Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/5841 E. 2026/3853 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/898 E., 2025/1076 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Bilecik 2. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/275 E., 2024/122 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 16.06.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ...'nın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili; davalının Bilecik İli, ..... İlçesi, .... Mahallesi ..... Sokak, 35 pafta, 117 ada, 16, 21, 22, 23, 24, 49, 50, 63... parsellerin (yeni 117 ada, 111 parsel) üzerine yüklenici firma olarak kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gereğince bina yaptığını, davalı ile müvekkili arasında satım işlerine ve gecekondu sahiplerine verilecek daireler için aracılık yapılacağına dair anlaşmalar yapıldığını, bu anlaşmalara istinaden davalının müvekkiline 1675 m² dairenin tapusunu devretmesi gerektiğini, taşınmazın 540,70 m²'lik miktarın gecekondu sahiplerine verildiğini, geriye 1134,30 m² olacak şekilde daire devirlerinin yapılması gerektiğini, davalı tarafın üstlendiği inşaatın ruhsatı alındıktan sonra daire tapularını 09.07.2015 tarihinde kendi adına çıkarttığını, bazı hak sahiplerine tapu devirlerini yapmasına rağmen kendisine vermesi gereken dairelerin devirlerini bir türlü yapmadığını ileri sürerek; davaya konu taşınmazların davalı adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiş, 02.10.2019 tarihli ıslah dilekçesi ile, 1034 ada, 111 parsel sayılı taşınmazda davalı adına kayıtlı 1134,30 m² miktarındaki tapunun iptali ile müvekkili adına tesciline, bu talebin kabul edilmemesi durumunda dava tarihi itibariyle 1.134,30 m² miktarlı dairenin parasal karşılığının işleyecek faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ederek, dava değerini 1.208.993,66 TL'ye yükseltmiştir. II. CEVAP Davalı vekili; talep sonucunun davacıya açıklattırılması gerektiğini, davacının dava tarihi itibariyle mevcut bir hakkının bulunmadığını, 1 17... parselin birçok parselden oluştuğunu, taraflar arasındaki sözleşmenin kararlaştırıldığı şekliyle uygulanabilmesi için mevcut durumun netleşmesi gerektiğini, arsa hissedarlarından Mustafa Karaçam ve...tarafından açılan davaların derdest olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı vekilinin, 02.10.2019 tarihli ıslah dilekçesiyle, tapu iptal ve tescil talebini tekrarlayarak bu talebinin kabul edilmemesi halinde, yani terditli olarak, davaya konu taşınmazların harçlandırılan değerinin davalıdan tahsiline karar verilmesini istediği, taraflar arasında ilk imzalanan 26.12.2012 tarihli sözleşmede, davacının emlak komisyoncusu olarak yer aldığı, davalı tarafından davacıya verilecek dairelerin bu hizmet karşılığında verilmesinin kararlaştırıldığı, 13.03.2013, 13.04.2013, 21.12.2014 tarihli sözleşmelerin ise ilk sözleşmede değişiklik yapan ek sözleşmeler niteliğinde olduğu, davalının müteahhit sıfatıyla dava dışı üçüncü kişilerle yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmeleri uyarınca kendisine düşecek dairelerden bazılarını davacıya devretmeyi taahhüt etmesinin, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan alacak hakkının davacıya temliki niteliğinde olduğu, sözleşmelerin incelenmesinde, özellikle son sözleşmede ifade edildiği ve tanık beyanları ile de örtüştüğü üzere yüklenici davalının inşaat alanının %20'sini arsa sahiplerine, %7lik kısmını ise gecekonducular diye tabir edilen kişilere ve davacıya devredeceği, inşaat alanının %7'ik alanından gecekondular diye tabir edilen kişilere verilen kısımların dışında kalan alanın ise davacıya devredileceği hususunda taraflar arasında anlaşmaya varıldığı, sözleşmelerde %7'lik oran sabit kalmakla birlikte sözleşme tarihlerindeki imar durumuna göre inşaat alanından hisselerine düşen oranının değişiklik arz ettiği, ..... Belediyesinden temin edilen davaya konu sitenin inşaat alanının toplam 24.697 metrekare, bu alandan sözleşme gereğince davalı ... ve gecekonducular olarak tabir edilen davadışı üçüncü kişilerin hisselerine düşen alanının ise toplam inşaat alanın %7sine tekabül eden 1.727,53 metrekare, gecekonducular olarak tabir edilen kişilere devredilen bağımsız bölümlerin toplam 1.008,38 metrekare olduğu, bu halde davalının sözleşme gereğince alabileceği alanın 719,15 metrekare olacağı, davacının dava dilekçesindeki talebinin kül olarak 1.134,30 metrekarenin tesciline yönelik olduğu anlaşılmakla davacıya talebini somutlaştırmak üzere süre verildiği, talebini açıkladığı, davacının, davalı ile arsa sahipleri arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasına aracılık edinimini yerine getirdiği, ücrete hak kazandığı, tarafların akdettikleri sözleşme ile davalının inşaatın tamamlanması sonucu payına düşen bağımsız bölümlerden bir kısmını davacıya vermeyi taahhüt ettiği, bu taahhütün alacağın temliki niteliğinde olup yazılı şekil şartının yerine getirilmiş olması sebebiyle geçerli bulunduğu, davacının 10.11.2022 tarihli dilekçesi ile adına tescili talep ettiği taşınmazlardan A Blok 17, 19, 24, 35, 51... numaralı bağımsız bölümlerin toplam metrekarelerinin 718,67 olduğu; 0,48 metrekarelik alacağının ise bağımsız bir bölüme karşılık gelmediği, davacının öncelikli talebi olan tapu iptal tescilinin kabulüne bakiye kalan 0,48 m²lik kısmın ise dava tarihi itibariyle rayiç bedelinin davalıdan tahsiline karar vermek gerektiği, her ne kadar davacı tarafça dava dilekçesinde sözleşme uyarınca hissesine düşen kısmın 1.134,30 m² olduğu iddia edilmiş ise de, dosya kapsamına uygun denetime elverişli bilirkişi raporunda belirtildiği üzere inşaat alanının davacıya ve gecekonducu tabir edilen kimselere devredilecek %7lik kısmının 1.727,53 metrekare ve gecekonducular olarak tabir edilen kişilere devredilen bağımsız bölümlerden sonra davacıya kalan kısmın 719,15 metrekare olduğu gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, Bilecik İli, ..... İlçesi, .... Mahalesi, 1 34... parsel A Blok 17, 19, 24, 35, 51... nolu bağımsız bölümlerin davalı adına olan tapu kaydının iptali ile, davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, davacının bakiye 0,48 m²'lik alacağı bakımından 511,608 TL'nin dava tarihiden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsiline, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında düzenlenen simsarlık sözleşmesi yazılı olup imza inkarında bulunulmadığı, davalı tarafından sözleşmedeki bedelin davacıya ödendiği belirtilmiş ise de, ayrıca davacıya verilmesi yönünde kararlaştırılan taşınmaz tapuları bulunduğu, taraflar arasında yazılı şekilde gerçekleştirilen sözleşme ve ek sözleşmeler kapsamında davacının emlakçı olarak simsarlık görevini ifa ettiği, bu kapsamda dava dışı arsa sahipleri ile 21.02.2014 tarihinden düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi kat karşılığı inşaat sözleşmenin yapıldığı, sözleşme kapsamında taşınmaz üzerinde bağımsız bölümlerin inşa edildiği, tarafların serbest iradesi ile gerçekleştirilen sözleşme doğrultusunda davacı emlakçı adına tescili gereken m2 karşılığı taşınmazların tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili, bakiye kısım yönünden ise değerinin tahsili yönünde verilen kararda bir isabetsizlik görülmediği gerekçesiyle, davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. V. TEMYİZ A.Temyiz Sebepleri Davalı vekili; hukuki işlemin resmi şekilde yapılmadığından yok hükmünde olduğunu, talebin hüküm kurmaya elverişli olmadığını, Mahkemece verilen yerin metre karesinin taraflarca belirlenenden fazla olduğunu, davaya konu sözleşmenin taşınmaz satış vaadi olmasına rağmen Mahkemece hukuki nitelendirmede hata yapıldığı, davacının herhangi bir satışa aracılık etmediğini, %7lik oranın azami 12.963,60 m²lik inşaat alanına uygulanması gerektiğini, ıslah ile talep sonucunun değiştirilmesini kabul etmediklerini, inşaat alanının yanlış hesaplandığını, geciktirici koşulun hiç değerlendirilmediğini, alacak henüz muaccel hale gelmeden dava açıldığını ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, emlak komisyonculuk (simsarlık) sözleşmesi gereği verilen hizmet karşılığında davacıya devredilmesi yazılı sözleşmelerle taahhüt edilen taşınmazların tapularının iptali ile adına tescili, bu talebinin kabul edilmemesi halinde ise, davaya konu taşınmazların harçlandırılan değerinin davalıdan tahsili istemine ilişkindir. 1. Eldeki davada, taraflar arasında yapılan adi yazılı sözleşmede; davacının emlakçı, davalının müteahhit olarak yer aldığı, davacının satış vaadi ile satın alacağı veya sahipleri ile anlaştığı 117 ada, 35 pafta, 16 nolu parseller üzerine inşa edilecek 5 kata imarlı zemin altı ve 5. kat üzeri çıkacak toplam m²leri 13.400 m² inşaat yapılacağı, yapılan inşaatın %27'si A-B-C-D ve arka parsele yapılacak A ve B bloklardan hissesi oranında payların zemin kattan verileceği, müteahhidin isteğine göre (1+1, 2+1+, 3+1) daireler yapılabileceği, %50 sinin müteahhit tarafından, %50'sinin istediği yerden seçileceği, davacının bu işleri takip etmek için 62.000,00 TL aldığı, davalının bu inşaatı teslim etmek için ruhsat tarihinden itibaren 36 ay süre kullanacağı, bu süreye iskanın dahil olmayacağı, ruhsat alındıktan sonra kat irtifaklarının davacı tarafından kurulacağı, davalı müteahhite kalan tapuların müteahhit adına mal sahiplerine çıkartılacağı, geriye kalan tapuların davacıya verileceği belirtilerek 26.12.2012 tarihinde sözleşmenin şahitler huzurunda imzalandığı, Bilecik Mahkemelerinin yetkili olduğu görülmüştür. 13.02.2013 tarihli sözleşmeyle inşaat alanının toplam yüzölçümüne ilişkin değişiklik yapılmış, 10.04 2013 tarihli sözleşme ise emlak işlerinin halledilmesi nedeniyle verilen ücrete ilişkin olarak düzenlenmiştir. 21.02.2014 tarihli adi yazılı şekilde düzenlenen ek (son) sözleşmede ise, 35 pafta, 117 parseldeki taşınmazların...ve mirasçılarının çalışma grubu adına hisseleri ve.... ve mirasçılarına krokide noterde tasdik edilen daire ve apartların taraflara verildikten sonra %20 oranla tamamlanmış olduğu, geri kalan %7 kısmı olan hissenin tamamının davacının dağıtımı dileği gibi ister gecekondu olarak işgalcilere vereceği, isterse kendi uhdesinde bırakacağı, tamamı ile tüm hisse oranının ona ait olacağı, yıkım ruhsatlarının alınacak hale getirileceği,....ve diğer mirasçılarının bunun dışında bir haklarının kalmadığı, davacının 21 parsel 117 adada bulunan... vd vereceği dairelerle anlaşmaya vardıktan sonra kalan toplam 16.500 m² inşaat alanının %27 ile ... ile ...'ın anlaşarak %20'lik kısmının mal sahiplerine dağıtıldıktan sonra %7 oranında .... ve.... ile 21 parselde vekaleti ...'da olan hissedarların hisselerine toplam 2.7 80... verileceği, geri kalan 1.675 m²nin davacı ...'ın uhdesinde kalacağı, gecekonducuların ne şekilde hallerderse halletsin ...'ı ilgilendireceği, dağıtımı ...'ın kendisinin olacağı, müteahhit ile ... arasında yapılan anlaşmanın sahiplerine teslim edilmesi şartıyla daire ve apartların anahtar teslimi olduğu, 6. maddede tarafların karşılıklı olarak birbirlerini ibra ettikleri hususlarına yer verildiği anlaşılmakla, ek sözleşme 6 madde şeklinde düzenlenmiştir. Dava konusu 117 ada, 111 parsel, yeni numarası 1034 ada, 111 parsel sayılı arsa niteliğindeki taşınmazın 14.05.2015 tarihinde tevhit işlemi ile birleştirildiği, 09.07.2015 tarihinde kat irtifakının tesis edildiği, tapu malikinin davalı olduğu görülmüştür. Davacı tarafça 15.11.2016 tarihinde .... Noterliğinde düzenlenen ihtarname ile davalıdan yapılan sözleşme gereğince yüklenici firma olarak tüm tapuların 09.07.2015 tarihinde müteahhit adına çıktığı halde aralarındaki sözleşme kapsamında tarafına verilmesi gereken gayrimenkullerin tapusunun şifahi olarak beyan edilmesine rağmen devir işleminin gerçekleşmediği belirtilerek 7 gün içerisinde sözleşme gereğinin yerine getirilmesi talep edilmiş, davacı tarafça 25.11.2016 tarihli gönderilen 2. ihtarname ile, davalının vermiş olduğu ihtara cevaben sözleşme gereği arsa sahiplerine verilmesi gereken taşınmazların büyük ölçüde verildiği, arsa sahiplerinin dava açtığı ve davanın derdest olduğunun belirtildiğini, davaların sonuçlanması ile bu kişilere verilmesi gereken yerlerin netlik kazanacağı bu hususun bugün itibariyle yerine getirilmesinin hukuken ve fiilen mümkün olmadığı ifade edilerek buna itiraz edildiği, ancak itirazın yerinde olmadığı, üzerine düşen işi bitirdiğini, daire tapularınında davalı adına çıktığını, bu dairelerden bir kısmının ise...tarafından açılan dava ile hak sahiplerine verildiğini, dava açan şahısların davasının projenin ada bazına dönüştürülmesi neticesinde artan daire sayısına göre hak talep etmelerine ilişkin olduğunu, şu anda tapusu çıkmış olan davalı adına kayıtlı 130 civarında dairenin bulunduğu, dairelerin tamamına tedbir konulduğu ancak tedbirlerin kaldırıldığını, devir nedeniyle hukuki ve fiili engel bulunmadığı, bu şahısların açmış olduğu davalar ile sözleşmenin yerine getirilmesi arasında bir bağlantının da bulunmadığını belirterek, arsa sahiplerine verilen daireler gibi aralarındaki sözleşme uyarınca hak etmiş olduğu dairelerin tarafına verilmesi gerektiğini iddia ederek, 3 iş günü içerisinde daire devirlerinin yapılması talep edilmiştir. Davasını tamamen ıslah eden taraf, bu bildirimden itibaren bir hafta içinde yeni bir dava dilekçesi vermek zorundadır. Tam ıslah halinde dava, yeni dava dilekçesine göre yürüyecektir. Dava açılırken verilen dava dilekçesinin, yargılamada bir hükmü kalmayacaktır. Kısmi ıslahta da 181. madde ile benzer bir düzenleme yapılmıştır. Dava dilekçesinde yer almayan bir talebin kısmi ıslah yoluyla davaya dahil edilmesi mümkündür.

Somut olayda, davacının tapu iptal ve tescil davasını, ıslah suretiyle davaya konu taşınmazın değerinin tahsiline ilişkin alacak davasına dönüştürmesine engel bir düzenleme olmadığı gibi, bedel tahsili talebini terditli bir talep olarak davaya eklemesine (iddiasını genişletmesine) bir engel yoktur. Çünkü, her iki talep sıkı ilişki içindedir. Tamamen bağımsız ya da farklı bir ilişkiden kaynaklanan yeni bir talebin ileri sürülmesi söz konusu değildir. Bu nedenle somut olayda geçerli bir ıslahın mevcut olduğu açıktır. 21.02.2014 tarihli son düzenlenen ek sözleşmenin 4. maddesinde " ... ile ... arasında yapılan anlaşmanın mal sahiplerine teslim edildiği şartla daireler ve apartlar anahtar teslimidir" şeklinde düzenlenmekle, geciktirici şarta yer verilmişse de; Mahkemece bu hususun değerlendirilmediği görülmüştür. Ayrıca Bilecik 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/466 E. sayılı dosyasında; dava dışı kat karşılığı inşaat sözleşmesini imzalayan taşınmaz malikleri tarafından davalı aleyhine 21.07.2016 tarihinde tapu iptal ve tescil davası açıldığı, Mahkemenin 14.03.2017 tarihli kararı ile dosyaların Bilecik 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/400 E. sayılı dosyasında birleştirilmesine karar verildiği, davanın derdest olduğu anlaşılmıştır. Bu nedenle, Mahkemece Bilecik 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/400 E. sayılı dosyasının bekletici mesele yapılarak, 21.02.2014 tarihli son düzenlenen ek sözleşmenin 4. maddesiyle birlikte değerlendirilmek suretiyle, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması, bozmayı gerektirmiştir. 2. Taraflar arasında yapılan sözleşmelerin amacı, davalının inşaat yapacağı alanda bulunan gecekonduların kaldırılması ve inşaat yapabilmesinin sağlanmasıdır. Bu amaç doğrultusunda taraflar üç ayrı sözleşme yapmış olup her birinde inşaat alanı net şekilde belirlenmiştir. 26.12.2012 tarihli sözleşmede 13.400 m², 13.02.2013 tarihli sözleşmede 14.250 m², 21.02.2014 tarihli sözleşmede 16.500 m²'dir. Buna göre 21.02.2014 tarihli ek sözleşme, düzenlenen son sözleşme olması nedeniyle, davacının talep edebileceği azami inşaat alanın 16.500 m² üzerinden tüm sözleşmelerde ortak belirlenen %7 oran üzerinden hesaplanması gerekmektedir. Hal böyle olunca, Mahkemece taraflar arasında düzenlenen 21.02.2014 tarihli ek sözleşme uyarınca, azami inşaat alanı 16.500 m² kabul edilerek %7 oran üzerinden değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve kanuna aykırı olup, kararın bozulmasını gerektirmiştir. 3. Bozma nedenine göre, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanunun 371. maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA, 3. Bozma nedenine göre davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, 40.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 16.06.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.