Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/2467 E. 2026/362 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI: 2020/207 E., 2025/61 K. BİRLEŞEN 2012/32 ESAS SAYILI DOSYADA

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, davalılar ... ... ve ... vekillerince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 03.02.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı ... ... vekili Avukat ... ..., davalı ... vekili Avukat ..., davalı ... .... vekili Avukat ... ile davacılar ... .... vekili Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Asıl davada davacılar vekili dava dilekçesinde; arsa sahibi müvekkilleri ile davalı yüklenici ... arasında 16.07.1997 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmedeki paylaşım oranına uygun olarak bir kısım arsa payının yüklenicinin yetkilisi olduğu diğer davalı ... .... .... ...'ye devredildiğini, yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan sürede edimini ifa etmediğini, 1999 Düzce depremi sonrası yapılan imar planı değişikleri nedeniyle sözleşmenin ifasının olanaksız hale geldiğini ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili feshi ile davalı şirket adına olan tapu kayıtlarının iptali ve müvekilleri adına hisseleri oranında tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Birleşen davada ise; sözleşmeye konu arsa paylarının bir kısmının davalılara devredilmiş olduğunu ileri sürerek, taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile hisseleri oranında müvekilleri adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP Asıl davada davalılar ... ve .......... .... vekili cevap dilekçesinde; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaatı diğer davalı şirketin yapacağını, müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, taşınmazda hissesi bulunmadığını, davanın zamanaşımına uğradığını, deprem nedeniyle binanın yıkımına karar verildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Asıl davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde; dava konusu hisseyi, cebri icrada yapılan ihale üzerine satın aldıklarını, müvekkilinin iyiniyetli olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir. Asıl davada davalı ... cevap dilekçesinde; iyiniyetli taşınmazı devraldığını savunarak, davanın reddini istemiştir. Birleşen davada davalı ... ... vekili, müvekkilinin tapu sicilindeki kayda güvenerek, iyiniyetle taşınmaz devraldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI Mahkemenin 05.06.2008 tarihli ve 2004/641 Esas, 2008/325 Karar sayılı kararı ile asıl davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ 1. Mahkemenin 05.06.2008 tarihli kararına karşı süresi içinde asıl davada davacılar vekili temyiz isteminde bulunulması üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi'nin 17.06.2010 tarihli ve 2009/1989 Esas, 2010/3468 Karar sayılı kararıyla, feshe ilişkin kararın taraflarca temyiz edilmediğinden kesinleştiği, feshin geriye etkili sonuç doğuracağı, bu durumda, yükleniciye avans olarak devredilen tapuların, arsa sahiplerine geri döneceği, inşaat halindeki binadan bağımsız bölüm satın alanların iyiniyetli olarak kabul edilemeyeceği, davacı arsa sahiplerine yükleniciden bağımsız bölüm satın alanlara dava açılması için süre verilip, açılan davanın eldeki dava ile birleştirilmesi, arsa sahiplerinin tapu iptal ve tescil istemlerinin payları oranında kabul edilmesi gerektiği belirtilerek, karar asıl davada davacılar yararına bozulmuştur

2. Mahkemenin 16.07.2012 tarihli ve 2010/438 Esas, 2012/438 Karar sayılı kararı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin bozma öncesi verilen kararın kesinleştiği, yüklenici arsa sahiplerine karşı edimlerini yerin getirmediğinden, davacı arsa sahiplerinin avans olarak verdikleri tapuların iadesini isteyebilecekleri gerekçesiyle, davalılar ..., .......... ...., ..., ..., ..., ..., ... ve ... adlarına kayıtlı bağımsız bölümleri başka şahıslara devrettiklerinden haklarında açılan davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ..., ..., ..., ... ve ... aleyhine açılan davanın kabulü ile adı geçen davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına 1/3 paylı olarak tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

Mahkemenin 16.07.2012 tarihli kararına karşı süresi içinde davalılar ... ve ... vekilleri ile davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... tarafından temyiz edilmesi üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi'nin 17.06.2010 tarihli ve 2009/1989 Esas, 2010/3468 Karar sayılı kararıyla, yükleniciden taşınmaz devralan davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının reddine, dahili davalılar ..., ... ve ...'ın ...'ın temyiz istemlerinin süre yönünden reddine, diğer davalıların temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede; davalılar ... ve ... hakkında, rücu ilişkisi söz konusu olabileceğinden, pasif husumet yokluğu nedeniyle ret karar verilmesininin doğru olmadığı, yine davalı ...'ın da arsa sahibi olması sebebiyle davada yer alması zorunlu olduğundan, onun yönünden de pasif husumet yokluğu nedeniyle ret kararı verilmesinin doğru olmadığı, yüklenici ile sözleşme yapan tüm arsa sahipleri ile o tarihte paydaş olan kişilere, sözleşme geriye etkili feshedilmiş olmakla payları geri döneceğinden, bu davacı ve davalıların tespiti ile arsa sahiplerince kendi adlarına yapılan pay devirleri dışlanarak, hükmüne uyulan bozma ilamında belirtilen şekilde; yükleniciden, yüklenicinin talimatı ile arsa sahiplerinden ve yüklenicinin borcu nedeniyle yapılan takip sonucu icra satışından pay alanlara yönelik tapu iptal tescil isteminin, gerektiğinde bu konuda uzman bir bilirkişiden rapor alınmak suretiyle durumlarının değerlendirilmesi gerektiği, yine hükmüne uyulan bozma ilamı gereği sadece yüklenici tarafından yapılan devirlerin dikkate alınması gerekirken dava ve hatta bozma tarihinden sonra bizzat arsa sahipleri tarafından yapılan devirler hakkında da tapu iptal ve tescil kararı verilmesinin hatalı olduğu, hakkında dava açılmayan ve davada taraf olmayan ... hakkında hüküm kurulmuş olmasının usul ve yasaya aykırı olduğu belirtelerek, karar davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... yararına bozulmuştur.

3. Mahkemenin 15.12.2015 tarihli ve 2013/421 Esas, 2015/664 Karar sayılı kararı ile sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmiş olması nedeniyle, yükleniciden ve yüklenicinin borcu nedeniyle cebri icra yoluyla pay devralanlara yönelik tapu iptal ve tescil istemlerinin yerinde olduğu gerekçesiyle davanın kabulüyle, davalılar ... ..., ..., ... ve ... adına olan tapu kayıtlarının iptali ile 708/8304’er hissesinin davacılar, 183/8304’er hissenin davalılar ..., ..., ... adına, 4575/830400’er hissenin ... mirasçıları ..., ..., ..., ... adına, 431/8304’er hissenin ..., ..., ... ve ... adlarına tapudaki mevcut hisseleri ile tevhid edilmek üzere tesciline, fazlaya ilişkin istemlerin reddine karar verilmiş, tavzih yoluyla, birleşen davada davalılar ..., ..., ... ve ... hakkındaki davanın reddine ve bu davalılılar lehine yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilmiştir.

Mahkemenin 15.12.2015 tarihli kararı, süresi içinde asıl davada davalı ... vekili ve birleşen davada davalı ... ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi'nin 21.02.2019 tarihli ve 2016/3092 Esas, 2019/635 Karar sayılı kararıyla, yükleniciden devir yoluyla hisse devralan davalılar ... ..., ... ve ... ile yüklenicinin borcu sebebiyle yapılan takip sonucu icra satışından hisse devralan davalı ... adlarına kayıtlı bulunan toplam 708/8304 hissenin tapu kaydının iptali ile davacılar ..., ... ve ... adına tesciline karar verilmesi doğru olduğu, davalılar ... ve ... ... vekillerinin bu yöndeki temyiz itirazlarının yerinde olmadığı, ancak usulüne uygun olarak açtıkları bir davaları bulunmayan, dosyada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olarak yer alan davalılar müteveffa ... ve ... mirasçıları ..., ..., ..., ..., ... (...), ..., ..., ..., ..., ... ve ... lehine de tapu iptal ve tescile hükmedilmesinin doğru olmadığı, usul ve yasaya aykırı olarak tavzih yoluyla birleşen davada davalılar ..., ..., ... ve ... yönünden hüküm kurulması ve vekalet ücreti ile yargılama giderlerine hükmedilmesinin hatalı olduğu belirtilerek, karar asıl davada davalı ... ve birleşen davada davalı ... ... yararına bozulmuştur.

4. Mahkemenin 13.02.2025 tarihli ve 2020/207 Esas, 2025/61 Karar sayılı kararı ile sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmiş olması nedeniyle, asıl ve birleşen davada davacıların, yükleniciden ve yüklenicinin borcu nedeniyle cebri icra yoluyla pay devralanlara yönelik tapu iptal ve tescil istemlerinin yerinde olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile davalılar ..., ..., ... ve ... ... adına kayıtlı hisselerin kısmen iptali ile hisseleri ve miras payları oranında davacılar adına tesciline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Asıl davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;

a. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 16.05.2015 tarihinde verdiği karar ile yükleniciden iyiniyetle taşınmaz devralanların kazanımlarının korunacağının hüküm altına alındığını, müvekkilinin yükleniciden haricen daire satın aldığını, dairenin tapusunun devredilmemesi üzerine yaptığı icra takibi üzerine, yükleniciye ait hissenin haczedildiğini ve yapılan ihale üzerine taşınmazın müvekkili tarafından satın alındığını, bu nedenle tapusunun kısmen iptaline dair mahkeme kararının hatalı olduğunu,

b. Hükmün infaz kabiliyeti bulunmadığını, tapunun ne kadarının iptal edildiğinin belirsiz olduğunu,

c. Daha önceki bozma kararıyla, müvekkilli aleyhine kesinleşmiş bir husus da bulunmadığını, müvekkili ile yüklenici arasında muvazaalı bir ilişki olmadığını beyan etmektedir.

2. Birleşen davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;

a. Müvekkilinin tapu sicilindeki kayda güvenerek iyiniyetle bağımsız bölüm satın aldığını, bu hususta yeni verilen İçtihadı Birleştirme Kararı gereği iyiniyetinin korunması gerektiğini,

b. Hükmün açık ve anlaşılır olmadığını, infaz kabiliyeti bulunmadığını, her bir davacı adına tescil edilecek hisse miktarının belirsiz olduğunu,

c. Daha önce verilen bozma kararlarıyla müvekkili aleyhine kesinleşmiş bir husus bulunmadığını,

d. Davalılar ... ve ...'ın da vekili olmalarına rağmen, gerekçeli karar başlığında bu hususun belirtilmediğini ve buna bağlı olarak hükmün vekalet ücretine ilişkin kısmının belirsizliğe yol açtığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre, asıl ve birleşen davada taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptal tescil istemlerine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığı'na yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir. 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle; hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka değişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; hükmü temyiz eden asıl davada davalı ...'nun ve birleşen davada davalı ...'ın taşınmaz hissesinin mülkiyetini tapu sicilinde devraldıkları anda TMK'nın 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyiniyete sahip olup olmadıkları, yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildikleri veya bilmeleri gerekip gerekmediği hususlarında davacı arsa sahiplerinin ispata yarar delillerinin ibrazının sağlanması, ibraz edilecek deliller ile birlikte dosya arasında bulunan tüm bilgi ve belgeler birlikte incelenerek temyiz eden davalılar ... ve ... ...'ın mülkiyet hakkını kazanıp kazanmakdıkları hususlarının değerlendirilmesi ve sonucuna uygun bir karar verilmesinden ibarettir.

Kabul şekli itibariyle, mahkemece mirasçılık belgelerine ve tapudaki eski hisse miktarlarına atıf yapılarak tescil hükmü kurulmuş ise de bu haliyle kararın infazında tereddüt oluşacağı açıktır. Bilirkişi kurulundan bu hususta ek rapor alınarak, her bir davacı adına tescil edilecek hisse miktarı ve davalıların uhdesinde kalacak hisse miktarları ayrı ayrı belirlenip hükümde gösterilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi de doğru olmamıştır.

Diğer yandan, davalı ... ... vekili diğer davalılar ... ve ...'ın da vekili olmasına rağmen gerekçeli karar başlığında gösterilmediğini beyan etmiş ise de dosya arasında vekaletnamesine rastlanmamıştır. İlgili vekaletnamelerin sunulması halinde mahkemece HMK'nın 304. maddesi uyarınca maddi hatanın düzeltilmesi mümkündür.

VI. KARAR Yukarıda açıklanan sebeplerla, asıl davada davalı ... vekili ile birleşen davada davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Mahkeme kararının, asıl ve birleşen davada adı geçen davalılar yararına BOZULMASINA,

Dairemizdeki duruşmada vekilleri hazır bulunan asıl davada davalı ... ve birleşen davada davalı ... yararına ayrı ayrı takdir olunan 40.000,00'er TL duruşma vekalet ücretinin, asıl ve birleşen davada davacılardan alınarak, adı geçen davalılara verilmesine, Peşin alınan harçların istek hâlinde temyiz eden davalılara iadesine, Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine, Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 03.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.