Bölge Adliye Mahkemesi 2026/12 E. 2026/1106 K.

T.C. İSTANBUL

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

53.HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO: 2026/12

KARAR NO : 2026/1106

TÜRK MİLLETİ ADINA

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: (KAPATILAN)İSTANBUL ANADOLU 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

İSTANBUL 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ: 17/01/2024

NUMARASI : 2021/705 Esas, 2024/23 Karar

DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)

KARAR TARİHİ : 01/10/2026

Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;

GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ :

I- DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde, taraflar arasında 21.07.2016 tarihinde “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Arsa Payı Karşılığı ve/veya Hasılat Paylaşımı İnşaat Sözleşmesi”nin akdedildiğini, sözleşmeyle davacının maliki olduğu İstanbul İli ... İlçesi ... mah. ... ada 15 parselde (... ada 57 ve 59 parsellerde) kayıtlı taşınmaz üzerinde Konut * Ticaret Alanı olarak kullanıma sahip olacak şekilde en az 106.000m2 inşaat alanına sahip bir projenin davalı yüklenici tarafından geliştirilmesi ve hayata geçirilmesi, proje kapsamında inşa edilen yapının %59 hissesinin davalıya ve %41 hissesinin arsa maliki davacıya ait olması konusunda anlaşıldığını, sözleşmeye göre arsa üzerindeki mevcut binaların yıkılması, imar ve plan işlemlerinin tamamlanması ve gerekli tüm ruhsatların alınmasının da davalının yükümlülüğünde olduğunu, sözleşmenin 4. maddesi ile davacının ...Belediyesi ve ... Belediyesi'ne karşı Istanbul 10. İdare Mahkemesi'nde E.2012/1899 dosyası ile, İstanbul 3. İdare Mahkemesi'nde E.2011/1182 dosyası, ...Belediyesi'ne karşı ikame etmiş olduğu İstanbul Anadolu 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2017/436 E. sayılı dosyası ile 05.06.2018 tarihinde karara bağlanan kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat davası ile elde ettiği haklar ve tazminatları talep etmeyeceği kararlaştırılmış olduğunu, davacının sözleşmeye uygun davrandığını, 20.07.2017 tarihinde Beyoğlu 27. Noterli ye a ile düzenlenen “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi” ile bir önceki sözleşmede tadilat yapıldığını, buna göre davacının maliki olduğu ... Ada 57 ve 59 parsel sayılı dava konusu taşınmazların projenin hayata geçirilmesi amacıyla davalıya devrini, buna karşılık davalının ise aylık 7.600.000TL taksitler halinde 05.01.2018 tarihinden en geç 31.12.2019 tarihine kadar toplam 182.388.500TL'yi davacıya ödemeyi taahhüt eti sözleşmede bu bedelin inşaat alanının 94.000m2 olacağı ön kabulüyle tespit edilip inşaat alanının artması ya da azalması halinde bu bedelin de aynı oranda etkileneceğinin kararlaştırıldığını, davacı tarafından söz konusu tapu devirlerinin 03.10.2017 tarihinde gerçekleştirilmesine rağmen davalının 31.12.2019 tarihine kadar -hatta daha da ötesi bugüne değin- söz konusu taşınmaz üzerinde projeye ilişkin hiçbir çalışma yapmayıp tasarrufta da bulunmadığını, bu nedenle Beyoğlu 27. Noterliği'nde ... yevmiye numarasıyla 19.02.2019 tarihinde “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” adı altında bir ek protokol daha düzenlenmiş olduğunu, bu ek protokol ile 20.07.2017 tarihli sözleşme ile belirlenmiş ancak davalı yüklenici tarafından hiç ödenmemiş olan borçlara ilişkin ek bir düzenleme ile yeni bir ödeme planı belirlendiğini, buna göre davalının davacıya 20.07.2017 tarihli sözleşmeden doğan borcundan mahsup edilmek üzere Yeşilce Aydos. 5. Levent Güzeltepe, Vaditepe Gölevleri, 5. Levent Torunlar GYO isimli projelerden toplam 138 bağımsız bölümün (dairenin) satışı ve devrini taahhüt ettiğini, söz konusu 138 bağımsız bölümün değerinin 100.992.828-TL olarak kabul edilerek bu meblağın, davalının davacıya olan mevcut borcundan mahsup edileceğinin kararlaştırılmış olduğunu, anılan ek protokol imzalanmasına rağmen davalının bu ek protokol ile taahhüt altına alınan edimlerini de büyük oranda yerine getirmediğini, 10.08.2021 tarihinde davaya konu taşınmazların mevcut durumu ile ilgili olarak İstanbul Anadolu 19. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2021/136 D. İş sayılı dosyası ile delil tespiti yaptırıldığını, dosyasında yapılan keşif sonrasında düzenlenen bilirkişi raporunda da söz konusu taşınmazda davalı tarafından hiçbir inşai faaliyetin mevcut olmadığının belirlendiğini, akabinde İstanbul 9. Anadolu Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2021/650D.İş dosyasındaki talepleri üzerine, davaya konu taşınmazların üçüncü kişilere devrinin engellenmesi yönünde ihtiyati tedbir kararı verilerek işbu davanın açıldığını, davalı tarafından inşaatın süresinde tamamlanıp davacıya teslim edilmemesi, gelir taahhüdüne ilişkin borçların ifa edilmemesi ve sözleşmelerle üstlendiği edimlerin ifasında temerrüde düşmesi üzerine ... A.Ş, tarafından keşide edilen Üsküdar 6. Noterliği'nin 25.08.2021 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile sözleşmeden dönüldüğünü, taraflar arasında akdedilen 20.07.2017 ve 19.02.2019 tarihli ek protokoller ile birlikte sözleşmenin asgari gelir taahhüdü içeren gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi halini aldığını, davacının dava konusu taşınmazların 03.10.2017 tarihinde davalıya devrinin gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinin bir gereği olarak gerçekleştirdiğini, söz konusu devrin davalıya mülkiyet hakkı sağlamadığını, avans niteliğinde olduğunu, edimlerini yerine getirmemiş olan davalının davacının Zarara uğramasına yol açtığını, bu zararların da tazmini gerektiğini, zararların bazılarının sözleşmenin kurulması aşamasında yapılan masraflar ve bu kapsamda sözleşme gereği yapılan masraflar, 20.07.2017 tarihli ek protokol gereği yapılan tapu devri için tümü ... A.Ş. tarafından ödenen harçlar ve noterde akdedilen sözleşmeler için ödenen harç, vergi vb. masraflar; sözleşme öncesi fabrika binası olarak kullanılan arsa üzerindeki yapıların yıkılması nedeni ile uğranılan zararlar, davacının sözleşme sebebiyle dava konusu taşınmazları tahliye etmek zorunda kalarak tahliye işlemlerinin müvekkil şirketi yıkılmış yerlerin kullanımından mahrum bıraktığı gibi ayrıca ek birtakım masrafları da doğurduğunu, tahliye edilen taşınmazların güvenlik, temizlik, bakım onarım, elektrik, su, doğalgaz gibi masraflarının da bu süre içerisinde ... A.Ş. tarafından ödendiğini, tazmini gerektiğini, davacının beş yılı aşkın sürede, sözleşme süresince taşınmazın muhtelif amaçlarla kiraya verilmesi tekliflerini de geri çevirmek durumunda kaldığını, bunun sebebinin taraflar arasındaki gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olup bu gelirden yoksun kalındığını, zararın tazmini gerektiğini, dava konusu taşınmazın parsel sınırı bir yandan D-100 (E-5) karayoluna, diğer yandan ... AVM'ye ve diğer yanları ise işlek ve önü açık cepheli, alanları, reklam ve billboard kiralamaları için de son derece elverişli olduğunu, buna yönelik gelen tekliflerin değerlendirilemediğini, değerlendirilemeyen reklam ve billboard gelirlerinin de zarar kalemi olduğunu, tazmini gerektiğini, davacının sözleşme kapsamında ...Belediyesi ve ... Belediyesi'ne karşı Istanbul 10. İdare Mahkemesi'nde E.2012/1899 dosyası ile, İstanbul 3. İdare Mahkemesi'nde E.2011/1182 dosyası, ...Belediyesi'ne karşı ikame etmiş olduğu İstanbul Anadolu 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2017/436 E. sayılı dosyası ile 05.06.2018 tarihinde karara bağlanan kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat davası ile elde ettiği hak ve tazminatları talep etmemiş olduğunu ancak halihazırda bu haklar ve tazminat haklarının davacının zararlarından birisini teşkil ettiğini, ve bunların tazmini gerektiğini belirterek fazlaya ilişkin her türlü hakları saklı kalmak kaydıyla davacının sözleşmelerden Üsküdar 6. Noterliği'nin 25.08.2021 tarih ve ... yevmiye no.lu ihtarnamesi ile davalı yüklenicinin temerrüde düştüğü belirtilerek, İstanbul İli ... İlçesi ... Mh. ... Ada ..Parselin (eski İstanbul ili, ... İlçesi, ... Mh. ... Ada 57 ve 59 parsellerin) tapuda davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, Davacının uğradığı zararların düşülmesinden sonra 19.02.2019 tarihli ek protokol gereği davacıda bulunan bakiye taşınır taşınmaz ve nakdi değerlerin davalı yükleniciye iadesine, davalının temerrüdü sonucu sözleşmeden dönülmesi nedeni ile HMK m. 107 uyarınca belirsiz alacak talepli olarak davacının bu süreçte uğramış olduğu zararlar için şimdilik 100.000TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek en yüksek ticari avans faiziyle ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II-CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde, Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Arsa Payı Kat Karşılığı ve/veya Hasılat Paylaşımı İnşaat Sözleşmesi”nin noter huzurunda düzenleme şeklinde imzalanmayıp resmi şekil şartına uygun olarak yapılmadığından geçerliliğinin olmadığını, 21.07.2016 tarihli sözleşmenin 9.5. maddesinde sözleşmenin noter huzurunda imzalanacağı ve noter masrafı ile harçların taraflarca eşit ödeneceği belirtildiğini ama tarafların hiçbir zaman anılan sözleşmeyi noter huzurunda imzalama teşebbüsünde bulunmadıklarını, resmi şekil şartına uyulmadan imzalanan ve hukuken geçersiz olan 21.07.2016 tarihli sözleşmenin taraflar arasında uygulanıp yürürlüğe girmediğini, şayet anılan sözleşmeye göre bir tapu devri yapılmış olsaydı, taşınmazın tamamının değil, %59 hissesinin ...'a devredileceğini ama davacı şirketin dava konusu taşınmazın %59 hissesini değil tamamını 20.07.2017 tarihli Satış Vaadi Sözleşmesi'nde belirlenen satış bedeli karşılığında davalıya devrettiğini, 21.07.2016 tarihli Hasılat Paylaşımı Sözleşmesi'ne göre gerçekleştirilmiş bir tapu devrinin olmadığını, davacı vekili 20.07.2017 tarihli Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve 19.02.2019 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'nin “asgari gelir taahhüdü içeren gelir paylaşımı sözleşmeler” olduğu iddia etmekte beraber 20.07.2017 tarihli sözleşmenin davalıya inşaat yapma ve davacıya da hasılat payı ödeme yükümlülüğünü getirmediğini, sözleşmenin hiçbir maddesinde Yasgari hasılat taahhüt” ifadesi geçmediğini, davacı tarafından gönderilen Beyoğlu 48. Noterliğinden 29.06.2020 tarih ... Yev. numaralı ihtarnamede “İstanbul İli, ... İlçesi, Doğu Mahallesi, ... Ada,...parsellerde kayıtlı iki adet arsanın 182.388.500TL ödenmesi karşılığında tarafınıza devri kararlaştırılmıştır.” denilerek işbu satış bedelinin ödenmesi karşılığında taşınmazların devredileceğinin açıkça belirtildiğini, işbu ihtarnamenin de davacının 20.07.2017 tarihli sözleşmedeki iradesinin ikrarı olduğunu, Beyoğlu 27. Noterliğinin 19.02.2019 tarih ve ... yev. numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde de davalıya bir inşaat yapma ve davacıya hasılat payı ödeme yükümlülüğünün getirilmediğini, bu sözleşme ile davalının 20.07.2017 tarihli Satış Vaadi Sözleşmesi'nden kaynaklanan satış bedeli yükümlülüğünün bir kısmına karşılık mülkiyetinde bulunan 138 adet daireyi davacıya devretmeyi vadetmiş olduğunu, ... Yönetim Kurulu'nun 03.03.2017 tarihli ve 26/2017 sayılı kararı ile dava konusu taşınmazlara ilişkin olarak arsa sahipleri ile müzakere ve pazarlık yapılması konusunda Genel Müdürlüğe yetki verdiğini, bu yetki çerçevesinde Genel Müdürlük davacı Şirket ile pazarlık yaparak dava konusu taşınmazların satın alınması konusunda anlaşmış olup ... Yönetim Kurulu, Arsa Satın Alma (...) gündemli, 17.07.2017 tarih ve 60 sayılı yeni bir kararla davacı Şirket ile yapılan müzakereler sonucu söz konusu arsanın 182.388.500TL bedel ile satın alınmasına, satın alma ve mülkiyet devir işlemlerinin tamamlanması, gerekmesi halinde Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanarak sözleşme kapsamında satış bedelinin ödenmesi konularında Genel Müdürlüğün yetkili kılınmasına karar verildiğini, anılan karar üzerine davalının, davacı ile Beyoğlu 27. Noterliğinin 20.07.2017 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi'ni imzalayarak dava konusu taşınmazları satın alarak 03.10.2017 tarihinde de işbu sözleşmeye dayanarak tapusunu devraldığını, 20.07.2017 - tarihli sözleşmedeki ödeme yükümlüğünü yerine getirebilmek için davacı Şirket ile 19.02.2019 tarihli “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesini Noter huzurunda imzalamış olup satış bedelinin ödeme şeklinin revize edildiğini, sözleşmenin 2. maddesine göre 20.07.2017 tarihli sözleşmeye göre ödenmesi gereken toplam 182.388.500TL.lik satış bedelinin 100.922.829TL'lik kısmının davalıya ait 138 adet konutun davacıya devri yapılarak ayni olarak ödenmesinin kararlaştırıldığını, 138 adet daireden 70 adet dairenin davacının veya davacının gösterdiği üçüncü kişilere tapu devrinin yapıldığını, 68 adet dairenin ise tapu devrine hazır olmasına, ihtarnameler gönderilmesine rağmen davacı tarafından devralınmadığını, 9.02.2019 tarihli Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ile toplam 100.992.828TL kısım sözleşmenin 3. maddesi gereğince sözleşmenin imzalanması ile birlikte ödenmiş olduğunu, taşınmazların devri esnasında 20.07.2017 tarihli sözleşmenin 7. Maddesi gereğince davacı şirket tarafından ödenmesi gereken 3.723.476,26 TL tutar tapu harç ve emlak vergisi davacı namına ödendiğini, kalan 70.685.756,32 TL de davacıya nakit olarak ödendiğini, dava konusu taşınmazlar üzerinde bulunan irtifaklar davacı tarafça terkin edilmediğinden irtifakların terkini için İETT VE ...'a davacı şirket namına 9.555.000,00-TL ödeme yapıldığını, müvekkil tarafından 20.07.2017 tarihli sözleşmeye konu satış bedelinin sözleşme hükümleri gereğince eksiksiz olarak ödenmiş olduğunu, davacı vekilinin, sözleşmeden dönülmesine bağlı olarak tarafların daha önce elde ettikleri sözleşmesel edimlerini iade etmeleri gerektiğini iddia ettiğini, davacıya devredilen ve daha sonra üçüncü kişilere satılan dairelerin davalıya nasıl iade edileceği konusunda da dava dilekçesinde bir açıklama yapılmamış olduğunu, davacının iddia ettiği hiçbir hususta tazminat talep etme hakkı bulunmadığı gibi zarar kalemi olarak ifade ettiği hususları da kabul etmediklerini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III-İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemece, taraflar arasında imzalanan sözleşmelerin niteliğinin ne olduğu , TBK 470 ve devamı maddeleri uyarınca 'Eser Sözleşmesi ' olarak kabul edilip edilmeyeceği , davalı tarafın sözleşmeler gereği temerrüte düşüp düşmediği eğer davalı tarafın temerrütü mevcut ise TMK 716 maddesi uyarınca davaya konu edilen taşınmazların mülkiyetinin yeniden davacı adına iptal ve tescil şartlarının oluşup oluşmadığı hususlarında olduğu, taraflar arasında 21.07.2016 tarihli sözleşme içinde taşımaz mülkiyenin devrini de bulundurması nedeniyle geçersiz ise de, bu sözleşmeden sonra 03.10.2017 tarihli Resmi Senet ile davaya konu edilen 57 ve 59 parsel sayılı taşınmazların davacı Satıcı tarafından davalı Alıcıya mülkiyetin satış yoluyla devredildiği, davacı Satıcının taşınmazları devir borcunu yerine getirdiği, davalı Alıcının da 118.814.318,00 TL taşınmaz bedelini ödeyerek edimlerini yerine getirdiği, her iki tarafında üzerine düşen yükümlülüklerini 21.07.2016 tarihli Adi Yazılı Sözleşmeye dayanarak yerine getirdiklerinden artık bu aşamada davalı tarafın yukarıda bahsedilen yüksek Yargıtay ilamları gereği, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin resmi şekil şartlarına uygun olmadığı gerekçesiyle geçersiz olduğu iddiası TMK'nun 2/2 maddesi uyarınca hakkın kötüye kullanılması kabul edilerek, bu iddiasının yerinde olmadığı ve 21.07.2016 tarihli sözleşmenin geçerli olduğu kabul edildiği, bu sözleşmenin ardından taraflar arasında bu defa Beyoğlu 27. Noterliğinin 20.07.2017 tarihli Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi imzalanmış olup, davaya konu edilen 57 ve 59 parsel sayılı taşınmazların davalı Alıcıya satışı karşılığında davacı Satıcı adına toplam 182.388.500,00 TL ödeneceği kararlaştırıldığı, ardından yine taraflar arasında Beyoğlu 27. Noterliğinin 19.02.2019 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile 20.07.2017 tarihli sözleşme uyarınca davalı Alıcının, davacı Satıcıya olan borcu nakdi ödemeye karşılık ayni ödeme olarak 100.992.828,00 TL'nin toplamda 138 adet bağımsız bölümün davacıya gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satışı şeklinde revize edildiği, dosya içerisindeki, 03.10.2017 tarihli Resmi Senet'in incelenmesi ile 57 ve 59 parsel sayılı taşınmazların 118.814.318,00 TL bedelle mülkiyetin satış yoluyla devredildiği, dava dilekçesinin incelenmesi ile davacı Satıcı ... ... A.Ş. tarafından TMK'nun 1025.maddesinde yer alan "Yolsuz Tescile Dayalı" tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuştur. İlgili madde "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir." Davacı tarafından, taraflar arasında akdedilen sözleşmeler sonucu taşınmazın yeniden kendi adlarına iptal ve tescilinin gerekçesi yanlış maddeye dayandırıldığı, zira somut olayda, TMK'nun 1025.maddesinin uygulanma yeri olmadığı, davacının gerekçesine dayanak yaptığı 1025.madde "Yolsuz Tescile" dayandığı, oysa somut olayda, her iki tarafın rızası ile 03.10.2017 tarihli resmi makamlar önünde ve "Resmi Senet'e" dayalı tapu devir işlemi sonucu 57 ve 59 parsel sayılı taşınmazlar "Satış Yoluyla" davacı tarafından davalıya devredilmiştir. 03.10.2017 tarihli "Resmi Senet'in" 2.sayfasında 118.814.318,00 TL 'lik satış bedelinin "nakden ve tamamen alındığı" beyan edilmiş olup, bu olgu TMK'nun 7/1 "Resmi sicil ve senetler belgeledikleri olguların doğruluğuna kanıt oluşturur" göz önüne alındığında davacı Satıcıya satış bedelinin ödenerek, taşınmazların satın alındığı karinesini doğurduğundan bu durumda davacı tarafın TMK'nun 1025.maddesinde yer alan "Yolsuz Tescile" dayanmasının kabul edilemeyeceği, taraflar arasındaki uyuşmazlık, TMK'nun 716.maddesinde yer alan "Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınılması halinde hakimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir" maddesi uyarınca taraflar arasındaki ihtilafın çözümlenmesi gerektiği anlaşılarak bu doğrultuda yargılama yapıldığı, davacı Satıcının, dava dilekçesindeki bir diğer iddiası ise davalı tarafın sözleşmeler gereği edimini yerine getirmediği ve temerrüte düştüğü gerekçesiyle gönderilen Üsküdar 6. Noterliğinin 25.08.2021 tarihli Fesih İhtarnamesinin incelenmesi sonucu; davalı Alıcı ... A.Ş.'nin edimi 03.10.2017 tarihli "Resmi Senet" uyarınca bedel ödenmesi olup, aynı resmi senedin 2.sayfasında 118.814.318,00 TL satış bedelinin "nakden ve tamamen alındığı" beyan edildiğinden, üzerine düşen para borcunu ödeme yükümlülüğünü resmi senet uyarınca ispat ettiğinden, ispat külfeti bu safhada yer değiştirerek davacı Satıcı, davalı Alıcı ...'ın bedel ödeme yükümlülüğünü yerine getirmediğini ispat edemediği, bu durumda davalı alıcı ...'ın temerrüte düşmediği kabul edildiği, Davacı Satıcı ... ... A.Ş.'nin iddialarından bir diğeri de, dava konusu edilen 57 ve 59 parsel sayılı verilen taşınmazların "avans" olarak verildiği iddiası olduğu, oysa yine, 03.10.2017 tarihli "Resmi Senet" ile 57 ve 59 parsel sayılı taşınmazların tamamının 118.814.318,00 TL bedelle "Satış Yoluyla" devredildiği, taraflar arasındaki Adi Yazılı nitelikte ki ilk sözleşme olan 21.07.2016 tarihli sözleşmede, %59'luk payın davalı Alıcıya devredileceği kararlaştırıldığı, ancak, noter huzurunda yapılan 20.07.2017 tarihli "Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi" ile taşınmazların tamamının davalıya devredileceği kararlaştırılmış olup, bunu teyit eden teyitteki 03.10.2017 tarihli "Resmi Senet" ile de taşınmazların tamamı davalı adına "Satış Yoluyla" bedeli ödenerek satıldığından, davalı Alıcı ... A.Ş. adına usulüne uygun olarak tescil edilmiş olup, yine davacı tarafın taşınmazların "avans" verildiği iddiası ispat edilemediği, taraflar arasında imzalanan sözleşmelerinin TBK'nun 470.maddesinde yer alan "Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibininde bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir" maddesi açısından incelenmesi sonucu, taraflar arasında belirtilen madde uyarınca bir eser sözleşmesi olmadığı, zira, öncelikle taraflar arasında 21.07.2016 tarihli "Adi Yazılı Şekilde" sözleşme akdedilmiş olup, bu sözleşmeden sonra 20.07.2017 tarihli noter huzurunda "Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi" imzalanmış ve bunun akabinde 03.10.2017 tarihli "Resmi Senet" ile davacı Satıcı ... ... A.Ş.'ye ait 57 ve 59 parsel sayılı taşınmazlar bedel mukabilinde usulüne uygun olarak "satış yoluyla" davalı Alıcı ... A.Ş.'ye devredilmiştir. Ve 03.10.2017 tarihli "Resmi Senet'in" 2.sayfasında yer alan 118.814.318,00 TL satış bedelinin "nakden ve tamamen alındığı" beyanı uyarınca artık taşınmazların tamamının malikinin davalı Alıcı ... olduğu anlaşıldığı, taşınmazların tamamının mülkiyetinin "Resmi Senet" ile davalı alıcıya devredilmesi ile artık yeni malik davalı ... A.Ş.'dir. Bu sözleşmenin akabindede son olarak, yine taraflar arasında noter huzurunda 19.02.2019 tarihli Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi akdedilerek, ödeme şekli revize edilmiş olup, 20.07.2017 tarihli sözleşmedeki ödeme şekli nakdi ödemeye karşılık ayni olarak da 100.992.828,00 TL'nin toplamda 138 adet konut projesinin ayni ödeme olarak davacı Satıcı ... ... A.Ş.'ye devredileceği şeklinde değişikliğe gidildiği, dosyaya sunulan 03.10.2017 tarihli "Resmi Senet'in" 2.sayfasında yer alan beyan ile 118.814.318,00 TL'nin "nakden ve tamamen alındığı" ibaresi ile davalı Alıcı ... A.Ş.'in para ödeme yükümlülüğünü yerine getirdiğini ispat ettiği, ancak, taraflar arasındaki noter huzurunda yapılan 19.02.2019 tarihli "Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" ödeme şekli revize edilerek nakit ödeme dışında geriye kalan 100.992.828,00 TL'lik bedele karşılıkta 138 adet konut projesinin devrinin davacı Alıcıya verileceği noktasında taraflar anlaşıldığı, bu safhada dosya içerisine sunulan tapu kayıtlarının incelenmesi sonucu, 70 adet dairenin davacı şirket adına veya onun gösterdiği 3.kişiler adına tapu devrinin yapıldığı görülmüştür. Geriye kalan 68 adet dairenin tapu devrinin yapılmasına ilişkin olarak ise, dosya içerisindeki Bakırköy 23. Noterliğinin 08.10.2020 tarihli, Bakırköy 23. Noterliğinin 03.01.2020 tarihli, Bakırköy 23. Noterliğinin 08.09.2020 tarihli ihtarnameler ile taraflar arsında imzalanan Beyoğlu 27. Noterliğinin 20.07.2017 tarihli "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi" gereğince ilgili bağımsız bölümlerin tapu ve hak sahipliği devir işlemlerinin yapılabilmesi için ihtarnameler gönderildiği ancak davacı Satıcı ... ... A.Ş.'nin geriye kalan 68 adet dairenin tapusunu usulüne uygun olarak gönderilen ihtarnameler rağmen kendi üzerine almak için devir ve tescil işlemlerinde bulunmadığı, bu haliyle sözleşme gereği üzerine alması gereken taşınmazları alınmadığından temerrüte düştüğü tespit edildiği, yargılama sonucunda, taraflar arasında ilk olarak 21.07.2016 tarihli "adi şekilde sözleşme" akdedildiği ardından Beyoğlu 27. Noterliğinin 20.07.2017 tarihli "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi" yapıldığı ve son olarak Beyoğlu 27. Noterliğinin 19.02.2019 tarihli "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi" yapıldığı bunun akabinde dava konusu edilen taşınmazların 03.10.2017 tarihli "Resmi Senet" ile "satış yoluyla" ve "bedeli nakden ve tamamen alındı" beyanı ile usulüne uygun olarak resmi makamlar önünde dava konusu edilen 57 ve 59 parsel sayılı taşınmazların satışının bedel mukabilinde gerçekleştiği, artı taşınmazların tamamının yeni malikinin davalı Alıcı ... A.Ş. Olduğu, taraflar arasında imzalanan Beyoğlu 27. Noterliğinin 19.02.2019 tarihli "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi" ile bedel konusu revize edildiği, nakdi ödeme dışında ayni ödemeninde yer aldığı, 138 adet ayni ödemeye teşkil edecek dairenin 70 adetinin dosya içerisindeki resmi senetler uyarınca davacı Alıcı ... ... A.Ş. Adına tescil edildiği bunun yanında eksik kalan 68 adetin kendisine gönderilen ihtarnamelere rağmen üzerine devir almayarak temerrüte düştüğü, dava dilekçesindeki taşınmazların "avans" verildiği iddiasının yukarı da bahsedilen gerekçe ile yerinde olmadığı, dava dilekçesinde taraflar arasındaki ihtilafın yanlış yorumlanarak TMK'nun "Yolsuz Tescile" dayalı 1025.maddesinde yer alan ihtilaf konusu olmadığı, yapılan sözleşmeler uyarınca taraflar arasındaki ihtilafın asıl kaynağının TMK'Nun 716.maddesinde yer alan "Tescili İsteme Hakkı" maddesine dayandığı ve bu madde uyarınca yapılan yargılama sonucu davalı Alıcının herhangi bir temerrütünün olmadığı tam aksine edimlerini yerine getirdiği ancak davacı Satıcı ... ... A.Ş.'nin üzerine düşen taşınmazları alma yükümlülüğünü yerine getirmediği bu haliyle kendisinin temerrütünün oluştuğu, taraflar arasında TBK'nun 470 ve devam maddelerinde yer alan "Eser Sözleşmesi" bulunmadığı, adi ve resmi yazılı sözleşmelere dayalı resmi makamlar önünde yapılan 03.10.2017 tarihli "Resmi Senet" ile taşınmazların satışına ilişkin satış devri bulunduğu ve bunun akabinde de bedelin ödendiği veya daha sonra akdedilen noter huzurunda yapılan Beyoğlu 27. Noterliği'nin 19.02.2019 tarihli sözleşme ile ayni ödemenin yanında nakdi ödeme için 70 adet taşınmazın devrinin gerçekleştiği geriye kalan 68 adetin ise gönderilen ihtarnamelere rağmen davacı Satıcı ... ... A.Ş. Tarafından üzerine alma yükümlülüğü yerine getirilmediğinden davalı tarafın herhangi bir kusurunun olmadığı, temerrüte düşmediğigerekçesiyle, açılan davanın reddine ve dosya üzerinde verilen ihtiyati tedbir kararının dosya kesinleşinceye kadar devamına karar verilmiştir.

Davacı vekili istinafında, yetersiz ve eksik bilirkişi raporuna dayanarak hüküm kurulduğunu, menfi zarara yönelik taleplerinin değerlendirilmediğini, tavzih hakkında HMK 306'ya aykırı karar verildiğini, 2017 ve 2019 tarihinde akdedilen sözleşmelerin 21.07.2016 tarihli sözleşmenin eki niteliğinde olduğunu, uyuşmazlıkta eser sözleşmesinin hükümlerinin tatbik edilmesi gerektiğini, Mahkemenin 21.7.2016 tarihli adi sözleşmenin geçerliliğini tespit etmesine rağmen sözleşmeye hiç bir hüküm tapu devrinin avans niteliğinde olduğunu, davalı yükleniciye bir mülkiyet hakkı sağlamadığını, 2017 yılındaki sözleşmeye göre taşınmazın tamamının devredilmiş olmasının avans niteliğini kaldırmayacağını, davalı yüklenici 2016 tarihli sözleşmeye göre inşaat yapma yükümlülüğünde temerrüde düştüğünü, davalı şirketin müvekkili şirkete dava tarihi itibariyle toplam 38.907.660,22 TL. Olduğunu, 2019 tarihli sözleşmeye göre davacının temerrüde düştüğüne dair Mahkeme tespitinin hatalı olduğunu belirterek, yerel mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

IV-DEĞERLENDİRME

Dava, taraflar arasında imzalanan Gayrimenkul Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı Hasılat Paylaşımı İnşaat Sözleşmesinden ve 2017 ve 2019 tarihli satış vaadi sözleşmelerinden kaynaklanan tapu iptal ve tazminat davasıdır. Davacı arsa sahibi, davalı yüklenicidir.

Davacı arsa sahibi davada, davalı yüklenici ile 21.7.2016 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı Hasılat Paylaşımı İnşaat Sözleşmesi yaptıklarını, %59 yükleniciye ve %41 davacıya ait olacağı hususunda anlaştıklarını, 20.07.2017 tarihli Beyoğlu Noterliği'nin Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ile ilk sözleşmede tadilat yapıldığını,57 ve 59 parselin davacıya 182.388.500,00TL. nin aylık taksitle ödenmesi mukabilinde devredildiğini, tapu devrinin avans mahiyetinde olduğunu, daha sonra bu satış vaadi sözleşmesinin de Beyoğlu 27 Noterliği'nin 19.2.2019 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile revize edildiğini, buna göre davalının, davacıya 138 adet bağımsız bölümün devrini taahhüt ettiğini bu bölümlerin değerinin 100.992,828,00 TL. kabul edildiğini, davalının borcundan mahsup edileceğini, davalının edimlerini büyük oranda yerine getirmediğini, davalının sözleşme edimlerini yerine getirmediğini, temerrüde düştüğünü, davacının Üsküdar 6. Noterliği'nin 25.8.2021 tarihli ihtarı ile tek taraflı sözleşmeyi feshettiğini, davacı uğradı zararlar sebebiyle tazminat ve davacı üzerindeki 15 parseldeki tapuların (eski 57 ve 59 parsellerin) tapu kaydının iptal ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, taraflar arasında yapılan 21.7.2016 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı Hasılat Paylaşımı İnşaat Sözleşmesinin adi şekilde yapıldığını, geçersiz olduğunu, satış vaadi sözleşmeleri ile davalı yükleniciye inşaat yapma yükümlülüğü yüklenmediğini, ayrıca taşınmazın tamamının davalı yükleniciye devredildiğini, %59 unun devredilmediğini, davacının 2019 tarihli son satış vaadi sözleşmesi gereği temerrüde düştüğünü belirterek, davanın reddini talep etmiştir.

Yerel mahkemece, taraflar arasında imzalanan Beyoğlu 27. Noterliğinin 19.02.2019 tarihli "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi" ile bedel konusu revize edildiği, nakdi ödeme dışında ayni ödemeninde yer aldığı, 138 adet ayni ödemeye teşkil edecek dairenin 70 adetinin dosya içerisindeki resmi senetler uyarınca davacı Alıcı ... ... A.Ş. Adına tescil edildiği bunun yanında eksik kalan 68 adetin kendisine gönderilen ihtarnamelere rağmen üzerine devir almayarak temerrüte düştüğü, dava dilekçesindeki taşınmazların "avans" verildiği iddiasının yukarı da bahsedilen gerekçe ile yerinde olmadığı, dava dilekçesinde taraflar arasındaki ihtilafın yanlış yorumlanarak TMK'nun "Yolsuz Tescile" dayalı 1025.maddesinde yer alan ihtilaf konusu olmadığı, yapılan sözleşmeler uyarınca taraflar arasındaki ihtilafın asıl kaynağının TMK'Nun 716.maddesinde yer alan "Tescili İsteme Hakkı" maddesine dayandığı ve bu madde uyarınca yapılan yargılama sonucu davalı Alıcının herhangi bir temerrütünün olmadığı tam aksine edimlerini yerine getirdiği ancak davacı Satıcı ... ... A.Ş.'nin üzerine düşen taşınmazları alma yükümlülüğünü yerine getirmediği bu haliyle kendisinin temerrütünün oluştuğu, taraflar arasında TBK'nun 470 ve devam maddelerinde yer alan eser sözleşmesi bulunmadığı, adi ve resmi yazılı sözleşmelere dayalı resmi makamlar önünde yapılan 03.10.2017 tarihli "Resmi Senet" ile taşınmazların satışına ilişkin satış devri bulunduğu ve bunun akabinde de bedelin ödendiği veya daha sonra akdedilen noter huzurunda yapılan Beyoğlu 27. Noterliğinin 19.02.2019 tarihli sözleşme ile ayni ödemenin yanında nakdi ödeme için 70 adet taşınmazın devrinin gerçekleştiği geriye kalan 68 adetin ise gönderilen ihtarnamelere rağmen davacı Satıcı ... ... A.Ş. Tarafından üzerine alma yükümlülüğü yerine getirilmediğinden davalı tarafın herhangi bir kusurunun olmadığı, temerrüte düşmediği belirtilerek, açılan davanın reddine karar verilmiştir.

Taraflar arasında ilk olarak 21.07.2016 tarihli adi yazılı şekilde Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Arsa Payı Karşılığı ve Hasılat Paylaşımı İnşaat Sözleşmesi imzalanmış olup, davacı satıcıya ait ... parsel sayılı taşınmazların 59/100 payının davalı adına tescili ile, davalı tarafından anahtar teslim konut ve ticaret alanlarının yapılması, ruhsatlarının alınmasından itibaren en geç 36 ay içerisinde anahtar teslim yapılacağı kararlaştırılmıştır.

Beyoğlu 27. Noterliğinin 20.07.2017 tarihli Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde, davacı satıcı ... ... A.Ş. ile davalı alıcı ... A.Ş. arasında davaya konu edilen 57 ve 59 parsel sayılı 2 adet arsanın her türlü hukuki ve fiili takyidattan ari olarak davalı ... A.Ş.'ye devri ve satıcıya toplam 182.338.500,00 TL satış bedelinin 05.10.2018 tarihinde ilk taksiti olmak üzere 24 ay taksit ile en geç 31.12.2019 tarihinde ödeneceğinin belirlendiği şeklinde sözleşme akdedilmiştir.

Dosya içerisine sunulan 03.10.2017 tarihli Resmi Senet incelenmesi sonucu; davaya konu edilen 57 ve 59 parsel sayılı taşınmazların 118.814.318,00 TL bedelle davacı satıcı tarafından, davalı alıcıya mülkiyetin satış yoluyla devredildiği görülmüştür.

Beyoğlu 27. Noterliğinin 19.02.2019 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde, taraflar arasında imzalana 20.07.2017 tarihli sözleşme uyarınca, davalı Alıcı ... A.Ş.'nin taksirli halindeki borçlarından nakdi ödemeye karşılık ayni olarak 100.992.828,00 TL'sinin ekli listede özellikleri belirtilmiş olan bir kısım konut projelerindeki toplam 138 adet dairenin Alıcıya, Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile satışı, mülkiyetinin Satıcıya yada işaret edeceği 3.kişilere devri, belirtilen konutların taraflar arasında belirlenecek prensipler doğrultusunda satışında yardımcı olmak amacıyla davalı ...'ın kampanyası ile 3.kişilere satışının yapılması halinde ... hesabına ödenecek olan satış bedelinin Alıcıya ödenmesi, 2019 yılı sonu itibariyle belirtilen dairelerin satışının gerçekleştirilememiş olanların tapularının 15 gün içinde Alıcıya tapudan devri oluşturulacağı belirtilmiştir.

Taraflar arasında 21.07.2016 tarihli tapu devrini öngören Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Arsa Payı Karşılığı ve Hasılat Paylaşımı İnşaat Sözleşmesi bulunduğu anlaşılmaktadır. İşbu sözleşmede davacı arsa maliki olup, davalı yüklenici şirkete 57 ve 59 parsellere inşaat yapılması karşılığında %41'e , %59 şeklinde hisse paylaşımı yapıldığı görülmektedir. Söz konusu bu sözleşme tapu devrini öngördüğü için geçersiz olup, geçerli hale gelmesi için içtihatlarla kabul edilen (büyük oranda ifa etme ) ve tapu devri istisnaları da gerçekleşmediğinden geçerli hale gelmemiştir.

Aynı taraflar arasında daha sonra yapılan 20.07.2017 tarihli Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ile yukarıda sözü edilen sözleşmeye konu 57 ve 59 no'lu 2 adet parselin 182.338.500,00 TL bedel karşılığı satışının öngörüldüğü ve ve ödemelerin takside bağlandığı görülmüştür.Yine taraflar arasında daha sonradan yapılan 19.02.2019 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde, taraflar arasında imzalana 20.07.2017 tarihli sözleşmenin bedele ilişkin kısmının revize edilerek Davalı ... şirketi tarafından, davacıya 100.992.828,00 TL karşılığı olarak 138 bağımsız bölüm devredileceği kararlaştırılmıştır.

İlk sözleşme olan 2016 tarihli adi yazılı sözleşmeden sonra yapılan 2017 tarihli sözleşme içeriğinde her ne kadar ilk sözleşme ile ilgili (ilga,tadil ...v.s.) yazmasa da, 2017 tarihli ikinci sözleşmenin çok açık bir şekilde ilk sözleşmenin konusu olan 57 ve 59 parsellerin satışını öngördüğü anlaşılmış olup, bununla tarafların ilk sözleşmeyi tamamen ilga ettikleri sonucuna varılmıştır.

Davacı dava dilekçesinde 2016 tarihli sözleşmeyi 25 Ağustos 2016 tarihli ihtarla feshettiğinden bahisle tapu iptal ve tescille ,tazminat talep etmiş ise de, açıklandığı üzere ilk sözleşme geçerli olmadığı ve geçerli hale de gelmediği gibi, sonraki yapılan sözleşme ile ilga edildiği anlaşılmakla, ilga ile ortadan kaldırılan 2016 tarihli adi yazılı sözleşmenin feshinden söz edilerek talepte bulunulması mümkün değildir. Ayrıca tüm bu sebeplerle yaklaşık ispatta dosya kapsamı itibariyle sağlanmadığından, ihtiyati tedbirin de kaldırılmasına karar verilerek, gerekçe yönünden kararın kaldırılarak, davanın reddine dair yeniden karar verilmiştir.

Açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin istinaf talebinin gerekçe yönünden kabulü ile, yerel mahkeme kararının HMK'nın 353/1-b-2. bendi gereğince kaldırılarak davanın reddine dair yeniden esas hakkında karar verilmesi gerekmiştir.

HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

A)1-Davacı vekilinin istinaf talebinin gerekçe yönünden KABULÜNE

2-(KAPATILAN)İSTANBUL ANADOLU 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin 17/01/2024 tarih ve 2021/705 Esas, 2024/23 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,

3- Davanın REDDİNE,

4-Dosya üzerinde verilen ihtiyati tedbir kararının KALDIRILMASINA

B) İLK DERECE MAHKEMESİ YÖNÜNDEN

1-Karar harcı 427,60 TL'den davacı tarafça peşin olarak yatırılan 35.862,75 TL harç ile tamamlama harcı 7.907.288,00 TL'nin toplamı olan 7.943.150,75 TL'nin mahsubu ile bakiye 7.942.723,15 TL harcın kesinleşmesini takiben ve istek halinde davacı tarafa İADESİNE,

2-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin üzerinde BIRAKILMASINA,

3-Davalı tarafından yapılan 926,50 TL posta masrafının davacıdan alınarak davalıya VERİLMESİNE,

4-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte olan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca 5.707.237,35 TL vekâlet ücretinin davacıdan alınarak davalıya VERİLMESİNE,

Taraflarca yatırılan gider avansından harcanmayan kısmın hüküm kesinleştiğinde yatıran tarafa İADESİNE,

C) İSTİNAF İNCELEMESİ YÖNÜNDEN

1-Davacı tarafından yatırılan istinaf karar harcının hüküm kesinleştiğinde ve talep halinde davacı tarafa İADESİNE,

2-Davacı tarafından yapılan 1.169,40 TL istinaf kanun yoluna başvurma harcı, 430,00 TL tebligat ve posta gideri olmak üzere toplam 1.599,40 TL istinaf yargılama giderinin davalıdan alınarak davacı tarafa VERİLMESİNE,

3-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından vekâlet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA,

Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı HMK'nın 361. maddesi gereğince kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde Yargıtay'da temyiz yolu açık olmak üzere 01/10/2026 tarihinde oybirliği ile karar verildi.