Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/2582 E. 2026/1884 K.

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/2184 E., 2025/785 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2023/125 E., 2024/125 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu 1 69... parsel ile 7 87... parsel sayılı taşınmazlarda paydaş olduğunu, davalının bu taşınmazlardaki birtakım paylarını farklı tarihlerde satın aldığını, müvekkilinin davalı paylarını aynı satış bedelleri ile satın almaya hazır olduğunu ileri sürerek, taşınmazlardaki davalı adına kayıtlı olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; açılan davanın kötüniyetli olduğunu, davacının dürüstlük kuralına uymadığını, davacının aslında ön alım hakkını kullanmak istemediğini, davacının taşınmazdaki payını sattığını, bu nedenle taşınmazdaki paydaşlığının fiilen sona erdiğini belirterek, davanın reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI 1. ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 19.07.2018 tarihli ve 2017/156 Esas, 2018/284 Karar sayılı kararıyla davacının davasının kabulü ile dava konusu Muğla ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 1 69... parsel ve ... Mahallesi 7 87... parsel sayılı taşınmazlarda davalı ... İnş. Elekt. Teks. Gıda ve Doğalgaz Sistemleri San. ve Tic. Ltd. Şti. adına kayıtlı olan tüm payların mevcut tapu kayıtlarının iptaline, davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir. 2. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesinin 08.01.2021 tarihli ve 2020/790 Esas, 2021/8 Karar sayalı kararıyla “...eksik peşin karar harcının ödenmesinin ve başka bir yargılama dosyasının eldeki dava ile birleştirilmesinin gerektiği...” gerekçesiyle başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir. 3. ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 24.02.2022 tarihli ve 2021/21 Esas, 2022/60 Karar sayılı kararıyla davanın kabulü ile dava konusu Muğla ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 1 69... parsel ve ... Mahallesi 7 87... parsel sayılı taşınmazlarda davalı ... İnş. Elekt. Teks. Gıda ve Doğalgaz Sistemleri San. ve Tic. Ltd. Şti. adına kayıtlı olan tüm payların mevcut tapu kayıtlarının iptaline, davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir. 4. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesinin 13.04.2023 tarihli ve 2022/1207 Esas, 2023/805 Karar sayılı kararıyla “...ön alım bedelinin öniceleme tarihinden itibaren nemalandırılması için bilirkişi raporunun alınması ile fiili taksim iddiasının araştırılmasının ve sicil kaydı kapatılan 7 87... parsel sayılı taşınmaz üzerinden kararın verilmemesinin gerektiği...” gerekçesiyle başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir. 5. ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 25.04.2024 tarihli ve 2023/125 Esas, 2024/125 Karar sayılı kararıyla "...davalı vekilinin mahkememizin 2017/147 Esas sayılı dava dosyasının bekletici mesele yapılmasına ilişkin talebinin ilgili dosyada işbu dosya davalısının davacısı olması ve ön alım hakkı kullanılan payların farklı olmaları nedenleriyle uygun görülmediği, dosyaların birleştirilmesinin ise işbu dava açısından değil, bekletici mesele yapılması talep edilen 2017/147 Esas sayılı dava açısından aktif husumeti etkileyeceği, dolayısıyla birleştirmenin usul ekonomisine katkıda bulunmayacağı, fiili taksim iddiasına yönelik taşınmaz başında keşfin yapıldığı, taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunduğu, davacı ve davalıya pay satan paydaşların kullandığı ayrı ayrı bölümlerin bulunmadığının anlaşıldığı, bu itibarla fiili taksimin bulunmadığının kabul edildiği, kaldırma ilamında belirtilen eksikliklerin de giderildiği..." gerekçesiyle davanın kabulü ile; dava konusu Muğla ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 1 69... parsel (eski 7 87... parsel) sayılı taşınmazlarda davalı ... İnş. Elekt. Teks. Gıda ve Doğalgaz Sistemleri San. ve Tic. Ltd. Şti adına kayıtlı olan tüm payların mevcut tapu kayıtlarının iptaline, davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesinin 10.04.2025 tarihli ve 2024/2184 Esas, 2025/785 Karar sayılı kararıyla "...davalı vekilinin, mahkemece ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/147 Esas sayılı dosyasının bekletici mesele yapılmaması ya da dosyaların birleştirilmemesi hususunu istinaf nedeni yaptığı, ancak anılan dosyanın incelenmesinde eldeki davada davalı olan şirket tarafından aynı taşınmazlarda kendisinden sonra pay satın alan maliklere karşı açılan ön alım davası olduğunun anlaşıldığı, eldeki davanın sonucuna göre davalı şirketin o dosyada aktif husumetinin bulunup bulunmadığının netleşeceği, bu nedenle söz konusu dosyanın bekletici mesele yapılmasının ya da birleştirilmesinin mümkün bulunmadığı, somut uyuşmazlıkta davacı yanın ve davalıya pay satanların fiilen kullandığı bir yerin bulunmadığı, bu nedenle fiili taksim iddiasının ispatlanamadığı, bu itibarla uzman bilirkişiye hesaplattırılan miktarın davacı tarafa depo ettirilmek suretiyle davanın kabulüne karar verilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı..." gerekçesiyle başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı vekili temyiz dilekçesinde; 1. Kötüniyet ve hakın kötüye kullanılmasına ilişkin iddialarının reddinin gerekçelendirilmediğini, 2. Bilirkişi raporunda yapılan taşınmazın değerine yönelik tespitin üzerinden uzunca bir sürenin geçtiğini, 3. Bu sürede taşınmazın değeri oranında objektif artış oranının müvekkiline ön alım bedeli olarak ödenmesinin gerektiğini, 4. Taşınmazda fiili taksimin bulunduğunu, 5. Kararın hatalı olduğunu ileri sürerek hükmün bozulmasını talep etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nda düzenlenen yasal ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda Ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un (7571 sayılı Kanun) 36. maddesi ile değişik TMK'nın "Kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrası söyledir: "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir." 7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1. maddesinin ikinci fıkrası ise şöyledir: "Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır." 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasında, TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür. Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır. TMK'nın "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise, kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasa'nın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." Anayasa'nın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır. Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir. Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; İlk Derece Mahkemesince, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de, anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmi senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından, Ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması hâlinde daha önce depo edilen ve nemalandırılan toplam bedel ön alım bedelinden mahsup edilerek, bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeple; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 09.04.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.