Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2026/1556 E. 2026/1790 K.

MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/1554 E., 2025/4502 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Afyonkarahisar 3. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/228 E., 2024/418 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin 8/13 hisse sahibi olduğu dava konusu dükkanın 1/13 hissesinin davalı tarafından 25.11.2020 tarihinde ...'... 45.000,00 TL’ye, 03.12.2020 tarihinde 1/13 payı ...'... 45.000 TL’ye, 03.08.2021 tarihinde 1/13 payı ...'dan 40.000,00 TL’ye, 03.08.2021 tarihinde 1/13 payını ... ...'dan 40.000,00 TL’ye, 03.08.2021 tarihinde 1/13 payını ...'den 40.000,00 TL’ye satın aldığını, müvekkilinin ön alım hakkı olduğunu belirterek davalıya ait 5/13 hissesinin tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; davalının dava konusu taşınmazı 01.06.2012 kira başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile yıllık peşin olacak şekilde 5.000,00 TL bedel üzerinden 3 yıllığına kiraladığını, 3 yılın sonunda ise 01.06.2017 kira başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile 1 yıllığına, yıllık peşin 8.800,00 TL bedel üzerinden yeniden kira sözleşmesi imzalandığını, son olarak da 01.06.2020 kira başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile 5 yıllığına aylık 975,00 TL yıllık peşin 11.700,00 TL bedel üzerinden kiraz sözleşmesi yaptığını, davalının taşınmaza ait ilk olarak 1/13 hisseyi 25.11.2020 tarihinde ...'... satın aldığını, davalının taşınmazı satın aldıktan sonra 01.06.2021- 01.06.2022 tarihleri arasındaki kira bedelini davacı ...'a 8/13 hissesi oranında tekabül eden kısmı için 8.200,00 TL, ...'a 1/13 hissesi oranında tekabül eden kısmı için 1.025,00 TL, ...'ye 1/13 hissesine tekabül eden kısmı için 1.025,00 TL, ... ...'nın 1/13 hissesi oranında tekabül eden kısmı için 1.025,00 TL olmak üzere toplamda 11.275,00 TL ödeme yaptığını, bu ödemelerin karşılığında da her hisse sahibinden ayrı ayrı bir şekilde imza aldığını, listede davalının da 2/13 hissenin sahibi olduğunu, hissesine 2.050,00 TL düştüğünün yazdığını, davalının davacıya ... Sitesi C Blok Zemin Kattaki 122/A numaralı dükkan bedeli dağıtımı listesini imzalatması ile söz konusu 2/13 payın satışının bildirildiğinin dahi ortada olduğunu, davacıya 25.11.2020 tarihli ve 03.12.2020 tarihli satış işlemlerinin bildirildiğini, bu durumda davacının yasal ön alım hakkını hak düşürücü süre olan üç ay içerisinde kullanmadığından davanın reddi gerektiğini, davacının beyan ve iddialarında kötü niyetli olup dürüstlük kuralına aykırı hareket ettiğini, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının da hisseli malik olduğu dava konusu taşınmazda toplam 5/13 hissenin farklı tarih ve bedellerle davalıya satıldığı, satışın davacıya noter ihtarı ile bildirildiğine dair delil bulunmadığından davanın 2 yıllık hak düşürücü süre içerisinde açıldığı, davacının taşınmaz hisselerinin şufa hakkının kullanılmasının önüne geçilmek amacıyla tapuda satış bedelinin fazla gösterildiğini ifade ederek satış bedelinde muvazaa iddiasında bulunduğu, keşif esnasında dinlenen davalı tanıklarının beyanları ve davalı tarafça dosyaya ibraz edilen ödeme dekontlarından davacının muvazaa iddiasının ispat edildiği, ... hissesinin 40.000,00 TL, ... hissesinin 31.000,00 TL, ... ... hissesinin 31.000,00 TL ve ... hissesinin 31.000,00 TL bedel ile satıldığı kabul edildiği, ... hissesi yönünden bedelde muvazaa iddiasına ilişkin delil bulunmadığından resmî satış senedindeki bedel ve satış bedelleri dikkate alınarak hesaplanan 182.200,00 TL ön alım bedelinin ön inceleme tarihi olan 14.12.2022 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması hâlinde ulaşacağı değerin 328.258,04 TL olup depo edilen miktar ile nema miktarı çıkarıldıktan sonra aradaki farkın da depo edildiği gerekçesiyle davanın kabulüne, 9 32... parsel 14 numaralı bağımsız bölümün davalı adına kayıtlı 5/13 hissesinin tapu kaydının iptali ile her türlü takyidattan ari olarak davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, ön alım bedeli olan 328.258,04 TL'nin karar kesinleştiğinde davalıya ödenmesine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; davanın süresinde açılmadığını, davacını kötü niyetli olarak dürüstlük kuralına aykırı hareket ettiğini, müvekkilinin taşınmazı yenilediğini ve değerinin arttığını, taşınmaza yapılan masrafların da ödenmesi gerektiğini, taşınmazın satışına ilişkin bütün işlemlerin banka kanalıyla yapıldığını, resmî senet üzerindeki bedeller üzerinden ödeme yapıldığını, asma katı olan ve merkezde bulunan bir dükkanın 02.12.2020 tarihinde 91.130,00 TL gibi düşük bedelli olmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) ön alıma ilişkin hükümlerinde 25.12.2025 tarihinde yapılan kanun değişikliğinin göz önüne alınarak depo bedelinin belirlenmesi gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2. 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun (7571 sayılı Kanun) 36. maddesi ile değişik TMK'nın "Kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrası şöyledir: "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir." 7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1. maddesinin ikinci fıkrası ise şöyledir: "Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır." 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasında, TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür. Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır. TMK'nın "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise, kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları göz önünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır. Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir. Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; Mahkemece, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmi senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması hâlinde mahsup edilerek, bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 06.04.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.