Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2026/1994 E. 2026/1921 K.

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/1780 E., 2026/235 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Sivaslı Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/154 E., 2024/22 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne, duruşma talebinin davanın miktarı yönünden reddine karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin mirasbırakanından intikalen gelen Uşak ili, ... Köyü, 814 parsel sayılı taşınmazda 1/4 paylı malik olduğunu, dava dışı paydaşlardan ... ...'ın payını eşi ... ...'a devrettiğini, ... ...'ın ise payı 06.10.2021 tarihinde davalıya satış suretiyle devrettiğini, kendisinin satıştan haberdar edilmediğini, ön alım hakkının bulunduğunu ileri sürerek dava konusu taşınmazdaki davalı adına olan payın iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmedini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazın paydaşlar arasında fiilen taksim edildiğini, davacının dava açmakta kötüniyetli bulunduğunu, herkesin kendine ait kısmı ekip biçmek suretiyle kullandığını, müvekkilinin taşınmazı satın aldıktan sonra kiraya vermek suretiyle kullandığını ileri sürerek davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yapılan yargılamada tanık beyanlarına göre taşınmazın 4 kardeşe ait paylara uygun olarak kullanıldığın anlaşıldığı, sınırlar belirgin olmamakla birlikte davacının kullandığı bölüm ile davalının temlik aldığı ...'nin eşi ...'in payına riyaet edilerek kullanım yapıldığı, ...'in payını eşi ...'ye devrettikten sonra da payına düşen kısımda kullanımına devam ettiği, davacının da bu kullanıma itibar ederek kullanım yaptığının anlaşıldığı, davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişinin kullandığı ayrı ayrı bölümler olduğu, satış zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının pay satışı nedeni ile ön alım hakkını kullanmasının 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile mahallinde yapılan keşif, bilirkişi raporu, hava fotoğrafları ve dinlenen tanık beyanları doğrultusunda İlk Derece Mahkemesince dava konusu taşınmazda fiili taksim bulunuğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; Mahkemece eksik inceleme ile karar verildiğini, dellilerin eksiksiz olarak toplanmadığını, bilirkişi raporunun müvekkili lehine olmasına rağmen bu hususa gerekçede yer verilmediğini, Google Earth üzerinden alındığı iddia olunan hava fotoğraflarının yasal delil gücünün bulunmadığını, fotoğraflar üzerinden ayrı kullanımın bulunduğuna ilişkin çıkarımda bulunulamayacağını, İlk Derece Mahkemesince tanık beyanlarının eksik değerlendirildiğini, bir kısım tanığın fiili bir kullanım bulunmadığını açıkça beyan ettiklerini ileri sürerek Bölge Adliye Mahkemesi kararının müvekkili lehine bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık; taşınmazın fiilen bölünerek kullanılmasına yönelik hissedarlar arasında herhangi bir niza bulunup bulunmadığı, davacının ön alım hakkını ileri sürmesinin TMK 2.maddede düzenlenen objektif iyi niyet kuralına aykırılık teşkil edip etmediği noktalarında toplanmaktadır. C. Hukuki sebep Ön alım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hâle gelir. Ön alım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi Mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi hâlde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı hâlinde davanın reddi gerekir. 1. Dosya kapsamında yapılan incelemede; Mahkemece yapılan keşif sonrası düzenlenen 14.06.2023 tarihli bilirkişi raporunda taşınmazın kullanımına yönelik sabit sınır bulunmadığı, sadece sürüm ekim farkı ile tespit edilen kullanım farklılığının bulunduğu, parsel maliklerinin hangi yıl nereyi kaç m² kullandığı husususun tanık beyanlarından anlaşılamadığının belirtildiği görülmüştür. Öte yandan, dinlenen tanık beyanlarından ise pay satan ve davacının satış tarihine karar kullanımın devam ettiğine yönelik hususu ispatlar nitelikte de değildir. Taşınmazın bölümlere ayrılmış olmasının ise fiili taksimi göstermeye yeterli olmadığı gibi davalının payı devraldığı paydaş tarafından kullanılan yer olduğnun gösterilmediği anlaşılmaktadır. Bu itibarla, dosya kapsamı, Mahkemece yapılan keşif ve dinlenen tanık beyanları birlikte değerlendirildiğinde paydaşlar arasında öteden beri süreklilik arz eden fiili bir kullanım oluşmadığı anlaşıldığından Mahkemece davanın reddine karar verilmesi uygun görülmemiştir. 2. 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 631 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun (7571 sayılı Kanun) 36. maddesi ile değişik TMK'nın "Kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrasında; "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir." 3. 7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1. maddesinin ikinci fıkrasında ise; "Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır." şeklinde düzenleme yapılmıştır. 4. 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikle, ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine, bu bedeli nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasında, TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür. 5. Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır. 6. TMK'nın "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı, "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise, kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. 7. Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." 8. Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda Devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için Devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır. 9. Bu kapsamda, ön alım davalarında, ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının Devlete yüklediği pozitif yükümlülük gerçekleştirilmelidir. 10. Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine, diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır. 11. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; İlk Derece Mahkemesince fiili taksim nedeniyle davanın reddine karar verilmiş ise de yukarıda açıklanan gerekçelerle bu karar hukuka uygun bulunmadığından, bu kez ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 10.04.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.