Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2026/1399 E. 2026/3859 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/1800 E., 2025/1387 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 5. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2006/57 E., 2022/191 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; müvekkili ile bir kısım davalılara vekaleten ... arasında imzalanan 13.03.2000 tarihli Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi Sözleşmesine göre, davalıların İstanbul ilinde intikal eden tüm taşınmazları 4.500.000,00 TL karşılığında müvekkiline satmayı taahhüt ettiklerini, söz konusu satış vaadine dayanılarak davalılar aleyhine diğer davalı avukatlar ... ve ... vekil tayin edilmek suretiyle dava açıldığını, fakat taşınmazlarla ilgili kamulaştırma davası ve tescil işlemleri sürerken, müvekkili adına hareket etmesi gereken davalı avukat ...'ın talebi üzerine davada verilen ihtiyatı tedbir kararının kaldırılması sonucunda, davalılar tarafından taşınmazların bir kısmının üçüncü kişilere satıldığını, dolayısıyla müvekkiline devredilmesi taahhüt edilen taşınmazların bir kısmının Karayolları Genel Müdürlüğü adına yol olarak tescil edildiği, bir kısmının davalıların murisi ... adına kayıtlı olduğu, bir kısmının TEİŞ Genel Müdürlüğüne, bir kısmının ise muhtelif şahıslara devredildiğini, davalı avukatlar ... ve ...'ın vekalet görevlerini kötüye kullandıklarını, tüm davalıların birlikte hareket ettiklerini belirterek, taşınmazların dava tarihi itibariyle rayiç değerlerinin sözleşme tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte 10.000,00 TL alacak ile 10.000,00 TL manevi tazminatın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiş, yargılama sırasında talebini her bir davalı yönünden ıslah ederek 14.532.705,96 TL'ye artırmıştır. Yargılama sırasında davalı ... yönünden tazminat davasını vekalet görevini kötüye kullanmaya, diğer davalılara karşı açtığı tazminat davasını ise satış vaadinden doğan bedel alacağına dayandırmış olması sebebiyle, davalı ... yönünden açılan dava tefrik edilmiştir. II. CEVAP 1.Davalı ...; davacının şahsına ödemek zorunda olduğu avukatlık ücretinden kurtulmak için mevcut davayı açtığını, Sultanbeyli 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2003/1152 esas sayılı dosyası ile ... mirasçılarının bir kısmının murisleri adına kayıtlı Sultanbeyli Tapu Sicil Müdürlüğündeki taşınmazlarının davacıya satışının vaad edilmesi sebebiyle tescil davası açıldığını, mirasçılar arasında iştirak halinde mülkiyet olması sebebiyle davanın reddedileceğinin belirtildiğini, ancak davacı tarafından 06.09.2004 tarihinde haksız olarak azledildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir. 2. Davalı ...; davacının iddiasının aksine diğer davalıları tanımadığını, vekil olduğu dosyada davacının talimatı doğrultusunda işlem yaptığını savunarak, davanın reddini istemiştir. 3. Davalı ... vekili; tebligatın usulsüz olduğunu, davacının daha önce taşınmazların satışı için kendisinden vekaletname aldığını, vekaletnamelere dayanarak üçüncü kişilere satışını yaptıkları taşınmazlar için ayrıca davaya konu satış vaadi sözleşmesinin imzaladığını, sözleşmenin geçersiz olduğunu, davacının ıslah talebinin zamanaşımına uğradığını, davalılar vekili ...'nin sözleşmeyi vekaletname zannederek imzaladığını savunarak, irade fesadı ve kötü niyet sebebiyle davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; somut olayda taraflar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği, sözleşme öncesinde davalılar vekilinin davacının oğluna aynı gün ve bir kaç yevmiye önce taşınmazlara ilişkin vekaletname verdiği, birbirini takip eden noter işlemlerinin aynı anda düzenlendiği, bu yönüyle mirasçılar adına hareket eden vekilin satış yapma iradesinin olmadığı, vekilin bilgisizliğinden hataya düşürüldüğü, ayrıca noterde vekilin davacı ve oğluyla birlikte olduğu, taşınmazlar için aynı anda vekalet verilmesinin ve satış yapılmasının hayatın olağan akışına aykırı bulunduğu, vekilin hangi taşınmazları devrettiğinin somut olarak belirlenmediği, davacının bedeli ödediğine ilişkin belge sunamadığı; davalı ... yönünden davacı ile protokol düzenlendiği ve diğer davalı avukatın da kusuru ispat edilemediği gerekçesiyle; davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili; taşınmaz hisselerinin maliki olan davalıların taşınmazların bedelini ödemeyerek, davalı avukatların ise vekalet görevini kötüye kullanarak müvekkilini zarara uğrattıklarını, davaya konu sözleşmenin geçerli bir sözleşme olduğunu, davalıların gabin, hata ve hile nedeniyle sözleşmenin geçersizliğine ilişkin savunmalarının mesnetsiz olduğunu, gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandıktan sonra müvekkilinin oğlu adına vekalet düzenlenmesinin taşınmazların çokluğu ve tapu kaydında devir işlemleri yapılmadan pek çok idari işlem ve yazışma yapılması gereğinden kaynaklandığını, satış vaadi sözleşmesinde bedelin müvekkili tarafından ödendiğinin açıkça belirtilmesi karşısında Mahkemece "bedelin ödendiğine ilişkin bir evrakın bulunmadığının" belirtilmesinin resmi belge niteliğindeki sözleşmeyi inkar niteliğinde olduğunu, "gerekçeden hükme" gidilmesi kuralının ihlal edildiğini, yargılama aşamasında davalıların tümünün vekil ile temsil edilmemesine rağmen vekalet ücretinin tüm davalılar lehine vekalet ücreti tesis edildiğini, buna ilişkin verilen 18.07.2022 tarihli tavzih kararının da usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmemesi nedeniyle taşınmazların dava tarihindeki rayiç bedeli ile vekalet görevinin kötüye kullanılmasından kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir. 1. Somut olayda; davacı ile davalılar adına vekaleten hareket eden ... arasında ... Noterliğinin 13.03.2000 tarih ve ... yevmiye numarası ile düzenlenen Taşınmaz Mal Satış Vaadi Sözleşmesi ile davalılara vekaleten ... "sahibi bulunacağı ve kendilerine bilumum muris ve murisi evvellerinden intikalen gelen, İstanbul ili, ilçeleri ve köyleri hudutları dahilinde bulunan bilcümle gayrımenkullerdeki asli ve miras hisselerinin tamamını, bu kerre 4.500.000.000 TL (dörtmilyarbeşyüzmilyon) bedelle davacı ...'e satmayı vaad ve taahhüt ettiğini, satış bedeli olan 4.500.000.000 TL'nin tamamını, kendisinden nakden aldığını adı geçen taşınmazın ferağ takririni ise bu gayrımenkuller ile ilgili tüm mahkemelerin sonuçlanmasını müteakip en geç bir ay içerisinde vereceğini" taahhüt etmiştir. 818 sayılı Borçlar Kanununun 213. (TBK 237. mad.) maddesinde, sözleşmenin biçimi başlığı altında; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmi senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60/3 ve 89. maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde (resen) yapılacağı kuralını getirmiştir. Öyle ise, kaynağını Borçlar Kanunu'nun 22. maddesinden (TBK 29. mad.) alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213.maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 706 ve Noterlik Kanununun 89.maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak doğuran sözleşmelerdendir. Dava konusu taşınmazların gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın alındığı, geçerli olan bu sözleşmeye göre bedelin davacı ...'den nakden alındığı hususu sabittir. Bu durumda, geçerli sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle davacı, ifanın imkânsız hale geldiği tarihteki rayiç değeri isteyebilir. Mahkemece dava konusu tüm taşınmazların ifanın imkânsız hale geldiği tarihteki rayiç değerlerini belirlemek suretiyle tahsiline karar verilmesi gerekirken, dava tarihine kadar geçen sürede ve davaya cevap süresinde davalıların hata hukuki nedenine dayalı savunmaması bulunmamasına ve talebin davacının 08.09.2009 tarihli dilekçesi ile somutlaştırılmış olmasına rağmen, mirasçılar adına hareket eden vekilin satış yapma iradesinin olmadığı, vekilin hangi taşınmazları devrettiğinin somut olarak belirlenmediği, davacının bedeli ödediğine ilişkin belge sunulmadığı gerekçesiyle davanın reddine dair yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. 2. Dava dosyasının incelenmesinden; davacının aynı dava dilekçesi ile satış vaadine konu taşınmazların hükmen tescili ve tescil davası sırasında kamulaştırılan bir kısım taşınmazın kamulaştırma bedelinin tahsili için vekalet verdiği davalı avukatlar ... ve ...'ın davayı bilerek takip etmemeleri ve vekalet görevini kötüye kullanmaları nedeniyle uğradığı zararların tazminini talep ettiği anlaşılmaktadır. Bir dosyada olayları belirlemek ve açıklamak taraflara, hukuki nitelendirmeyi yapmak hakime aittir. (Davanın açıldığı tarih itibarıyla mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu 31. madde ile yargılama sürecinde yürürlüğe giren 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 33) Hakim bildirilen hukuki sebeplerle bağlı olmayıp, hukuki sebebi kendiliğinden bulup uygulamakla zorunludur. Dava dilekçesinde dayanılan vakıalara uygulanacak normatif düzenlemeleri uygulamak ve hukuki nitelendirmeyi yapmak hakimin yasal görevidir. Hakimce bu hukuki nitelendirme yapılırken tarafların yargılama sırasındaki istem ve savunmalarına yönelik tüm dilekçe, beyan ve delilleri bir bütün olup, uyuşmazlığın çözümünde bunlarının tümünün dikkate alınarak bir sonuca varılması gerekir. 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nda davaların tefriki (ayrılması), birlikte açılmış veya sonradan birleştirilmiş davaların yargılamanın daha iyi yürütülmesi amacıyla ayrılarak bağımsız dosyalara dönüştürülmesini ifade eder. Mahkeme bu kararı yargılamanın her aşamasında tarafların talebi üzerine veya re'sen (kendiliğinden) verebilir. Mahkemece; davalı avukatlar ... ve ... yönünden tazminat talebini vekalet görevini kötüye kullanmaya, diğer davalılar yönünden ise taşınmaz satış vaadinden doğan bedel alacağına dayandırmış olması sebebiyle, davalı avukat ... yönünden açılan davanın tefrik edilerek ayrı bir esasa kaydedilmesine karar verildiği, diğer davalı avukat ...'ün tefrik talebinde bulunmasına rağmen herhangi bir karar verilmediği, ancak Mahkeme gerekçesinde her iki davalı yönünden hüküm kurulduğu anlaşılmıştır. Tefrik edilen dava, hukuken asıl davadan tamamen bağımsız, müstakil bir dava niteliğini kazanır. Davaların tefrik edilmesinin temel amacı, yargılamanın makul sürede ve sağlıklı yürütülmesini sağlamaktır. Bu itibarla, Mahkemece infazda tereddüt oluşturacağı göz ardı edilerek, eksik inceleme ve yanılgılı hukuki değerlendirme ile tefrik edilerek eldeki dosyadan ayrılan ve yeni bir esasa kaydedilen davalı ... yönünden, eldeki bu dosyada yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması bozmayı gerektirmiştir. 3. Davadan feragat, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 307. maddesi ve devamında düzenlenmiş olup, kesin hüküm gibi hukuki sonuç doğurur. Feragat beyanı dilekçeyle veya duruşmada sözlü olarak yapılabilir ve karşı tarafın ya da mahkemenin kabulüne bağlı değildir. Somut olayda; Mahkemece yargılamaya devam edilerek davanın esası hakkında karar verilmişse de, yargılama aşamasında davacı vekilinin davalı ... ile karşılıklı olarak davalardan feragat ettiklerine dair 07.10.2011 tarihli protokolü sunduğu, ancak Mahkemece bu hususta bir değerlendirme yapılmadığı görülmüştür. Mahkemece davacı vekilinin usulüne uygun, kayıtsız ve şartsız olan feragat beyanı ve 07.10.2011 tarihli protokol değerlendirilerek bir karar verilmek üzere hükmün bozulması gerekmiştir. 4. Kabule göre de; HMK'nın 326. maddesi uyarınca yargılama giderleri ve bu giderlerin bir parçası olan vekalet ücreti, davada haksız çıkan tarafa yükletilir. Vekalet ücretine hükmedilebilmesi için, lehine ücret takdir edilecek tarafın davada kendisini bir vekil ile temsil ettirmiş olması zorunludur. Dosya kapsamından davalıların tümünün yargılamada vekil ile temsil edilmediği anlaşılmasına rağmen, Mahkemece usul ve yasaya aykırı şekilde tüm davalılar vekil ile temsil ediliyormuş gibi davalılar lehine tek ve müşterek vekalet ücretine hükmedilmesi ve sonrasında bu hatanın usule aykırı olarak tavzih kararı ile düzeltilmesi de isabetli olmayıp bozmayı gerektirmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. Yukarıda (1), (2), (3) ve (4) numaralı bentlerde açıklanan nedenlerle, İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanunun 371. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz harcının istek halinde ilgiliye iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 17.06.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.