Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2025/377 E. 2026/57 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2024/91 E., 2024/232 K. ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 10.01.2024 tarihli ve 2023/11716 Esas, 2024/217 Karar sayılı BOZMA kararı

Taraflar arasındaki kat malikleri kurulu toplantısı ve bu toplantıda alınan kararların iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın pasif taraf ehliyeti yokluğundan usulden reddine karar verilmiştir. Kararın davacı asıl ve davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı asıl ve davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 5. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, İlk Derece Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. Direnme kararı davacı asıl tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı asıl dava dilekçesinde; kat mülkiyetine tâbi İstanbul ili Esenyurt ilçesi ... Mahallesi 1 38... parselde yönetici olduğunu, site yönetim kurulunun çağrısı üzerine 10.08.2017 tarihinde ... Sitesi Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun elli üç temsilciden on yedisinin katılımı ile olağanüstü bir toplantı gerçekleştirdiğini, bu toplantıda tenis kortlarının dördünün ve yürüyüş parkurunun tamir ve tadilatı için yönetim kuruluna KDV dahil 300.000,00 TL harcama yetkisi verildiğini, 10.08.2017 tarihli olağanüstü toplantıda alınan kararların yanlış olduğunu, davet usulüne uyulmadan toplantı yapıldığını, oy nisabına uyulmadığını ileri sürerek kat malikleri kurulu kararının iptaline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP Davalılar vekili cevap dilekçesinde; tenis kortlarının yapımı konusunda toplu yapı temsilciler kurulu üyelerine olağanüstü ve tek gündem maddeli toplantı günü tebliğ edildiğini, birinci gün çoğunluk sağlanamadığından ikinci gün gelenlerle nisap aranmadan tenis kortlarının yapılması için karar alındığını, yönetim planı gereğince 732 villadan oluşan ... Sitesinin toplu yapı statüsünde olduğunu, ada (parsel) temsilcilerinin kendi parsellerinden seçilerek toplu yapı temsilciler kurulunu oluşturduklarını, davacının geçmişten bu yana tüm kurul kararlarına karşı dava açmakta olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI Büyükçekmece 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 10.02.2021 tarihli ve 2017/763 Esas, 2021/279 Karar sayılı kararıyla; dava konusu taşınmazın birden fazla parsel üzerinde kurulu bulunduğu, tüm parselleri kapsayan bir yönetim planının bulunmadığı, dava konusu taşınmazın toplu yapı niteliğinde olmadığı, bu hâliyle davaya bakma görevinin Asliye Hukuk Mahkemesinin görevi içine girdiği gerekçesiyle dava dilekçesinin görev yönünden reddine, karar kesinleştiğinde ve talep hâlinde dosyanın Büyükçekmece Nöbetçi Asliye Hukuk Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı site yönetimi vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin 28.09.2021 tarihli ve 2021/1562 Esas, 2021/2053 Karar sayılı kararıyla; davalı site yönetiminin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI Büyükçekmece 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 20.12.2021 tarihli ve 2021/368 Esas, 2021/404 Karar sayılı kararıyla; davacının 10.08.2017 tarihinde yapılan ... Sitesi Toplu Yapı Temsilciler Olağanüstü Genel Kurul toplantısı ve bu toplantıda alınan kararların usul ve esastan iptal edilmesini talep ettiği, toplu yapı hükümlerine geçilmediği için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda kat malikleri kuruluna ve toplu yapı yönetim kuruluna tanınan pasif taraf ehliyetine sahip olma imkânından davacıların yararlanamayacakları, pasif husumetin tüm paydaşlara birlikte ait olduğu gerekçesiyle davanın pasif taraf ehliyeti yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmiştir. VI. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı asıl ve davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin 15.11.2022 tarihli ve 2022/2187 Esas, 2022/2642 Karar sayılı kararıyla; istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir. VII. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ A. Bozma Kararı 1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı asıl ve davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 2. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; ''...1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2. Dava konusu toplantıların yapıldığı site birden fazla parsel üzerine kurulu olup toplu yapı kapsamında kalmadığı anlaşılmaktadır. Site birden fazla parsel üzerinde kurulu olduğundan, davada kat mülkiyeti hükümleri tatbik edilemez ise de Ülkemizde yaşanan ekonomik ve sosyal gelişme ile nüfus artışının doğurduğu işyeri ve konut ihtiyacının karşılanması amacıyla kooperatifler eliyle inşa edilen toplu yapıların kullanıma başlandığı bilinen bir gerçektir. Bu nitelikteki toplu yapılaşmalarda maliklerin ortak kullanımına ayrılmış tesis ve alanlarda ısıtma, aydınlatma, temizlik yapılması ve bu yerlerin bir disiplin içinde bakılıp, onarılması, sonucu itibarıyla yönetilmesi ve yönetim giderlerini karşılaması gerekmektedir. Bu tür yapıların yönetimiyle ilgili uyuşmazlıklarda 634 sayılı Kanun'un ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun toplu mülkiyete ilişkin hükümleri veya 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun uygulanması mümkün değildir. 3. Bu nedenle, özellikle yönetim ve davada taraf olabilme ehliyeti yönünden doğan yasal boşluğun doldurulmaması tüm maliklerin birlikte dava açabileceğinin veya masrafı yapan kişinin diğer maliklere karşı rücu davası açabileceğinin kabul edilmesi uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğurur. Bu durum karşısında benzer kurum ve kuruluşlar için yasalarımızda öngörülen düzenlemelerden örnekleme yoluyla yararlanarak hak ve adalete, usul ve dava ekonomisine uygun, toplu yapı içinde sosyal barışı sağlayıcı bir çözüm bulunması gerektiğinde duraksamamalıdır. Bu şekilde oluşturulan yönetimin sözleşmeden kaynaklanan yetkileri malikler adına temsilci sıfatıyla kullanabilmeleri için açıklanan sebeplerle tüzel kişiliğinin oluşması da gerekmez. 4. O halde Mahkemece öncelikle davacının kat maliki olup olmadığı, davayı açmakta hukuki yararı bulunup bulunmadığı, aktif husumet ehliyetinin olup olmadığı araştırılmalı, daha sonra dava konusu site yönetim planının birlikte yönetime ilişkin birbirini bağlayıcı hükümleri bulunup bulunmadığı değerlendirilerek husumet ehliyeti yönünden bir karar verilmelidir. 5. Mahkemece tüm bu hususlar gözetilmeksizin eksik araştırma ve inceleme neticesinde yazılı olduğu şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir..." gerekçesiyle karar bozulmuştur. B. İlk Derece Mahkemesince Verilen Direnme Kararı İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; hukuk düzeninin gerçek kişi ya da tüzel kişi olarak kabul etmediği ve hukuk düzeninde kabul görebilmeleri için bunları düzenleyen kanunda toplu yapı şartlarını taşımayan oluşumlara, içtihat olarak kişilik vasfını kıyas yolu ile tanımanın medeni usul hukuku ile medeni hukukun getirdiği tüm yasal birikimlere aykırı olduğu gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir. VIII. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde davacı asıl temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davacı asıl; iptali talep edilen toplantıyı gerçekleştiren temsilciler kurulu ve toplu yapı yönetim kurulu adına gerçek kişi olan diğer davalı ... bakımından hüküm kurulmadığını, birbirleriyle paydaş olmayan kat maliklerinin ve bağlı bulunduğu ada parsellerin toplantı yaparak başkalarını etkileyecek şekilde kararlar almasının yasaya aykırı olduğunu, davacının hem ada yöneticisi olarak şahsen hem de yasal temsilcisi olduğu 1 38... parseldeki kat malikleri adına, bir temsilci olduğu hâlde dava konusu temsilciler kuruluna çağrılmaması nedeniyle hak kaybına uğradığını, temsil ettiği kat maliklerinin haklarını korumasının engellendiğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir. C. Uyuşmazlık Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kat malikleri kurulu toplantısı ve bu toplantıda alınan kararların iptali istemine ilişkin eldeki davada, 1. Davacının kat maliki olup olmadığı, eldeki davayı açmakta hukuki yararı bulunup bulunmadığı, aktif husumet (davacı taraf sıfatı) ehliyetinin olup olmadığı hususlarının araştırılmasının gerekip gerekmediği, 2. Davalıların pasif husumet (davalı taraf sıfatı) ehliyetlerinin bulunup bulunmadığı noktalarında toplanmaktadır. D. Gerekçe 1. İlgili Hukuk 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) 3, 33, 66, 70 maddeleri, 2. Değerlendirme 1. Ülkemizde nüfusun hızla çoğalması, kırsal kesimlerden kentlere göçün artması, özellikle büyük yerleşim merkezlerinde gerek işyeri gerekse konut gereksinimini karşılayacak yer temininde güçlük ve arsa fiyatlarının yüksekliği gibi nedenler, bir arsa üzerinde tek katlı yapılar yerine, birçok kişinin yararlanabileceği çok katlı yapıların yapılmasını zorunlu kılmıştır. Bu durum kişilerin aynı yapının (kat, daire, iş bürosu, dükkan gibi) bağımsız bölümlerinde bir arada yaşamalarını beraberinde getirmiş, anayapının yönetimi, bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkı, ortak yerler ve onlardan yararlanma, ortak giderlere katılma, maliklerin hakları, borçları ve sorumlulukları gibi konularda yasal düzenlemeler yapılması kaçınılmaz olmuştur. 2. Türk Hukukunda kat mülkiyeti, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (4721 sayılı Kanun) taşınmaz mallara ilişkin genel hükümlerinden ayrı olarak, 02.01.1966 tarihinde yürürlüğe giren 634 sayılı Kanun ile düzenlenerek mevzuatın özel yasaları arasında yerini almıştır. 634 sayılı Kanun'un 3. maddesinin 1. fıkrasında "kat mülkiyeti, arsa payı ve ana taşınmazdaki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir" şeklinde tanımlanarak kat mülkiyetinin 4721 sayılı Kanun'da düzenlenen taşınmaz mülkiyeti türlerinden ayrı, kendine özgü bir mülkiyet türü olduğu vurgulanmıştır. 3. Kat Mülkiyeti Kanunu hazırlanırken, bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkı, ortak yerler ve onlardan yararlanma, ana taşınmazın yönetimi, ortak giderlere katılma gibi hususların düzenlenmesinde belli bir arsa (tek parsel) ve tek yapı esas alınmışken, 13.04.1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanun'la eklenen Ek 3. madde (14.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanun'un 24. maddesi ile mülga olmuştur) ile aynı arsa üzerinde olması koşuluyla birden çok yapı veya blok yapılarda kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulabilmesine olanak tanınmış ancak nüfusun hızla artması, iş ve ticaret yaşamındaki gelişmeler, büyük ticaret merkezlerine duyulan gereksinimin karşılanması ihtiyacı bir arsa üzerinde birden çok yapı yapılması sınırını da aşmış, birden çok ada ve parsel üzerinde toplu yapıların yapılmasına neden olmuştur. 4. Birden çok imar parseli üzerinde kurulmuş bulunan toplu yapı uygulamasının (özellikle ortak yer ve tesisleriyle bağlantılı birden çok yapının yönetimi, ortak giderleri, bağımsız bölüm malikleri arasındaki ilişkileri açısından) ortaya çıkardığı çok yönlü sorunların çözümlenmesi amacıyla 14.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanun'la 634 sayılı Kanun'a "Toplu Yapıya İlişkin Özel Hükümler" eklenmiş, böylece birden çok imar parseli üzerindeki toplu yapılar da Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına alınmıştır. 5. 14.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanun'la 634 sayılı Kanuna eklenen 66. maddesinde “Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder. Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz. Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir” düzenlemesine yer verilmiştir. 6. Aynı Kanun’un 70. maddesi ise “Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır. Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir” hükmünü içermektedir. 7. Söz konusu yasal düzenlemelerden anlaşıldığı üzere; bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına uygun yapılmış veya yapılacak altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapı olarak tanımlanan toplu yapı için, birbirine bitişik veya komşu bir ya da birden çok imar parseli üzerinde yapılmış (veya yapılacak) birden fazla yapı bulunması, yapıların belli bir onaylı yerleşim planına ve mimari projesine göre yapılmış (veya yapılacak) olması, yapıların alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılarının bulunması gerekmektedir.

8. Somut olay ve dosya kapsamına göre; dava konusu sitede her bir parselin tapuda birbirleriyle bağlantıları sağlanmak suretiyle irtibatlandırıldığına dair şerh ve beyana rastlanmadığı anlaşılmış olup, dava konusu birden fazla parsel üzerine kurulu site toplu yapı kapsamında kalmamaktadır. Dolayısıyla somut uyuşmazlıkta, toplu yapı hükümlerinin uygulanması sözkonusu değildir. 9. Davacı asıl, 10.08.2017 tarihinde yapılan ... Sitesi Toplu Yapı Temsilciler Olağanüstü Genel Kurul toplantısının ve bu toplantıda alınan kararların iptalini talep etmiştir. 10. 634 sayılı Kanun'un 33. maddesinin 1. fıkrası hükmüne göre, kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak bu toplantıda alınan karara aykırı oy kullanan ya da toplantıya katılmayan kat maliklerinden her biri kat malikleri kurulu kararının iptalini talep edebilir. 11. Dolayısıyla anılan madde hükmüne göre, kat malikleri kurulu kararının iptalini isteyebilmek için, kat malikleri kurulunca alınmış bir karar bulunması, davayı açacak kişi ya da kişilerin ana taşınmazda kat maliki olması, davacı kat maliki ya da maliklerinin davaya konu edilen karara aykırı oy kullanmış veya toplantıya katılmamış olması gerekmektedir (Mahir Ersin, Germeç: Kat Mülkiyeti Hukuku, Ankara 2020, s.799). 12. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde, dosya kapsamı itibariyle davacının anataşınmazda kat maliki olup olmadığı mahkemece araştırılmamış, aktif husumet ehliyeti yönünden bir değerlendirme yapılmamıştır. Bu nedenle mahkemece öncelikle davacının kat maliki olup olmadığı araştırılarak davayı açmakta hukuki yararı bulunup bulunmadığı değerlendirilmek suretiyle aktif husumet ehliyetinin bulunup bulunmadığı hususunun açıklığa kavuşturulması gerekmektedir. 13. Daha sonra eldeki davada davalıların pasif husumet ehliyeti yönünden değerlendirme yapılması önem arzetmektedir. Sözleşme niteliğindeki yönetim planı ile; bağımsız bölüm maliklerine hizmetlerin en iyi bir şekilde götürülmesi, site ile ilgili iş ve işlemlerin bir elden yürütülmesi, hizmetlerin ifasının sağlanması, ortak yaşam amaçlarının gerçekleşmesi amaçlanmaktadır. Bu nedenle modern şehir hayatının getirdiği site yapılaşmalarında ortaya çıkan ihtiyaçların giderilmesi amaçlanarak hak ve adalete, usul ve dava ekonomisine uygun, özellikle dava konusu site yönetim planının birlikte yönetime ilişkin birbirini bağlayıcı hükümleri bulunup bulunmadığı değerlendirilmek suretiyle pasif husumet ehliyeti konusunda da değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmelidir.

14. Hâl böyle olunca tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere ve özellikle aktif husumet ve pasif husumet ehliyeti yönünden mahkemece eksik araştırma ve inceleme neticesinde karar verildiğinin anlaşılmasına göre Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. 15. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır. IX. KARAR Açıklanan sebeplerle; Davacı asılın temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesi gereğince BOZULMASINA, İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, Dosyanın 6100 sayılı Kanun'un 373. maddesinin 1. fıkrası uyarınca İlk Derece Mahkemesine, karardan bir örneğin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 11.02.2026 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.