Bölge Adliye Mahkemesi 2025/522 E. 2026/686 K.

T.C. ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 27. HUKUK DAİRESİ Esas No: 2025/522 - Karar No:2026/686 T.C. ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 27. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO : 2025/522 KARAR NO : 2026/686 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A K A R A R BAŞKAN : ÜYE : ÜYE : KATİP : İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : ANKARA 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TARİHİ : 05/12/2024 NUMARASI : 2023/468 E-2024/898 K

ASIL DAVADA DAVACI : VEKİLİ : Av. DAVALI : VEKİLİ : Av. DAVANIN KONUSU : Tazminat (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan)

Birleşen Ankara 3. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2019/207 Esas Sayılı Dosyasında; DAVACI : VEKİLİ : Av. DAVALI : VEKİLİ : Av. DAVANIN KONUSU : Tazminat (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan)

Birleşen Ankara 13. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2019/518 Esas Sayılı Dosyasında; DAVACI : VEKİLİ : Av. DAVALILAR : 1- VEKİLİ : Av. 2- VEKİLİ : Av. DAVANIN KONUSU : Tapu İptal ve Tescil (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan)

Birleşen Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2019/709 Esas Sayılı Dosyasında; DAVACI : . VEKİLİ : Av. DAVALILAR : 1- VEKİLİ : Av. 2- VEKİLİ : Av.

DAVANIN KONUSU : Tazminat (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan)

KARAR TARİHİ : 15/06/2026 KARAR YAZIM TARİHİ : 15/06/2026 Davacı vekili tarafından davalı aleyhine açılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan asıl ve birleşen davalarda mahkemece verilen karara karşı süresi içinde taraf vekillerince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine yapılan incelemede; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Asıl davada davacı... Elektrik....A.Ş. vekili; A...Parselde kayıtlı arsanın malikleri ile davalı yüklenici arasında Ankara 49.Noterliği'nin 01/08/2012 tarih ve 10342 yevmiyeli "Düzenleme Şeklinde Arsa Satışı Karşılığı Hasılat Paylaşımı Sözleşmesi " yapıldığını, aynı noterliğin 12/01/2015 tarih ve 316 yevmiye numaralı " Düzenleme Şeklinde Tadil Sözleşmesi" ile ilk sözleşmede kısmi değişikliğe gidildiğini, bu ek sözleşmeyle, ana sözleşmenin 6. maddesindeki gelir paylaşımı hükümlerinin kaldırılarak. arsa payı ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri getirildiğini, bu değişiklikle yapılacak binada oluşacak bağımsız bölümlerden %55 'inin arsa sahiplerine, geri kalan %45'inin de yükleniciye ait olacağının kararlaştırıldığını, sözleşmeye göre, iki blok halinde yapılan inşaatın, ...nolu bağımsız bölümünün, B Bloğun 1,2,3,4 numaralı dükkanları ile 2 ve 9. katlar arasındaki 5-52 dahil bağımsız bölümlerinin ( 48 adet bağımsız bölümler ) yine 15-17 katlar arasındaki 83-98 dahil bağımsız bölümlerinin ( 12 adet bağımsız bölüm ) müvekkiline ait olduğunu, ayrıca müvekkili ile davalı yüklenici arasında düzenlenen Ankara 12.Noterliği'nin 02/05/2017 tarih ve 08328 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile A...katlarda bulunan 18-29 dahil bağımsız bölümlerin de (12 adet bağımsız bölümler ) müvekkili şirkete satıldığını, inşaat süresinde teslim edilmediğinden Ankara 25.Noterliği'nin 16/11/2016 tarih ve 24649 yevmiye numaralı ihtarnamesinin gönderildiğini, bu ihtarnamenin sonuçsuz kaldığını, sözleşmeye göre inşaatın teslimi gereken 01/04/2016 tarihinden bu yana 20 aydan fazla bir süre geçmesine rağmen teslimin halen de yapılmamasıyla müvekkilinin kira kayıplarına uğradığını belirterek; fazlaya dair tüm hakları saklı kalmak kaydıyla, inşaat sözleşmesi ile kendilerine düşen,...nolu bağımsız bölüm... numaralı dükkanları ile 2. ve 9. katlar arasındaki 5-52 dahil bağımsız bölümler ( 48 adet ) yine 15-17 katlar arasındaki 83-98 dahil bağımsız bölümler ( 12 adet) için 01/04/2016 tarihinden itibaren uğranılan kira kayıplarının uzman bilirkişilerce tespit edilecek gerçek miktarının belirlenebilmesinin mümkün olduğu anda artırılmak üzere şimdilik 45.000,00 TL kira kaybı tazminatının, aynı şekilde Ankara 12.Noterliği'nin 02/05/2017 tarih ve 08328 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi uyarınca A...katlarda bulunan 18-29 dahil bağımsız bölümler (12 adet ) için 01/10/2015 tarihinden itibaren oluşan kira kayıplarının uzman bilirkişilerce tespit edilecek gerçek miktarının belirlenebilmesinin mümkün olduğu anda artırılmak üzere şimdilik fazlaya dair haklarımız da saklı kalmak kaydıyla 5.000,00 TL kira kaybı tazminatının davalıdan tahsilini talep etmiştir. Asıl davada davalı vekili; sözleşmede kararlaştırılan teslim zamanında arsa sahiplerinden kaynaklanan, taraflardan kaynaklanmayan ve fazla imalat nedeniyle meydana gelen gecikmelerin olduğunu, sözleşmede kira kaybı ödeneceğine ilişkin bir düzenleme bulunmadığını, diğer yandan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde ödenmesi kararlaştırılan bedelin davacı tarafından ödenmediğini, kendi edimini yerine getirmeyen davacının karşı taraftan edimini yerine getirmesini isteyemeyeceğinden davacının satış vaadine konu bağımsız bölümler için kira kaybı tazminatı talebinin reddi gerekeceğini, sözleşmeden doğan bir alacağa temerrüt faizi yürütebilmesi için, borcun muaccel olması yeterli olmadığını, karşı tarafın, ayrıca temerrüde düşürülmesi gerektiğini, dava dilekçesinde istenen tazminat miktarına, temerrüt gerçekleşmediğinden hak ediliş tarihlerinden itibaren faiz istenemeyeceğini, ayrıca avans faizi talebinin de uygun olmadığını, belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Birleşen Ankara 3. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2019/207 Esas Sayılı Dosyasında; Davacı ... vekili; ... Mah. ... Parsele kayıtlı arsanın malikleri ile davalı yüklenici arasında Ankara 49. Noterliği'nin 01/08/2012 tarih ve 10342 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde arsa satışı karşılığı hasılat paylaşımı sözleşmesi yapıldığını, aynı noterlikçe 12/01/2015 tarih ve 00316 yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki tadil sözleşmesi ile ilk sözleşmede değişiklik yapıldığını, ana sözleşmenin 6. Maddesindeki gelir paylaşımı hükmünün kaldırılarak, arsa payı ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri getirildiğini, bu değişiklikle yapılacak binada oluşacak bağımsız bölümlerden %55'inin arsa sahiplerine, geri kalan %45'inin de yükleniciye ait olacağının kararlaştırıldığını, aslında müvekkilinin inşaattan daha fazla pay alması gerektiğini, paylaşımın haksız olduğunu, mevcut paylaşıma göre iki blok inşaattan ibaret olan taşınmazın A Blok 43 numaralı bağımsız bölüm, B Blok 10 ve 14. Katlar arasında 53-82 dahil bağımsız bölümlerin (30 adet) müvekkili ...'e ait olduğunu belirterek; A Blok 43 numaralı bağımsız bölüm, B Blok 10. ve 14. katlar arasında 53-82 dahil bağımsız bölümlerin (30 adet) 01/04/2016 tarihinden itibaren uğranılan kira kayıplarının uzman bilirkişilerce tespit edilecek gerçek miktarının hesaplandığı anda artırılmak üzere, şimdilik 5.000,00 TL kira kaybı tazminatının davalıdan tahsilini talep etmiştir. Davalı vekili; ilk imzalanan sözleşmeye göre alınan 11.10.2013 inşaat ruhsatına göre B Blok'da sadece 60 Adet bağımsız bölüm bulunduğu, dava dilekçesinde 82 nolu bağımsız bölüme kadar kira kaybı tazminatı talep edildiği, dava dilekçesinde belirtilen bağımsız bölümlerin 11.10.2013 tarihli yapı (inşaat) ruhsatında olmadığı, gelir paylaşım modelinden vazgeçilerek sözleşme tadili yoluyla klasik paylaşım modeline geçildiği, bu amaca yönelik olarak; yapı (inşaat) ruhsatının tadil edildiği, ikinci olarak alınan 04.12.2014 tarihli yapı (inşaat) ruhsatına göre; A Blok 99 Adet bağımsız bölümden, B Blok ise 98 Adet bağımsız bölümden oluşmakta olup, toplam 197 Adet bağımsız bölüm bulunduğu, 12.01.2015 tarihinde imzalanan Tadil Sözleşmesiyle birlikte, ikinci olarak alınan 04.12.2014 tarihli yapı (inşaat) ruhsatına göre inşaatın yapılacağının bir kez daha teyit edildiği, Ankara 49. Noterliğinin 01.08.2012 tarihli ve 10342 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Arsa Satışı Karşılığı Hasılat Paylaşımı Sözleşmesinin 3. maddesine göre işin süresinin; inşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren 900 takvim günü + iskana başvuru ve iskanın alınmasındaki süre 365 gün olmak üzere toplamda 1265 takvim günü olarak belirlendiği, binanın yapı (inşaat) ruhsatının 04.12.2014 tarihinde alındığına göre, işin teslim tarihi, iddia edildiği gibi 01.04.2016 tarihi olmayıp, (ayrıca davacının temerrüdü ve yükleniciden kaynaklanmayan diğer nedenlerle teslim süresinin uzaması dolayısıyla kabul anlamına gelmemek birlikte) 23.05.2018 tarihi olduğu, işin teslim süresinden yaklaşık 2 yıl önce, davacı ve diğer arsa sahibinin, vekâletten azil nedeniyle temerrüde düştüğü, arsa sahiplerinden talep edilmesine rağmen, iskân ruhsatının alınması, resmi ve özel kurumlarda inşaatla ilgili işlerin yürütülmesi için yeniden vekâletname düzenlenerek yetki verilmediği, taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 12. maddesinde; inşaatta kullanılacak malzemeler için arsa sahiplerinin yazılı onayının gerekeceği belirtilmesine rağmen, kendilerine sunulan malzemelerin onayında gecikmeye sebep oldukları, mevcut şantiye elektriğinin gücünün yetersiz olması nedeniyle mekanik sistemlerin testi yapılamadığından, ısıtma ve soğutma sistemleri devreye alınamadığı, yeterli güçte enerjinin sağlanması ve trafo tesisi için sözleşme yapılması ve tapuya şerhi gerektiğinden, yüklenici ve arsa sahiplerinin kiralayan, ...’ın ise kiracı sıfatı ile yer aldığı kira sözleşmesinin ancak 17.08.2017 tarihinde imzalanabildiği, yılsonu şantiye tespit tutanağından da anlaşılacağı üzere 31.12.2015 tarihi itibariyle %95 seviyesinde binanın tamamlandığı, 09.05.2017 tarihinde iskân ruhsatı almak için belediyeye müracaat edildiği, 04.12.2014 yapı (inşaat) ruhsatına göre; toplam bağımsız bölüm sayısının 122’den 197’ye çıkması ve imalat artışı meydana gelmiş olması karşısında, oluşan bu imalat artışı için gerekli olan sürenin tespiti ile sözleşmede kararlaştırılan teslim süresine eklenmesi gerektiği, gecikmenin davacıdan kaynaklandığı, temerrüt gerçekleşmediğinden hakkediş tarihinden avans faizi talep de edilemeyeceği belirtilerek davanın reddine karar verilmesi talep edilmiştir. Birleşen Ankara 13. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2019/518 Esas Sayılı Dosyasında; Davacı .......A.Ş. vekili; davacı ile... parselde kayıtlı arsa sahipleri olan davalılar ... ve... ...Tic. ve San. A.Ş. arasında, Ankara 49. Noterliği'nin 01/08/2012 tarihli sözleşmesinin akdedildiğini, sözleşme tadili yoluyla arsa payı ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi paylaşım modeline geçilmesinin kararlaştırıldığını, işin teslim tarihinin 23/05/2018 olduğunu, 31/12/2015 tarihi itibariyle inşaatın %95 seviyesinde tamamlandığını ve 09/05/2017 tarihinde iskân ruhsatı almak için belediyeye müracaat edildiğini, iskân alınmasının davalılar tarafından bizzat engellendiğini belirterek; kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince verilen vekaletten azil nedeniyle davalıların temerrüde düştüğünün tespitini, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı işlerin takibi amacıyla davacı tarafa yetki ve izin verilmesini, yapımı gerçekleşen bağımsız bölümler yönünden tapu iptali ve davacı adına tescile karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ... vekili; taraflar arasında imzalanan sözleşmede hasılat paylaşımından vazgeçilerek sözleşmenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine döndüğü, inşaatın devam ettiği, hangi bağımsız bölümlerin kime düştüğünün proje üzerinden belirlendiği, iradelerinin yanıltıldığı, iradesine aykırı paylaşım yapıldığı, gerçek iradenin sözleşmedeki paylaşım olduğu belirtilerek davanın reddine karar verilmesi talep edilmiştir. Diğer davalı ... …A.Ş usulüne uygun tebligata rağmen cevap dilekçesi sunmamıştır. Birleşen Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2019/709 Esas Sayılı Dosyasında; Davacı ... .... A.Ş. vekili; müvekkili ile A... Parselde kayıtlı arsa sahipleri olan davalılar ... ve... ...Tic. ve San. A.Ş. arasında, Ankara 49. Noterliği'nin 01/08/2012 tarih ve 10342 yevmiye numaralı sözleşme akdedildiğini, sözleşme tadili yoluyla arsa payı ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi paylaşım modeline geçilmesinin kararlaştırıldığını, işin teslim tarihinin 23/05/2018 olduğunu, 31/12/2015 tarihi itibariyle inşaatın %95 seviyesinde tamamlandığını ve 09/05/2017 tarihinde iskan ruhsatı almak için belediyeye müracaat edildiğini imalatı gerçekleştirilen %95 oranına göre bir kısım bağımsız bölümlerin davacıya devredildiğini ancak önemli bir kısmının azilname nedeniyle gerçekleştirilemediğini bu nedenle müvekkili şirketin zarara uğradığını belirterek; kira kaybı bedeli ve tazminatın avans faizi ile birlikte şimdilik 75.000,00 TL üzerinden davalılardan tahsilini talep etmiş, 28.11.2024 tarihli dilekçesi ile de talebini 1.951.984,35 TL’ye arttırarak 1.951.984,35 TL kira kaybı bedeli ve tazminatın, temerrüt tarihlerinden itibaren avans faizi ile birlikte birleşen dosya davalılarından müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı... A.Ş vekili; inşaat süresinin ilk ruhsatın alındığı 11.10.2013 tarihinde başladığından ve sözleşmedeki 900 günlük teslim süresinin 29.03.2016 tarihinde bittiğinden arsa sahiplerinin değil yüklenicinin temerrüde düştüğü, davacının inşaatın başladığını iddia ettiği 2. ruhsatın alındığı tarih 04.12.2014 tarihinde inşaatın seviyesinin %60 oranında olduğunu, arsa sahiplerince davacıya 58 adet bağımsız bölüm devredildiğini, davacıya idari işlemler için verilen vekaletnamenin iptalinin inşaatın bitmesi gereken tarihten sonrasına ilişkin olduğunu ve inşaatın durması nedeniyle davacının inşaatı ilerletme ve bitirme konusunda sorunu olmadığını, davacının inşaatı tamamlamadığını ve sözleşmesel yükümlülüklerini yerine getirmediğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ... vekili özetle; sözleşme arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dönüştüğünden hangi bağımsız bölümün kime verileceğinin proje üzerinden belirlendiği, sözleşme devam ederken şirket yetkilisinin yurtdışına kaçtığı, müvekkilin küçük ortak olduğu, iradesinin sakatlandığı, gerçek iradeye aykırı tadil sözleşmesi imzalandığı, davacı şirketin azledilmesiyle davalının müvekkilinin temerrüde düşmediğini, azlin haklı sebeple yapıldığını beyan ederek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. İlk derece mahkemesinin 06/10/2022 tarih, 2017/914 Esas, 2022/748 Karar sayılı kararı ile asıl ve birleşen davaların, arsa sahibi ... ve... ... Tic. A.Ş ile yüklenici ... İnş. Müh. A.Ş arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı alacak istemlerine ilişkin olduğu, 6102 Sayılı TTK'nun 5/3. maddesine göre; Asliye Ticaret mahkemesi ile Asliye hukuk mahkemesi ve diğer hukuk mahkemeleri arasındaki ilişkinin görev ilişkisi olup, göreve ilişkin usul hükümlerinin uygulanacağı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türü olduğu, bu sözleşmelerin bir tarafının arsa sahibi diğer tarafının yüklenici olduğu, bu tür sözleşmelerde arsa sahibi açısından güdülen amacın kullanmak için konut edinmek değil, arsasını değerlendir olduğu, yüklenici ... ... A.Ş tacir ise de, ... ve... Tic. A.Ş'nin arsa sahibi oldukları, ...'ün gerçek kişi olup tacir olmadığı, ... . Tic. A.Ş, tacir ise de; arsa sahibi olarak davacı(davalı) sıfatı bulunduğu ve dava konusunun ticari işletmesi ile ilgili olmadığı, bu duruma göre, dava ve birleşen davaların, karma sözleşme (satım+eser) niteliğindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince alacak istemlerine ilişkin olup, anılan bu tür uyuşmazlıkların, 6102 sayılı TTK'nın 4. maddesinde tahdidi olarak sayılan mutlak ticari davalardan olmadığı gibi, davalılar arsa sahibi olup, dava her iki tarafın ticari işletmesi ile ilgili hususlardan doğan bir hukuk davası da olmadığından, davanın Asliye Hukuk Mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerektiği gerekçesiyle; HMK'nun 114/c ve 115/2.maddeleri gereğince göreve yönelik dava şartı yokluğu nedeniyle; davanın ve birleşen Ankara 3. ATM'nin 2019/207 Esas, 13. ATM'nin 2019/518 Esas(bu dosyayla birleşen 6. ATM'nin 2019/709 Esas) sayılı davalarının usulden reddine, görevli mahkemenin Ankara Asliye Hukuk Mahkemesi olduğuna karar verildiği, karara karşı asıl ve birleşen Ankara 3. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2019/207 Esas sayılı davasında davalı, birleşen Ankara 13. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2019/518 Esas ve birleşen Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2019/709 Esas sayılı davalarında davacı ... .... A.Ş vekilince istinaf başvurunda bulunulduğu, Dairemizin 31/05/2023 tarih, 2023/151 Esas, 2023/648 Esas sayılı ilamı ile davanın, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, alacak ve tazminat istemlerine ilişkin olduğu, uyuşmazlığın davanın ticari dava olup olmadığı noktasında toplandığı, 6102 sayılı Türk Ticaret Yasası'nın 3. Maddesin uyarınca bu Kanunda düzenlenen hususlarla bir ticari işletmeyi ilgilendiren bütün işlem ve fiillerin ticari iş olduğu, 6102 sayılı TTK'nın 4. maddesi gereğince her iki tarafın ticari işletmesinden kaynaklanan hukuk davaları, çekişmesiz yargı işleri ve tarafların tacir olup olmadıklarına bakılmaksızın kanun maddesinde sayılı davaların ticari dava olduğunu ve ticaret mahkemelerinin görevli olduğunun belirtildiği, yine Türk Ticaret Yasası'nın 5/1. maddesinde aksine hüküm bulunmadıkça, dava olunan şeyin değerine veya tutarına bakılmaksızın, Asliye Ticaret Mahkemesi'nin tüm ticari davalar ile ticari nitelikteki çekişmesiz yargı işlerine bakmakla görevli olduğunun belirtildiği, dava konusu somut olayda yüklenici şirketin, arsa sahibi şirkete ve gerçek kişiye ait taşınmaz üzerinde arsa payı karşılığı konut inşaatı işinin yapımını üstlendiği, anılan işin yüklenici ve arsa sahibi şirketin ticari işletmesiyle ilgili bulunduğu, ticari şirketler yönünden ticari iş niteliği arzettiği (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 15/01/2015 tarih ve 2014/5473 Esas-2015/192 Karar sayılı kararı da bu yöndedir.), asıl davada taraflar tacir olup, uyuşmazlıklar aynı sözleşmeden kaynaklandığından, asıl ve birleşen davalar ile davaların tarafları arasında hukuki ve fiili irtibat bulunduğundan, birlikte görülmesi usul ekonomisi gereği de olup, bütün taraflar ve talepler yönünden uzman olan özel yetkili mahkemece yargılama yapılarak uyuşmazlığın çözülmesi gerektiği, mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde görevsizlik kararı verilmesinin hatalı olduğu gerekesi ile kararın kaldırılmasına karar verildiği, kaldırma kararından sonra yapılan yargılamada; asıl davada; arsa sahibi davacı...’in, ... nolu parselde bulunan gayrimenkul üzerine yapılacak inşaata ilişkin olarak davalı ... firması ile arsa sahipleri arasında Ankara 49. Noterliğince düzenlenen 01.08.2012 tarih ve 10342 yevmiye numaralı ‘Düzenleme Şeklinde Arsa Satışı Karşılığı Hasılat Paylaşım Sözleşmesi’ yapıldığını, daha sonra bu sözleşmenin Ankara 49. Noterliğince düzenlenen 12.01.2015 tarih ve 00316 yevmiye numaralı “Düzenleme şeklinde Tadil sözleşmesi” ile kısmi değişiklik yapılarak “Arsa payı ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine” çevrildiğini, sözleşme uyarınca 900 günlük inşaat süresinin 01.04.2016 tarihinde sona ermesine rağmen yüklenici tarafından halen binanın iskanı alınıp müvekkiline düşen bölümlerin teslim edilemediğini belirterek, müvekkiline ait A blok 42 nolu bağımsız bölüm ile B blok 1,2,3,4 nolu dükkanlar ve 2. ve 9. katlar arasındaki 5 – 52. dahil bağımsız bölümler (48 adet), yine 15-17 katlar arasındaki 83 - 98 dahil (12 adet) bağımsız bölümler için kira kayıplarının hesaplanarak şimdilik 45.000,00 TL kira kaybı tazminatı ile sözleşme uyarınca yükleniciye düşüp de yükleniciden Ankara 12. Noterliğince düzenlenen 02.05.2017 tarih ve 08328 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” uyarınca satın alınan A blokta 4 ve 5. Katlarda bulunan 18 – 29 dahil (12 adet) bağımsız bölüm için şimdilik 5.000,00 TL kira kaybı tazminatının hak ediliş tarihlerinden itibaren avans faiziyle davalı yükleniciden tahsiline karar verilmesini talep ettiği, birleşen Ankara 3. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2019/207 Esas sayılı dosyasında; diğer arsa sahibi ...’ün de aynı sözleşme ve aynı gerekçelerle sözleşme uyarınca davacıya ait olan A blok 43 nolu bağımsız bölüm ve B blok 10 ve 14. katlar arasındaki 53 – 82 dahil (30 adet) bağımsız bölümler için şimdilik 5.000,00 TL kira kaybı tazminatının hak ediliş tarihlerinden itibaren avans faiziyle davalı yükleniciden tahsiline karar verilmesini talep ettiği, birleşen Ankara 13. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2019/518 Esas sayılı dosyasında; davacı yüklenici ... firmasının, Ankara 49. Noterliğinin 01.08.2012 sözleşmesi akdedildiğini sözleşme tadili yoluyla arsa payı ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi paylaşım modeline geçilmesinin karalatıldığını, işin teslim tarihinin 23/05/2018 olduğunu, 31/12/2015 tarihi itibariyle inşaatın %95 serisinde tamamlandığını ve 09/052017 tarihinde iskan ruhsatı almak için belediyeye müracaat edildiğini, iskan alınmasının davalılar tarafından bizzat engellendiğini belirterek kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince verilen vekâletten azil nedeniyle davalıların temerrüde düştüğünü belirterek, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı işlerin takibi amacıyla kendilerine yetki verilmesi, yapımı gerçekleşen bağımsız bölümler yönünden tapu iptali ve davacı adına tesciline karar verilmesini talep ettiği, birleşen Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2019/709 Esas sayılı dosyasında; davacı ... firmasının, işin teslim tarihinin 23/05/2018 olduğunu, 31/12/2015 tarihi itibariyle inşaatın %95 seviyesinde tamamlandığını ve 09/05/2017 tarihinde iskan ruhsatı almak için belediyeye müracaat edildiğini, imalatı gerçekleştirilen %95 oranına göre bir kısım bağımsız bölümlerin davacıya devredildiğini, ancak önemli bir kısmının azilname nedeniyle gerçekleştirilemediğini, bu nedenle müvekkili şirketin zarara uğradığını belirterek, kira kaybı bedeli ve tazminatı için avans faizi ile birlikte şimdilik 75.000,00 TL’nin davalılardan tahsilini talep ettiği, 28/11/2024 tarihli talep artırım dilekçesi ile, davayı toplamda 1.951.984,35 TL olarak artırdığı, taraflar arasında... nolu parselde bulunan gayrimenkul üzerine yapılacak inşaata ilişkin olarak, Ankara 49. Noterliğince düzenlenen 01.08.2012 tarih ve 10342 yevmiye numaralı ‘Düzenleme Şeklinde Arsa Satışı Karşılığı Hasılat Paylaşım Sözleşmesi’ yapıldığı, sözleşmeye, ... .. ve ... arsa sahibi, .... AŞ de yüklenici olarak sözleşemeye taraf oldukları, ...m2 alanlı, imarda Emsal 2 ve ticaret olarak yapılaşma koşullarına sahip arsada sahipleri tarafından yazılı olarak onaylanacak projeye göre, her türlü gideri yüklenici tarafından karşılanacak, %55’i arsa sahiplerine %45’i ise yükleniciye kalacak şekilde, ilgili idaresince onaylanacak proje ve sözleşme eki teknik şartnamelere göre Arsa Satış Karşılığı Hasılat (Gelir) Paylaşımlı yapım iş olarak belirlendiği (madde 2), sözleşmenin 3. maddesinde; yüklenicinin sorumluluğundaki işleri inşaat ruhsatı alınmasına müteakip 900 günde bitireceği düzenlemesine yer verildiği, sözleşmenin 6. maddesinde; satışa ve kiralamaya konu bölümlerin rayiç değerleri değerlemesi bağımsız SPK listesine kayıtlı ekspertiz firmalarına yaptırılacağı, satış ve kira gelirinden dolayı arsa sahibinin banka hesabında birikecek paranın tutarının, işlerin ilerlemesine bağlı olarak kararlaştırılan oranlar dahilinde yükleniciye ödeneceği, hakediş tutarının %45’inin subasmanda, %15 Ofis kat betonarme yarıya gelince , %15 son kat tavan beton atıldığında, %15 ara bölmeler bittiğinde, %15 tesisatlar bittiğinde, %30 işler bitip iskana hazır olunca, %5 iskan alındığında olacak şekilde yükleniciye ödeneceği şeklinde hakediş bedeli belirlendiği, hakediş tutarı hasılat tutarından az ise hasılat bedelinin %45’inin yükleniciye ödeneceği düzenlemesine yer verildiği, sözleşmenin 15. maddesinde; arsa sahipleri sözleşme konusu işlerin yüklenici tarafından yapılabilmesi, tapu devir hakkı hariç ilgili makam merciler nezdinde çap, röperli çap/kroki, imar durumu ve projelerin tasdiki istemlerinde bulunabilmesi, imar, ruhsat vb. işlerini takip etmek için talep edeceği vekâletnameyi yüklenici veya bildireceği kişilerin adına düzenleyerek tevdi edeceği (düzenlemesine yer verildiği, Çankaya Belediyesi tarafından dava konusu ada parsele ilişkin 2013 tarihli 218-A/13 ve 218-B/13 nolu ruhsatlar düzenlendiği, bu ruhsatlara göre inşaat alanının sırasıyla 31.131,00 m2 ve 26.054,00 m2 olduğu, ... Belediyesi tarafından dava konusu ada parsele 04.12.2014 onay tarihli 194-A/14 ve 194-B/14 nolu yeni inşaat ruhsatları düzenlendiği, 194/B-14 nolu ruhsatta kapalı alan 27.599,98 m2 ve 194/B-14 nolu ruhsatta kapalı alan 32.289,41 m2 olarak belirlendiği, inşaat alanı tadilat sonucu 57.185 m2 den 59.889,39 m2 ye yükseldiği, toplamda 59.889,39-57.185=2.704,39 m2 kapalı alan artışı olduğu, bilahare ana sözleşmenin, Ankara 49. Noterliğince düzenlenen 12.01.2015 tarih ve 00316 yevmiye numaralı “Düzenleme şeklinde Tadil sözleşmesi” ile kısmi değişiklik yapılarak “Arsa payı ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine” dönüştürüldüğü, bu tadil sözleşmesi ile; ana sözleşmeni başlığı “... arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi” olarak tadil edildiği, ana sözleşmenin 2. maddesindeki “Arsa Satışı Karşılığı Hasılat (Gelir) Paylaşımlı işi” ibaresi “Arsa Payı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” şeklinde tadil edildiği, 5. maddesindeki söyleşmenin türü ve bedeli maddesindeki “Arsa Satışı Karşılığı Hasılat (Gelir) Paylaşımı Sözleşmesi” ibaresi “Arsa Payı ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” olarak değiştirildiği, 6.maddenin arsa payı ve bağımsız bölümlerin paylaşılması başlığıyla; taahhüt konusu işlerin seviye tespitinin yüklenicinin kontrol görevlileri tarafından düzenlenecek "İnşaat ilerleme durum tespit tutanağına" yazılacağı. inşaat ilerleme durum tespit tutanağının kontrol edilmek üzere arsa sahiplerine iletileceği, arsa sahiplerinin bu tutanağı teslim aldıktan en geç 15 gün içerisinde onaylayarak veya değiştirerek, yazılı aşama ve oranlara göre yüklenicinin payını ödeyeceği, arsa payı ve bağımsız bölümlerin, taahhüt konusu işlerin ilerlemesine paralel olarak oranlar dâhilinde yükleniciye devredileceği, bina subasman seviyesine getirildiğinde müteahhidin toplam hakedişinin % 15’i, ofis katlarının betonarmesi yarıya gelince toplam hakedişinin %15’i, son kat tavan betonu atıldığında toplam hak edişin %15'i, bütün ara bölme duvarlar bitirildiğinde toplam hak edişin %15'i, bütün tesisat (Elekt,,hav.sıhhi tes.,kal.Tes.v.b.) işleri bitirildiğinde toplam hak edişin %30’u, bütün işler bitip iskan başvurusu yapılmış hale gelindiğinde toplam hak edişin %5’i, iskân alındığında geri kalan kısım müteahhide devredileceği, A Blokta bulunan bağımsız bölümlerin tamamının (42 ve 43 nolu bağımsız bölümler hariç) yükleniciye hak ediş karşılığı verilecek olup, işin aşamasına göre yukarıdaki yüzdelere bağlı kalınarak devir edileceği, B blokta bulunan bağımsız bölümlerin tamamı ile A Blok 42 ve 43 bağımsız bölümlerin arsa sahiplerine ait olacağı, şeklinde değiştirildiği, arsa sahipleri olan ... ve... ...Tic. ve San. A.Ş. tarafından Ankara 12. Noterliğinin 18.07.2016 tarih ve 24664 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Azilname ile yüklenici "görülen lüzum üzerine" tüm yetkilerinden azledildiği, Belediye onaylı 04.10.2016 tarihli Yapı Denetimi Fesih Tespit Tutanağında iş seviyesi her iki ruhsat içinde %95 olarak belirlendiği, eksik iş olarak sadece iş bitim tutanağının ilgili idare tarafından onaylanması karşılığı %5 eksik belirlendiği, tutanağın Belediye yetkilileri ve Yapı Denetim firması olan Kare yapı denetim firması tarafından onaylandığı, yapı sahipleri ve şantiye şefinin imzadan imtina ettiği, davacı....... A.Ş’nin Ankara 25. Noterliğinin 16.11.2016 tarih 24649 sayılı ihtarnamesi ile; işlerin ruhsat alınmasına müteakip 900 takvim günü içinde biteceği sözleşmede belirtilmiş olup bu sürenin 01.04.2016 tarihinde dolduğunu ve 1132 gün süre geçmesine rağmen inşaatın hala tamamlanamadığını, kalan işler ile ilgili iş programının bildirilmesi, işin bitirilemeyeceğinin belirtilmesi durumunda ise inşaat seviye tespitlerin yapılarak kalan işlerin arsa sahiplerince bizzat veya tayin edecekleri kişiler aracılığıyla nama ifa edilmesi konusundaki görüşlerinin bildirilmesinin davalı yükleniciye ihtaren bildirildiği, davalı yüklenicinin Ankara 49. Noterliğinin 25.11.2016 tarih 12877 sayılı ihtarnamesi ile davacı arsa sahiplerinin Ankara 25. Noterliğinin 16.11.2016 tarih 24696 sayılı ihtarnamesine karşılık ihtarda bulunarak hakkettikleri bağımsız bölümleri devri ve işlerin takibi için şirketlerince görevlendirilen kişilerin azledilmesi nedeniyle işlerin takip edilmediğini ve işlerin takibi için vekaletname verilmesinin ihtaren bildirildiği, Ankara 12. Noterliğince düzenlenen 02.05.2017 tarih ve 08328 yevmiye numaralı “Düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” ile yüklenicinin, tadil sözleşmesi ile kendisine özgülenen A Blok 4.ve 5.katlarda bulunan 18-29 dahil bağımsız bölümleri (12 adet) 5.672.460,00 TL + KDV %18 (1.021.042,80 TL ), 6.693.502,80 TL 150 günlük süre içinde (02.10.2017) iskanları alınarak teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, trafo merkezinin yerinin iz bedel karşılığı ...’a devrinin 17.08.2017 tarihli tutanakla yapıldığı, tutanağın yüklenici, arsa sahipleri ve ... yetkileri tarafından imzalandığı, davalı yüklenici Ankara 57. Noterliğinin 27.09.2017 tarih ve 38723 yevmiye sayılı ihtarnamesi ile işin 04.01.2016 tarihli yıl sonu tutanağına göre %95 oranında tamamlandığının belgelendiğini, işe ait tadil edilmiş sözleşemeye göre hakkettiği bağımsız bölümlerin kendisine devrinin yapılmasını, Ankara 12. Noterliğinin 02.05.2017 tarih ve 08328 yevmiye numarası ile Düzenlemem Şeklinde Gayrimenkul Satış Vadi Sözleşmesi ile arsa sahiplerinden....... Aş.’ye satmış olduğu A Blok 18-29 nolu 12 adet bağımsız bölümün devrini hakkettiği halde arsa sahiplerinden ...’ün bu bölümlerdeki payını devretmemesi nedeniyle satış vadi alacaklısı şirkete devrini yapamadığını, ... ile yapılan trafo yeri kira sözleşmesine göre kiraya verenin BK’nın 312. maddesi gereğince ilgili tapu siciline ... Genel Müdürlüğünün kiracılık hakkının şerh edilmesi gerektiği halde arsa sahiplerinden ...’ün şerh işlemini gecikmeli gerçekleştirmesi nedeniyle tarfo kurulum işlemlerinin 2017 yılı yerine 2018 yılı sarktığını, şantiye elektriğin gücünün düşük olması nedeniyle de tesisat sistemlerini denenemediği, hakkettikleri bağımsız bölümlerinin devrinin ve iskan işlemlerinin başlatılması için vekaletname verilmesi ve söz konusu işlemlerin 30 gün içinde yerine getirilmesi aksi halde tapu iptali ve tescil davası açacağının ihtar edildiği, Ankara 9. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2016/466 D.İş sayılı dosyasında alınan raporda inşat seviyesinin: %75,19 olarak hesaplandığı, ... Belediyesinin 09.10.2017 tarih, 59334 sayılı yazılarında da, dava konusu taşınmazın üzerindeki bina için 09.05.2017 tarih ve 36602 sayılı yazı ile İskân Ruhsatına müracaat edildiğinin belirtildiği, davacı......Aş. Ankara 25. Noterliğinin 24.11.2017 tarih 23933 sayılı ihtarnamesi ile 02.05.2017 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vadi sözleşmesine göre bedelleri ödenen A blok 18-29 nolu 12 adet bağımsız bölümün iskanları alınarak devirlerinin hala yapılmadığı, söz konu işin sözleşme süresinin dolmuş olması nedeniyle uğranılan kira kaybı için aylık 395.000,00 TL’den 19x395000=7.505.000 TL kira kaybı bedelinin 15 gün içinde ödenmesi ihtaren davalı yükleniciye bildirdiği, davalı yüklenicinin Ankara 47. Noterliğinin 19.01.2018 tarih 02003 sayılı ihtarnamesi ile hakkettikleri bağımsız bölümlerin %5 iskan ruhsatı karşılığı olanlar düşüldükten sonra geri kalanların tapu devirlerinin yapılmasını talep ederek, aksi durumda tazminat, alacak ve sözleşmenin feshi vs. davaların açılacağı ihtar edildiği, davacı......Aş. Ankara 66. Noterliğinin 22.01.2018 tarih 02044 sayı ve Ankara 25. Noterliğinin 12.09.2018 tarih 17193 sayılı ihtarnamesi ile; Ankara 25. Noterliğinin 24.11.2017 tarih 23933 yevmiye nolu ihtarı ile oluşan kira kayıplarının talep edildiği ancak herhangi bir ödeme yapılmadığı için Ankara 3. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2017/914 Esas sayılı dosyası ile aleyhte kira kaybı davası açıldığı ve davanın derdest olduğu, inşaat iskan ruhsatının alınması ve zararın ne zaman karşılanacağının taraflarına bildirilmesi, edimlerin gerçekleşmesi durumunda sözleşme gereği yükleniciye kalan bağımsız bölümlerin devrinin yapılacağının bildirildiği, davacı... .... A.Ş’nin Ankara 66. Noterliğinin 06.06.2018 tarih 15837 sayılı ihtarnamesi ile işlerin ruhsat alınmasına müteakip 900 takvim günü içinde biteceğinin sözleşmede belirtildiği, bu sürenin 01.04.2016 tarihinde dolduğunu ve inşaatın hala tamamlanamadığını, 02.05.2017 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vadi sözleşmesine göre bedelleri ödenen A blok 18-29 nolu 12 adet bağımsız bölümün iskanları alınarak devirlerinin hala yapılmadığı belirtilerek bu bağımsız bölümler için fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, Ekim 2017-Mayıs 2018 arası 8 aylık kira kaybı için toplam 240.800,00 TL’nin ihtar tarihinden itibaren 10 gün içinde ödenmesini talep ettiği, getirtilen...parseldeki taşınmaza ilişkin tapu kayıtları incelendiğinde, sözleşme gereği davalı yüklenici ... İnşaat Mühendislik A.Ş. de kalması gereken A blok 42-43 nolu bağımsız bölümler dışındaki bağımsız bölümlerden 36-41 arası 6 adet ve 44-83 arası 40 adet olmak üzere 46 adet bağımsız bölümün 22.01.2015 tarih 4359 yevmiye numarası ile ... ... A.Ş’ye tapu tescilinin yapıldığı, ... ... A.Ş. de kalması gereken A01-A35 nolu 35 adet bağımsız bölüm ve A84-A99 arasındaki 16 adet bağımsız bölümün tapu tescilinin müştereken arsa sahiplerinden ... ve... .... A.Ş de olduğu, 02.05.2017 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesine göre bedelleri ödenen A blok 18-29 nolu 12 adet bağımsız bölümün iskânları alınarak devirlerinin hala yapılmadığı; bu bağımsız bölümler arsa sahipleri adına kayıtlı olduğu, işin süresinde bitirilip bitirilmediği, yüklenici temerrüdünün söz konusu olup olmadığı hususu incelendiğinde; taraflar arasında 01.08.2012 tarihli Arsa Satışı Karşılığı Hasılat Paylaşımı Sözleşmesi düzenlendiği, bu sözleşme daha sonara 12.01.2015 tarih 00316 Yevmiye Numaralı Sözleşme Tadili ile arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak tadil edildiği, sözleşmelerin işin süresi başlıklı 3. maddesindeki “Yüklenici yükümlülüğünde bulunan inşaat işlerini inşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren 900 (dokuzyüz) takvim günü içerisinde bitirmekle yükümlüdür. İskana başvuru ve iskanın alınışı arasında 365 (üçyüzaltmışbeş) gün’dür. Bu süre içerisinde tanıtım, pazarlama ve satış işlerine devam edebilir. Bu durumda işin süresi toplamda 1265 (binikiyüzaltmışbeş) takvim günüdür.” şeklinde kararlaştırıldığı; düzenlemedeki “…Bu durumda işin süresi toplamda 1265 (binikiyüzaltmışbeş) takvim günüdür” ifadesine göre işin tam olarak bitirilip iskana hazır hale gelmesi için verilen sürenin 1265 gün olduğu, İlk Yapı (inşaat) ruhsatının 11.10.2013 onay tarihli olduğu, buna göre bilirkişi tarafından yapılan hesaplamaya göre işin ilk inşaat ruhsatının düzenlendiği tarihten sonra 900+365+43=1308 gün sonra iskân ruhsatının alınmış olması gerektiğinin tespit edildiği, diğer yandan Trafo merkezinin yerinin iz bedel karşılığı ...’a devrinin 17.08.2017 tarihli tutanakla yapıldığı, tutanağın yüklenici, arsa sahipleri ve ... yetkileri tarafından imzalandığı, ...’ın trafo yeri devri olmadan test için gerekli enerjiyi vermemesi ve testlerin şantiye elektriği ile yapılamaması, trafo yerini geç devretmesi nedeniyle arsa sahiplerinin sorumluluğunda olduğu, tesisatlar için yapılacak testlerin iki hafta gün sürmesi gerektiği düşünüldüğü, iş bitim tarihinin enerjinin şantiyeye tam olarak verildiği tarihten itibaren 14 günün işin süresine ilave edilmesi gerektiği, böylece 1308 güne trafo nedeniyle hesaplanan 14 günün de ilave edilmesiyle iş bitim tarihinin 11.10.2013+1308 gün+14 gün=25.05.2017 olduğu, iş bitim süresinin 25.05.2017 olarak hesaplandığı, fiiliyatta ... Belediyesinin 09.10.2107 tarih, 59334 sayılı yazılarında dava konusu taşınmazın üzerindeki bina için 09.05.2017 tarih ve 36602 sayılı yazı ile İskân Ruhsatına müracaat edildiğinin belirtildiği, bu şekilde iskâna süresi içinde müracaat edildiği, ... belediyesince dosyaya kazandırılan, yapı denetim firmasının yapı kontrol tutanaklarına göre ve belediyesi hak edişlerine göre inşaat seviyesinin 31.12.2015 tarihinde %95 seviyesinde olduğu, diğer yandan 9. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2016/466 D. İş dosyasında 22.12.2016 tarihinde yapılan bilirkişi tespitinde ise inşaat seviyesinin %75,19 olduğunun tespit edildiği, bilirkişilerce 18.01.2021 tarihinde inşaat yerinde yapılan teknik inceleme sonucunda; genel olarak bina dış imalatlarının bittiği ancak ofislerin %30 kadarının yer şaplarının yapıldığı diğer kalan ofislerin yer döşemlerinin brüt beton olarak kaldığı, buna bağlı olarak yer döşeme kaplamalarının olmadığı, ofis tavanlarının bürüt beton olduğu tavan sıva veya asma tavan gibi herhangi bir malzeme ile kaplanmadığı veya kapatılmadığı, elektrik ve mekanik tesisat kat ana besleme kolonlarının ve tesisatının yapıldığı ve ofis içinde kiracı veya ofis sahiplerinin tercihine bağlı olarak opsiyonel olması için ofis içi elektrik ve mekanik tesisat işlerinin yapılmadığının ifade edildiği, asma tavanların yapılmaması nedeniyle asma tavan altı elektrik, mekanik tesisat, yangın söndürme ve duman detektörü, yangın uyarı sistemleri, elektrik aydınlatma gibi ofis içi işlerin eksik olduğu, ofis bölme duvarlarının genel olarak sıvasız olduğu, B blok ofis kapılarını büyük oranda eksik olduğu tespit edildiği, bu tür ofis binalarında genellikle ofis içi düzenlemeler, döşeme ve duvar kaplamaları, asma tavanlar gibi içmimarı uygulamalar opsiyonel olarak ofis sahipleri/kullanıcılarına bırakıldığı, aksi halde aynı imalatlar iç mimari düzenlemeler yeniden yapılmakta ve kaynak israfına neden olduğu, yapı denetim firmasınca bu yönde değerlendirme yapıldığı için inşaat seviyesinin %95 hesaplandığının anlaşıldığı, ancak proje bazlı bakıldığında inşaat seviyesinin 9. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2016/466 D. İş dosyasında yapılan bilirkişi tespitinde olduğu üzere %75 olduğu kanaatine varıldığı, taraflar arasındaki sözleşmede ofis içi imalatlar ile ilgili detaylı bir iş tarifi yer yapılmadığı, ancak sözleşmenin ilgili maddelerinin şu şekilde olduğu; “Sözleşmenin konusu 2.1. Onaylı projelere göre sözleşme ve eki projeler doğrultusunda üst yapı (bağımsız bölüm ve sosyal donatı alanları) inşaatlarının yapılması, Yüklenicinin sorumlulukları 8.1. Yüklenici inşaat işini, projeye, sözleşmeye, ve teknik şartname dahil onun ayrılmaz bir parçası olan eklerde yer alan Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Teknik Şartnamesi, Yapım İşleri Genel Teknik Şartnamesi, elektrik, kalorifer, sıhhi tesisat genel teknik şartnameleri ve hükümlerine, …. İlgili belediyesince tasdik edilecek projelere uygun olarak yüklenici tarafından her türlü testi yapılıp netice alınması, çevre düzenlemesinin tamamlanması…. Şartıyla dükkan, ofis katlarını inşa ederek bitirip arsa sahiplerine teslim edecektir. / Yüklenicinin sorumlulukları 8.8 Yüklenici onaylı mahal listesi ve projesine göre, sözleşme ve eki şartnameler doğrultusunda satışa ve kiralamaya komu olacak bölümlerin ve ortak alanların inşaatlarını , açık ve kapalı otoparkları, ada içi her türlü teknik yapı imalatları ile ada dışı ana arterlerle bağlantı işlerini bir bütün olarak değerlendirerek eksiksiz ve kusursuz yapacaktır.” , taraflar arasındaki bu hükümler doğrultusunda ve işe ait sözleşmeye göre yüklenicinin bütün ofisleri, ortak alanları ve çevre imalatları ile altyapıları eksiksiz olarak tamamlayarak teslim etmesi gerekirken yerinde yapılan incelemeye göre ofis içi ince işlerin, elektrik ve mekanik tesisat işleri ile aynı şekilde ortak alanlardaki sıva, döşeme kaplamaları gibi ince işlerin eksik olduğu, buna göre yukarıda belirtildiği gibi inşaat seviyesinin %75 olarak tespit edildiği, dolayısıyla davacının inşaat seviyesinin %75 olmasına bağlı olarak taraflar arasındaki sözleşmenin “…Taahhüt konusu işlerin ilerlemesine paralel olarak aşağıdaki oranlar dâhilinde yükleniciye devredilir. Bina subasman seviyesine getirildiğinde müteahhidin toplam hakedişinin % 15’i Ofis katlarının betonarmesi yarıya gelince toplam hakedişinin … %15’i Son kat tavan betonu atıldığında toplam hak edişin ... % 15 'i Bütün ara bölme duvarlar bitirildiğinde toplam hak edişin ... % 15'i Bütün tesisat (Elekt,,hav.sıhhi tes.,kal.Tes.v.b.) işleri bitirildiğinde toplam hak edişin. % 30’u Bütün işler bitip iskan başvurusu yapılmış hale gelindiğinde toplam hak edişin… %5’i iskân alındığında geri kalan kısım müteahhide devredilecektir… % 5’i …” düzenlemesi gereği yüklenicinin kendisine özgülenen bağımsız bölümlerin en az %75’ini hakkettiği, ancak Çankaya Tapu Müdürlüğü’nden alınan 07.08.2018 tarihli yazısı eki...parseldeki taşınmaza ilişkin tapu kayıtları incelendiğinde sözleşme gereği davalı yüklenici ... ... A.Ş. de kalması gereken A blok 42-43 nolu bağımsız bölümler dışındaki bağımsız bölümlerden; -36-41 arası 6 adet ve 44-83 arası 40 adet olmak üzere 46 adet bağımsız bölümün 22.01.2015 tarih 4359 yevmiye numarası ile ... ... A.Ş’ye tapu tescilinin yapıldığı, bunların projesine göre ofis ve dükkan alanı 3292,3 m2 olduğu, yüklenicinin sözleşmeye göre A blokta 24 ve 43 nolu yerler hariç alması gereken dükkan ve ofislerin toplam alanı ise 7995,29 m2 olduğu, davalı yükleniciye tapu edilen kapalı alanın hakediş bedelinin ise; 3292,3/7995,29=%41,18 olduğu, bu hesaplamaya göre yükleniciye inşaat seviyesine göre alması gereken hakediş (tapu) miktarının altında devir yapıldığı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsa sahibinin, arsa paylarının bir bölümünü müteahhide geçirme borcu altına girdiği, buna karşılık müteahhidin ise, mülkiyeti kendisine devredilecek olan arsa paylarının karşılığı olarak bağımsız bölümler inşa etmeyi taahhüt ettiği ve bu inşa etmiş olduğu bağımsız bölümlerden arsa sahibine ait olanları teslim etmeyi borçlandığı, bu nedenle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, taraflardan birinin borcunun diğer tarafın borcunun karşılığını oluşturduğu, uygulamada sıkça arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhide inşaat seviyesine göre devirler yapılacağının öngörüldüğü, müteahhidin de sözleşmeye göre kendisine düşecek daireleri inşaat seviyesine göre peyder pey aldıkça satmak suretiyle kalan inşaatın finansmanında kullandığı, Yargıtayca da, inşaat tamamlanmadan yükleniciye yapılmış olan bu devirlerin ‘avans’ niteliğinde olduğu, yüklenicinin edimini kural olarak tamamen ifası sonucu sözleşme konusu kendisine bırakılan bağımsız bölümün ayni hak sahibi olabileceği kabul edildiği, yine yükleniciye devir yapılmasındaki amacın, ona finans kolaylığı sağlamak olduğu, yüklenicinin bu arsa paylarının mülkiyetini edinemeyeceği, söz konusu tapu kayıtlarının gerçek mülkiyet durumunu oluşturmayacağı, yüklenicinin mülkiyeti kazanmasının inşaatı sözleşmeye uygun şekilde eksiksiz ve kusursuz tamamlayıp teslim etmesine bağlı olduğu, yüklenicinin tüm edimlerini ifa ettiği takdirde onun şahsî hakkının, aynî hakka dönüşeceği, dolayısıyla yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin, satın aldıkları bu bağımsız bölüm tapularına hak kazanmasının da, yüklenicinin arsa malikine karşı edimini tam olarak yerine getirmesi ile gerçekleşeceği, taraflar arasında yapılan sözleşmede yapılacak dairelerin %45’inin davalı yükleniciye, %55’inin ise davacı arsa maliklerine ait olacağı kararlaştırılmış, ayrıca yükleniciye devredilecek dairelerin ise yapılacak inşaat seviyesine nazaran kısım kısım devredileceğinin kararlaştırıldığı, davalı yüklenici tarafından keşide edilen ihtarnameler dikkate alındığında; davalı yükleniciye hak edişinin altında tapu devri yapılması nedeniyle ilk olarak davacı arsa maliklerine Ankara 49. Noterliği’nden keşide edilen 26.11.2016 tarih 12870 yevmiye numaralı ihtarname ile arsa maliklerinin devir borcu yönünden temerrüde düştüğü, dolayısıyla her iki tarafa borç yükleyen dava konusu kat karşılığı inşaat sözleşmesine nazaran temerrüde düşen davacı arsa maliklerinin temerrüt tarihinden sonrası için kira kaybı tazminatı talep edemeyeceği, asıl davada; Davacı...’in, taraflar arasında 01.08.2012 tarih ve 10342 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Arsa Satışı Karşılığı Hasılat Paylaşım Sözleşmesi” yapıldığı, daha sonra bu sözleşmenin Ankara 49. Noterliğince düzenlenen 12.01.2015 tarih ve 00316 yevmiye numaralı “Düzenleme şeklinde Tadil sözleşmesi” yapıldığı belirtilerek sözleşme ile kendisinde kalacak bağımsız bölümlerin süresinde teslim edilmemesi nedeniyle şimdilik 45.000,00 TL kira kaybı tazminatı talebinde bulunduğu, iş bitim süresinin 25.05.2017 olarak hesaplandığı, fiiliyatta Çankaya Belediyesinden alınan yazıda dava konusu taşınmazın üzerindeki bina için 09.05.2017 tarih ve 36602 sayılı yazı ile İskân Ruhsatına müracaat edildiği, dolayısıyla iskâna süresi içinde müracaat edildiği, davalı yüklenicinin kendisine özgülenen bağımsız bölümlerin %75’ini hakkettiği, arsa sahipleri ... ve... .... A.Ş. tarafından Ankara 12. Noterliğinin 18.07.2016 tarih ve 24664 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Azilname ile "görülen lüzum üzerine" yüklenici ... A.Ş. tüm yetkilerden azlettikleri, mer’i imar mevzuatı çerçevesinde dava konusu gayrimenkullerin kiraya verilebilmesi için iskan ruhsatı şart olup, iskan ruhsatı alınmayan bir konut veya işyerinin gerekli aboneliklerinin yapılarak kiraya verilmesinin hukuken mümkün olmadığı(3194 sayılı İmar Kanununun 30 ve İmar Yönetmeliği ise 64. maddelerindeki düzenlemeler de dikkate alınarak), buna göre iskan ruhsatı alınması için mal sahiplerinin müracaatı gerektiği, yüklenici ... A.Ş ise kendisine verilen yetkiler bakımından arsa sahipleri ... ve...… A.Ş tarafından 18.07.2016 tarihli ihtarname ile azil edildiğinden kendi başına iskan ruhsatına müracaat etmesinin zaten mümkün olmadığı, yapının kullanılabilmesi için iskân ruhsatının şart olduğu ve iskan ruhsatı olmadan da kiraya verilerek gelir getirmesi de mümkün olmadığı, işin geldiği seviye bakımından yükleniciye sözleşme gereği devir edilmesi gereken bağımsız bölmelerin eksik devri nedeniyle öncelikle arsa sahiplerinin temerrüdünün oluştuğu, iskan ruhsatına müracaat eden yüklenicinin yetkilerinden azil edilmesi nedeniyle müracaatının yine arsa sahiplerince geçersiz kılınması nedeniyle iskan ruhsatının yasal olarak zaten alınmasının mümkün olmadığı hususları birlikte değerlendirildiğinde asıl davada davacı... A.Ş nin ana sözleşme ve tadil sözleşmesi ile kendisine bırakılan bağımsız bölümler nedeniyle kira talebinin yerine olmayacağı, Ankara 12. Noterliği’nce düzenlenen 02.05.2017 tarih ve 08328 yevmiye numaralı ‘Düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi’ ile satın aldığından bu 12 daire yönünden ise; davacı şirket tarafından sözleşme uyarınca davalıya düşen 12 adet daireyi Ankara 12. Noterliği’nce düzenlenen 02.05.2017 tarih ve 08328 yevmiye numaralı Düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” ile satın aldığından bu 12 daire yönünden kendi aralarında yapılan sözleşmeye göre değerlendirme yapılması gerektiği, Düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde sözleşme tarihinden itibaren en geç 150 günde inşaatın bitirilip teslim edileceği kararlaştırıldığı, esasında davacı tarafın beyanına ve dosya kapsamına göre davacının, davalı yüklenicinin nakit sıkışıklığını çözerek inşaatı biran önce bitirmesi için yükleniciye düşen bu daireleri satın aldığı anlaşılmakla birlikte davacı şirket arsa sahibi olsa da bu sözleşmede müteahhitten gayrimenkul satın alan 3. kişi konumunda bulunduğu, aralarında yapılan sözleşme tarafları bağlayıcı olduğundan sözleşmedeki 150 günlük teslim süresine itibar edilmesi gerektiği, Satış vaadinde bulunan davalı yüklenicinin “Düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” nin bağıtlandığı 02.05.2017 tarihinden önce Ankara 12. Noterliğinin 18.07.2016 tarih ve 24664 yevmiye nolu ihtarnamesi ile taşınmaz ile ilgili işlemleri yapmaktan azil edildiği, ancak buna rağmen dosyada yer alan tespitlere göre yüklenicinin zaten sözleşme konusu bağımsız bölümleri fiziki olarak kullanıma hazır duruma getirmediğinden sözleşmedeki 150 günlük teslim süresine itibar edilmesi gerektiği değerlendirildiğinde; Teslim Tarihinin= Sözleşme tarihi + 150 gün = 02.05.2017 + 150 gün = 29.09.2017’ olduğu, buna göre, davacı satın alan şirketin davalı satış vadinde bulunan yükleniciden satın aldığı A bloktaki 12 daire için 29.09.2017 teslim tarihinden 29.12.2017 dava tarihine kadar 3 aylık süre için kira kaybı tazminatı talep edebileceği, bilirkişi tarafından yapılan hesaplamaya göre bu süre için davacının talep edebileceği kira kaybı tazminatının 72.000,00 TL olduğu, davacının ise dava dilekçesi ile 5.000,00 TL talepte bulunduğu, birleşen 3. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2019/207 Esas sayılı dosyasında; asıl dava için yukarıda belirtilen nedenlerle davacı arsa sahibi ...’ün kira kaybı tazminatı talep edemeyeceği, birleşen 13. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2019/518 Esas sayılı dosyasında; %75 inşaat seviyesine göre 1.830,12 m2 alanın daha davacı yüklenici şirkete devredilmesi gerekmesine karşın bu miktarda eksik devir nedeniyle arsa maliki davalıların temerrüde düştüğü, sözleşme uyarınca %75 inşaat seviyesine göre davacı yükleniciye devredilmesi gereken 1.830,12 m2 alan yönünden davacının tapu iptal tescil talebinin yerinde olduğu, dükkân ve büro arasında mümkün olduğunca eşit hakediş ilkesi çerçevesinde, sözleşme gereği ... A.Ş ye geçecek işyeri dükkân alanlarının, %75 x 1.212,50 = 909,38 m2 olduğu, ancak bilirkişi raporunda ayrıntısı gösterilen tabloya göre iş bu alanın tam sağlanması mümkün görünmediğinden A02, A03 ve A04 nolu dükkanlar (tam) ile A05 nolu dükkanın %47’sinin devri halinde dükkan alanlarının %75’i devredilmiş olacağı, (Ancak zemin 1. kat A05 nolu dükkanın %47'sinin tapu iptal-tescilinin infazı kabil olmayacağından bedelinin verilmesinin, bu şekilde taraflar arasındaki muarazanın giderilmesinin hakkaniyete uygun olduğu, bürolardan ise devri gereken eksik alan kısmının: 1.830,12-909,38= 920,74 m2 olduğu, devri gereken kısımların ise 15.kat A86, A87, A88, A89; 16.kat A90, A91, A92, A93, A94, A95, 17.kat; A96, A97 nolu bürolar olduğu, birleşen 6. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2019/709 Esas sayılı dosyasında; davalı arsa maliklerinin temerrüdünün söz konusu olduğu, davacı yüklenicinin, devredilmeyen dükkan ve büro yönünden dava tarihi itibarıyla talep edebileceği kira kaybının 1.951.984,35 TL olduğu belirtilerek asıl davada, davanın kısmen kabulü ile; düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan 5.000,00 TL(taleple bağlı kalınarak) kira kaybı tazminatının dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine; Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan kira kaybı tazminatına yönelik talebin reddine, birleşen Ankara 3. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2019/207 Esas sayılı dosyasında; davanın reddine, birleşen Ankara 13. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2019/518 Esas sayılı dosyasında, davanın kabulü ile; davalıların temerrüde düştüğünün tespitine, 12/01/2015 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesine (Ankara 49. Noterliği'nin 00316 yevmiye nolu düzenleme şeklinde tadil sözleşmesi) dayalı işlerin takibi amacıyla davacı tarafa yetki ve izin verilmesine, işyeri dükkan alanlarından zemin 1. Kat A02, A03 ve A04 nolu dükkanların tamamının tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tapuya tesciline, zemin 1. Kat A05 nolu dükkanın %47'sine tekabül eden dava tarihi itibariyle 1.402.691,97-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine; Bürolardan 15.kat A86, A87, A88, A89; 16.kat A90, A91, A92, A93, A94, A95, 17.kat; A96, A97 nolu büroların tapularının iptali ile davacı adına tapuya tesciline, birleşen Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2019/709 Esas sayılı dosyasında, (talep artırım da dikkate alınarak)davanın kabulü ile; 1.951.984,35 TL kira kaybı tazminatının dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, karar verilmiştir. Asıl davada davacı, birleşen Ankara 13. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2019/518 Esas sayılı ve birleşen Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2019/709 Esas sayılı dava dosyasında davalı....A.Ş. vekili istinaf dilekçesinde özetle; temerrüde düşenin yüklenici olduğu, taraflar arasındaki sözleşmenin 3.maddesi gereğince inşaat işlerini 900 günde bitirmeyen ve eksikleriyle inşaatı terk edip giden yüklenici temerrüde düştüğü, taraflar arasındaki sözleşmenin işin süresiyle ilgili 3. maddesinin hem bilirkişilerce ve hem de mahkemece yanlış yorumlanarak inşaatın bitim süresiyle, inşaatın teslim süresinin birbirleriyle karıştırıldığı, mahkemece inşaatın teslim süresinin sözleşmenin 3. maddesi gereğince 900+365= 1265 gün olduğunu kabul ederek, sözleşme gereği inşaatın bitirilmesi gereken 900 günü yok saydığı, inşaat süresinin ve iskan ruhsat süresinin birbirinden farklı kavramlar olduğu, inşaat süresinin, binanın fiziksel olarak inşa edildiği süreyi ifade ederken; iskanın, tamamlanmış binanın yasal olarak kullanılabilir hale gelmesi için gerekli olan resmi onay olduğu, sözleşmenin 3. maddesinde; inşaat işlerini, inşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren, 900 takvim günü içerisinde bitirmekle yükümlü olduğu, sözleşmenin bu hükmüne göre yüklenicinin, inşaat işlerini ilk inşaat ruhsat tarihi olan 11.10.2013 tarihinden itibaren 900 gün içerisinde yani en geç 29.03.2016 tarihinde bitirmesi gerekirken, kendisine tanınan belirli sürede bitirmediğinden temerrüde düştüğü, 3. maddenin sonraki cümlesinde iskana başvuru ve iskanın alınışı arasındaki sürenin 365 gün olduğu belirtilmiş olup bu süre içerisinde tanıtım, pazarlama ve satış işlerine devam edebileceğinin kararlaştırıldığı, bu durumda işin süresi toplamda 1265 takvim günü olduğu, bu hükümden kastın inşaat imalat işlerinin yani binanın eksiksiz 900 günde bitirilmesinden sonra gelen 365 günlük süre içerisinde binanın tanıtımı, pazarlanması ve satış işlemlerine devam edileceği ve binanın iskan ruhsatının da bu süre içerisinde alınacağının belirtilmesi olduğu, ancak bu aşamaya gelindiğinde işin süresinin toplamda 1265 takvim gün olacağı, Ankara 9.Asliye Ticaret Mahkemesinin 2026/466 D.İş sayılı dosyası üzerinden yaptırılan keşif sonucu düzenlenen tespit bilirkişi raporundan da anlaşılacağı üzere, inşaatın 1265 günde dahi bitirilemeyeceği tespit edildiğinden, edimini yerine getirmeyen yüklenici temerrüde düştüğü, sözleşmenin Cezai Şartlar Başlıklı, 21.maddesindeki, "Yüklenicin, işbu Sözleşme ile taahhüt ettiği inşaat işini ve ilgili İnşaatları, Sözleşme içeriğine ve eklerindeki tüm şartı, uygun şekilde eksiksiz ve tam olarak işbu Sözleşme'nin; 3. maddesinde belirlenen Süre içerisinde tam ve eksiksiz bitirip teslim etmediği takdirde, Arsa Sahibi'ne ait olan bağımsız bölümlerin aylık rayiç kira bedellerini ödeyecektir.." hükmünden de anlaşılacağı üzere, öncelikle verilen 900 gün içerisinde inşaat işlerinin bitirilmesi gerektiğinin anlaşıldığı, 21.maddede kira tazminatının iskan raporuna bağlandığına dair bir hüküm ya da ibare bulunmadığı, sözleşmede tek bir süre öngörülmüş olsaydı, bu sürenin hem inşaat işleri ve hem de iskan ruhsatının alınacağı süre olarak kabul edilmesinin gerektiği, sözleşmede bulunan 900 günlük sürede inşaat eksiksiz fiziki olarak biteceği, kalan 365 gün içerisinde de taraflar, binada kendilerine düşen bitmiş bağımsız bölümlerin tanıtım, pazarlama ve satış işlemlerini yapabileceği, sözleşmenin 2.1. 8.1 ve 8.8 maddeleri yorum yapılmasını gerektirmeyecek kadar açık hükümler içerdiğinden, yüklenicinin sözleşme gereği kendisine düşen edimleri eksiksiz olarak yerine getirmek zorunda olduğu, bilirkişilerin tespit ettikleri eksiklikleri sıralamalarına rağmen, " Elektrik Mekanik tesisat kat ana besleme kolonlarının ve tesisatın yapıldığı ofislerin kiracı ve ofis sahiplerinin tercihine bağlı olarak operasyonel olması için ofis içi elektrik mekanik tesisat işlerinin yapılmadığının ifade edildiği " görüşü rapora yazılarak, neticede yüklenici lehine bir yaklaşımla, "Bu tür ofis binalarında genellikle ofis içi düzenlemeler, döşeme ve duvar kaplamaları, asma tavanlar gibi iç mimarı uygulamalar opsiyonel olarak ofis sahipleri/kullanıcılarına bırakılmaktadır. Aksi halde aynı imalatlar iç mimari düzenlemeler yeniden yapılmakta ve kaynak israfına neden olmaktadır." şeklinde kabul edilmeyecek yanlış bir yorumlarda bulundukları, itirazlarına rağmen mahkemece tarafından rapora itibar edilmesinin hatalı olduğu, sözleşmenin 12. maddesi gereğince, mütemerrit yüklenici, inşaatta kullanılacak malzemelerin seçimiyle ilgili olarak, arsa sahiplerinin yazılı onayını alması gerekirken, hiç bir alımda yazılı onay almadığı gibi bağımsız bölümlerde de çok eksik işler bıraktığı, mahkeme kararına dayanak yapılan bilirkişi raporunda, yüklenicinin temerrüt ihtarnamesi olarak kabul edilen 25.11.2016 tarihli cevabi ihtarnamenin, TMK’nın 2. maddesine aykırı olduğu, hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğundan, kanun tarafından korunmaması gerektiği, arsa sahiplerinin temerrüde düşmediği, tadil sözleşmesinin yapıldığı aynı gün Ankara 49. Noterliğinde düzenledikleri 12.01.2015 tarihli ve 317 yevmiye nolu Düzenleme Şeklindeki vekaletname ile sözleşme gereği A Blokta yükleniciye düşen 58 adet bağımsız bölümün satış ve devir yetkilerinin yükleniciye verildiği, yüklenici 24 adet bağımsız bölüme ise alıcı çıkmadığından bu bağımsız bölümleri satamadığı, borçları olduğundan hacizlerden kaçınması nedeniyle üzerine de alamadığı, arsa sahiplerince inşaatın yürümesi için 12.01.2015 ve 07.02.2016 tarihli düzenleme vekaletnamelerle fazlaca satış yetkisiyle donatılan yüklenicinin, toplamda 78 adet bağımsız bölümden sadece 22 adedini satıp 24 adedini kendi üzerine aldığı, borçlarına teminat yaptığından geri kalan 32 adet yetkilendirilen bağımsız bölümü de, geçen zamana rağmen inşaat için finansa çeviremediğinden inşaatta hiç bir ilerleme sağlayamadığı, karşılıklı görüşmeler sonucunda varılan mutabakat gereği, ileride yükleniciye düşecek A Bloktaki Bağımsız bölümlerden 12 adedinin Satış Vaadi Sözleşmesiyle müvekkil şirket tarafından satın alınarak inşaata finansman temini gerçekleştirildiği, bu sayede, yarım kalan inşaatın ilerleyebilmesini temin için gerekli olan, inşaatın görünen eksiklerinin giderilmeye başlanılmasıyla elde edilecek iyi bir görünüm sayesinde yapılacak tanıtım ve pazarlamayla yüklenicinin binada bağımsız bölümleri satabilmesine zemin hazırlamak ve elde edeceği finansla binayı bitirmesini sağlamak hedeflenerek müvekkil... A.Ş.'nin sözleşmeyle yükleniciye düşen bağımsız bölümlerinden 12 adet ofisi Satış Vaadi Sözleşmesiyle satın alarak bedelinin inşaata harcanması konusunda mutabakata varıldığı, alınan taşınmazların bedelleri ile inşaatın çatısı örtülmüş, dış cephe cam giydirmeleri ile inşaatta gerekli bazı imalatların da yapıldığı, mahkemenin kararının 11. sayfasında aynen " İş bitim süresi 25.05.2017 olarak hesaplanmış, fiiliyatta Çankaya Belediyesinden alınan yazıda dava konusu taşınmazın üzerindeki bina için 09.05.2017 tarih ve 36602 sayılı yazı ile İskân Ruhsatına müracaat edildiği, dolayısıyla iskâna süresi içinde müracaat edildiği, davalı yüklenicinin kendisine özgülenen bağımsız bölümlerin %75’ini hakkettiği, arsa sahipleri ... ve... ...Tic. ve San. A.Ş. tarafından Ankara 12. Noterliğinin 18.07.2016 tarih ve 24664 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Azilname ile "görülen lüzum üzerine" yüklenici ... A.Ş. tüm yetkilerden azlettikleri, mer’i imar mevzuatı çerçevesinde dava konusu gayrimenkullerin kiraya verilebilmesi için iskan ruhsatı şart olup, iskan ruhsatı alınmayan bir konut veya işyerinin gerekli aboneliklerinin yapılarak kiraya verilmesinin hukuken mümkün olmadığı(3194 sayılı İmar Kanununun 30 ve İmar Yönetmeliği ise 64. Maddelerindeki düzenlemeler de dikkate alınarak), buna göre iskan ruhsatı alınması için mal sahiplerinin müracaatı gerektiği, yüklenici ... A.Ş ise kendisine verilen yetkiler bakımından arsa sahipleri ... ve...… A.Ş tarafından 18.07.2016 tarihli ihtarname ile azil edildiğinden kendi başına iskan ruhsatına müracaat etmesinin zaten mümkün olmadığı, yapının kullanılabilmesi için için iskân ruhsatının şart olduğu ve iskan ruhsatı olmadan da kiraya verilerek gelir getirmesi de mümkün olmadığı görülmüştür” şeklindeki gerekçenin de hatalı olduğu, hem inşaatın %75 nin bittiği ve hem de yüklenici tarafından yetkisi olmadığı halde iskana müracaat edildiği, ancak bu başvuru hakkı arsa sahiplerine ait olmakla yüklenicinin zaten tek başına iskan ruhsatına müracaat etmesinin mümkün olmadığı belirtilerek, iskanı alınmamış yerden kira temin edilemeyeceği gerekçe yapılarak kira kaybı istenilemeyeceği sonucuna varıldığına göre, temerrüde düştüğü açık olan yüklenici lehine neden kira kaybı tazminatı hükmedildiğinin de anlaşılamadığı, önceki vekaletnamelerin iptalinden sonra yükleniciye düşen 12 adet bağımsız bölüm taşınmazların Satış Vaadi Sözleşmesi ile alınmasından sonra kısmen de olsa ilerlemekte olan inşaat nedeniyle, yüklenici tarafından mahkemede birleştirilen davalar açılmadan önce, gerekli işlerin takibi için Ankara 66. Noterliğinde düzenlenen 12.09.2018 tarihli ve 25659 yevmiye numaralı vekaletname ile yüklenici şirketin yetkilisi ...'a vekaletname verildiği halde bu vekaletnamenin bilirkişilerce ve mahkemece dikkate alınmamasının da doğru olmadığı, mahkeme kararına gerekçe yapılan bilirkişilerin hatalı yorumlarına dayalı görüşlerinin aksine, asıl temerrüde düşen tarafın öncelikle sözleşmeye uygun eseri yapıp teslim etmeyen dolayısıyla edimini yerine getirmeyen, kendisine hak ettiğinden fazla devir yetkisi verildiği halde, bunları değerlendirmeyen yüklenici olduğu, ayrıca mahkeme kararına yansımasa da, bilirkişilerin keşifte bizzat belirledikleri ve raporlarına yazdıkları yoğun eksiklikler halen giderilmediği gibi inşaatın bitmemiş olmasının yüklenicinin temerrüdünü gösterdiği, kabul anlamın gelmemekle hatalı olarak belirlenen 1265 güne müvekkil... A.Ş. Aleyhine 43 gün ve artı 14 gün ilave ile teslim süresini 67 gün uzatmasının da hatalı olduğu, inşaatın 2. ruhsat tarihi olan 04.12.2014 tarihine kadar inşaatta yapılan yaklaşık %50 imalat nedeniyle, yeni ruhsat ile işin ne kadar arttığı bilindiğinden ek süreye ihtiyaç olmadığının basiretli tacir yüklenici tarafından hesaplandığı, ruhsattan 38 gün sonra 2. ruhsata uygun olarak yapılan 12.01.2025 tarihli Tadil Sözleşmesiyle sürenin değiştirilmesinin yüklenici tarafından istenilmediği, bu nedenle bu konuda süre uzatımına gidilmesinin kabul edilemeyeceği, aynı şekilde bilirkişilerin dosyaları incelemeden raporlarına yazdıkları " Trafo merkezinin yerinin iz bedel karşılığı ...’a devri 17.08.2017 tarihli tutanakla yapıldığı, tutanağın yüklenici, Arsa sahipleri ve ... yetkileri tarafından imzalandığı, ...’ın trafo yeri devri olmadan test için gerekli enerjiyi vermemesi ve testlerin şantiye elektriği ile yapılamaması, trafo yerini geç devretmesi nedeniyle arsa sahiplerinin sorumluluğunda olduğu, tesisatlar için yapılacak testlerin iki hafta (14) gün sürmesi gerektiği” şeklindeki görüşün de hatalı olduğu, çünkü müvekkil... A.Ş.' bu işlerin yapılması için 07.03.2017 tarihinde Ankara 66. Noterliğinde düzenlenen 06123 yevmiye numaralı vekaletnameyi yüklenicinin belirttiği Selman İntizam isimli şahsa verdiği, eğer olmuşsa geç yer teslimi nedeniyle bir gecikme diğer arsa sahibi ... sorumlu olacağından, müvekkilin bu konuda sorumlu tutulmasının da kabul edilemeyeceği, ... A.Ş. 'nin Satış Vaadi ile ayrıca yükleniciden aldığı 12 adet bağımsız bölümün de müvekkil... A.Ş.nin devir yükümlülüğü hesap edilirken dikkate alınmamasının hatalı olduğu, sözleşmenin 15. maddesine göre bir hesaplama yapılacaksa, inşaatın toplamda geldiği fiziki aşama oranı değil, sözleşmenin 6. maddesi gereğince, yüklenici tarafından bitirilen işler karşılığı olan bölüm dikkate alınarak, biten bölüme ait oran üzerinden hesaplama yapılması gerektiği, sözleşmenin bu maddesine göre "bütün ara bölme duvarlar bitirildiğinde toplam hak edişin %15 i " şeklinde olan yukarıda sarı ile taralı bölümün sonuna göre, yani toplamda %60 iş bitirmeye göre hak ediş hesaplamasının yapılması gerekirken binanın % 75 lik fiziki durumuna bakılarak yapılan hesaplamanın doğru olmadığı, binanın elektriği olmadığı, yüklenicinin sözleşmenin 6. Maddesindeki %30'luk bölümün içerdiği bağımsız bölüme geçip, o bölümün kabul ettiği bağımsız bölümün devrini talep edebilmesi için, bu kapsamda olan "Bütün tesisat (Elkt.hav,sıhhi tes,kal.tes.v.b) işlerinin bitirilmesi gerektiği, ‘Düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi’ ile yüklenicinin iş bitiminde sahip olabileceği A Bloktaki 12 adet bağımsız bölüm taşınmazı, inşaata ve yükleniciye katkıda bulunmak amacıyla iyi niyetle yükleniciden satın alan müvekkil... A.Ş.'nin, böylelikle yükleniciye düşen bu bağımsız bölümleri de aslında yükleniciye devir ettiğinin kabul edilmesi ve buna uygun hesaplamayla arsa sahibi ... A.Ş ne düşen m2 devir yükümlülüğü hesabında dikkate alınmamasının hatalı olduğu, ayrıca A05 numaralı Bağımsız Bölüm'ün yüklenici hissesi olan %47 si oranında tapusunun iptali ile yüklenici adına tescili mümkün değilmiş gibi, bedeli olarak 1.402.691,97-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte arsa sahiplerinden müşterek ve müteselsilen alınmasına karar verilmesinin de hukuka aykırı olduğu, bu kapsamda bir değerlendirme yapılacaksa, arsa sahipleri A05 numaralı bağımsız bölümün tamamının devri işlemini daha önce zaten yükleniciye verdiklerinden , mahkemenin böyle bir kabulü olacaksa ya tamamının yükleniciye verilmesi ve yapılacak hesaplamada artanın geri kalan ofis katlarıyla yer değiştirilmesi yada bu bedelin hiç değilse müştereken ve müteselesilen değil, arsa payları oranında tahsiline karar verilmesi gerektiği, arsa sahiplerinin nakit ödeme güçleri farklı olabileceğinden aşamalarda yeni sorunlar yaratacak şekilde hüküm kurulmasının doğru olmadığı, iskan alınmamış bina için yükleniciye hediye verir gibi 1.951.984,35 TL kira kaybı tazminatına hükmedilmesi de ayrıca usul ve yasaya aykırı olduğundan kaldırılması gerektiği, hükmedilen değerlere işletilecek faizin yasal faiz olarak belirlenmesi yerine avans faizi olarak hükmedilmesi, alınacak harç ve yargılama giderlerinin de arsa payları yerine müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesinin de hatalı olduğu belirtilerek kararın kaldırılmasına karar verilmesi talep edilmiştir. Birleşen Ankara 3. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2019/207 Esas sayılı davad dosyasında davacı, birleşen Ankara 13. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2019/518 Esas ve Birleşen Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2019/709 Esas sayılı dava dosyalarında davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; tapu iptali ve tescili davalarına bakmakla görevli ve yetkili mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğu, davacının kira alacağı davasında görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğu, müvekkilinin gerçek kişi olduğu, arsanın yaklaşık % 20 hissedarı olduğu, davacı ve diğer davalının tacir olmasının bu durumu değiştirmeyeceği, kararın yargılama giderleri ve harç hesaplaması yönünden de hatalı olduğu, fazla yargılama gideri ve fazla harç hesaplandığı, davacı karşı davalı vekiline fazla avukatlık ücretine hükmedildiği, yüklenicinin işi zamanında bitirip teslim etmeyerek temerrüde düştüğü, inşaat ruhsat tarihinin 11.10.2013 olduğu, sözleşmenin 3. maddesine göre inşaatın bitim süresi bu tarihten itibaren 900 gün olup, inşaatın en geç 01.04.2016 tarihinde bitirilmesi gerektiği, ancak inşaat halen % 60 seviyesinde olduğu, bilirkişi heyetince sözleşmenin 3. ve 20. maddesine aykırı değerlendirme yapılarak 365 günlük iskan ruhsatı süresinin inşaat ruhsat süresine eklenmesi gerektiği yönünde değerlendirme yapılmasının sözleşmenin 3. maddesi ve 20. maddesine aykırılık teşkil ettiği, yüklenicinin inşaata malzeme veren ve imalat yapan firma ve taşeronların alacaklarını da ödemediğinden onların da işi bıraktığı, inşaatın yaklaşık bir yıl süreyle tamamen durduğu, inşaat alanının yüklenici tarafından terk edildiği, şirket yetkilisinin ise, FETÖ-ATO Çatı davasının 1 numaralı firari sanığı olarak yurt kaçtığı, halen daha yurt dışında olduğu, bilirkişilerin ise, küçük hissedâr olmasına karşın inşaat ruhsatını adına çıkartan sahibi yurt dışına kaçmış davalı ...... A.Ş.'ye verdiği vekâletnamenin haksız yere müvekkil tarafından iptal edildiğini bu nedenle müvekkilin temerrüde düştüğü yolunda hatalı tespit yaptığı, eksik devir yapılmadığı, inşaat seviyesinin bilirkişilerin iddia ettiği gibi yüklenicinin yurt dışına kaçtığı tarihte % 75 seviyesinde olmadığı, inşaat yüklenici yurt dışına kaçtıktan sonra diğer arsa sahibi... A.Ş. tarafından 12 adet daire karşılığı 5.700.000,00 TL karşılığı bugünkü seviyeye getirildiği, mahkeme bu hususun da görmezden gelindiği, sözleşme uyarınca tesisatlar bitirilmeden %30’luk kısmın yükleniciye devredilemeyeceği, devredilecek m2 hesaplarının tamamının, bitmeyen tesisat imalatlarından önceki bölüme göre hesaplanması gerektiği, bu durumda yükleniciye verilecek hakkediş oranının % 60 baz olarak hesaplanması gerektiği, yüklenicinin yapmadığı (diğer arsa sahibinin yaptığı/yaptırdığı) işte, yüklenicinin temerrüdünün olmadığı, üstelik bir an için doğru olsa bile sözleşmeye göre hak etmediği %30'luk kısmın verilmesini akılla, hatalı olduğu, yapı kullanma izin belgesinin alınmamasında kusurları olmadığı, müvekkil Osman Kaagöz’ün, yüklenicinin davacı/davalı yüklenici ... A.Ş.'nin sahibi...’ın FETÖ-ATO Çatı davasını 1 numaralı sanığı olarak yurt dışına kaçması nedeniyle, Cumhurbaşkanın tüm ülkeye verdiği talimatla, ülkesine, devletine sonuna kadar bağlı birisi olarak, derhal müteahhide verdiği yetkiyi, inşaat ruhsatı da kendi adına olduğu için diğer arsa malikiyle birlikte iptal ettiği, yüklenicinin yurt dışına kaçamadan önce, 31.12.2015 tarihinde gerçeğe aykırı olarak inşaatın % 95 seviyesinde olduğu yönünde yapı denetim tutanağı düzenlettiği, inşaatın seviyesinin ise iki yıl sonra bu davada %75 seviyesinde olduğu, taraflara aynı olan yakın zamanda açılan başka bir davada ise inşaat seviyesinin % 60 olduğunun mahkeme kararıyla tespit edildiği, müteahhidin bugün %60 seviyesinde olduğu mahkeme kararıyla sabit olan bir inşaatı, yurt dışına kaçması nedeniyle bitirmesinin mümkün olmadığı, yurt dışına kaçan temerrrüde düşen birisinin, inşaatın yapılması nedeniyle verilen vekâletnamesinin müvekkil tarafından Cumhurbaşkanın talimatıyla iptal edilmesinin sorumluluğunun müvekkile yükletilemeyeceği, davalı ... İnşaat A.Ş inşaatı zamanında bitiremediğinden, bitmemiş inşaata yapı kullanma izin belgesi alınamayacağından ötürü müvekkilin engellemesi yahut davalı yükleniciyi azletmesi sebebiyle yapı kullanma izin belgesi alınamadığı iddiasının gerçekçi olmadığı, ayrıca mahkemece, müvekkili ile aynı durumda olan diğer arsa sahibinin davasının kabul edildiği, zaten diğer davalı arsa sahibiyle müteahhidin süreçte birlikte hareket ettikleri, müvekkiline verilmesi gereken inşaat miktarının fiilen yapılmış inşaattan hesaplanması gerektiği, davalı ... İnşaat A.Ş. ile davacı... A.Ş. İnşaat miktarı arttıktan sonra müvekkile daha az inşaat vermek amacıyla hasılat paylaşımı sözleşmesinden kat karşılığı sözleşmesine geçtiği, müvekkilinin, kendisine karşı yapılan bu ağır hak ihlaline karşı ... A.Ş. ile davalı müteahhit ... İnşaat A.Ş'nin yapılan inşaattan kendisine daha az yer verdikleri iddiasıyla tapu iptali ve tescili davası açtığı, Ankara 18. Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülen 2022/148 Esas numaralı dosyanın bu davada bekletici mesele yapılmasının talep edildiği, o dosyada da aynı bilirkişiden rapor alınmasının düşündürücü olduğu, öncekş raporda binanın metrajının hatalı hesaplandığı, bilirkişinin A Blokta bulunan bağımsız bölümlerin 1975 pay olduğunu, bu payın bağımsız bölümlerin brüt metrekare alanlarının toplamından oluştuğunu, kat karşılığı paylaşım sözleşmesindeki paylara göre 1712/1975’sinin...’e, 263/1975 metrekaresinin ise Müvekkil Sayın ...’e ait olduğunu tespit ettiği, taşınmazın arsa alanının 8301 metrekare olduğu, toplam inşaat alanının 57.184,47 metrekare olduğu, A Blok’ta 31.130,67 metrekare, B Blokta 26.053,8 metrekare inşaat alanı olduğu, A Blokun 4 dükkan 95 ofis olmak üzere 99 adet bağımsız bölüm, 6 bodrum katı, zemin kat, 2 tesisat katı, 17 kat ve çatı katından oluştuğu, davacının hazırladığı ve tapuya verdiği yönetim planına göre A Blok 6 adet bodrum katın ilk iki katının otopark olarak kullanılacağı, diğer bodrum katlarının ise dükkan ve dairelere tahsis edilerek ticari olarak satılacağı, müvekkile verilmeyen ilk kısım bu bodrum katarındaki yerler olduğu, ikinci olarak, zemin katta mimari projede düşük metrajlı gözüken dükkanların arkasına gelecek şekilde alçıpanla kapatılmış alanlar bulunduğu, ayrıca yine zemin katta cam bölmeyle bölünmüş, dairelere tahsis edilmiş alanlar yer aldığı, müvekkiline bunlardan da pay verilmediği, üçüncü olarak, mimari projede yer alan iki adet tesisat katının oldukça küçük kısmında oldukça düşük metrajlı bir alana tesisatlar yerleştirildiği, diğer alanlar satışa hazır ve elverişli olduğu halde, kat karşılığı paylaşımda bu tesisat katlarından müvekkile pay verilmediği, dördüncü olarak, binada bulunan ve mimari projede 78 metrekare olarak gözüken, gerçekteyse 950/1000 metrekare olan çatı katı mimari projedeki brüt 78 metrekare üzerinden paylaşıma sokulduğu, müvekkile geriye kalan 870/920 metrekareden pay verilmediği, kaldı ki B Bloktaki çatı katının müvekkile ait olduğunun hem davacı hem de diğer davalı tarafından defalarca kabul edildiği halde bugüne kadar bu yolda en ufak adım atılmadığı, bu şekilde, hasılat paylaşımından vazgeçilerek kat karşılığına geçildiği halde paylaşıma dahil edilmeyen, otopark olarak kullanılan 5 ve 6. bodrum katlar düşüldükten sonra kalan inşaat alanı 32.334 metrekare olduğu, bunların anlaşılması için davacı tarafından hazırlatılan ve tapuya şerh ettirilen "...İş Kuleleri Yönetim Planının özellikle Bağımsız Bölümler ve Tahsisli Alanlar" başlıklı kısmının incelenmesinin hukuki uyuşmazlığın çözümü açısından gerekli ve zorunlu olduğu, raporda taşınmazın değerinin hatalı ve çok düşük hesaplandığı hesaplandığı, aynı yerde 150 metrekare 4+1 dairenin 25.000.000 TL olduğu göz önüne alınınca tespit edilen bedelin gerçekçi olmadığı, müvekkilinin taşınmazı bu bedelle almaya hazır olduğu, mahkemeden bu bedelin bir depo hesabına yatırılması ve taşınmazın mülkiyetinin devri yolunda ara kararı kurulması talep edildiği halde, talebin göz ardı edilerek eksik inceleme ile karar verilmesi nedeni ile kararın kaldırılmasına karar verilmesi talep edilmiştir. Asıl ve birleşen Ankara 3. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2019/207 Esas sayılı davada davalı, birleşen Ankara 13. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2019/518 Esas ve birleşen Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2019/709 Esas sayılı davalarda davacı ...Şti. vekili istinaf dilekçesinde özetle; hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda; sadece %75 inşaat seviyesine göre tapu iptali ve tescil talep edilebileceği yönündeki görüş ve hesaplamaları kabul etmedikleri ve itiraz ettikleri, ayrıca, aleyhe olan tüm metraj, oran, değerleme ve hesaplamaları da kabul etmedikleri, gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine ilişkin olarak 12 adet bağımsız bölüm yönünden; 1712/1975 payın... Elekrik Malzemeleri Tic. ve San. A.Ş. adına kayıtlı olan söz konusu 12 adet bağımsız bölüme ilişkin bu aşamada tapu iptali ve tescil talebi bulunmadığı, ... adına kayıtlı olan 263/1975 payın ise dava konusu olduğu halde, söz konusu 12 adet bağımsız bölümün alanlarının toplamının yükleniciye devredilmiş gibi, devri gereken alandan mahsup edildiği ve kalan alan metrajları üzerinden hesaplama yapıldığı, müvekkili yüklenici tarafından, dava konusu inşaatın, Çankaya Belediyesi Yıl Sonu Seviye Tespit Tutanağından da anlaşılacağı üzere 31/12/2015 tarihi itibariyle %95 seviyesinde tamamlandığı, 09/05/2017 tarihinde iskân ruhsatı almak için belediyeye müracaat edildiği, inşaat seviyesiyle ilgili olarak, varsayılama dayalı değerlendirmeler sonucunda, itiraz edilmiş tespit dosyası inşaat seviyesinin esas alınarak değerlendirme yapılmasının doğru olmadığı, 31/12/2015 tarihi itibariyle %95 seviyesinde olan yapının, sonrasında yapılan imalatlarla tamamlanarak iskâna hazır hale getirildiği, müvekkil şirketin, devri yapılmayan bağımsız bölümlerin satışını ve kiralanmasını gerçekleştiremediği, bu durum müvekkil şirketin finansal açıdan zorlanmasına ve itibar kaybetmesine neden olduğu, Ankara 49. Noterliğinin 01/08/2012 tarihli ve 10342 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Arsa Satışı Karşılığı Hasılat Paylaşımı Sözleşmesinin 3. maddesine göre işin süresi; inşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren 900 takvim günü + iskana başvuru ve iskanın alınmasındaki süre 365 gün olmak üzere toplamda 1265 takvim günü olarak belirlendiği, buna göre işin teslim tarihinin (arsa sahiplerinin temerrüdü ve yükleniciden kaynaklanmayan diğer nedenlerle teslim süresinin uzaması dolayısıyla kabul anlamına gelmemek birlikte) 23/05/2018 olduğu, taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 15. maddesinde; arsa sahiplerinin sözleşme konusu işlerin yüklenici tarafından yapılabilmesi, tapu devir hakkı hariç, ilgili makam ve merciler nezdinde çap, röperli çap/kroki, imar durumu ve projelerin tasdiki istemlerinde bulunabilmesi, imar, ruhsat ve benzeri işlerini takip ve intaç etmek için talep edeceği vekâletnameyi yüklenici veya bildireceği kişilerin adına düzenleyerek tevdi edeceklerinin kararlaştırıldığı, arsa sahiplerinin başlangıçta, inşaatla ilgili işlerin yürütülmesi için yükleniciye yetki vermişler ise de; arsa sahipleri olan ... ve... ...Tic. ve San. A.Ş. tarafından Ankara 12. Noterliğinin 18/07/2016 tarih ve 24664 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Azilname ile "görülen lüzum üzerine" tüm yetkilerden azlettikleri, işin teslim süresinden yaklaşık 2 yıl önce arsa sahiplerinin vekâletten azil nedeniyle de temerrüde düştüğü, gelinen aşamada, arsa sahipleri tarafından sözleşmeye göre kendilerine ait olan bağımsız bölümlerin bulunduğu, B Blok için 3194 sayılı İmar Kanunu'nun Geçici 16. maddesi (İmar Barışı) uyarınca Yapı Kayıt Belgesi alındığı, müvekkil yükleniciye ait olan bağımsız bölümlerin bulunduğu, A Blok ise hâlen iskânsız olarak bırakıldığı, arsa sahiplerinin, hem yükleniciye devredilmesi gereken bağımsız bölümlerin devrini gerçekleştirmeyerek, hem de yükleniciye ait olan bağımsız bölümlerin iskânının alınmasını da engelleyerek yüklenicinin ekonomik olarak zor duruma düşmesine neden olup, tüm bunlara rağmen yükleniciden haksız ve hukuka aykırı kira talebinde bulundukları, davacısı oldukları birleşen Ankara 13. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2019/518 Esas sayılı dosyası yönünden davanın kabulüne karar verildiği (Karar başlığında ve hüküm fıkrasında Ankara 3. Asliye Ticaret Mahkemesi olarak belirtilmiş ise de doğrusu Ankara 13. Asliye Ticaret Mahkemesidir. Ayrıca karar metninde de başta 13. olarak belirtilmiş iken sonradan 3. olarak belirtilmiştir. Sehven maddi hata nedeniyle 13. yerine 3. yazılmıştır) ve birleşen Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2019/709 Esas sayılı dosyası yönünden davanın kabulüne karar verilmiş ise de, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapının gerçekleşme oranı dikkate alınarak, inşaat seviyesinin %75 olduğu kanaatine varıldığı gerekçesiyle bu orana göre davacı oldukları birleşen davaların kabulüne karar verildiği, ancak, yüklenici müvekkil şirket tarafından, sözleşme kapsamına uygun imalatların yapıldığı, 31/12/2015 tarihi itibariyle %95 seviyesinde olan yapının, sonrasında yapılan imalatlarla tamamlanarak iskâna hazır hale getirildiği, davacı yükleniciye verilmesi gereken dava konusu tüm bağımsız bölümlerin tapu iptali ve tesciline karar verilmesi ve buna göre de kira kaybı bedeli ve tazminatın hesaplanması gerektiğinden, taraflarınca açılan ve davacısı oldukları ve davanın kabulüne karar verilen birleşen davaların da istinaf edildiği belirtilerek kararın kaldırılmasına karar verilmesi talep edilmiştir. Dava ve birleşen davalar arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tazminat, azil nedeni ile yetki talebi ve tapu iptal tescil istemlerine ilişkin olup, mahkemece verilen karara karşı süresi içinde taraf vekillerince istinaf kanun yoluna başvurulmuştur. İnceleme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 355. maddesi hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır. ...…A.Ş tarafından davalı ....A.Ş adına açılan asıl dava; taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ve t 02/05/2017 tarihli gayrımenkul satış vaadi sözleşmesine konu bağımsız bölümlere ilişkin gecikme tazminatı, yine arsa sahibi ... tarafından açılan birleşen Ankara 3. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2019/207 Esas sayılı davas, taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı gecikme tazminatı,...A.Ş tarafından ... ve ...A.Ş aleyhine açılan birleşen Ankara 13. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2019/518 Esas sayılı dava vekaletten azil nedeni ile yetki talebi ile tapu iptal tescil ve alacak istemine, yine .. A.Ş tarafından davalı ... ve...…A.Ş. aleyhine açılan birleşen Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2019/709 Esas sayılı davas ise taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı gecikme tazminatı istemlerine ilişkindir. Mahkemece; asıl davanın kısmen kabulüne, gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi kapsamında 5.000,00 TL gecikme tazminatının davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden gecikme tazminatı isteminin reddine; birleşen 2019/207 Esas sayılı dosyada davanın reddine, birleşen 2019/518 ve 2019/709 Eas sayılı dosyalarda davanın kabulüne, dair verilen karar karşı taraf vekillerince istinaf talebinde bulunulmuştur. Taraflar arasındaki akti ilişkinin incelenmesinde; ...A.Ş ve ...’ün arsa sahibi, ....A.Ş’nin yüklenici olarak gösterildiği, 01/08/2012 tarihli düzenleme şeklinde arsa satışı karşılığı hasılat paylaşımı sözleşmesinin imzalandığı, sözleşmede yapı cinsinin ticari alan olarak gösterildiği, hasılat paylaşımının %55 arsa sahipleri, %45 yükleniciye ait olacağının düzenlendiği, işin süresi başlıklı 3. maddesinde; inşaat işlerinin inşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren 900 takvim günü içerisinde bitirileceği, iskan başvurusu ve iskan alınışı arasındaki sürenin de 365 takvim günü olarak kararlaştırıldığı, yine cezai şartlar başlıklı 21. maddesinde ise 3. maddede belirtilen süre içerisinde bitirilip teslim edilmediği taktirde aylık rayiç kira bedellerinin ödeneceğinin kararlaştırıldığı, sonrasında 12/01/2015 tarihli "01/08/2012 tarihli sözleşmenin tadili" başlıklı sözleşme ile 01/08/2012 tarihli sözleşmenin 2. maddesinde düzenlenen hasılat paylaşımı ibaresinin arsa payı ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak, 5. maddesinin ise arsa payı ve kat karşılığı olarak tadil edildiği, toplam gelirin paylaşılması ve kullanılma yöntemi maddesinin arsa payı ve bağımsız bölümlerin paylaşılması şeklinde tadil edilerek sözleşmenin 6. maddesi ile yükleniciye bina su basman seviyesine getirildiğinde yüklenicinin toplam hakkedişinin %15’i, ofis katlarının betonarmesi yarıya gelince toplam hakedişin %15’i, son kat tavan betonu atıldığında toplam hakedişin %15’i, bütün ara bölme duvarlar bitirildiğinde toplam hakedişin %15’i, bütün tesisat (elekt., hava., sıhhi tes., kal. tes. vb) işeri bitirildiğinde toplam hakedişin %30’u, bütün işler bitirilip iskan başvurusu yapılmış hale geldiğinde toplam hakedişin %5’i, "iskan alındığında geri kalan kısmın müteahhide devredilecektir" başlığı ile %5’i olarak gösterildiği, sözleşme kapsamında yapılacak A ve B blok olmak üzere inşaatta taraflara düşen bağımsız bölümleden...ve 43 bölümler hariç tüm bağımsız bölümlerin yükleniciye, B blokta bulunan tüm bağımsız bölümlerin arsa sahiplerine ait olacağının kararlaştırıldığı ve aynı maddede her bir arsa sahibine düşecek bağımsız bölümlerin tek tek gösterildiği, sözleşmenin 7. maddesinin tamamen sözleşme metninden çıkartıldığı, yüklenicinin sorumlulukları başlıklı 8. maddesindeki "satışa ve kiralamaya konu olacak bölümler" ibaresinin tamamı çıkartılarak "arsa payı ve kat karşılığı devredileceği bağımsız bölümler" olarak değiştirildiği, sözleşmenin yorumu başlıklı 20. maddesinin de arsa sahiplerinin yalnızca arsa payı ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında oluşacak bağımsız bölümlerin %55’ine sahip olacağı şeklinde tadil edildiği, 01/08/2012 tarihli sözleşmenin diğer maddelerinin taraflar yönünden hüküm ifade edileceğinin kabul edileceği yine davaya konu; davacı....A.Ş ile davalı ... arasında 02/05/2017 tarihli noterden düzenleme şeklinde gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yükleniciye düşen A blokta 18 ila 29 arası toplam 12 adet bağımsız bölümün....A.Ş’ye satışının vaad edildiği ve iskan alınarak teslim edileceği, sözleşme tarihinden itibaren en geç 150 günde inşaatın bitirilip teslim edileceğinin kararlaştırıldığı görülmüştür. Tüm dosya kapsamı incelendiğinde; 01/08/2012 günlü sözleşmenin "işin süresi" başlıklı 3. maddesinde hüküm altına alınan yüklenicinin yükümlülüğünde bulunan inşaat işlerinin inşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren 900 takvim günü içerisinde bitirmekle yükümlüdür düzenlemesi gereği, yüklenicinin inşaatın tamamını bu süre içerisinde bitirmek zorunda olduğunun kabulü gerekir. Aynı maddede ön görülen 365 günün ise inşaatın tamamlanmasından sonra iskan başvurusu ve iskan alınışı arasındaki geçecek sürenin 365 gün olarak belirlenmesine ilişkin olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda; inşaat ruhsatı 11/10/2013 tarihinde alınmış olmakla 900 günlük inşaat süresinin bu tarihten başlatılması, sözleşmenin ifası aşamasında tadilat ruhsatları ile inşaat alanlarının artışı ve trafo yapımı nedeni ile ilave edilmesi gereken sürenin eklenmesi suretiyle inşaatın bitirilmesi gereken tarihin belirlenmesi, belirlenecek bu tarihe iskan ruhsatı için başvuru ve alınması için öngörülen 365 günün ilavesi ile iskan ruhsatının alınarak teslimi gereken tarih belirlenerek bu tarih itibari ile iskan ruhsatının alınmamış olması durumunda arsa sahiplerinin gecikme tazminatı talep haklarının doğduğunun kabulü gerektiğinden tarafların karşılıklı ihtar ve yazışmaları, azlin inşaatın devamına, tamamlanmasına ve iskan ruhsatı alımına engel olup olmayacağı hususları da dikkate alınarak sonucuna göre değerlendirme yapılması gerekirken yüklenici tarafından iskan ruhsatına müracaat edildiği belirtilerek hatalı değerlendirme ile hüküm kurulması doğru olmamıştır. Bununla birlikte, sözleşmeye konu inşaat ilişkin arsa sahipleri...…A.Ş ve ... tarafından Ankara 9. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2016/466 D.İş dosyası ile 22/12/2016 tarihinde mahallinde keşif ile düzenlenen bilirkişi raporunda; inşaatın fiziki gerçekleşme oranının %75,19 olarak belirlendiği, yine dosyaya sunulan belediye onaylı 04/10/2016 tarihli Yapı Denetimi Fesih Tespit Tutanağında iş seviyesinin her iki ruhsat için de %95 olarak belirlendiği anlaşılmıştır. Bu durunda taraflar arasındaki sözleşme kapsamı ve tadil sözleşmesinin 6. maddesinde hüküm altına alınan ve bütün tesisat (elekt., hava., sıhhi tes., kal. tes. vb) işlerinin bitirilme şatına bağlanan %30’luk kısmı yönünden bütün tesisat imalatlarının bitip bitmediği de değerlendirilmek suretiyle inşaatın fiziken tamamlanma oranı ve yükleniciye devri gereken bağımsız bölümler ve oranlar da dikkate alınarak karar verilmesi gerekirken bu hükümlerin dikkate alınmaması da hatalı olmuştur. Bu durumda mahkemece yapılacak iş; yukarıda belirtilen açıklamalar kapsamında taraflar arasındaki sözleşme, tadil sözleşmesi, ihtarlar, tespit dosyası, taraf iddia, beyan ve delilleri değerlendirilmek şekilde denetlenebilir şekilde ek rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesinden ibarettir. Açıklanan nedenlerle, taraf vekillerinin istinaf başvurularının kabulü ile mahkeme kararının HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince kaldırılmasına, tarafların diğer istinaf sebepleri incelenmeksizin davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye gönderilmesine karar verilmesi gerekmiştir. HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 1-Taraf vekillerinin istinaf başvurularının kabulüne, 2- Ankara 3. Asliye Ticaret Mahkemesinin 05/12/2024 gün ve 2023/468 E-2024/898 K sayılı kararının HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince kaldırılmasına, 3-Davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren ilk derece mahkemesine gönderilmesine, 4-....A.Ş. tarafından yatırılan 615,40 TL, 33.335,01 TL, 54.033,07 TL ve 317.000,00 TL istinaf karar harçlarının istek halinde kendisine iadesine, 5-... tarafından yatırılan 615,40 TL, 33.335,01 TL ve 371.033,07 TL istinaf karar harçlarının istek halinde kendisine iadesine, 6-... İnş..A.Ş.tarafından yatırılan 615,40 TL, 615,40 TL ve 615,40 TL istinaf karar harçlarının istek halinde kendisine iadesine, 7-İstinaf talep eden taraflarca ödenen istinaf kanun yoluna başvurma harçlarının ve yaptıkları istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesince verilecek kararda dikkate alınmasına, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda HMK'nın 353/1-a maddesi gereğince KESİN olarak 15/06/2026 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Başkan Üye Üye Katip e-imzalıdır e-imzalıdır e-imzalıdır e-imzalıdır