Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/2607 E. 2026/1822 K.

MAHKEMESİ : İskenderun 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar duruşmalı olarak davalı ..., duruşmasız olarak davalı ..., davalı ... Vergi Müdürlüğü, davalı ... Vergi Dairesi Müdürlüğü vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 07.04.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.. Belli edilen günde temyiz eden davalı ... vekili Avukat ... ile karşı taraftan davacı vekili Avukat ..., davalı ... Varlık Yönetimi Şirketi vekili Avukat ..., davalı Hazine vekili ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının hissedarı olduğu 1575 parsel sayılı taşınmazda davalının 22.05.2012 tarihinde pay satın aldığını, davacının ön alım hakkına sahip olduğunu belirterek 1575 parsel sayılı taşınmazda davalı adına olan payın iptali ile davacı adına tescilini, ıslah ile dava tarihinden sonra tesis edilen haciz şerhlerinin terkinini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; davanın zamanaşımına uğradığını, taşınmazda fiili taksim olduğunu, resmi senette gösterilen bedelden daha fazlasını ödediğini ve taşınmazdaki objektif değer artışının dikkate alınması gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. III. MAHKEME KARARI Mahkemenin 23.10.2015 tarihli kararı ile davanın yasal süresi içinde açıldığını, davalının fiili taksim savunması olsa da ispatlanmadığı, davalının bedelde muvazaa iddiasının dinlenemeyeceği, ön alım bedelinin depo edildiği, yasal koşulları oluşan ön alım hakkında dayalı tapu iptali ve tescil davasının kabulüne, Mahkemece davaya konu pay üzerine konulan ihtiyati tedbir kararından sonra tapuya işlenen hacizlerin karar kesinleştikten sonra terkinine karar verilmiştir. IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ A. Bozma Kararı 1. Mahkemenin 23.10.2015 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz isteminde bulunulması üzerine; Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 05.12.2017 tarihli ve 2016/18805 Esas, 2017/9090 Karar sayılı kararıyla; fiili taksime ilişkin araştırmanın usule uygun şekilde yapılmamış olduğu açıklnaarak eksik araştırma yapıldığı gerekçesiyle karar, bozulmuştur. 2. Mahkemece bozmaya uyularak verilen 19.07.2019 tarihli karar ile; fiili taksimin bulunmadığı, yasal koşulları oluşan davanın kabulü ile tapu iptali ve davacı adına tesciline, ihtiyati tedbir kararından sonra tapuya işlenen haciz şerhlerinin terkinine karar verilmiştir. Kararın davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 21.10.2020 tarihli ve 2020/3442 Esas, 2020/6504 Karar sayılı ilâmı ile; somut olayda, davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmasa da haciz şerhinin terkini istemli davalarda lehtarların hakları doğrudan etkileneceğinden davada taraf olmalarının gerektiği, haciz lehtarları davada taraf olmaksızın yokluklarında aleyhlerine olacak şekilde haciz şerhlerinin terkinine karar verilerek eksik taraf teşkili ile hüküm kurulmasının doğru olmadığı gerekçesiyle hüküm bozulmuştur. 3. Mahkemece bozmaya uyularak verilen 13.07.2023 tarihli kararı ile ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasının kabulüne, ihtiyati tedbir kararından sonra tapuya işlenen haciz şerhlerinin terkinine karar verilmiştir. Kararın davalı ... vekili, dâhili davalı ... İletişim Hizmetleri A.Ş. vekili ile dahili davalı ... Bankası A.Ş. vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 21.12.2023 tarihli ve 2023/5120 Esas, 2023/6464 Karar tarihli ilamı ile hükümle aleyhlerine olacak şekilde haciz şerhi kaldırılan ancak davaya dâhil edilmeyen lehtarların da bulunduğu tespit edildiğinden taraf teşkilindeki eksiklik nedeniyle karar bozulmuştur. B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın yasal süresi içinde açıldığı, davalının fiili taksim savunması olsa da ispatlanmadığı, davalının bedelde muvazaa iddiasının dinlenemeyeceği, ön alım bedelinin depo edildiği, yasal koşulları oluşan ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davasının kabulüne, davalı ... adına kayıtlı hissenin iptali ile davacı adına tesciline, bozma ilâmı doğrultusunda taraf teşkili sağlanarak davaya konu pay üzerine konulan ihtiyati tedbir kararından sonra tapuya işlenen hacizlerin karar kesinleştikten sonra terkinine karar verilmiştir. VI. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; davanın yasal süre içinde açılmadığını, fiili taksim olduğu hâlde değerlendirmede hata yapıldığını, satış tarihi üzerinden geçen sürede taşınmazın değerinin çok yükseldiğini, fiili taksim ve bedele ilişkin bu itirazlar hep görülmeyerek haciz lehtarları üzerinden incelemelerin yapıldığını, taşınmazın değerindeki değişiklik nedeniyle bozma yapılmasının zorunlu olduğunu, hükmün açık ve infaz edilebilir kurulması gerektiğini belirterek kararın bozulmasını istemiştir. 2. Davalı ... Vergi Dairesi Müdürlüğü vekili temyiz dilekçesinde; davanın süresinde açılmadığını, hükmün açık ve infaz edilebilir kurulması gerektiğini, davanın reddi gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir. 3. Davalı Halk bankası vekili temyiz dilekçesinde; davanın süresinde açılmadığını, fiili taksim bulunduğunu, davalı bankanın alacağının davadan önce doğdığunu, davanın reddi gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir. 4. Davalı ... Vergi Dairesi Müdürlüğü vekili temyiz dilekçesinde; davanın süresinde açılmadığını, hükmün açık ve infaz edilebilir kurulması gerektiğini, davalının alacağının davadan önce doğdığunu, davanın reddi gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık; ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil ile birlikte ihtiyati tedbir kararından sonra işlenen hacizlerin terkini istemine ilişkindir. 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda Ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un (7571 sayılı Kanun) 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK'nin) "Kullanılması" kenar başlıklı 734/2 hükmü şöyledir: "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir." 7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1/2 hükmü ise şöyledir: "Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır." 7571 sayılı Kanun ile TMK'nin 734/2 hükmünde yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1/2 hükmünde, TMK'nin 734/2 hükmünde yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür. Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır. TMK'nin "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise, kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734/2 hükmü uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasa'nın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." Anayasa'nın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda Devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için Devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır. Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının Devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir. Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nin 734/2 hükmünde bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; Mahkemece, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nin 734/2 hükmünde yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmi senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından; ön alım hakkına konu payın 25.12.2025 tarihi itibarıyla rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması hâlinde daha önce depo edilen ve nemalandırılan toplam bedel, ön alım bedelinden mahsup edilerek bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir.

VI KARAR Açıklanan sebeplerle; Davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Bozma nedenine göre tarafların sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Yargıtay duruşma vekâlet ücreti 40.000,00 TL'nin davacıdan alınarak davalı Volkan Mazmuna'a verilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine, 07.04.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.