Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2026/367 E. 2026/3284 K.

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/1058 E., 2025/1656 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Bursa 15. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2024/204 E., 2025/258 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili, davacının davalıdan 11.08.2016 tarihinde 550.000,00 TL karşılığında bir adet dubleks daire satın aldığını, ancak sonrasında davalının eşinin taşınmazın aile konutu olduğu iddiasıyla müvekkiline ve davalıya karşı açtığı tapu iptali ve tescil davasının kabulüne karar verildiğini, kararın temyizden geçerek 2020 yılında kesinleştiğini ileri sürerek; taşınmazın dava tarihindeki değerinin şimdilik 10.000,00 TL'sinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili; dava dışı vekilinin vekalet görevini kötüye kullanarak satış bedelini almadan taşınmazı devrettiğini savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; satış sözleşmesinin başlangıçta geçerli olarak kurulmasına rağmen sonradan ortaya çıkan nedenlerle imkansız hale gelmesi nedeniyle davacının gerçek ve güncel müspet zararını talep edebileceği, ödendiği ispat edilen bedelin 415.000,00 TL olduğu, taşınmazın satış tarihindeki rayiç değerinin 449.841,00 TL, tapu iptal tescil davasının kesinleştiği 15.09.2020 tarihindeki rayiç değerinin ise 898.078,31 TL olarak belirlendiği, oranlama yapılarak davacının kesinleşme tarihine göre talep edebileceği tutarın 828.520,00 TL olduğu gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, 828.520,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, taraf vekillerince istinaf edilmiştir. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taşınmazın davacı adına kayıtlıyken, alacaklıları tarafından taşınmaza konulan ipotek nedeniyle taşınmazın satıldığı, alacağın mahsubundan sonra kalan bakiye bedelin de haciz alacaklısına ödendiği, bu nedenle davacının talepte bulunamayacağı gerekçesiyle; davacı vekilinin istinaf başvurusunun reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ve İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın konusuz kaldığından esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş, karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili; sözleşmenin başlangıçta geçerli olarak kurulmuş olması nedeniyle davalının iade borcunun taşınmazın dava tarihindeki değeri olması gerektiğini, taşınmazın davalıdan 550.000,000 TL bedel karşılığında satın alındığını, bu bedelin tamamının ödendiğinin kabul edilmesi gerektiğini, kaldı ki dava tarihindeki bedelin bile enflasyon sebebiyle değerini yitirdiğini, bu yönde bir talep olmamasına ve davalının taşınmazın satıldığına ilişkin iddiasını ayrı bir davayla ileri sürmesinin gerekmesine rağmen, esas hakkında karar verilmesine yer olmadığı karar verilmesinin hatalı olduğunu, ipoteğin fekki davasının temyiz aşamasında olduğunu, kabulü göre de davaya konu taşınmazın bedelinin rayiç değerinin ipoteğin paraya çevrildiği tarihe göre belirlenmesi çıkan bedelden ipotek bedeli ve kesintiler mahsup edildikten sonra kalan miktarın müvekkilinin zararı kabul edilerek davalıdan tahsiline karar verilmesi gerektiğini, yine kabule göre davalı taraf lehine vekalet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu, davanın açılmasına davalının sebep olduğunu belirterek, kararı temyiz etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, satım konusu taşınmazın aile konutu olması nedeniyle açılan tapu iptal tescil davası sonucu elden çıkmasıyla uğranılan müspet zararın tazmini istemine ilişkindir. Satım konusu taşınmazın davacı adına kayıtlıyken konulan ipotek nedeniyle dava sırasında satıldığı ipotekli alacağın ödenmesinden sonra kalan kısmının da haciz alacaklılarına verildiği anlaşıldığından Bölge Adliye Mahkemesince davanın konusuz kaldığından bahisle esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş ise de, Mahkemenin davacının zararın belirlenmesine ilişkin gerekçesi hatalıdır. Taşınmazın 11.08.2016 tarihinde davalı tarafından davacıya satılarak mülkiyetinin devredildiği, bundan sonra davalının eşi tarafından aile konutu olduğu iddia edilerek açılan tapu iptali ve tescil davasının sonucunda taşınmazın davacı adına olan tapu kaydının iptal edilerek davalı adına tesciline karar verildiği sabittir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun satış sözleşmesine ilişkin 207.maddesinin ikinci fıkrası gereği "sözleşme ile aksi kararlaştırılmadıkça veya aksine bir âdet bulunmadıkça, satıcı ve alıcı borçlarını aynı anda ifa etmekle yükümlüdürler.". Aynı anda ifa kuralının iki işlevi vardır. Birincisi taraflara, karşı tarafın kendi edimini teklif etmeden kendisinden ifa talep edemeyeceğini ileri sürerek ifadan kaçınma (ödemezlik defi) imkanı sağlaması; ikincisi ise edimlerin aynı anda ifa edildiği karinesini oluşturmasıdır. Söz konusu kanuni karine gereği, malın alıcıya teslimi ile birlikte, bedelinin peşin olarak satıcıya ödendiği kabul edilir. Somut olayda da, taraflar arasında resmi satış sözleşmesiyle taşınmaz satılıp devredilmiş bulunmaktadır. Sözleşmede aksi belirtilmediğine ve aynı anda ifa karinesi gereği, satış bedelinin tamamen ödendiği kabul edilmelidir. Davacının bir kısım bedeli çekle ödediği beyanı, satış bedelinin bir kısmının satış anında ödenmediği, diğer bir ifadeyle veresiye satışın ikrar edildiği anlamı gelmez. Davacı en başından beri satış bedelinin tamamını ödeyerek taşınmazı satın aldığı iddiasındadır. Bilindiği üzere ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir (TMK m.6, HMK m.190). Peşin satış karinesi nedeniyle satım bedelinin ödenmediğinin davalı tarafından ispatı gerektiği halde ispat yükünün davacıya yükletilmiş olması hatalıdır. Buna göre, davacının satış sözleşmesinin ifa edilmemesi nedeniyle meydana gelen müspet zararı, taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri olarak belirlenen 930.000,00 TL olduğu halde, satım bedeli olan 550.000,00 TL'nin 415.000,00 TL sinin ödendiği belirtilerek oranlama yapılmak suretiyle rayiç bedelin 701.685,00 TL sinin talep edilebileceği yönündeki gerekçe usul ve yasaya aykırı olup bozma sebebidir. Diğer taraftan, davanın açılmasına davalının sebebiyet verdiği açık olup HMK m.331/1 gereği davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmemesi gerekirken davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmesi de hatalıdır. Ne var ki bu yanlışlıkların giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının gerekçe ve hükmedilen vekalet ücreti yönünden düzeltilerek onanmasına karar verilmiştir. KARAR Açıklanan sebeplerle, Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının gerekçesinin DEĞİŞTİRİLEREK ve DÜZELTİLEREK ayrıca hüküm fıkrasının 3.maddesinin (e) bendinin metinden çıkartılması suretiyle hükmün DÜZELTİLEREK ONANMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 21.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verilmiştir.