Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/4173 E. 2026/2963 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2017/68 E., 2021/360 K.

Mahkemece bozma ilamına uyularak verilen karar, asıl ve birleşen 2020/460 Esas sayılı davada davalı ... vekili asıl ve birleşen 2020/460 Esas sayılı davada davalı ... ile birleşen 2020/460 Esas, 2014/626 Esas sayılı dosyada davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA 1.Asıl davada davacılar vekili dava dilekçesinde, müvekkilleri ve dava dışı diğer arsa sahipleri ile davalı yükleniciler ... ve ... arasında 25.06.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmelerde işin teslimi için öngörülen sürenin büyük oranda dolduğu halde inşaata hiç başlanmadığını, davalı yüklenicilerin müvekkillerine ait arsayı aldıkları vekaletname ile önce kendi kurdukları davalı şirkete sattıklarını, davalı şirketinde davalı ...’e devrettiğini, en son taşınmazın ...’a satıldığını, davalıların birlikte hareket ederek müvekkillerini zarara uğrattığını, davalıların iyiniyetli olmadıklarını ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile müvekkillerinin hissesi oranında tapu iptal ile müvekkilleri adına tescilini talep etmiştir.

2.Birleşen Konya 3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2020/460 Esas sayılı dosyasında davacılar vekili dava dilekçesinde, müvekkilleri ile davalı yükleniciler ... ve ... ile 25.06.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmeye ek olarak müvekkili ... ile davalı yükleniciler arasında 14.02.2014 tarihli sözleşmenin imzalandığını, dava konusu taşınmaz üzerinde payı olan Belediye ile sözleşme imzalanmamış olup, sözleşmenin tüm paydaşlarla imzalanmamış olması nedeniyle geçersiz olduğunu, davalı yüklenicilerin sözleşmeye göre yüklendikleri edimleri yerine getirmediklerini, inşaata hiç başlamadıklarını, davalı şirketin taşınmazı iktisap ettikten 4 gün sonra sözleşmeyi bilen ve aynı zamanda iş ortakları olan davalı ...’e taşınmazı devrettiğini, kendisine tapu iptal davası açıldığını bilen davalı ...’in de hissesinden bir kısmını muvazaalı olarak davalı ...’a devrettiğini, müvekkilleri tarafından davalı şirkete yapılan devrin satış işlemi değil avans payı olduğunu, 3. kişilerin iyiniyet iddiasının dinlenemeyeceğini ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşemenin geçersizliğinin tespitini, olmadığı takdirde sözleşmenin geriye etkili feshini, müvekkilleri hissesi oranında tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP 1.Asıl ve birleşen davalarda davalı ... vekili cevap dilekçesinde; taşınmazı tapu siciline güvenerek iyiniyetle satın aldığınız savunarak, davanın reddini istemiştir.

2.Asıl ve birleşen Konya 3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2020/460 Esas sayılı dosyasında davalı ... vekili cevap dilekçesinde, taşınmazı tapu kaydına güvenerek alan iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

3.Asıl ve birleşen davada diğer davalılar, davaya cevap vermemişlerdir.

III. MAHKEME KARARI Mahkemenin 26.08.2014 tarihli kararı ile uyuşmazlığa bakma görevi tüketici mahkemesinde olduğu gerekçesiyle dava dilekçesinin görev yönünden reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ 1. Mahkemenin 26.08.2014 tarihli kararının süresi içinde birleşen davada davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairece, asliye hukuk mahkemesinin görevli olduğu gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

2. Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa sahibinin taşınmazı yükleniciye devretmesinin avans niteliğinde olup, yüklenicinin ancak işi tamamlarsa hak kazanacağı, ancak davalı yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca taşınmazı başkasına devretmek suretiyle sözleşmedeki edimini yerine getirmediği, bu durumda yüklenicinin edimini yerine getirmemesi ve devralan üçüncü kişinin iyiniyet iddiasının da dinlenemeyeceğinden davalı ... vekilinin belirtmiş olduğu delillerin toplanmasının yargılamaya yenilik katmayacağı, ayrıca paydaşlardan ... Belediyesinin yüklenici ile sözleşme imzalamadığı ve sözleşmeye muvafakat etmediklerini bildirdiği, tüm paydaşlarıyla sözleşme yapılmaması nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğu gerekçesiyle, 25.06.20 09... .07.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ve 14.02.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ek sözleşmenin geçersizliğinin tespiti ile davalılar adına olan hisselerin davacılar adına tesciline karar verilmiştir.

Dairemizin 16.04.20 24... /4383 Esas, 2024/856 Karar sayılı ilamıyla; asıl dava ile birleşen 2020/460 Esas sayılı dosyanın temyiz incelemesine tabi olduğu, ancak birleşen Konya 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/444 Esas ve 2021/57 Esas sayılı dosyaları ile Konya 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2021/48 Esas sayılı dosyaların istinaf incelemesine tabi olduğu gerekçesiyle belirtilen dosyaların istinaf incelemesi yapılması için mahkemesine iadesine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1.Birleşen Konya 3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2020/460 Esas sayılı davada davacılar vekili temyiz dilekçesinde;

a. Mahkemece asıl ve birleşen davaların kabul edilmesine rağmen 2 nolu hükümde birleşen 2021/48 Esas sayılı davada davalı ... hakkında hüküm kurulmayarak çelişki oluşturulduğunu,

b. 2 no.lu hüküm fıkrasında davalı ... adına 190/731 hisse iptali yapılması gerekirken hatalı hüküm kurulduğunu beyan etmektedir.

2. Asıl ve birleşen 2020/460 Esas sayılı davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;

a.Asıl dava ve birleşen davalarla ilgili ayrı ayrı hüküm kurulması gerekirken HMK’nın 297/2. maddesine aykırı şekilde hüküm kurulduğunu, HMK’nın 26. maddesine aykırı olarak taraf talep sonuçları aşılarak davalı müvekkili adını olan tüm tapu kaydının iptali yönünde hüküm kurulmasının hatalı olduğunu,

b.Sözleşmenin geriye etkili feshi ve geçersizliğinin tespiti isteminde sözleşmeyi imzalayan tüm akit paydaşlar tarafından birlikte dava açılması gerekirken taraf teşkili sağlanmadan karar verildiğini, bu yönde kurulan kesin süreli ara karardan dönülmesinin de mümkün olmadığını,

c.Kök ve ek rapora itirazlarının değerlendirilmediğini, davalı ...’in arsa sahiplerinden aldığı pay da olup, müvekkilinin İsmail’den aldığı hissenin bu alan içinde olduğunu, davacıların yükleniciye devrettiği pay içinde olmadığını,

d. İyiniyet iddiasına ilişkin olarak sundukları dekont ve ödemelerin araştırılmadığını, tapuda şerh bulunmadığını, tapuya güvenerek taşınmazı alan iyiniyetli 3. kişi olduğunu, taşınmaz üzerinde hiçbir yapı bulunmadığından taşınmazın yükleniciye ait olup olmadığını bilmesinin mümkün olmadığı gibi taşınmazı yükleniciden değil başka bir 3. kişiden arsa vasfı ile iktisap ettiğini beyan etmektedir.

3.Asıl ve birleşen 2020/460 Esas sayılı davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;

a.Beyan ve taleplerinin değerlendirmediğini, belirttikleri delillerinin hiçbiri toplanmadan bilirkişi raporu alındığını, rapora itirazlarının dikkate alınmadığını, tapu iptal davasını kısmi açılabilecek bir dava olmadığı ve dava tarihinden itibaren bir yıllık süre geçmiş olduğundan dava değerine denk gelen taşınmaz kısmı üzerinden davaya devam edilmesi aksi halde harcın tamamlatılması gerektiğini,

b. Arsa sahibinin yer tesliminde temerrüde düştüğünü,

c. Sözleşmeyi imzalayan diğer arsa maliklerinin davaya dahil edilmesi için verilen kesin süre gereği yerine getirilmediğinden davanın reddedilmesi gerektiğini, taraf teşkili sağlanmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, asıl davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptal ve tescil, birleşen 2020/460 Esas davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ve eki sözleşmenin geçersizliğinin tespiti kabul edilmemesi halinde geriye etkili feshi ile tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre asıl ve birleşen 2020/460 Esas sayılı davada davalılar ... ile ... vekillerinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,

Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini .... İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023.maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992.maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; asıl ve birleşen 2020/460 Esas sayılı davada davalılar ... ile ... yönünden yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda taraf delilleri toplanıp, usulüne uygun inceleme ve değerlendirme yapılarak oluşacak sonuca uygun bir karar verilmesi olup, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.

3. Bozma nedenine göre, asıl ve birleşen 2020/460 Esas sayılı davada davalı ... vekilinin HMK’nın 26. ile 297/2. maddesine aykırılığa ilişkin temyiz itirazlarının ve Birleşen Konya 3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2020/460 Esas sayılı davada davacılar vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

VI. KARAR 1.Yukarıda (1) no.lu bentte açıklanan nedenlerle asıl ve birleşen 2020/460 Esas sayılı davada davalılar ... ile ... vekillerinin diğer temyiz itirazlarının reddine,

2. (2) no.lu bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan Mahkeme kararının asıl ve birleşen 2020/460 Esas sayılı davada davalılar ... ile ... yararına BOZULMASINA,

3. (3) no.lu bentte açıklanan nedenlerle bozma nedenine göre asıl ve birleşen 2020/460 Esas sayılı davada davalı ... vekilinin HMK’nın 26. ile 297/2. maddesine aykırılığa ilişkin temyiz itirazlarının ve birleşen Konya 3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2020/460 Esas sayılı davada davacılar vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

01.07.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.