Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/6257 E. 2026/1883 K.

MAHKEMESİ : Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/2802 E., 2025/1572 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : ... Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/283 E., 2023/179 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; dava konusu 1 12... parsel sayılı taşınmazda müvekkilinin paydaş olduğunu, davalının 16.07.2020 tarihinde, bu taşınmazın yarı hissesini satın aldığını, müvekkiline herhangi bir resmi bildirimin yapılmadığını ve bu sebeple yasal ön alım hakkının ihlal edildiğini ileri sürerek taşınmazda davalı adına kayıtlı olan payın iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; satışa dair gerçek bedelin aslında 180.000,00 TL olduğunu, daha az tapu harcı ödemek için tapuda bedelin düşük gösterildiğini, bu nedenle taşınmazın güncel gerçek değerinin ön alım bedeli olarak ödenmesinin gerektiğini ve taşınmazda fiili taksimin bulunduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI 1. ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 07.12.2021 tarihli ve 2020/225 Esas, 2021/341 Karar sayılı kararındaki "...fiili taksimin somut olayda bulunduğu..." gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. 2. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesinin 09.11.2022 tarihli ve 2022/606 Esas, 2022/1612 Karar sayılı kararıyla "...fiili taksim olgusunun somut olayda varlığının tespit edilebilmesi için mahkemece keşif yapılmasının gerektiği..." gerekçesiyle İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak yargılamanın yeniden görülmesi için dosyanın mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.

3. Davalı taraf cevap dilekçesini ıslah ederek kendisinin dava konusu taşınmazdaki payını kardeşinden satın aldığını, böyle bir durumda ön alım hakkının kullanılamayacağını, ayrıca satış olarak gösterilen işlemde hem hibe hem de trampa işleminin mevcut olduğunu ve taşınmazda aslında fiili taksimin bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. 4. ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 20.06.2023 tarihli ve 2022/283 Esas, 2023/179 Karar sayılı kararıyla "...dosya kapsamı, taraf dilekçeleri ile tüm bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirildiği, davalının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 177/2 hükmüne dayanarak cevap dilekçesini tam ıslah ettiği, ancak yapılan incelemede hüküm öncesinde ileri sürülen yakın akrabalık ve trampa savunmalarının ıslaha konu edildiğinin anlaşıldığı, anılan savunmaların istinaf ilamında da belirtildiği üzere savunmanın genişletilmesi yasağı kapsamında kaldığı ve bu suretle davacı lehine usuli kazanılmış hak oluştuğu, ıslah dilekçesinde yeni bir vakıanın ileri sürülmediği, istinaf ilamında araştırılmasının gerektiği belirtilen fiili taksim iddiasının davalı tarafından ileri sürülmediği, davacının ön alım hakkının mevcut olduğunun anlaşıldığı..." gerekçesiyle davanın kabulü ile Trabzon ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 1 12... parselde davalı adına kayıtlı tapu kaydının iptali ile iptal edilen 1/2'lik hissenin davacı adına tapuya kayıt ve tesciline; davacı tarafça mahkeme veznesine yatırılan 21.585,00 TL olan şufa bedelinin bankada açılacak üçer ay vadeli mevduat hesabına aktarılmasına karar verilmiştir. IV. SON İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesinin 18.09.2025 tarihli ve 2023/2802 Esas, 2025/1572 Karar sayılı kararıyla "...mahkemece, Bölge Adliye Mahkesinin kaldırma kararından sonra ıslah hakkı doğuracak şekilde tahkikata ilişkin bir işlemin yapılmadığı, karşı taraf lehine oluşan kazanılmış hakkı ortadan kaldıracak şekilde ıslah yapılmasının olanaklı olmadığı, bu nedenle cevap dilekçesinin ıslahının geçerli kabul edilemeyeceği, trampa işleminin varlığı halinde ön alım hakkının kullanılmasının mümkün olmadığı, somut olayda ise ön alım hakkına konu edilen 16.07.2017 tarihli işlemin edinme sebebinin trampa değil satış olduğu, bunun satış akit tablosunda açıkça görüldüğü, buna göre hukuki işlemin taraflarının kendi muvazaalarını, akdin tarafı olmayan davacıya karşı ileri sürmelerinin mümkün olmadığı, davalının kendi imzasıyla sunduğu cevap dilekçesinde dava konusu taşınmazın bedelinin bir bölümünü araç devri yaparak ödediği, kalan kısmı için de araç devri yaptığı, toplamda taşınmazı 180.000,00 TL bedelle satın aldığını bildirdiği, bu durumda işlemin miras hukukuna ilişkin nedenlerle bedelsiz devredildiğine dair sonradan ileri sürülen savunmasının dinlenmesine olanak bulunmadığı..." gerekçesiyle başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı vekili temyiz dilekçesinde; 1. Taşınmazda fiili taksim olgusunun varlığının tespiti için keşfin yapılmadığını, 2. Bölge Adliye Mahkeesi kararından sonra ıslah dilekçesinin verilebileceğini, 3. Yapılan işlemin yakın akrabalar arasında yapılmış olduğunu, 4. Ayrıca davaya konu olan işlemin hukuki niteliğinin trampa olduğunu, 5. Kararın hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek hükmün bozulmasını talep etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, yasal ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2. 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda Ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun "Kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrası söyledir: "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir." 7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1. maddesinin ikinci fıkrası ise şöyledir: "Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır." 7571 sayılı Kanun ile TMK'nin 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasında, TMK'nin 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür. Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır. TMK'nin "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise, kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasa'nın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." Anayasa'nın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda Devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için Devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır. Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının Devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir. Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nin 734. maddesinin ikinci fıkrasında bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; İlk Derece Mahkemesince, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nin 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de, anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmi senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından, Ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin, daha önce depo edilen bedelden fazla olması hâlinde daha önce depo edilen bedel ön alım bedelinden mahsup edilerek, bakiye bedelin nemalandırılmak üzere vadeli bir hesaba depo ettirilmesi, daha önce depo edilen bedelin de bu hesaba nemalandırılmak üzere aktarılması ve sonucuna göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeple; 1.Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 2.İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 09.04.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.