Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2025/9630 E. 2026/9552 K.

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/785 Esas, 2025/402 Karar KARAR : Esastan ret

Taraflar arasındaki ecrimisil istimine ilişkin asıl dava ile projeye aykırılığın giderilmesi istemine ilişkin birleştirilen davada yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl davanı reddine, birleştirilen davanın davalı ... A.Ş, İM İnşaat Turizm Ticaret Ltd Şti ve ... A.Ş. yönünden davanın pasif husumet yokluğu sebebi ile reddine, diğer davalılar yönünden davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın davacı vekili, davalı ... vekili, davalılar ... vd. vekili, davalı ... vd. vekili ile davalı ... Belediye Başkanlığı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince başvurularının esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili, davalı ... Belediye Başkanlığı vekili, davalı ... vekili, davalılar ... vd. vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA 1.Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalıların onaylı mimari projeye göre 63 numaralı bağımsız bölüme ait olmasına rağmen ortak alan olarak (... giriş kapısı ve hol) kullanıldığını, bu sebeple fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 31.08.2007 tarihinden itibaren şimdilik 20.000,00.TL ecrimisil bedelinin davalıların hisseleri oranında davacıya ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir. 2. Birleştirilen davada davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacının maliki bulunduğu ... numaralı bağımsız bölüme yönelik davalıların haksız olarak yaptıkları el atmalarının önlenmesine, müvekkiline ait yerine kullanımına engel kısımların kal'ini talep etmiştir.

II. CEVAP 1.Davalı ... Belediye Başkanlığı cevap dilekçesinde özetle; husumet itirazında bulunduğunu, davacıya ait taşınmaza Belediyenin el atmadığını, onaylı projeye aykırı el atma sebebi ile yapı tatil tutanağı tuttuğunu, encümen kararı ile yıkım ve para cezası verdiğini, 62 nolu bağımsız bölümün 63 nolu bağımsız bölüme 90 m² tecavüzlü olduğuna dair tespitin yapıldığını, 62 nolu bağımsız bölüm maliki ... tarafından Encümen Kararının iptali talebi ile ... 8. İdare Mahkemesinin 09.05.2011 tarihli ve 2011/472 Esas sayılı dosyası ile dava açıldığını, davada talep edilen yürütmeyi durdurma talebinin reddedildiğini, bu dava dosyasının bekletici mesele yapılmasını talep ettiklerini, 63 nolu bağımsız bölüm maliki olarak davacının da projesine göre 166 m² alan fazla kullandığını, bu sebeple davacı hakkında da projeye aykırı kullanım sebebi ile yapı tatil tutanağı tuttuklarını, bu belgenin resmi belge niteliğinde olduğunu, encümen kararına karşı davacı ...'ın idare mahkemesinde dava açtığına dair bir belgenin ellerinde olmadığını, davacının kendisinin kusurlu olduğunu, kusuru sebebi ile hak iddia edemeyeceğini, davacının fazladan kullandığı 166 m² alan için ecrimisil alacaklarını takas olarak ileri sürdüklerini, bu bölümlerin belediyenin tasarrufu ve kullanımında olmadığını, belediyenin herhangi bir gelir elde etmediğini, bir tazminat türü olan ecrimisil talebi için hukuki şartların oluşmadığını beyan ederek davanın reddini talep etmiştir.

2.Davalı ... Turizm Ltd.Şti. vekili cevap dilekçesinde özetle; 63 nolu bağımsız bölüm malikine karşı ana gayrimenkulde bina inşa eden ve kat irtifakı tesis eden dava dışı ... İnş. A....nin sorumlu olduğunu, emsal Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesinin 2005/10211 Esas, 2006/210 Karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere projeye aykırı imalat yapan kim ise davanın ona karşı ikame edilmesinin gerektiğini, proje aykırı imalat yapanın sorumlu tutulmasının gerektiğini, zararın da projeye aykırı imalat yapanca giderilmesinin gerektiğini, ... İnş. A.Ş. şirketinin sorumlu tutulması gerektiğini, davacının dava konusu olan 63 nolu bağımsız bölümü inşaat tamamlandıktan 1,5 yıl sonra ... İnş. A.Ş. den satın aldığını, satın almadan evvel fiili olarak görmüş olmasının bekleneceğini, fiili durumu bilmemesinin hayatın normal akışına göre beklenemeyeceğini, eğer bu alanın ortak alan olarak kullanılması ile bir gelir elde edilmiş ise bundan kat maliki davacının da yararlanmış olacağını, bu durumda talebinin dürüstlük kuralına uygun olmadığını, ecrimisil talebi haklı bile olsa davacının da bu gelirden yararlanan olarak değerlendirilmesi gerektiğini, davacının kal talebinin kabulü halinde ortak alanın yıkımının fahiş bir zarara sebebiyet vereceğini, karşılıklı yarar ve zarar dengesinin gözetilmesi gerektiğini, olayların ... Turizm Şirketinin bilgisi haricinde gerçekleştiğini beyan ederek davanın reddini talep etmiştir.

3.Davalı ... Tic. A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; davaya konu ana gayrimenkulde inşa edilen ... için halen 2 ayrı mimari projenin mevcut olduğunu, bunlardan hangisinin geçerli olduğu hususunda belirsizlik yaşandığını, ... yapılmasına esas olan 1998 tarihli onaylı mimari projenin değiştirilmesi için 2007 tarihinde onaya sunulan projenin ise davaya konu edildiğini ve bu davanın Danıştay 6. Dairesi 2010/373 Esas sayılı dosyası ile temyiz aşamasında bulunduğunu, davacının 1998 tarihli projeye göre kendi bağımsız bölümüne el atıldığını iddia etmekte ise de kendisinin de bir başka yerde işgalci konumunda bulunduğunu, anagayrimenkulde tüm bağımsız bölüm maliklerinin 2007 yılında hazırlanan projede kendilerine gösterilen yerleri kullandıklarını, müvekkili şirketinde bu şekilde kullandığı yerde kötüniyetli zilyet olmadığını, müvekkilinin kullandığı yerde hak sahibi olduğunu düşünerek yararlandığını ve “kötüniyetli ve hak sahibi olmayan zilyedin, hak sahibi olan zilyet veya malike ödemesi gereken en az kira karşılığının” ecrimisil hesabında dikkate alınması gerektiğini, ana gayrimenkul için hangisinin geçerli olduğunun belli olmadığı 2 ayrı mimari proje olduğunu, 2007 yılına ait projenin onaylanması halinde davanın konusunun kalmayacağını ve bir el atmadan da bahsedilemeyeceğini, davacının, ortak alan kirası alan ... yönetiminden ecrimisil talebinde bulunması gerektiği halde maliklere karşı dava ikame etmesinin doğru olmadığını beyan ederek davanın reddini talep etmiştir.

4. Davalı ...Ş. cevap dilekçesinde özetle; bankanın taşınmazın 36... nolu bölümlerindeki kiracı olduğunu, husumet itirazlarının bulunduğunu, husumetin malik olan ... .... Güvenlik ve Yardımlaşma Sandığı Vakfına yöneltilmesini gerektiğini beyan etmiştir. 5. Davalı ... Mal. Tic. A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; taşınmazda malik olmadığını, kiracı olduğunu, davanın husumet nedeniyle reddini talep etmiştir. 6. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili açısından dava şartlarının oluşmadığını, ecrimisil talep edilebilmesi için bir el atmanın mevcut olması ve el atma neticesinde bir gelir elde edilmiş olması gerektiğini veya taşınmazın hak sahibi tarafından kullanımına fiilen engel olunarak gelir kaybından mahrum bırakılması gerektiğini, davalının ise bu yönde bir fiilinin bulunmadığını ileri sürerek davanın reddini talep etmiştir. 8.Davalı ... Malları Paz. A.Ş vekili dilekçesinde özetle; davalının bağımsız bölümünün giriş kapısının mağaza dışının dış bölümünden açıldığını, yani mağaza girişinin ... girişinden sağlanmadığını, dolayısıyla davacının maliki olduğu ancak ... girişi olarak kullanılan yer olarak fiilen kullanılan yerin kullanım biçiminden faydalanmadığını, kendilerinin herhangi bir müdahalesi ve tecavüzlerinin bulunmadığını, ecrimisil talebinin de dayanağı bulunmadığını beyan ederek davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile asıl davanın reddine, birleştirilen davanın davalı ... A.Ş, İM İnşaat Turizm Ticaret Ltd Şti ve ... A.Ş. yönünden pasif husumet yokluğu sebebi ile reddine, diğer davalılar yönünden davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili, davalı ... vekili, davalı ... vd. vekili, davalı ... vd. vekili davalı ... Belediye Başkanlığı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri 1. Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; gerekçeli kararda yer alan ve birleştirilen davanın reddine dayanak gösterilen Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 07.02.2013 tarihli ve 2013/110 Esas, 1474 Karar sayılı ilamının ortak alana (Kömürlük) yapılan haksız işgal ile ilgili bir karar olduğunu, somut olayla ilgisinin bulunmadığını, davanın tümden kabulüne karar verilmesi gerektiğini, davacının taşınmazın kullanımına muvafakatinin bulunmadığını, zımni muvafakatin söz konusu olmadığını, haklılıkları ispatlanmasına rağmen yazılı şekilde verilen kararın hatalı olduğunu belirterek kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; davalı lehine vekâlet ücretine hükmedilmesi gerektiğini, davalının söz konusu ortak alanın kullanımına yönelik herhangi bir iradesi, talebi ve müdahalesi olmadığı gibi menfaat ve faydada sağlamadığını, işbu nedenlerle mevcut duruma ilişkin herhangi bir sorumluluğu da olmadığını belirterek kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

3. Davalılar ... vd. vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; ecrimisil taleplerinin tüm müvekkilleri açısından zamanaşımına uğradığını, davacının tacir olduğunu ve bu yeri görerek aldığını, davacının talepleri gereği hesap edilen ecrimisil miktarından kendi hissesinin düşülmesi gerektiğini, davacının müvekkillerini burayı kullanmaktan men etmediğini, davayı kabul manasına gelmemek kaydıyla müvekkillerinin iyiniyetli olup ecrimisil ise iyiniyetli şagiller hakkında geçerli olamayacağını, hesaplanan ecrimisilin fahiş olduğunu, sınırları kesin belirlenemeyen dükkanların bulunduğu alanda el atmanın önlenmesi ve ecrimisil talebinde bulunmanın hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu, davalı maliklerin ... yönetiminin onayı olmadan hiçbir işlem ve tadilat yapabilme imkanının bulunmadığını, kararda ecrimisile ilişkin hiçbir açıklama, gerekçe ve hüküm kurulmadığını savunarak kararın kaldırılmasını talep etmiştir. 4. Davalı ... vd vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu olan 63 nolu bağımsız bölüme haksız olarak el atılmasında davalıların herhangi bir dahli bulunmadığını, anılan yerin ortak alan olarak kullanılmasının tamamen ... inşaatını yapan firma ve buna onay veren İlçe Belediyesinin kusuru olduğunu, davalıların davaya konu el atılan yerle hiçbir ilgileri bulunmadığını savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. 5. Davalı ... Belediye Başkanlığı vekili istinaf dilekçesinde özetle; belediyenin hiçbir şekilde davacının taşınmazına el atması, kullanması ve gelir elde etmesi olayı olmadığından ... açısından davanın pasif husumet eksikliği nedeniyle usul yönünden reddi gerektiğini, belediyenin davacı taşınmazına el atmadığı gibi birde üstelik 3194 sayılı İmar Kanunu'na göre yapı tatil tutanağı tutup encümen kararı ile yıkım ve para cezası kararları vererek üstüne düşen yasal sorumluluğu yerine getirdiğini savunarak kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının dava tarihine kadar davalıya bir ihtarname keşide etmediği gibi bir ikazda da bulunmadığı gözetildiğinde, davalıların taşınmazı kullanımının zımni muvafakate dayalı olduğu, davacı tarafça davalılara dava açılmadan önce ihtarname gönderilmediğinden davalıların kötüniyetli ve haksız işgalci sayılamayacakları değerlendirilerek ecrimisil davasının reddine karar verilmesinde hukuka aykırılık bulunmadığı, birleştirilen ... 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2017/650 Esas sayılı "Ortak yerlere Elatmanın Önlenmesi" davasında davacının maliki olduğu kısma el atanlar tapu kayıtları, keşif ve bilirkişi raporu ile tespit edilmiş olup el atan davalılar aleyhine el atmanın önlenmesine yönelik verilen mahkeme kararının doğru olduğu, ayrıca birleştirilen dosyada, husumet yönünden red edilenler dışında diğer davalılar aleyhine dava kabul edildiğinden aleyhine hüküm verilen davalı ... lehine vekâlet ücretine hükmedilmesinin söz konusu olamayacağı, davalıların istinaf taleplerinin doğru olmadığı gerekçesiyle istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili, davalı ... Belediye Başkanlığı vekili , davalı ... vekili, davalılar ... vd. vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri 1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir. 2. Davalı ... Belediye Başkanlığı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir. 3. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir. 4. Davalılar ... vd. vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, asıl davada ecrimisil, birleştirilen davada ise projeye aykırılığın giderilmesi istemine ilişkindir. 2. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun'un 14 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca, bir taşınmazda kat irtifakının tesisi sırasında tapu müdürlüğüne, diğer belgelerin yanı sıra aynı Kanun'un 12 nci maddesinin (a) bendinde belirtilen tüm maliklerin imzasını içeren ve doğruluğu belediyece onaylanmış ana yapıya ait mimari proje sunulur. Kanun metninde açıkça belirtildiği gibi aslolan belediyece onaylanan projedir. Eğer tapu müdürlüğüne sunulan proje ile belediyede bulunan projeler arasında bir çelişki olursa; belediyede bulunan onaylı proje esas alınmalıdır. Mahkemece yapılan açıklamalar dikkate alınarak hangi mimari projenin geçerli olduğunun tespitinden sonra ise hüküm kurmaya elverişli uyuşmazlık konusu alanın projesindeki tanım ve ölçülerinin belirlenmesi varsa aykırılıklar fiili durum tespit edilerek krokiye bağlanmak sureti ile gösterilen bilirkişi raporu alınması ve oluşacak sonuç sonrası davacı tarafın taleplerinin değerlendirilerek buna uygun hüküm kurulması gerekirken eksik araştırma ve incelemeye dayalı olarak yazılı olduğu şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir. 3.Mahkemece mimari projeye aykırı imalatlar tespit edildikten sonra eski hale getirme işlemlerinin binanın statiğine zarar verip vermeyeceği hususu değerlendirilmesi gerekir. Dava konusu taşınmazla ilgili statikten anlayan uzman inşaat bilirkişisinden yapılacak olan eski hale getirme işlemlerinin binanın statiğine zarar verip vermeyeceğinin tespiti yaptırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken mahkemece yazılı şekilde karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Davacı ve bir kısım davalılar vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Taraflardan peşin alınan temyiz harçlarının istek halinde iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 20.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.