Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2025/3859 E. 2026/363 K.

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/325 E., 2025/807 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından süresinde duruşma istekli ve davacı vekili tarafından süresinde temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda 20.01.2026 Salı günü duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde, temyiz edenler davalı ... vekili Avukat ... ... ve davacı ... vekili Avukat ... ile temyiz edilen davalı ... ve vekili Avukat ... geldiler. Davetiye tebliğine rağmen başka gelen olmadı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. Temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

-K A R A R- Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel istemine ilişkindir.

Davacı vekili; davalılardan ...'in davacının oğlu, diğer davalı ...'un ise davalı ...'in eski eşi olduğunu, davacının 11.04.2019 tarihinde maliki olduğu 41 15... parsel sayılı taşınmazın satılması hususunda davalı ...'i vekil tayin ettiğini, davalı ...'in taşınmazı rayiç bedelden satması gerekirken vekalet yetkisini kötüye kullanıp 100.000,00 TL bedelle davalı ...'a temlik ettiğini, davacının devri öğrendiğinde davalıyı azlettiğini, taşınmazın tekrardan devri için yaptığı girişimlerin sonuçsuz kaldığını ileri sürerek taşınmazın davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini, olmadığı takdirde bedelinin davalılardan faizi ile birlikte tahsilini talep etmiş, 24.04.2023 tarihli dilekçe ile, dava tarihinde yapılan temlikin muvazaalı olduğunu belirterek son kayıt maliki davalı ...'ın davaya dahil edilmesini istemiştir.

Davalı ...; davalının davacıya ait şirketlerde bir dönem genel müdür olarak çalıştığını, davacının maddi sıkıntılarının ailesine yansıyacağını düşündüğünden uygun bir alıcı çıktığında geri verilmek üzere dava konusu taşınmazı o dönem eşi olan diğer davalıya temlik ettiğini, temlik karşılığında herhangi bir bedel almadığını, diğer davalıya temliki yaparken bir müşteri çıkarsa satıp parasını davacıya ödeyeceğini söylediğini, sonrasında diğer davalı ile evliliklerinde geçimsizlik başlaması üzerine davalı ...'un kendisinden habersiz olarak dava konusu taşınmazı temlik ettiğini ve satış bedeli olarak alınan 1.000.000 USD’nin de davalı ...’un babasının hesabına aktarıldığını öğrendiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı ... vekili; davalının taraf sıfatı bulunmadığını, hak düşürücü sürenin geçtiğini, davacının taşınmazın vekil tarafından satıldığı hususundan baştan beri haberdar olduğunu, ayrıca dava konusu taşınmazın davalı ... tarafından emlakçı aracılığı ile bulunan ... isimli kişiye satıldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı ... vekili; davalının yatırım amaçlı taşınmaz satın almak istediğini, bu amaçla ... Emlak Ofisi ile görüşüp dava konusu taşınmazı bulduğunu, yapılan pazarlıklar sonucu 15.000.000,00 TL'ye anlaştıklarını, bu bedelin 4.600.000,00 TL kısmını ... Bankası aracılığı ile ödediğini, kalan 10.400.000,00 TL kısmının ise davalının amcası ...'e ait hesaptan çekilip davalı ...'a verildiğini, emlakçılara 59.000,00 TL komisyon ücreti ödendiğini, davalı ...'ın davalı ...'la tanışıklığı bulunmadığını, iyiniyetli 3. kişi olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesinin tarih ve sayısı yukarıda belirtilen kararı ile; davalıların dava konusu taşınmazın satış bedelini ödediklerini ispat edemedikleri, davalılardan ... ile ...'ın avukat olması nedeni ile hukuk kurallarını bilmeleri gerektiği, tanık olarak dinlenen emlakçıların tahsil ettiğini bildirdiği komisyon ücretinin taşınmazın gerçek değeri ile uyuşmadığı, tüm davalılar arasında iş birliği bulunduğu gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiş, kararın davalı ... ve davalı ... vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin tarih ve sayısı yukarıda belirtilen kararı ile; vekalet görevinin kötüye kullanıldığı, davalı ...’un vekil ile el ve işbirliği içerisinde hareket ettiği ancak diğer davalının kötüniyetli olduğunun kanıtlanamadığı gerekçesi ile davalı ...’un istinaf başvurusunun HMK’nın 353/1-b-1. maddesi uyarınca esastan reddine, davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı HMK’nın 353/1-b-2. maddesi uyarınca kaldırılarak davanın davalı ... yönünden reddine, diğer davalılar yönünden kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden; davacının Kartal 12. Noterliğinin 22.03.2019 tarih, .... yevmiye nolu, dava konusu taşınmazı satış yetkisi de içeren vekaletnamesi ile oğlu olan davalı ...’i vekil tayin ettiği, vekilin davacının maliki olduğu 41 15... parsel sayılı, 12.336, 67... yüz ölçümlü “tarla” vasıflı taşınmazı 11.04.2019 tarihinde 201.000 TL bedelle o dönem eşi olan diğer davalı ...’a, davalı ...’un da 10.04.2023 tarihinde (saat 16.53) diğer davalı ...’a 4.600.000 TL bedelle satış suretiyle temlik ettiği, davanın 10.04.2023 tarihinde (saat 18.51) açıldığı anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere; Türk Borçlar Kanunu'nun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun, vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.

6098 s. Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanunu'nun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.

Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.

Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nın 504/1). Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu gözardı etmek suretiyle makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.

Öte yandan; vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni .... Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.

Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu Yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hâkim tarafından kendiliğinden (re'sen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek, en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.

Diğer taraftan; HMK’nın 293. maddesinde “Taraflar, dava konusu olayla ilgili olarak, uzmanından bilimsel mütalaa alabilirler. Sadece bu nedenle ayrıca süre istenemez." düzenlemesi mevcuttur.

Somut olaya gelince; bir gayrimenkul değerleme uzmanı ve bir fen bilirkişisi tarafından düzenlenen 10.03.2024 tarihli raporda, dava konusu taşınmazın tarla vasfında olduğu, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı dışında bulunduğu ancak imar planına cepheli olduğu açıklanarak mahal ve mahallerdeki emsalleri, konumu, yüz ölçümü, ticari akarı, çevre imar faaliyeti, yapılaşma durumu, ulaşım kolaylığı, çevre düzenlemesi, nitelik ve niceliklerine göre keşif tarihi (19.01.2024) itibariyle değerinin 46.262.512,50 TL olduğu, TÜİK aylık TEFE Endeksleri Tablosundan yararlanılarak dava konusu taşınmazın dava ve davalı ...’a satış tarihi (10.04.2023) itibariyle değerinin 33.047.715,11 TL ve dava konusu taşınmazın davalı ...’a devredildiği tarih (11.04.2019) itibariyle değerinin 6.790.615,81 TL olduğu belirtilmiş, davalı ... tarafından dava dışı danışmanlık ve gayrimenkul değerleme şirketi tarafından düzenlenen uzman görüşü sunulmuş, uzman görüşünde ise 5 ayrı emsale yer verilerek 19.03.2024 değerlendirme tarihi itibariyle dava konusu taşınmazın değerinin 31.000.000,00 TL, dava tarihi itibariyle 21.000.000,00 TL, 11.04.2019 tarihi itibariyle 3.600.000,00 TL olarak tespit edildiği belirtilmiş, davalıların itirazı üzerine düzenlenen ek raporda ise bilirkişiler aynı görüşte olduklarını bildirmiş olup yukarıda ayrıntısı açıklanan raporların birbiri ile çeliştiği açıktır.

Bunun yanında, Bölge Adliye Mahkemesince vekalet görevinin kötüye kullanıldığı, davalı ...’un vekil ile el ve işbirliği içerisinde hareket ettiği ancak diğer davalının kötüniyetli olduğunun kanıtlanamadığı gerekçesi ile davalı ...’un istinaf başvurusunun HMK’nın 353/1-b-1. maddesi uyarınca esastan reddine, davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı HMK’nın 353/1-b-2. maddesi uyarınca kaldırılarak davanın davalı ... yönünden reddine, diğer davalılar yönünden kabulüne, 10.03.2024 tarihli bilirkişi raporunda belirlenen 33.047.715,11 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılar ... ve ...'dan müteselsilen alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiş ancak kararda bilirkişilerin öncelikle taşınmazın ilk temlik tarihindeki değerini hesaplayıp sonrasında endeks değerlerini uygulaması, bu bedeli arttırmak sureti ile satış ve gerekirse keşif tarihindeki değere ulaşması gerektiği, raporda ise keşif tarihindeki değeri hesaplayıp bu değere endeks değerlerini uygulayıp indirim yapmak sureti ile dava ve temlik tarihlerindeki değerin hesapladığı, ayrıca bilirkişilerin bu hesaplama yönteminin, ... pandemisi sonrasında özellikle 2021 yılından sonra taşınmaz değerlerinin anormal derecede artışından dolayı doğru sonucu vermeyeceği belirtilmesine rağmen anılan bilirkişi raporu hükme esas alınarak sonuca gidildiği görülmüştür.

Hal böyle olunca; öncelikle taraflardan varsa yeniden emsal taşınmaz bildirilmesinin istenilmesi, içerisinde gayrimenkul değerleme uzmanının da bulunacağı konusunda uzman 3 kişilik bilirkişi heyeti ile mahallinde keşif yapılarak, taşınmazın konumu, imar durumu, yüz ölçümü, şehir merkezine, yapılaşma alanlarına olan uzaklığı, önceki bilirkişi raporu, uzman görüşü ile davalıların itirazları göz önüne alınarak ve somut emsaller de değerlendirilerek bilirkişilerden rapor alınması, dava konusu taşınmazın dava tarihi itibarıyla rayiç değerinin belirlenmesi, ondan sonra iddia ve savunma kapsamında varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yetinilerek yazılı şekilde karar verilmesi isabetsizdir.

Davacı vekili ve davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının değinilen yönden kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Bozma nedenine göre sair hususların incelenmesine yer olmadığına, Peşin alınan harcın istek halinde temyiz edenlere iadesine, 04.11.2025 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca gelen temyiz eden davacı vekili için 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin temyiz edilen davalılardan ve temyiz eden davalı ... vekili için 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin temyiz edilen davacıdan alınmasına, Dosyanın kararı veren ... Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 20.01.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.