tespit edilecek durdurma süresinin mücbir sebep olarak kabulü gerektiği, asıl ve birleşen dosya kapsamında alınan raporlara karşı itirazların değerlendirilmediği, teslim tarihinin hatalı değerlendirildiği, arsa maliklerinin kendi edim yükümlüklülüklerini yerine getirmediği, ödeme edimi ve ipotek kaldırma işlemini yapmadıkları gerekçeleriyle mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

VII. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE

Asıl ve birleşen davalar, eser sözleşmesinden kaynaklı gecikme nedeniyle cezai şart alacağının tahsili istemine ilişkin olup, asıl ve birleşen davada davacılar arsa sahibi, davalılar yüklenicidir.

Asıl ve birleşen davalarda davacı arsa sahibi vekilleri, müvekkilleri arsa sahipleri ile davalı yüklenici firma arasında yazılı KKİS imzalandığını, davalı yüklenicinin düzenleme şeklinde ek sözleşme ile inşaatın yapım işini diğer davalı kooperatife devrettiğini, sözleşmede işin hangi tarihte başlayacağının ve hangi tarihte bitirilerek teslim edileceğinin belirtildiğini, davalı yüklenicinin sözleşmede öngörülen sürede işi bitirerek bağımsız bölümleri arsa sahiplerine teslim etmediğini, geciktiğini, sözleşmeye göre gecikme halinde yüklenicinin arsa sahiplerine cezai şart ödeyeceğinin kararlaştırıldığını belirterek gecikme cezasının tahsili talep etmiş, davalılar, gecikmede arsa sahiplerinin kusuru olduğunu belirterek davanın reddine talep etmiştir.

Davanın dayanağı olan sözleşmeler, tarafların iddia ve savunmaları, bilirkişi raporları, mahkemece verilen önceki karar, davacı arsa sahiplerinden ...'nin bu davadan önce aynı gerekçe ile davalı yükleniciden gecikme nedeniyle cezai şart talepli açtığı davada verilen karar ile temyiz incelemesinde sabit görülen hususlar, dairemizin kaldırma karar içeriği ve sabit görülen hususlar, kaldırma kararına göre mahkemece yapılan araştırma neticesinde celbedilen bilgiler ve tüm dosya kapsamına göre mahkemece verilen karar doğru olup, davalı vekilinin istinaf talebinin reddi gerekmiştir.

Açıklanan nedenlerle, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzeni gözetilerek yapılan istinaf incelemesi sonucunda, dosya kapsamına, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenler ve ileri sürülen istinaf sebeplerine göre, mahkeme kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşılmakla, davalılar vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b-1. bendi gereğince esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir.

HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

1-(KAPATILAN)İSTANBUL ANADOLU 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin 30/12/2025 tarih ve 2024/957 Esas, 2025/1168 Karar sayılı kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırı bir durum bulunmamasına göre, davalılar vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b-1 maddesi gereğince esastan REDDİNE,

2-Asıl dava yönünden; Alınması gereken 26.996,04 TL nisbi istinaf karar harcından davalı tarafça peşin olarak yatırılan 6.749,01 TL harcın mahsubu ile bakiye 20.247,03 TL harcın davalılardan alınarak HAZİNEYE GELİR KAYDINA,

Birleşen dava yönünden; Alınması gereken 31.477,25 TL nisbi istinaf karar harcından davalı tarafça peşin olarak yatırılan 7.869,31 TL harcın mahsubu ile bakiye 23.607,94 TL harcın davalılardan alınarak HAZİNEYE GELİR KAYDINA,

3-Davalı tarafça yapılan istinaf yargılama giderlerinin üzerinde BIRAKILMASINA,

4-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından vekâlet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA,

Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı HMK'nın 361. maddesi gereğince kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde Yargıtay'da temyiz yolu açık olmak üzere 14/10/2026 tarihinde oybirliği ile karar verildi.