Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/3267 E. 2026/1001 K.

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/372 E., 2025/982 K.

Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar; davacı-karşı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 24.03.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde davacı-karşı davalı vekili Avukat ... ile davalı-karşı davacı vekili Avukat ... ... ...'in gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında düzenlenen 05.11.2014 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, sözleşmeden itibaren 24 ay içinde eserin teslimi gerekirken, davalı yüklenicinin 14 ay gecikme ile Şubat 2018 tarihinde eseri teslim ettiğini, bu nedenle sözleşmenin ilgili hükmü uyarınca müvekkiline kira tazminatı ve cezai şart ödenmesi gerektiğini, bu kapsamda 3.500,00 Euro kira tazminatı, 3.500,00 Euro ceza şart olmak üzere toplam 7.000,00 Euro alacağın tahsili amacıyla giriştikleri icra takibine karşı davalının haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek, itirazın iptali ile icra inkâr tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP VE KARŞI DAVA Davalı vekili cevap dilekçesinde; inşaatın 2007 yılı Haziran ayında fiilen bitirilerek teslim edildiğini, arsa sahiplerinin yersiz şikayetleri nedeniyle iskân ruhsatının geç alındığını, bağımsız bölüm satışı için vekalet vermediklerinden müvekkilinin ilave kaynak aramak zorunda kaldığını, bu nedenle teslimin geciktiğini savunarak, asıl davanın reddi ile kötü niyet tazminatına hükmedilmesini istemiş, açtığı karşı davasında ise sözleşmede arsa sahiplerinin daire satışı için kademeli olarak müvekkiline vekalet vereceklerinin, aksi takdirde gecikilen her gün için 60,00 Euro cezai şart ödeyeceklerinin (7. md.), ayrıca yine arsa sahiplerinin olumsuz davranışları nedeniyle inşaatın gecikmesi halinde yükleniciye düşen her bir daire için günlük 250,00 Euro cezai şart ödeneceğinin (9. md.) kararlaştırıldığını, bir grup arsa sahibi süresinde vekaletnameleri vermiş olmasına rağmen, davalı arsa sahibinin gönderilen ihtarnameye rağmen satış için vekalet vermediğini, bu davranışları nedeniyle inşaatın ve iskân ruhsatı alınmasının geciktiğini, inşaat tamamlanmış ve iskân ruhsatı alınmış olmasına rağmen, davalının müvekkiline isabet eden 3 nolu bağımsız bölümdeki hisseyi halen devretmediğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, müvekkilinin inşaatın geç bitmesinden doğan zararları için 1.000,00 TL'nin, sözleşmenin 7. ve 9. maddelerine dayalı cezai şart alacağı için 2.000,00 Euro'nun davalıdan tahsiline, tapuda 3 nolu bağımsız bölümdeki davalı hissesinin iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiş, ıslah yoluyla cezai şart talebini 14.040,00 Euro'ya arttırmıştır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 21.01.2011 tarihli kararı ile taraflar arasındaki sözleşme uyarınca, yüklenicinin inşaatı en geç 30.11.2016 tarihinde teslim etmesi gerekirken teslimin iskân ruhsatı alınarak 19.10.2018 tarihinde gerçekleştiği, bu durumda asıl davada davacı arsa sahibi sözleşmede kararlaştırılmış olması nedeniyle hem kira tazminatı hem de cezai şart talep edebilir ise de, TBK'nın 179/2. maddesi uyarınca eseri çekincesiz kabul ettiğinden artık ceza şart talebinde bulunamayacağı, ancak kira tazminatı mahiyetinde gecikme tazminatı isteyebileceği gerekçesiyle, asıl davanın kısmen kabulü ile itirazın iptaline, takibin 3.500,00 Euro (kira tazminatı) yönünden devamına, fazlaya ilişkin istemlerin reddine, karşı davada yüklenici taraf, sözleşmenin kademeli ferağ hükümlerine aykırı davranıldığı iddiasıyla 7. ve 9. maddelere dayalı olarak cezai şart talep etmiş ise de yüklenicinin teslimdeki temerrüdü nedeniyle davalı arsa sahibinin teminat dairesini devretmemekte haklı olduğu, bu nedenle yüklenicinin cezai şart talebinin yerinde olmadığı, davadan önce iskân ruhsatı alındığından davalı arsa sahibinin dava konusu 3 nolu bağımsız bölümdeki hisseyi devretmekle yükümlü olduğu, ancak yine asıl davada tespit edildiği üzere gecikme tazminatı alacağı bulunması nedeniyle, davaya karşı koymakta haklı olduğundan yargılama giderleri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulamayacağı gerekçesiyle, karşı davada yüklenicinin tazminat ve cezai şart taleplerinin reddine, tapu iptal ve tescil isteminin kabulü ile 3 nolu bağımsız bölümdeki davalı hissesinin iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin 21.01.2011 tarihli kararına karşı süresi içinde taraf vekillerince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin 12.04.2023 tarihli kararı ile davacı-karşı davalı arsa sahibinin eserin tesliminden önce yükleniciye gönderdiği ihtarnamedeki cezai şart talebinin ihtirazi kayıt niteliğinde olduğu, bu nedenle asıl davada cezai şart da talep edebileceği, sözleşmede arsa sahiplerinin kademeli ferağ hükümlerinden birlikte sorumlu oldukları, bir grup arsa sahibinin ilgili hükümlere dayalı olarak yükleniciye vekalet verdikleri, karşı davada davalı arsa sahibinin uhdesinde bulunan tapu hissesinin ise teminat niteliğinde olduğu, sözleşmeden kaynaklan alacakları ödeninceye kadar bu hisseyi yükleniciye devretmekten kaçınabileceği, bu nedenle yüklenicinin karşı davadaki tazminat ve cezai şart taleplerinin yerinde olmadığı, davadan önce iskân ruhsatı alındığından artık bu bağımsız bölümdeki hissesinin yükleniciye devri gerektiği, yine karşı davanın açılmasına davalı arsa sahibinin sebebiyet vermediği gerekçesiyle, davacı-karşı davalı arsa sahibinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, asıl davanın kısmen kabulü ile itirazın iptaline, 3.500,00 Euro kira tazminatı, 3.500,00 Euro cezai şart olmak üzere 7.000,00 Euro üzerinden takibin devamına, fazlaya ilişkin istemin reddine, karşı davanın kısmen kabulü ile davacı yüklenicinin tazminat ve cezai şart taleplerinin reddine, tapu iptal ve tescil isteminin kabulüne, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ Bölge Adliye Mahkemesinin 12.04.2023 tarihli kararının süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine, Dairemizin 11.12.2024 tarih ve 2023/2747 Esas, 2024/4806 Karar sayılı kararı ile miktar itibariyle kesinlik sınırının altında kaldığından asıl davaya yönelik temyiz istemlerinin reddine, karşı davada davacı yüklenicinin, sözleşmenin 7. maddesine göre, arsa sahibince, iskâna bırakılan daire dışında, tapu devrine ilişkin yükümlülüğün süresinde yerine getirilmemesi halinde cezai şart talep edebileceği, sözleşmenin ilgili hükmü ve yüklenicinin bu hususta gönderdiği ihtarname dikkate alınarak 19.10.2017 tarihinden karşı dava tarihi olan 05.06.2018 tarihine kadar karşı davada yüklenici lehine cezai şarta hükmedilmesi gerektiği belirtilerek karar, karşı davada davacı yüklenici yararına bozulmuştur. Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sözleşmenin 7. maddesi uyarınca, arsa sahiplerinin ihtara rağmen sözleşme kapsamındaki vekaletnameleri vermemeleri halinde her gün için 60,00 Euro cezai şart ödemekle yükümlü oldukları, yüklenici tarafından bu hususta arsa sahiplerine ihtarname gönderilmiş olmasına rağmen arsa sahiplerinin yükümlülüklerini yerine getirmedikleri, bir grup arsa sahibi tarafından verilen vekaletin tapu devri yetkisini içermediği, bu nedenle sözleşmedeki kademeli ferağ şartına uyulmadığı, tüm arsa sahipleri yükleniciye karşı müteselsilen sorumlu olduğundan, karşı davada yüklenicinin alacağının tamamını davalı arsa sahibinden talep edebileceği, ihtarnamenin çekildiği 26.09.2017 tarihinden yapı kullanma izin belgesinin alındığı 19.02.2018 tarihine kadar geçen 228 gün için günlüğü 60,00 Euro’dan yüklenicinin toplam 13.680,00 Euro cezai şart alacağı bulunduğu gerekçesiyle, asıl davada bozma öncesi verilen karar kesinleştiğinden yeniden karar verilmesine yer olmadığına, karşı davanın kısmen kabulü ile davacı yüklenicinin inşaatın geç bitmesinden kaynaklı tazminat talebinin reddine, 13.680,00 Euro ceza şart alacağının davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine, tapu iptal ve tescil talebinin kabulüne karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Asıl davada davacı-karşı davalı arsa sahibi vekili temyiz dilekçesinde;

a. İcra takibinde talep edilen 4.000,00 Euro kira tazminatı, 4.000,00 Euro cezai şart olmak üzere 8.000,00 Euro üzerinden takibin devamına karar verilmesi gerekirken, 7.000,00 Euro üzerinden karar verilmesinin doğru olmadığını, asıl davada verilen hükmün bu nedenle bozulması gerektiğini,

b. Yüklenicinin sözleşmeden doğan edimlerini süresinde yerine getirmediğini, karşı davada müvekkili aleyhine cezai şart hükmedilmiş ise de mahkemenin cezai şarta hükmettiği dönemlerde müvekkilince tapu devri için vekalet verilebilecek bağımsız bölüm bulunmadığını, zira kat irtifakının henüz kurulmadığını, ortada fiili bir imkânsızlık bulunduğunu, yüklenici iskân ruhsatını almadan tapu devri için vekalet verilmesinin mümkün olmadığını, c. Aynı konuda bir başka arsa sahibi ile yüklenici arasında çıkan uyuşmazlıkta, Yargıtay Dairesince farklı kararlar verildiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, asıl davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı cezai şart ve gecikme tazminatı alacaklarının tahsili, karşı davada cezai şart ve tapu iptal tescil istemlerine ilişkindir.

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre, asıl davada davacı-karşı davada davalı vekilinin, asıl davada verilen karara yönelik temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Karşı davada verilen cezai şart alacağının tahsiline yönelik karara ilişkin temyiz itirazlarına gelince; Bir davada mahkemenin veya tarafların yapmış oldukları bir usul işlemi nedeniyle taraflardan biri lehine, dolayısıyla diğeri aleyhine doğan ve gözetilmesi zorunlu olan hakka, usuli kazanılmış hak denilmektedir. Yargıtay içtihatları ile kabul edilen “usuli kazanılmış hak” olgusunun, birçok hukuk kuralında olduğu gibi yine Yargıtay içtihatları ile geliştirilmiş istisnaları bulunmaktadır. Mahkemenin bozmaya uymasından sonra yeni bir İçtihadı Birleştirme Kararı ya da geçmişe etkili bir yeni kanun çıkması karşısında, Yargıtay bozma ilamına uyulmuş olmakla oluşan usuli kazanılmış hak hukukça değer taşımayacaktır. Benzer şekilde, uygulanması gereken bir kanun hükmünün, hüküm kesinleşmeden önce Anayasa Mahkemesince iptaline karar verilirse, usuli kazanılmış hakka göre değil, Anayasa Mahkemesinin iptal kararından sonra oluşan yeni duruma göre karar verilebilecektir. Bu sayılanların dışında, ayrıca görev, hak düşürücü süre, kesin hüküm itirazı, harç ve maddi hataya dayanan bozma kararlarına uyulmasında olduğu gibi kamu düzeni ile ilgili konularda usuli kazanılmış haktan söz edilemez. Maddi hata (hukuki yanılma), maddi veya hukuki bir olayın olup olmadığında veya koşul veya niteliklerinde yanılmayı ifade eder. Burada belirtilen maddi hata kavramından amaç; hukuksal değerlendirme ve denetim dışında, tamamen maddi olgulara yönelik, ilk bakışta hata olduğu açık ve belirgin olup, her nasılsa inceleme sırasında gözden kaçmış ve bu tür bir yanlışlığın sürdürülmesinin kamu düzeni ve vicdanı yönünden savunulmasının mümkün bulunmadığı, yargılamanın sonucunu büyük ölçüde etkileyen ve çoğu kez tersine çeviren ve düzeltilmesinin zorunlu olduğu açık hatalardır. Maddi hataya dayanan bozma kararına uyulması da usulü müktesep hak teşkil etmez. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olaya gelince; Dairemizin hükmüne uyulan 11.12.2024 tarih ve 2023/2747 Esas, 2024/4806 Karar sayılı kararında karşı davada davacı yüklenicinin, sözleşmenin 7. maddesine göre, arsa sahibince, iskâna bırakılan daire dışında, tapu devrine ilişkin yükümlülüğün süresinde yerine getirilmemesi halinde cezai şart talep edebileceği, sözleşmenin ilgili hükmü ve yüklenicinin bu hususta gönderdiği ihtarname dikkate alınarak 19.10.2017 tarihinden karşı dava tarihi olan 05.06.2018 tarihine kadar karşı davada yüklenici lehine cezai şarta hükmedilmesi gerektiği belirtilerek karar, karşı davada davacı yüklenici yararına bozulmuştur. Taraflar arasındaki sözleşmenin “Masrafların Aidiyeti ve Yükleniciye Verilecek Vekalet” başlıklı 7. maddesinde “Arsa sahipleri müteahhide düşen bağımsız bölümlerin satışı için kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanması ile birlikte %20’ye tekabül edecek kısım için vekalet verecek, inşaat bitiminde geri kalan %40’ının satışı için, inşaatın oturma ruhsatı alındıktan sonra kalan kısım için vekalet verecektir. Arsa sahiplerinin her biri, işbu sözleşmede genel kapsamı belirtilen vekalet verme yükümlülüğünü müteahhidin yazılı bildiriminin yapıldığı tarihten itibaren 15 gün içinde yerine getirmediği takdirde temerrüt tarihinden itibaren vekaletin verilmediği her gün için müteahhide 60,00 Euro ceza şart nakden ödeyecektir” düzenlemesine yer verilmiştir. Karşı davacı yüklenici sözleşmenin bu hükmüne dayalı olarak olarak tapu ferağını sağlamaya yönelik vekaletin verilmesi için davalı arsa sahibine 26.09.2017 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnameyi göndermiş ise de asıl davada yapılan yargılamada da tespit edildiği üzere, sözleşmenin ilgili hükümleri uyarınca yüklenicinin en geç 30.11.2016 tarihi itibariyle iskan ruhsatını alarak inşaatı teslim etmiş olması gerekir. Davacı yüklenicinin eserin tesliminde temerrüt halinde bulunduğu ve bu nedenle davalı arsa sahibine cezai şart ve gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olduğu bir dönemde, davalı arsa sahibi, TBK’nın 97. maddesinde ifadesini bulan ödemezlik def’i hükümlerine dayalı olarak, yükleniciye vekalet vermekten kaçınmakta haklıdır. Öte yandan, sözleşmenin anılan 7. maddesinde yüklenicinin vekaleti bağımsız bölümlerin satışı için isteyebileceği belirtilmiş olup, davacı yüklenicinin yükümlülüğünde olan kat irtifakı tesis edilmeden bağımsız bölümden bahsedilemez. Kat irtifakı ihtarnameden çok sonra 04.06.2018 tarihinde tesis edilmiştir. İhtarname tarihi itibariyle henüz kat irtifakı tesis edilmediğinden arsa sahibinin bağımsız bölüm devri yapması da fiilen mümkün değildir. Bu durumda, karşı davacı yüklenicinin sözleşmenin 7. maddesine dayalı cezai şart talebi yerinde olmayıp, Dairemizce açıklanan bu hususlar gözden kaçırılarak, bozma kararında yüklenici yararına cezai şarta hükmedilmesi gerektiğinin belirtilmesinin maddi hataya dayalı olduğu anlaşıldığından, mahkemece bozma kararının karşı davacı yararına usuli kazanılmış hak oluşturmadığı kabul edilerek, cezai şart talebinin reddine karar verilmesi gerekirken, bu talebin kabulü doğru olmamış, kararın karşı davalı arsa sahibi yararına bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan sebeplerle, asıl davada davacı-karşı davada davalı vekilinin, asıl davada verilen karara yönelik temyiz itirazlarının reddine,

(2) numaralı bentte açıklanan sebeplerle, karşı davada verilen karara yönelik temyiz itirazlarının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının, karşı davada davalı yararına BOZULMASINA, Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan, karşı davada davalı yararına takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, karşı davada davacıdan alınarak davalıya verilmesine, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 24.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.