Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/978 E. 2026/629 K.

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/1124 E., 2025/77 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Kayseri 8. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2019/310 E., 2021/42 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ile davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı ......Ltd. Şti. ve yetkilisi ile yapılan bila tarihli "Daire Satış Sözleşmesi"nde müvekkili ...'ün nakden 360.000,00 Euro bedel ödemesi karşılığında kendisine henüz inşaatına başlanmamış olan dairelerden 11 adedinin satışının vaad edildiğini, müvekkilinin muhtelif tarihlerde bedelin tamamını ödediğini, 02.03.2010 tarihinde satışı vaad edilen taşınmazların inşa edileceği arsanın bir kısım mülkiyetinin müvekkili adına tescil edildiğini, taraflar aralarındaki hukuki ilişkiyi güçlendirmek için arsa maliki ... ile yüklenici davalı ... ...Ltd. Şti. arasında .................Noterliği'nin 02.03.2010 tarihli "Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"nin imzalandığını, sözleşmenin 8. maddesinde, sözleşme tarihinin 02.03.2010 olup, madde 2/a'ya göre dairelerin teslim süresinin 36 ay olduğunu, bu durumda yüklenicinin temerrüt tarihinin 02.03.2013 olarak belirlendiğini, müvekkilinin yüklenici şirkete sözleşmeye istinaden arsa üzerine taşınmaz inşa edebilmesi ve ruhsat vb. işlemler yapabilmesi için 02.03.2010 tarihli vekâletname ile yetki verdiğini, temerrüt tarihi 02.03.2013 itibariyle yüklenicinin sözleşme edimlerini yerine getirmediğini, bu nedenle 17.08.2013 tarihli adi yazılı ek anlaşma ile dairelerin teslim edilmemesinden kaynaklı mağduriyetlerinin karşılığı olarak yüklenicinin 30.03.2013-30.03.2014 tarihleri arası dönem için 15.000,00 Euro, 30.03.2014-30.03.2015 arası dönem için 20.000,00 Euro kira bedeli ödemeyi taahhüt ettiğini, bu ek anlaşma ile yüklenicinin temerrüt tarihinin zımnen 30.03.2015 tarihine ötelendiğini, 30.03.2015 tarihi itibariyle yüklenicinin halen inşaata başlamadığını, 02.08.2016 tarihinde azilname ile yüklenici şirketin vekâletname yetkilerinin kaldırıldığını, kendilerine ödenmesi gereken alacaklarının tahsili amacı ile 19.08.2016 tarihinde Kayseri 2. İcra Dairesinin 2016/11139 Esas sayılı dosyası ile ilamsız icra takibine geçildiğini, borçluların 29.08.2016 tarihinde borca ve ferilerine itiraz ettiğini, 02.03.2010 tarihinden bugüne kadar geçen 6,5 yıllık dönemde inşaatın başlamadığını, arsanın tevhit-ifraz ve ruhsat işlemlerinin yapılmadığını, sözleşmede ve ek sözleşmede teslim tarihi hüküm altına alındığı halde temerrüt oluştuğundan borcun muaccel hale geldiğini belirterek, Kayseri 2. İcra Dairesinin 2016/11139 Esas sayılı dosyasına yapılan itirazın kısmen iptal edilerek 430.200,00 Euro karşılığı olan takip tarihi TCMB efektif satış kuru 3.3086,00 TL üzerinden 1.423.359,00 TL için davalıların itirazının iptaline, davalı ...'ın 300.000,00 Euro asıl borç ile sınırlı olmak şartıyla sorumluluğunun müştereken ve müteselsilen belirlenmesine, cezai şart karşılığı olarak TBK 139. madde takas koşulları işletilerek mülkiyeti müvekkili üzerine tescilli taşınmazın davacı adında bırakılmasına, mahkemece aksi düşünüldüğü durumda arsa rayiç bedelinin cezai şart olarak davalıdan tahsiline, kötüniyetli davalıların icra inkâr tazminatı ödemelerine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacı tarafın, 360.000,00 Euro ödeme yapıldığını iddia etmiş ise de, bu hususu kabul etmediklerini, davacıdan 300.000,00 Euro bedelin muhtelif tarihlerde alındığını, geriye kalan 60.000,00 Euro'nun kendilerine ödenmediğini, 1 no.lu parselde davacının hiçbir hak sahibi olmadığı halde İbiş Şahin adına kayıtlı arsa payının davacı adına tescilinin sağlandığını, aynı gün taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, müvekkilinin dava konusu taşınmazların tevhid ve ifrazı için Melikgazi Belediyesine başvurduğunu, yapılan işlemlerin müvekkilinin kötüniyetli olmadığını gösterdiğini, taraflar arasında 17.08.2013 tarihinde kira bedeline ilişkin ek sözleşme yapıldığını, bu haliyle sözleşmenin teslim süresinin 36 ay olduğunun kabul edilemeyeceğini, müvekkilleri aleyhine başlatılan icra takibi ve işbu dava ile ödeme yapılan bedellerin iadesi talep edildiğinden, davacının sözleşmeden dönme iradesini ortaya koyduğunu, bu haliyle davacının kira bedeli isteme hakkının bulunmadığını, kira alacağının ancak sözleşme ayakta ise istenebilecek alacak olduğunu, davacı sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediğinden ceza-i şart isteyemeyeceğini, TBK 139. madde hükmü gereğince; takas koşullarının işletilmesine ilişkin talebi kabul etmediklerini belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, taşınmazda diğer hissedar olan İbiş Şahin isimli şahıs ile herhangi bir şekilde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmamış olması nedeniyle, davacı ile davalı şirket arasında yapılmış olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin herhangi bir hüküm ifade etmesinin söz konusu olmadığı, keza dava konusu taşınmazın kadastro parseli olduğu, tevhit ve ifraz işlemlerinin yapılmadığı, bu sebeple taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifasının mümkün olmadığının görüldüğü, bütün bu açıklamalar ışığında taraflar arasında yapılmış olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sadece geriye etkili olarak feshinin talep edebileceği, bu suret ile cezai şart kira alacağı ve benzeri alacak kalemleri talep etmesinin mümkün olmadığı, davacının 11 adet daire bedeli olarak davacıya ödediği 360.000,00 Euro'yu talep edebileceği, bu miktarın da 18.300,00 Eurosunun elden ödendiğinin iddia edildiği, ancak bu miktarın ödendiğinin davacı tarafça ispatlanamadığı, buna mukabil davacının talep edebileceği miktarın 341.700,00 Euro olduğu, bu miktarında 1.139.637,84 TL'ye tekabül ettiği anlaşıldığından dolayı, bu miktar üzerinden takibin devamına karar verilmesi ve her ne kadar icra inkâr tazminatı talep edilmiş ise de, alacağın likit olmaması ve davalının kötü niyetli bulunmaması nedeniyle icra inkâr tazminatı taleplerinin reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile davalıların Kayseri 2. İcra Dairesinin 2016/11139 Esas sayılı takip dosyasına yapmış oldukları itirazın iptali ile takibin takip tarihi itibariyle 341.700,00 Euro asıl ((1.139.637,84 TL) ( 3.3352 TL Kur)) alacak üzerinden devamına, asıl alacağa takip tarihinden tahsil tarihine kadar 3095 sayılı Yasanın 4/a maddesine göre devlet bankalarının Euro cinsinden bir yıllık vadeli mevduata uyguladıkları en yüksek faiz oranının uygulanmasına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, "Somut olayda, taraflar arasında sözleşmeye konu 32 43... parselde 352, 80... ve 32 43... parselde 391, 73... 'ye karşılık gelen hissenin davacıya 360.000,00 Euro karşılığı satışı sonrası taşınmazda hissedar olarak malik haline gelen davacı ile davalı şirket arasında 02.03.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış ise de, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm hissedarlarla imzalanmadığı, bu nedenle taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğu tespit edilmiştir. Yargıtay yerleşik içtihatlarında da kabul edildiği üzere sözleşmenin geçersizliği halinde taraflar ancak birbirinin mamelekine kattığı değerler yönünden sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca talepte bulunabilecektir. Açıklanan nedenlerle, geçersiz sözleşemeye dayalı olarak gecikme tazminatı ve cezai şart talep edilemez ise de taraflar ödedikleri bedelin iadesini talep edebilecek olup, mahkemesince elden ödendiği iddia edilen ve davacı tarafından ödendiği dosya kapsamında ispat edilemeyen 18.300,00 Euronun ödeme olarak kabul edilmemesinde ve ödemenin 341.700,00 Euro olarak kabul edilmesinde bir hata bulunmamakla birlikte; davacıya devredilen hisse davacı üzerinde kalmaya devam ettiğinden bu hisse bedeli kadar davacının sebepsiz zenginleştiğinin kabul edilmesi gerekmektedir. Bu açıklamalar çerçevesinde ve davalıların istinaf sebepleri de dikkate alınarak mahkemesince yargılama aşamasında alınan 19.03.2018 tarihli bilirkişi raporu kapsamında takip tarihindeki hisse bedeli olan 254.046,63 Euronun ödendiği ispat olunan 341.700,00 Eurodan mahsubu ile bakiye 87.653,37 Euro üzerinden itirazın iptali ile takibin devamına, icra inkâr tazminatının reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı olmakla; 87.653,37 Euro üzerinden yeni hüküm kurulmasına karar verilmesi gerekmiştir" gerekçesiyle, davalılar vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, mahkeme kararının kaldırılmasına, davanın 87.653,37 Euro üzerinden kısmen kabulüne, yasal şartları oluşmadığından davacının icra inkâr tazminatı talebinin ve davalının kötüniyet tazminatı talebinin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1.Davalılar vekili temyiz dilekçesinde; a.Mahkemenin, dava tarihi itibari ile taşınmazın belirlenen değerini borç miktarından mahsup ettiğini, bu hususta hakkaniyete uygun bir karar verilmediğini, son zamanlarda ülke genelinde taşınmaz fiyatlarının kat be kat arttığını, bu nedenle eksik inceleme neticesinde verilen kararın kabulünün mümkün olmadığını,

b.Davalıların, arsalar kadastro parseli olduğu için ifraz-tevhit işlemlerinin yapılması konusunda gayret ve çaba gösterdiklerini, bu nedenle davalıların kendilerine yüklenebilecek kötüniyetli bir davranışları bulunmadığını, buna rağmen davacının, davalılar aleyhine haksız ve kötü niyetle yasal takip yaptığını, alacaklı aleyhine kötü niyet tazminatına hükmedilmesine ilişkin taleplerinin değerlendirilmediğini beyan etmektedir.

2.Davacı vekili temyiz dilekçesinde; a.Mahkemenin, tüm hissedarların sözleşmede imzası bulunmamasını gerekçe göstererek sözleşmeyi geçersiz saydığını, ancak bu durumun sözleşmeyi tamamen hükümsüz hale getirmeyeceğini, yalnızca sözleşmenin, eksik tarafları bağlamayacağını,

b.Bölge Adliye Mahkemesinin yüklenicinin temerrüde düşmesini ve müvekkiline olan borçlarını yerine getirmemesini gözardı ettiğini, kira alacağı ve cezai şart taleplerini reddederken, yüklenicinin inşaata başlamaması nedeniyle davacının uğradığı zararı dikkate almadığını,

c.Bölge Adliye Mahkemesinin, sözleşmeyi geçersiz sayarak yalnızca sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği alacak talep edilebileceğine karar verdiğini, ancak, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, sözleşmenin geçersizliği tespit edilse dahi tarafların birbirlerine yüklediği edimlerin ve zararların dikkate alınması gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Dava, eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmış olup, itirazın iptali istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, hükme esas alınan bilirkişi raporunun olaya uygun ve içerik itibariyle yeterli ve inandırıcı olduğu anlaşılmakla, taraflar vekillerince temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeple; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı HMK'nın 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harçlarının davacıdan ve davalılardan alınmasına,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,19.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.