Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2026/1262 E. 2026/1896 K.

MAHKEMESİ : Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/2321 E., 2025/1044 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Kahramanmaraş 3. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2015/1091 E., 2022/836 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ile davalı Gelir İdaresi Başkanlığı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA 1.Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin paydaşı olduğu 43 07... ve 9 parsel sayılı taşınmazda davalıların pay satın aldığını, müvekkilinin ön alım hakkını kullanmak istediğini belirterek; davalılar adına kayıtlı payların iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. 2.Birleştirilen davada davacı vekili dava dilekçesinde; dava konusu taşınmazın tapu kaydında bulunan haciz, ihtiyati haciz ve ihtiyati tedbir şerhlerinin terkini ile söz konusu şerhlerin ön alım bedeli üzerinde devam etmesi isteklerinde bulunmuştur.

II. CEVAP 1. Asıl davada davalılar vekili cevap dilekçesinde; davacının ön alım hakkı kullanamayacağını, davanın zamanaşımına uğradığını, ön alım bedelinde muvazaa olmadığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur. 2. Birleştirilen davada bir kısım davalılar vekilleri cevap dilekçelerinde; davanın reddini savunmuşlardır. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; asıl davanın kısmen kabulüne, dava konusu 43 07... ve 9 parsel sayılı taşınmazlarda davalı adına kayıtlı payların davacı adına tesciline, 43 07... parsel sayılı taşınmaza yönelik tazminat istemi bakımından davanın açılmamış sayılmasına, ön alım bedeli olan 26.250,00 TL'nin davalıya ödenmesine; birleştirilen davada davalılar ... Otomotiv Ltd. Şti., ... ve ... yönünden davanın reddine, dâhili davalılar yönünden karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleştirilen davada davacı vekili ve birleştirilen davada davalı Gelir İdaresi Başkanlığı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Asıl ve birleştirilen davada davacı vekili temyiz dilekçesinde; şerhlerin kaldırılarak ön alım bedeli üzerinden devamına karar verilmesi gerektiğini, ihtiyati tedbir şerhi konulmadığından bu sonuçların ortaya çıktığını, davanın açıldığı tarihteki hukuki ve maddi olgulara göre karar verilmesi gerektiğini, birleştirilen davada verilen kararın hatalı olduğunu ileri sürerek ve re'sen gözetilecek sebeplerle kararın bozulmasını istemiştir. 2. Birleştirilen davada Gelir İdaresi Başkanlığı vekili temyiz dilekçesinde; müvekkili lehine tesis edilen haczin devam edip etmediği yönünde karar verilmediğini ifade ederek ve re'sen gözetilecek sebeplerle kararın bozulması isteğinde bulunmuştur. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık; asıl davada ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil; birleştirilen davada haciz ve ihtiyati tedbir şerhlerinin terkini istemine ilişkindir. 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 631 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un (7571 sayılı Kanun) 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK'nin) "Kullanılması" kenar başlıklı 734/2. maddesi söyledir: "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir." 7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1/2. maddesi ise şöyledir: "Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır." 7571 sayılı Kanun ile TMK'nin 734/2. maddesinde yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasında, TMK'nin 734/2. maddesinde yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür. Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır. TMK'nin "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734/2. maddesi uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır. Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir. Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nin 734/2. maddesinde bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; İlk Derece Mahkemesince, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nin 734/2. maddesinde yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de, anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmî senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması hâlinde daha önce depo edilen ve nemalandırılan toplam bedel ön alım bedelinden mahsup edilerek, bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekir. Diğer taraftan; taşınmazdan pay satın alan davalının alacaklıları, satıştan sonra onun bu payını haczettirebilir. Bu durum, ön alım hakkının kullanılmasına engel olmayıp alacaklıların hakkı, ön alım bedeli üzerinde devam eder. İlk Derece Mahkemesince; yukarıda yapılan açıklamalar gözetilmek suretiyle bir karar verilmesi için Bölge Adliye Mahkemesi kararı kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir. VI.KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde asıl ve birleşen davada davacı tarafa iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 09.04.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.