Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/3998 E. 2026/2102 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/1252 E., 2025/831 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 4. Tüketici Mahkemesi SAYISI : 2021/1034 E., 2022/1294 K.

Bölge Adliye Mahkemesince verilen karar davacılar vekilleri ile davalı ... Otomotiv Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri ile davalı ... A.Ş. arasında imzalanan ... 21. Noterliğinin 30.09.2015 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi uyarınca 373.195,00 TL bedel karşılığında davacılara satış ve devri taahhüt edilen İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 1933 parsel, F1 Blok, 6 numaralı bağımsız bölümün 30.04.2017 tarihinde teslim edilmesi taahhüt edildiği hâlde hâlen tapusunun verilmediğini, taraflar arasındaki sözleşmenin 3.2. maddesine göre bağımsız bölüm süresinde teslim edilmezse süre bitiminden itibaren her ay için cezai şart ve aylık kira bedeli toplamı olarak peşin sözleşme bedelinin binde ikisinin ödeneceğinin kararlaştırıldığını, davalı şirkete teslim ve cezai şart, kira bedeli ödenmesi konusunda müvekkillerinin 31.05.2017 tarihinde ihtarname gönderdiklerini, ihtarnamenin 01.06.2017 tarihinde tebliğ edildiğini, bağımsız bölümün 15.03.2021 tarihinde fiilen teslim edilmesine rağmen hâlen tapusunun verilmediğini ileri sürerek bağımsız bölümün tapusunun iptal edilerek, davalı Banka lehine tescil edilmiş olan 17.09.2015 tarihli ve ... yevmiye numaralı ipotekten ve davalı ... lehine ... 8. İcra Müdürlüğünün 2020/14652 Esas numaralı dosyasından konulmuş olan 28.09.2020 tarihli ve ... yevmiye numaralı haciz şerhinden ari ve takyidatsız olarak müvekkilleri adına 1/2'şer hisse ile tesciline, müvekkilleri için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 125/1 hükmü gereği 30.04.2017 tarihinden 15.03.2021 tarihine kadar ödenmesi gereken gecikme tazminatının emsal taşınmazların rayiç kira bedellerine göre belirlenerek temerrüt tarihlerinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalı ... A.Ş.'den tahsil edilmesine karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP 1. Davalı ... cevap dilekçesinde; davalı ... A.Ş. hakkında Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu tarafından verilen Ticari ve İktisadi Bütünlük Oluşturan Mahcuzların Satışına İlişkin Yönetmelik gereğince 29.09.2020 tarihinde ... 8. İcra Müdürlüğünün 2020/14652 Esas sayılı dosyasından konulan tüm hacizlerin kaldırılması talep edilmiş ve İcra Müdürlüğünün 29.09.2020 tarihli kararı ile zaten davaya konu haczin kaldırılmasına karar verildiğini belirterek davacının davayı açmasında hiçbir hukuki yararı bulunmadığından davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur. 2. Davalı ... A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; davacı tarafça dava konusu ile ilgili olarak müvekkil Şirket aleyhine arabuluculuk yoluna başvurulmaksızın dava açıldığından davanın reddi gerektiğini, davalının temerrüde düşürülmediği için davanın dava şartı yokluğundan reddi gerektiğini, davacıların rayiç kira bedeli üzerinden gecikme tazminatı taleplerinin sözleşmede bu hususun kararlaştırılmış olması nedeniyle reddi gerektiğini, yine faize de itirazlarının olduğunu, 6098 sayılı Borçlar Kanununun TBK'nun 138, 1 ve 2. maddeleri uyarınca hâkim tarafından sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. 3. Davalı ... Katılım Bankası A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; davanın müvekkili açısından sadece ipoteğin fekkine ilişkin olduğundan davaya bakmakla görevli mahkemenin asliye hukuk mahkemeleri olduğunu, bankanın bu ilişkide sorumluluğu olmadığını, kaldırılması talep edilen ipoteğin ön ödemeli konut satışına bağlı konut finansmanı kredisi uyarınca bizzat davacının ve bağlı kredi düzenlemeleri uyarınca satıcının borçlarının güvencesini teşkil etmek üzere üst sınır limit ipoteği olarak tesis edildiğini, ipoteğin kaldırılması için bankaya başvuru yapılmaksızın dava açılmış olması nedeniyle davanın açılmasına müvekkilinin sebebiyet vermediğini belirterek davanın reddini savunmuştur. 4. İhbar Olunan TMSF vekili cevap dilekçesinde; ... 1. Sulh Ceza Hâkimliğinin 22.09.2016 tarihli ve 2016/4135 Değişik İş sayılı kararıyla ... A.Ş.'ye Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu'nun kayyım olarak atandığını, Fon'un kayyımlığında bulunan davalı Şirketin Fon'dan bağımsız olarak özel hukuk tüzel kişiliği ve taraf ehliyetinin devam ettiğini belirterek davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, davacılar tarafından ödemelerin tamamlanmış olması nedeniyle tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne, davalı Banka lehine tesis edilen ipoteğin davacıların ... A.Ş. ile yaptıkları taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden önceki bir tarihte konulduğu, davacıların sözleşme tarihi itibariyle tapuda açıkça görülebilen ipotek kaydına rağmen sözleşmeyi akdettikleri değerlendirildiğinde sonradan iyiniyet - kötüniyet tartışmasına girmeleri de mümkün olmadığından davalı bankaya ait ipoteğin fekkedilmesine ilişkin talebin reddine, tapu müdürlüğü tarafından haczin kalktığına ilişkin olarak yazılan 11.05.2022 tarihli yazı ve dosya arasına alınan 14.06.2022 tarihli üst yazı ekinde celp edilen tapu kayıtlarına göre davalı ...'ya yöneltilen talebin yargılama sırasında konusuz kalmış olması nedeniyle bu hususta karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili, davalı ... A.Ş. ve ihbar olunan TMSF vekillerince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı davalı ... lehine hükmedilen yargılama giderlerinin davacılar aleyhine hükmedilmesi gerekirken diğer davalı aleyhine yargılama giderlerine hükmedilmesi doğru görülmediğinden davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı ... A.Ş. vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davacı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; sözleşmede kararlaştırılan maktu cezai şartın, borçlunun temerrüdü hâlinde alacaklının ispat yükü olmaksızın asgari zararına ilişkin talep edebileceği tutar olduğunu, 6098 sayılı Kanunun 112. maddesi uyarınca alacaklının, gecikme nedeniyle uğradığı kira kaybı gibi somut zararları ispatlaması hâlinde, bu zararın kararlaştırılan cezayı aşan kısmının da ayrıca tazmin edilebileceğini, dava konusu bağımsız bölüm bedelinin tamamının ilgili bankanın sağladığı bağlı kredi ile ödenmiş olmasına rağmen ipoteğin kaldırılmamasının yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir. 2. Davacı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; gerekçeli kararın hüküm fıkrasında huzurdaki dava ile ilgisi olmayan hükümler ve maddelerin bulunduğunu, gerekçeli kararın, "Delillerin Değerlendirilmesi ve Gerekçe" başlıklı bölümünün son paragrafında "davacı vekilinin istinaf başvurularının reddine, davalı ... vekilinin istinaf başvursunun kısmen kabulüne" denilmesine rağmen, hüküm fıkrasında " davacı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulüne" yazıldığını, dava tarihi itibariyle taşınmazının tapu kaydında davalı ...'ın alacaklı olduğu dosyadan konulmuş haciz şerhinin bulunduğu, yargılama sırasında şerhin kaldırılmış olması nedeniyle müvekkilinin huzurdaki davayı davalı ...'a yöneltmekte haklı olduğu için müvekkili aleyhine vekâlet ücretine hükmedilemeyeceğini, ... Katılım Bankasından müvekkilinin herhangi bir tazminat ya da cezai şart talep etmediği, davalı Bankanın davalı olarak yer almasının sebebinin taşınmazdaki ipoteğin lehdarı olmasından kaynaklandığını, ipoteğin kaldırılması talebinin reddi kararının hukuka ve kanuna aykırı olduğunu, sözleşmede kararlaştırılan cezai şart alacağı yerine 6098 sayılı Kanunun 125/1 hükmü gereği gecikme sebebiyle (kira) tazminatı talep etme hakkını kullandıklarını ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir. 3. Davalı ... A.Ş. vekili temyiz dilekçesinde özetle; mücbir sebep ve beklenmeyen hâl değerlendirmesi yapılmamış olmasının hatalı olduğunu, 15 Temmuz 2016 tarihli darbe girişimi ve sonrasında Olağanüstü Hâl Kararı alınması, devam eden süreçte FETÖ soruşturması kapsamında TMSF ve Başbakan yardımcılığı tarafından müvekkil Şirkete kayyum atanmasının sözleşmenin akdedilmesi esnasında öngörülmesinin mümkün olmadığını, bu durumun mücbir sebep sayılması gerektiğini, davalının temerrüde düşmüş olmasının dava şartı olarak düzenlenmiş olması nedeniyle davanın dava şartı yokluğundan reddine karar verilmesi gerektiğini, davacı tarafından usulüne uygun biçimde dönme beyanı yönlendirilmeyip yüzseksen günlük ... sürenin geçmesi beklenmeden dava ikame edildiğini, cezai şart yönünden diğer davalı Bankanın sorumluluğu cihetine gidilmesi gerektiğini, davacı lehine hükmedilen vekâlet ücretinin fazla olduğunu, harç, yargılama gideri ve vekâlet ücretinden diğer davalı Bankanın da sorumlu tutulması gerektiğini, sözleşmenin değişen şartlara uyarlanmasına ilişkin taleplerinin değerlendirilmediğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesine dayalı takyidattan ari tapu iptal tescil ve gecikme tazminatı istemine ilişkindir. 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 361/1 hükmü uyarınca bölge adliye mahkemesince verilen kararlara karşı tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde temyiz yoluna başvurulabilir. Temyiz dilekçesinin süresinden sonra verilmesi hâlinde anılan Kanunun 366. maddesi atfıyla aynı Kanunun 352/1-(c) hükmü uyarınca temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekir. Bölge Adliye Mahkemesi tarafından verilen karar, davalı ... A.Ş. vekiline 18.05.2025 tarihinde tebliğ edilmiştir. Temyiz dilekçesi ise 03.06.2025 tarihinde sunulmuştur. Bu nedenle temyiz dilekçesinin yasal süre geçirildikten sonra verildiği anlaşılmıştır. 2. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacıların aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

3. Öncelikle, ipotek kavramı üzerinde durulması ve kesin borç (anapara) ipoteği ile üst limit (maksimal) ipoteği arasındaki ayrımın ortaya konulması gerekmektedir. İpotek ile sağlanan amaç alacağa teminat sağlamaktır. İpotek, rehni verenle alacaklı arasında yapılacak resmi senede dayanır. Rehin hakkı, ayni hak olarak bu senede dayanılarak tapu kütüğüne yapılacak tescille doğar. Doğmuş bir alacağı teminat altına almak için kurulan ipotek kesin borç ipoteğidir. İlerde doğacak ve doğması muhtemel alacaklar için kurulan ipotek ise üst limit ipoteğidir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 881/1 hükmüne göre; “Halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir.” Aynı Kanunun 851/1 hükmü gereğince, “ Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Alacağın miktarının belli olmaması halinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir.” Kesin borç ve üst sınır ipoteği ayrımı, ipotekle alacak arasındaki ilişkinin yoğunluğu esas alınmak suretiyle yapılmıştır. İpotek tesis edilirken alacağın miktarının belirli ve borcun mevcut olması kaydıyla ipotek miktarı dışında faiz ve takip giderlerinin de rehin teminatından yararlanacağının öngörülmüş olması halinde, tarafların anapara ipoteği kurmak istedikleri kabul edilebilir. Rehin sözleşmesinde ipoteğin alacağa bağlı olarak limitli tesis edildiği hâllerde üst sınır ipoteği olduğu kabul edilmelidir. İpoteğin kesin borç veya üst sınır ipoteği olması yapılacak takibin türü bakımından önem taşımaktadır. Kesin borç ipoteğinde temel ilişkiden (borç ilişkisinden ) doğan bir alacak teminat altına alınmaktadır. Temel borç ilişkisinin geçersiz olması nedeniyle alacak doğmamışsa yapılan tescil görünürde alacaklı lehine bir rehin hakkı doğurmaz. Rehin sözleşmesinde temel borç ilişkisinin gösterilmesi geçerlilik şartı olmamakla beraber hangi alacak için rehin kurulduğunun ispatını kolaylaştırır. Paraya çevirme anında geçerli bir alacağın varlığı rehin hakkının kullanılması için zorunludur. Alacak mevcut değilse, tescil edilmiş ipotek alacaklı için güvence oluşturmaz. Bu hâlde hakkın kullanılmasında ipoteğin alacağa bağlılığı mutlaktır. Üst sınır ipoteği, ileride doğacak veya doğması muhtemel olan bir alacağın teminatı olarak tesis edildiği için bu belirsizliğin ileride getireceği sorunları önlemek amacıyla taşınmazın bu belirsiz borca azami ne miktar için teminat teşkil edeceği ipotek akit tablosunda bir limitle belirlenir. İşte bu nedenledir ki ileride vücut bulacak ana borç ile buna eklenecek faiz, icra takip giderleri ile yanlarca kararlaştırılan diğer fer'ileri, yani 4721 sayılı Kanunun 875. maddesinde belirtilen ve ipotekle teminat altına alınan toplam borç miktarı, bu tür ipotekte tarafların ipotek tesis edilirken rızaları ile tespit edilen bu limiti aşması mümkün değildir. Bu özellik üst sınır ipoteğini kesin borç ipoteğinden ayıran önemli bir unsur olmaktadır. Zira, kesin borç ipoteğinde ipotek akit tablosunda belirtilen ana alacaktan başka 4721 sayılı Kanunun 875. maddesi uyarınca takip giderleri ile faiz ve diğer fer'ileri de teminat kapsamına girmektedir. Üst sınır ipoteğindeki bu ana ilke başlangıçta belirli olmayan bir borca giren ve taşınmazında alacaklı lehine ipotek tesis ettiren borçlu veya borçlu lehine ipotek veren üçüncü kişiler bakımından önem taşıdığı gibi tapu sicilinde kayıtlı ipotek limitine itibar ederek aynı taşınmazda alacakları için ipotek tesis ettirecek üçüncü kişiler yönünden de tapu sicilindeki kayda itibar edilmesi bakımından büyük bir önem taşımaktadır. Alacak sona erdiği hâlde alacaklı, terkin taahhüdünü iradesiyle yerine getirmezse, taşınmaz maliki ipoteğin fekkini (kaldırılmasını) dava yolu ile isteyebilir. Somut olayda; incelenen ve ipotek akdinin çerçevesini tayin eden resmî akit tablosu içeriğinden ipoteğin ileride gerçekleşecek veya gerçekleşmesi muhtemel olan bir alacağın teminatı olarak tesis edildiği görülmektedir. Bu hâliyle ipotek, azami meblağ (üst sınır ipoteği) ipoteğidir. İpotek, azami meblağ (üst sınır) ipoteğine ilişkin bulunduğundan, alacağı ispat yükü davalıdadır. Taraflar arasındaki 17.09.2015 tarihli ipotek sözleşmesi içeriğinden ipotek borçlularının davacılar olduğunun kararlaştırıldığına dair herhangi bir tereddüt bulunmamaktadır. Davacıların ipotek lehtarı Banka ile borç ilişkisi sona erdiğine göre tüketici davacılar lehine olmak üzere ipoteğin kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi hükmün bozulmasını gerektirmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Davalı ... A.Ş. vekilinin temyiz dilekçesinin süreden REDDİNE, 2. Davacılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, 3. V.B Bölümünde açıklanan gerekçelerle temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine, Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 16.04.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.