İlk Derece Mahkemesi 2024/703 E. 2024/835 K.

T.C. ANKARA 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TÜRK MİLLETİ ADINA

T.C. ANKARA 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİ KARAR

ESAS NO : 2024/703 Esas KARAR NO : 2024/835

DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) DAVA TARİHİ : 24/12/2019 KARAR TARİHİ : 05/12/2024 GEREKÇELİ KARARIN YAZIM TARİHİ : 05/01/2025

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ... kurulduktan sonra ... isimli şahsın 14 pay olarak kooperatife ortak olduğunu, üst birlikten tahsis yapılan arsa ve arazinin imar uygulama planları yapılmak kaydıyla ortaklara bedeli mukabilinde arsa tahsis işlemlerine başlandığını, davacının .... dönüm arsayı satın aldıktan sonra imar çalışması yaptırıp kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ile müteahite verdiğini ve kat irtifakları tesis edilerek ferdi mülkiyetlerinin ... ortaklarına verildiğini, ... ortağı ...'na .... numaralı konutların tahsis edildiğini, ...'nun ferdileştirilen tapuları ortaklık haklarının devri nedeni ile tapuda Davalı ... Ltd. Şti'ye devir ettiğini, davalı ... Kat ... nolu daireyi ... ...'a devir ettiğini, devir sonrasında davalı ortak ...'nun ... ortaklığından istifa ettiğini ve borçlarını ödemediğini, davalıların ... taşınmazı olduğunu bile bile taşınmazı satın almış iken ... ortağı olmadıklarını ve iade de etmediklerini, ... ortağı ...'nun istifa ettiği yıldaki bilançoda duruma göre kooperatife ödenmiş olan aidatlardan genel giderler ve diğer giderler düşülmek sureti ile kalan alacakları kendisine/kendilerine iadesi ile istifa eden ortağın üzerinde kalan ve onunda kötü niyetli olarak diğer davalılara devir ettiği ... nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, mümkün olmadığı taktirde bağımsız bölümün bedeli olarak 150.000 TL'nin tazminine karar verilmesini dava ve talep etmiştir. Davalı ... ... ... vekili cevap dilekçesinde özetle, Davacının iddialarının yersiz ve dayanaksız olduğunu, müvekkilinin dava dışı ... ile ... nolu bağımsız bölümün alım satımı hususunda anlaştıklarını, daha sonra müvekkiline yeni bir satışını teklif ettiğini, önceleri kendi adına olan daha sonra diğer davalı .... Ltd. Şti'ne devredilmiş gayrimenkulün satışını önerdiğini, ön görüşmeler sonrasında müvekkilinin ... nolu bağımsız bölümü satın aldığını, müvekkilinin bağımsız bölümü satın alırken tapuda herhangi bir kayıt bulunmadığını, davacının tapu iptal ve tescil davası açmasında makul bir yararının olması gerektiğini, var ise aidat veya ortak gider için alacak davası açılmasının daha yararlı olacağını, kaldı ki müvekkiline de aidat borçları ile ilgili bir bildirim gelmediğini belirterek davanın reddini istemiştir. Davalı ... ... Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde özetle, davacı kooperatifin talebinin Kanuna aykırı olduğunu, Kooperatifler Kanununun 81/2.maddesinde konut yapı kooperatiflerinin ana sözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyetlere geçip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılacağı ve dağılacağı, amacına ulaşarak dağılma sürecine girmiş olan kooperatiflerden çıkan veya çıkarılan ortağın konutu veya işyerinin çıkma veya çıkarılma sebebiyle geri alınamayacağının öngörüldüğünü, ... arsa sahibi olup arsasını kat karşılığı yükleniciye verdiğini ve konutların tamamlandığını, kooperatifin amacına ulaşarak ferdileştiğini, müvekkilinin ortaklıktan ayrılırken borcu yok denmiş olmasına rağmen müvekkilinin olmadığı 21/06/2018 tarihli genel kurulda tek seferde 219.000,00 TL ödenmesi şeklinde karar alınıp borç yaratıldığını, diğer davalı ile vekalet ilişkisi kurulmadığını, davanın ana konusunun borçtan kaçan bir ortağın bulunup bulunmadığı meselesi olduğunu, müvekkilinin borçtan kaçmak için istifa etmediğini, 07/06/2016 istifaname tarihinde davacı kooperatifin müvekkili şirkete ait konutun kat irtifaklı tapusunu verdiğini, dava dilekçesinde inşaatları müteahhitin bırakıp kaçtığı ve imalatların durduğuna dair beyanların gerçek dışı olduğunu, inşaatın güncel durumu itibariyle %95 seviyelerinde olduğunu, 3 bloktan oluşan projede 2 blokun iskan ruhsatının 18/12/2019 tarihinde alındığını belirterek davanın reddini istemiştir. Yargılama aşamasında ... nolu bağımsız bölümün ... ... tarafından ...'a devredildiği, Mahkemece HMK 125. maddesi uyarınca verdiği sürede davacı taraf 13/07/2020 tarihli dilekçesinde davanın, dava konusunu devralan kişiye yöneltildiğini belirterek açık kimlik ve adres bilgilerini bildirmiştir. 05/08/2020 tarihli dilekçesinde, ...'ın dahili davalı olarak kaydının yapılmasını ve dahili davalıya dava dilekçesinin ve tedbir kararının bir suretinin tebliğe çıkarılmasını talep etmiş, usulüne uygun tebligat yapılmış, dahili davalı 21/09/2020 tarihli cevap dilekçesinde; gayrimenkulü internet ilanında görerek 30/12/2019 tarihinde satın aldığını, bir takım tadilatlar yaparak Nisan 2020 de evine taşındığını, tapu kaydında ... ve üyelikle ilgili hiçbir kaydın olmadığını, kendisine üyelik devri yapılmadığı gibi üyelikle ilgili bilgi de verilmediğini, evi iyi niyetli satın aldığını, önceki malikin de satış tarihinde kooperatife herhangi bir borcu olmadığı bilgisi verildiğini, işbu dava ile kooperatiften haberdar olduğunu, kooperatifin varsa alacağını üyelerine yöneltmesi gerektiğini, tapu iptal ve tescil davası açılamayacağını, iskanı alınmış kat mülkiyetine geçilmiş bağımsız bölümü tapuya güvenerek satın aldığını bildirerek davanın reddini istemiştir. Eldeki dava ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ....Esas sayılı dosyası ile açılmış, yargılama safahatında mahkememizin .... Esas sayılı dosyası ile birleştirilmiş, mahkememizin 21/09/2023 tarihli .... Karar sayılı ilamı ile; asıl ve birleşen davaların ... üyesi oldukları belirtilen bir kısım davalıların, konutlar adlarına tescil edildikten sonra arsa bedelleri, genel giderleri, altyapı giderleri vs. aidat ve diğer sorumluluklarından kaçınmak için kooperatiften istifa ettikleri iddiasıyla kendilerine tahsis ve devredilen (muvazaaya dayalı satış suretiyle devredildiği ileri sürülen) bağımsız bölümlerin davalılar adına olan tapuların iptali ile ... adına tesciline, tapu iptal ve tescili mümkün olmadığı takdirde tazminat ödenmesi istemini içerdiği, ... kayıtları üzerinde yapılan incelemede davacı kooperatifin maliki olduğu arsada kat karşılı inşaat sözleşmesi ile etaplar halinde inşaatlar yapılarak inşaatlardaki konutların ortaklara genel kurul kararları uyarınca tahsis ve tapu devirlerinin yapıldığı, ortaklıktan ayrıldıkları tarihe kadar kooperatifçe aidat toplanmadığı, kooperatifin giderlerinin kooperatife ait arsanın satışından karşılandığının tespit edildiği, inşaatların tamamlanarak oturuma geçildiği, nitekim toplam 3 bloktan oluşan binalardan 2 blokun iskan ruhsatının 18/12/2019 tarihinde alındığı, matbu şekilde düzenlenen istifa beyanlarının ferdileşme suretiyle tahsis ve devredilen konutların kooperatife bırakma iradesi taşımadığı, söz konusu istifaların kooperatife ilişkin parasal yükümlülüklerden kaçınmaya yönelik olmadığı gibi davalı yanlara konut tahsis ve tapu devrinin davacı ... yönetim kurulu ve genel kurulunca da benimsendiği, istifaname metninin aynı zamanda kooperatifi ibraya yönelik olarak da değerlendirilebileceği, tasfiye aşamasına henüz gelmemiş davacı kooperatiften konutunu alarak istifa eden ... ortaklarının varsa tasfiye masraflarından sorumluluklarının söz konusu olabileceği, karşı davalar yönünden imzası inkar edilmeyen istifanamelerin geçersizliğinin tespiti isteminin yerinde olmadığı, uyap portalından temin edilen ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin .... E sayılı dava dosyasında davacı kooperatifin istifaname tarihinden sonra yapılan 21/06/2018 tarihli genel kurulunda hisse başına 219.000,00 TL aidat alınmasına dair .... nolu gündem maddesinin iptaline karar verildiği anlaşılmakla asıl ve birleşen davalar ile karşı davaların reddine gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, .... Bölge Adliye Mahkemesi ... Hukuk Dairesi'nin .... sayılı ilamı ile "Somut olayda davaların ... ortağı iken istifa ettiği ve davacı kooperatifin de davalılar lehine tesis edilmiş bulunan tapu kayıtlarının iptalini istediği anlaşılmaktadır. Yukarıda gösterilen yasal düzenleme çerçevesinde davacının aynı olması dışında davalar arasında bir bağlantı bulunmamaktadır. Zira her bir davalının hukuki durumu, ödemeleri, maliki oldukları bağımsız bölümler farklıdır." gerekçesi ile mahkememiz kararının kaldırılmasına ve dosyanın mahkememize gönderilmesine karar verilmiş, bu kez dava mahkememizin .... Esas sayısına kaydedilmiş, iş bu davanın ise Mahkememizin 03/10/2024 tarihli celse ara kararı ile ... Hukuk Dairesi'nin .... sayılı kaldırma ve gönderme kararı doğrultusunda tefriki ile yeni bir esasa kaydına ve yargılamaların bu esas numaraları üzerinden devamına karar verilmiş, dava bu kez mahkememizin .... Esasına kaydedilmekle yargılamaya devam olunmuştur. Dava, ... üyesi oldukları belirtilen davalının konutu adına tescil edildikten sonra arsa bedelinin, genel giderlerin, altyapı giderlerinin vs. aidat ve diğer sorumluluklarından kaçınmak için kooperatiften istifa ettiği iddiasıyla dava konusu bağımsız bölümün davalılar adına olan tescilinin iptali ile davacı ... adına tesciline, tapu iptal ve tescilinin mümkün olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkin ise de yargılama safahatında davalılardan ... ...'un dava konusu bağımsız bölümü devri nedeniyle, devralan üçüncü kişiye yöneltilen tazminat istemine ilişkindir. Deliller toplanmış, mahallinde keşif icra edilerek bilirkişi/bilirkişi kurulu raporları alınmıştır. "İstifaname" başlıklı belge örneklerinin ve tapu kayıtlarının incelenmesinde; muhatabın ..., konunun ... ortaklığından istifa, ...'na hitaben, "Kooperatifinizin ortağıyım. Kooperatifinizden konutumu (dairemi), tapusunu, tapuya ait tahsis belgesini aldım. Borcum'da bulunmamaktadır. Kooperatifinizden hiçbir alacağım ve gayrimenkulleri üzerinde hiçbir hakkım da yoktur. Herhangi bir hak da iddia etmeyeceğim. Kooperatifinizden istifa ediyorum." beyanını içerdiği, tip istifanamenin bila tarihli olarak .... verildiği, ... Yönetim Kurulunun 01/08/2016 tarihli ... sayılı kararı ile davalı ortaklık şartlarına haiz olduğundan bahisle istifasının kabul edildiği, buna karşın istifanamenin kabul tarihinden önce 16/06/2016 tarihinde davaya konu .... nolu bağımsız bölümün ferdileştirme suretiyle davalı ortak adına tapuya tescil edildiği anlaşılmıştır. Davaya konu .... parsel sayılı taşınmazda kain .... nolu konut vasfındaki bağımsız bölümün 16/06/2016 tarihli ferdileşme ile davalı şirket adına tapuya tescil edildiği, 26/09/2019 tarihinde, dava tarihinden önce, davalı ...'a satıldığı, bu davalı tarafından, eldeki dava tarihinden sonra, 30/12/2019 tarihinde dahili davalı ... ...'a satıldığı anlaşılmıştır. Asıl ve birleşen davalarda dava konusu bağımsız bölümlerde değer tespiti yönünden keşif icrası yapılmış, dosya kapsamı ve ... kayıtları üzerinde yapılan inceleme sonucu düzenlenen 13/01/2021 tarihli bilirkişi raporu ve 18/01/2022 tarihli bilirkişi kurulu raporuna göre; davacı ... ve diğer arsa sahibi (...) ile ... İnş. Ltd. ... Müh. Ltd. Şti-... ltd. Şti arasında 22/10/2012 tarihinde "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"nin akdedildiği, sözleşme uyarınca arsa sahiplerinin .... nolu parselde bulunan arsalar üzerine %50 paylaşım esası ile inşaat yapılması hususunda anlaştıklarını, söz konusu arsalar üzerinde yapılacak blokların 3 blok olacağı ve 36 ay içinde arsa sahiplerine teslim edileceğinin, konutlardan 88 adedinin yükleniciye, 11 adedinin arsa sahibine, 64 adedinin ise davacı kooperatifinin toplamda 20 paya sahip 10 üyesine ait olacağının kararlaştırıldığını, arsalar üzerinde inşaata başlanıldığı, 03/02/2015 tarihinde kat irtifakının tesis edildiği, 21/01/2016 tarihinde ise ferdileşme/paylaşım suretiyle kat irtifakının davacı ... adına tescil edildiği, toplam 3 bloktan oluşan binalardan 2 bloğun yapı kullanma izin belgesinin (iskan ruhsatının) 18/12/2019 tarihinde alındığı ve konutların oturuma açıldığı, söz konusu konutların 16/06/2016 tarihinde ferdileşme suretiyle ... adına kat irtifakının tescil edilmiş olduğu, davacı kooperatifin 15/03/2016 tarihinde yapılan genel kurulunda ... pay adedinin 20, paydaşlara isabet eden konut sayısının 64 olarak belirlendiği, 14 adet konutun ...'na ait olacağının kararlaştırıldığı ve ardından davacı yönetim kurulunun 16/03/2016 tarih ve rızaen taksimat konulu .... nolu yönetim kurulu kararıyla da kooperatifin 15/03/2016 günlü 2015 yılına ait olağan genel kurul kararı ve aynı günlü konutların ortaklar arasında rızaen paylaşımı dikkate alınarak ortak sayısının 10, hisse adedinin 20 ve bunlara isabet eden toplam konut sayısının ise 64 olmasına denildikten sonra ...'nun 4 payına karşılık .... nolu toplam 14 adet konutun kendisine tahsis edilmesine karar verildiği, ...'na tahsis edilen 14 adet konuttan birleştirilen .... E sayılı dava dosyasına konu .... nolu bağımsız bölümün ... Ltd. Şti'ye devredildiği, devirleri sağlamak için davacı kooperatife üyelik için yapılan başvuruların .... 01/06/2016 tarih ve ... nolu kararı ile ... ortaklığına kabul edildikleri ve ardından 07/06/2016 tarihinde söz konusu kooperatife sunulan ortaklıktan ayrılmaya yönelik başvuruda bulundukları, davacı kooperatifin ayrılma dilekçelerinden sonraki bir tarih olan 16/06/2016 tarihinde söz konusu konutların ferdileşme suretiyle tapularının devrinin gerçekleştirildiği, tapu devirleri sonrasında 01/08/2016 tarih ve ... nolu yönetim kurulu kararı ile söz konusu ortakların istifalarının kabulü ve ortaklıktan çıkarılmaları ile ... kayıtlarından silinmelerine karar verildiği, ... ortaklarına ferdileşme suretiyle tapu devirlerinin yapılmasının devirlerden önce 15/03/2016 tarihinde yapılan 2015 yılı genel kurul toplantısının .... nolu gündem maddesinde yer alan karara dayandığı, ayrıca davacı kooperatifin 17/03/2017 tarihinde yapılan 2016 yılı genel kurul toplantısının 6 nolu gündem maddesinde alınan karar ile benimsenerek yönetim kurulunun ibrasına da karar verildiği, davacı kooperatifin 22/11/1996 kuruluş tarihi ile 2016 yılı genel kurulunun yapıldığı 17/03/2017 tarihleri arası ortaklarından aidatta toplamadığı, kooperatifin bu tarihler arası giderlerinin kooperatife ait arsanın satışından karşılandığı, kooperatifin davalıların istifasının benimsenmesinden sonra alınan genel kurul kararları ile hisse başına yıllık bir kereye mahsus aidat alınmasına yönelik kararlar alınmış ise de 2018 yılında ortaklardan aidat istemesine gerekçe gösterilen harcamaların 9.846.129,43 TL'lik kısmı için herhangi bir belge gösterilmediği, kalan 3.271.742,57 TL'nin ise 1996 yılından başlamak üzere 2014 yılı sonuna kadar geçen sürelerde yapılan harcama belgeleri gösterildiği ancak bu belgelerde dahi kooperatifin arsa, inşaat, imalat gibi gerek altyapı gerekse üstyapı giderleri bulunmadığı, muhasebe kayıtlarına intikal ettirilen harcamaların ... ortağınca ödenmesi gerektiğine ilişkin bir illiyet bağının da tespit edilemediği bildirilmiştir. Tüm dosya kapsamı, toplanan deliller, bilirkişi/bilirkişi kurulu raporlarına göre; dava, ... üyesi oldukları belirtilen davalı ... Ltd. Şti'nin konutu adına tescil edildikten sonra arsa bedelinin, genel giderlerin, altyapı giderlerinin vs. aidat ve diğer sorumluluklarından kaçınmak için kooperatiften istifa ettiği iddiasıyla dava konusu bağımsız bölümün davalı ... Ltd. Şti tarafından diğer davalı ... ...'un adına olan tescilinin iptali ile davacı ... adına tesciline, tapu iptal ve tescilinin mümkün olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkin ise de yargılama safahatında davalı ... ...'ın dava konusu bağımsız bölümü dahili davalıya devri nedeniyle davacı tarafın irade açıklamasıyla tazminat istemine ilişkin olup, ... kayıtları üzerinde yapılan incelemede davacı kooperatifin maliki olduğu arsada kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile etaplar halinde inşaatlar yapılarak inşaatlardaki konutların ortaklara genel kurul kararları uyarınca tahsis ve tapu devirlerinin yapıldığı, ortaklıktan ayrıldıkları tarihe kadar kooperatifçe aidat toplanmadığı, kooperatifin giderlerinin kooperatife ait arsanın satışından karşılandığının tespit edildiği, inşaatların tamamlanarak oturuma geçildiği, nitekim toplam 3 bloktan oluşan binalardan 2 blokun iskan ruhsatının 18/12/2019 tarihinde alındığı, matbu şekilde düzenlenen istifa beyanlarının ferdileşme suretiyle tahsis ve devredilen konutların kooperatife bırakma iradesi taşımadığı, söz konusu istifaların kooperatife ilişkin parasal yükümlülüklerden kaçınmaya yönelik olmadığı gibi davalı yana konut tahsis ve tapu devrinin davacı ... yönetim kurulu ve genel kurulunca da benimsendiği, istifaname metninin aynı zamanda kooperatifi ibraya yönelik olarak da değerlendirilebileceği, tasfiye aşamasına henüz gelmemiş davacı kooperatiften konutunu alarak istifa eden ... ortağı davalının varsa tasfiye masraflarından sorumluluğunun söz konusu olabileceği, kaldı ki davalı ... Ltd. Şti tarafından diğer davalı ... ...'a yapılan satışın yolsuz tescil vasfında olduğu ispatlanamadığı gibi, yargılama safahatında davalı ... ...'ın dava konusu bağımsız bölümü üçüncü kişi dahili davalı ...'a satışı suretiyle tapuda yapılan tescilin de yolsuz tescil vasfında olduğunun ispatlanamadığı, yine bu malikin kayıt maliki ortak olmaması nedeniyle dahili davalı eklenmek suretiyle davaya dahil edilmesinin de mümkün olmadığı anlaşılmakla ispatlanamayan davanın reddine karar vermek, mahkememizce verilen ilk kararda davalılar lehine müştereken vekalet ücretine hükmedilmesi, dahili davalı ... vekilinin ise lehlerine vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğinden bahisle ilk kararı istinaf etmesi, mahkeemizce yapılan yargılamada gerekçede izah edildiği üzere her bir davalı yönünden ret gerekçesinin farklı olması ancak davalılardan sadece ...'ın vekalet ücreti yönünden istinaf kanun yoluna başvurmuş olması nedeniyle usuli kazanılmış hak dikkate alınarak, yine davacının davasını HMK 125 maddesi uyarınca tazminat davasına dönüştürmesi, 150.000 TL bedel üzerinden kısmi dava ile tazminat isteminde bulunması karşısında bu tutar üzerinden dahili davalı ... lehine karar tarihi itibariyle yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca hesaplanan maktu vekalet ücretine hükmetmek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir. HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-Davanın REDDİNE, 2-492 Sayılı Harçlar Kanunu gereğince hesaplanan 427,60 TL karar ve ilam harcının peşin alınan 2.561,... TL ve 4.183,98 TL ile 3.074,00 TL tamamlama harcı toplamı ‭9.819,61‬ TL harçtan mahsubu ile Hazineye irat kaydına, kalan ‭‭9.392,01 TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine, 3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına, 4-Davalılar ve dahili davalı tarafından yapılan bir yargılama gideri bulunmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına, 5-Davalılar ... ... San. ve Tic. Ltd. Şti ve ... ... vekille temsil olunduğundan usuli kazanılmış hak gözetilerek karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca takdir olunan 86.500 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılar ... ... San. ve Tic. Ltd. Şti ve ... ...'a verilmesine, 6-Dahili davalı ... vekille temsil olunduğundan karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca takdir olunan 30.000 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak dahili davalı ...'a verilmesine, 7-HMK'nın 333.maddesi gereğince kararın kesinleşmesinden sonra yatırılan gider avansının kullanılmayan kısmının yatırana iadesine, Dair, taraf vekillerin yüzlerine karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde .... Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar, açıkça okunup, usulen anlatıldı. 05/12/2024

Başkan ... e-imza Üye ... e-imza Üye ... e-imza Katip ... e-imza