Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2026/3578 E. 2026/3320 K.

MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki davacı/borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü: Borçlunun İcra Mahkemesine başvurusunda, sair şikayetlerinin yanında daha önceki taşınmazların satılması ile takibe konu borcun kapandığı, dosya borcunu aşar şekilde ihalenin yapıldığını, bu nedenle şikayete konu 13 77... Parselde kain 9 Nolu taşınmaz ihalesinin feshinin gerektiği ileri sürülerek ihalenin feshinin talep edildiği, İlk Derece Mahkemesince, şikayetin reddine, ihale bedelinin %5'i oranında para cezasına karar verildiği, şikayetçi borçlu tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince esastan reddine karar verildiği görülmektedir. Sair temyiz itirazları yerinde değil ise de; 4721 Sayılı TMK'nın 873/3. maddesine göre "Aynı alacak için birden fazla gayrimenkul üzerinde rehin tesis edilmiş ise alacaklı bunların aynı zamanda satılmasını talep etmeye mecburdur. Bununla beraber icra memuru ancak gerektiği kadarını satar." hükmüne yer verilmiştir. Buna göre, toplu rehin durumunda, ipotek alacaklısı alacağı gününde ödenmemişse açıklanan yasa hükmü gereği üzerinde toplu (birlikte) rehin kurulmuş olan tüm taşınmazların satışını aynı anda talep etmek zorundadır. Bu zorunluluk alacaklının istediği taşınmazı sattırarak keyfi davranmasını önlemeye yöneliktir. (HGK. 27.11.2002 T., 12-823/1020 K.) Ayrıca icra müdürü de borç miktarı ve ipotek limitini dikkate alarak satışı gerçekleştirmeli, borç miktarı karşılandığında veya ipotek limiti aşıldığı takdirde satışa son vererek, toplu ipotek kapsamında olan diğer taşınmazların satışını yapmamalıdır. Bu husus kamu düzeninden olup, mahkemece re’sen nazara alınmalıdır. Öte yandan, TMK'nın 8 51... . maddelerinde ifadesini bulan azami meblağ ipoteğinde (üst sınır ipoteğinde) borcun ulaşacağı miktar belirsiz olduğundan, taşınmazların ne miktar için teminat teşkil edeceği ipotek akit tablosundaki limitle sınırlanabilir. TMK'nın 875. maddesi gereğince, ipotekle teminat altına alınan ana borç, faiz, icra takip giderleri ve taraflarca kararlaştırılan eklentilerden oluşan toplam borç miktarının, bu limiti aşması mümkün değildir. HGK'nın 24.05.1989 tarih ve 1989/11-294 Esas, 1989/378 Karar sayılı kararında da yukarıdaki kural benimsenmiştir. İpoteğin üst sınır ipoteği olması halinde, borçlu sadece ipotek akit tablosunda belirtilen miktar ile sınırlı olmak üzere sorumludur.

Somut olayda, davalı alacaklı tarafından şikayetçi asıl borçlu aleyhine ipoteğin para çevrilmesi yoluyla ilamlı takip başlatıldığı, takibe dayanak ipotek senetlerinin tetkikinden; şikayetçi asıl borçlu ... İnş. San. Tic. Ltd. Şti. adına kayıtlı; • Sakarya İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 1377 Ada, 8 Parselde kain B Blok, ... Nolu B.B. ve B Blok, 12 Nolu B.B. üzerinde 16.07.2021 tarih ve ... yevmiye nolu, 1.500.000,00 TL bedelli, 1. Derece, davalı alacaklı ... A.Ş. lehine üst sınır ipoteği, • Sakarya İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 640 Ada, 1 Parsel sayılı taşınmaz üzerinde 14.12.2022 tarih ve ... yevmiye nolu 5.000.000,00 TL bedelli, 1. derece, davalı alacaklı ... A.Ş. lehine üst sınır ipoteği, • Sakarya İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 1377 Ada, 5 Parselde kain 1 Nolu B.B., 3 Nolu B.B., 4 Nolu B.B. ve “5 ve 6 nolu BB” ile 9 Nolu B.B. üzerinde 26.05.2022 tarih ve ... yevmiye nolu 10.000.000,00 TL bedelli, 1. derece, davalı alacaklı ... A.Ş. lehine üst sınır ipoteği tesis edildiği, 5 ve 6 Nolu Bağımsız Bölümler takip tarihinden önce takyidatsız olarak 3. kişilere devredildiğinden "5 ve 6 nolu BB"ler haricindeki ipotek senedine konu taşınmazlara ilişkin Örnek 6 takip başlatıldığı ve işbu şikayete konu 9 nolu Bağımsız Bölüm ihalesinden önce sırasıyla; 6 40... Parsel sayılı taşınmazın 5.750.000,00 TL bedelle, 1377 Ada, 5 Parselde kain 1.Kat 4 Nolu B.B'ün 3.000.000,00 TL bedelle, 1377 Ada, 5 Parselde kain Zemin Kat 1 Nolu BB'ün 1.544.779,02 TL bedelle, 1377 Ada, 5 Parselde kain Zemin Kat 3 Nolu ...ün 2.115.074,00 TL bedelle, 1377 Ada, 8 Parselde kain B Blok, Zemin Kat, ... Nolu BB'ün 1.455.539,00 TL bedelle, 1377 Ada, 8 Parselde kain B Blok, Zemin Kat, ... Nolu BB'ün 1.686.810,00 TL bedelle ihale edildiği anlaşılmıştır. Şikayetçi borçlunun TMK'nın 873/3. maddesi gereğince ihalenin feshi isteminde bulunmasına rağmen bu hususta gerek İlk Derece Mahkemesince gerek Bölge Adliye Mahkemesince, gerekçesi de açıklanmak suretiyle olumlu veya olumsuz bir karar verilmediği anlaşılmıştır. O halde, mahkemece şikayete konu ihale tarihi dikkate alınarak dosya kapak hesabı yaptırılıp, şikayete konu taşınmazın son ihale konusu olduğu gözetilerek daha önceki ihale bedellerinin borcu karşılamaya yetmesi halinde satışa devam edilmesinin ihalenin feshi sebebi olduğu hususunda inceleme yapılması gerekirken bu talebin değerlendirilmemesi isabetsiz olup, Bölge Adliye Mahkemesi kararı kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi kararının bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Borçlunun temyiz itirazlarının kısmen kabulü ile 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK'nın 364/2. maddesinin göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK'nın 373/1. maddesi uyarınca, yukarıda yazılı nedenlerle Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesinin 11.02.2026 T. ve 2025/1112 E., 2026/127 K. sayılı kararının (KALDIRILMASINA), Karasu İcra Hukuk Mahkemesinin 17.06.2025 T. ve 2025/27 E., 2025/50 K. sayılı kararının (BOZULMASINA), peşin alınan harcın istek halinde ilgiliye iadesine, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 11.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.