İlk Derece Mahkemesi 2023/377 E. 2026/684 K.

T.C. İSTANBUL 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2023/377 Esas KARAR NO : 2026/684

DAVA : Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 05/06/2023 KARAR TARİHİ : 22/09/2026

Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ : DAVA: Davacı vekili tarafından Mahkememize sunulan dava dilekçesinde özetle; "Davalı ( Borçlu) ... Ltd. Şti ile Müvekkil şirket ... A.Ş arasında 19.01.2023 tarihinde imzalanan Gayrimenkul Satış Sözleşmesi uyarınca... kapsamında yer alan ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesinde kâin tapunun 30 Ada 169 Parselinde kayıtlı 2. Kule 23. Kat 493 nolu bağımsız bölüm müvekkil şirket tarafından 44.368.000,00 TL bedelle satın alınmış ve sözleşmeye konu bağımsız bölümün tapu ferağı 19.01.2023 tarihinde müvekkil şirket lehine yapılmıştır. Tapun ferağının yapıldığı 19.01.2023 tarihi itibari ile taşınmaz üzerindeki tüm tasarruf yetkisi müvekkil şirkete geçmiş, davalı ( borçlu) ... Şti nin iş bu taşınmaz üzerinde hiçbir tasarruf yetkisi kalmamıştır. Buna rağmen, dekorasyon ve teknik şartnameye ilişkin hiçbir düzenlemeye yer verilmeyen, hiçbir bilgiyi içermeyen, ekinde ne dekorasyon ne de teknik şartname bulunmayan bir kaç sayfadan oluşan kağıt parçası teslim tutanağı adı altında müvekkil şirkete imzalatılmak istenmiş ve bu tutanakla müvekkil şirket içeriğini bilmediği şartname ve eklerini kabule zorlanmıştır.Basiretli hiçbir tacirden, Gerçek ya da Tüzel kişilikten bu tutanağa imza atması beklenemeyeceğinden müvekkil şirket de bu tutanağa imza atmaktan imtina etmiş, buna mukabil davalı ( borçlu) sözleşmeye konu bağımsız bölümü müvekkil şirkete teslim etmemiştir. Müvekkil şirketin maliki olduğu bağımsız bölümün teslim edilmemesi müvekkil şirketin Anayasa ile güvence altına alınan Mülkiyet Hakkı İhlal Etmek anlamına geldiği gibi müvekkil şirketin İçeriği belirsiz nitelikteki bir tutanağa imza atarak kendisini yükümlülük altına sokmasını beklemek ne Hukuk düzeninde ne de Ticari Düzende kabul edilebilir bir yaklaşım değildir. Yaşanan bu gelişmeler üzerine müvekkil şirket tarafında keşide edilen ... 27. Noterliğinin ... tarih ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile; Bağımsız bölümün müvekkil şirkete teslim edilmesi, Teslim edilmemesinden dolayı mahrum kalınan kira gelirleri ve bağımsız bölümün teslim alınmasına yönelik yapılacak masraflar dahil müvekkil şirketin uğramış olduğu ve ileride uğrayacağı tüm zararların tazmini amacı ile tüm yasal yollara başvurulacağı, Müvekkil şirket tarafından keşide edilen bu ihtarnameye davalı ( borçlu ) tarafça ... 23. Noterliğinin ... tarih ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile cevap verilmiş ve bu ihtarnamede; Hiçbir tutanağa imza atmadan anahtarları teslim etmeye hazır olduklarını tarafımıza ihtar ermişlerdir. Bu beyanlar üzerine yine kendilerine Teknik ve Dekorasyon şartnamesinin tarafımızla paylaşılması gerektiği ve bu şartnameleri görmeden tutanağa imza atmamızın mümkün olmadığı dile getirilmiş bunun üzerine muhatabın şirkette koordinatör olarak görev yapan ...isimli şahsın olduğu ve bu kişi ile son dört rakamı ... olan telefon numarasından görüşebileceğimiz ifade edilmiş bu tür davranışlar ile süreç sürüncemede bırakılmaya çalışılmıştır. Bun rağmen bu kişi de aranmış ama kendisi telefona cevap vermemiştir. Müvekkil şirketin tüm iyi niyetli çabalarının boşa çıkması neticesinde davalı (borçlu) tarafından keşide edilen ihtarnameye karşı ... 27. Noterliğinin... tarih ... yevmiye numaralı ihtarnamesi keşide edilmiş iş bu ihtarname ile hiçbir tutanak imzalamadan bağımsız bölümün teslim edileceğinin beyan edilmesine rağmen, tutanak imzalamadığımız gerekçesi ile bağımsız bölümün tarafımıza teslim edilmediği, bağımsız bölümün teslim edecekleri yönündeki davetlerinin samimi olmadığı, sözleşmeye konu bağımsız bölüme ait anahtarlarının müvekkil şirketçe değiştirildiği iddiasının müvekkil şirketçe asla kabul edilmediği, davalı ( borçlu) tarafın yetki itirazına istinaden dosya ... 4. İcra Müdürlüğünün ... E. Sayılı numarasına kaydolunmuş, işbu icra müdürlüğünden gönderilen ödeme emrine davalı ( borçlu) tarafça itiraz edilmiştir. Davacı yan müvekkil şirkete göndermiş olduğu ... 23. Noterliği nin ... tarih ... yevmiye numaralı ihtarnamesinde 26.01.2023 tarihinde mecura gelindiğinde çilingir marifeti ile kapı kilidinin değiştirilmek sureti ile mecura girildiği tespit olunmuş bu durum tutanak altına alınmıştır. İddiasında bulunarak iş bu dilekçemiz ekinde yer alan tutanağı ihtarname ekinde müvekkil şirkete göndermiştir. Davalı ( borçlu ) her ne kadar ihtarname ekinde müvekkil şirkete bir tutanak göndermiş ise de iş bu tutanağın hiçbir resmi niteliği bulunmamaktadır. Üç kişinin bir araya gelerek kendi aralarında tuttuğu ve hiçbir resmi niteliğe haiz olmayan alalade ve her zaman, her yerde hazırlanabilir nitelikte bir kağıt parçasından başka bir şey değildir.Tarafsızlığı açık şekilde sorgulanacak, davalı ( borçu) tarafın çalışanları tarafından düzenlenen bir tutanağın gerçekliği alenen sorgulanması gereken bir durumdur. Bu nedenle bu belgeye itibar edilmesi mümkün değildir.Hukuki uyuşmazlığın ortaya çıktı 19.01.2023 tarihinden , anahtarların müvekkil şirket tarafından değiştirildiği tarih olan 11.03.2023 tarihine kadar bu tespitin rahatlıkla yapılabilmesi için yeterli zaman aralığı da mevcuttur.Bu noktada davacı tarafın bu yola başvurmamasının tek nedeni var o da iddialarının fiili gerçeklikle bağdaşmamasıdır. Açıklanan sebeplerle ve fazlaya ilişkin tüm talep ve dava haklarımız saklı kalmak kaydı ile, davalı tarafça ... 4. İcra Müdürlüğü'nün ... E Sayılı dosyasına yapılmış olan haksız itirazın iptali ile icra takibinin devamına, haksız ve kötü niyetli davalının hükmolunun tutarın yüzde yirmisinden aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına yükümlü tutulmasına, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı tarafa yüklenmesine, karar verilmesini..." talep ve dava etmiştir. CEVAP; Davalı vekili tarafından Mahkememize sunulan 12/07/2023 tarihli cevap dilekçesinde özetle;"Müvekkil şirketin malik olarak bulunduğu, ...kapsamında yer alan ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesinde kain 30 ada 169 parselde kayıtlı 2. Kule 23. Kat 493 nolu dairenin davacıya satışı gerçekleştirilmiştir. Söz konusu satış işlemi 19.01.2023 tarihinde gerçekleşmiştir. Buna binaen davacı taraf 23.01.2023 tarihinde gayrimenkulün tesellümü (anahtar teslimi) için mevzubahis gayrimenkule gelmiştir. Hukukun ve hayatın olağan akışında yer alan Gayrimenkul uygulamaları uyarınca, usule uygun şekilde düzenlenmiş olan- Gayrimenkulü satan ve alanın mevcut durumu belgelemeleri açısından düzenlenen) teslim tesellüm formu davacı tarafa sunulmuştur. Ancak davacı taraf nedeni anlaşılmayan bir şekilde söz konusu durumu belgelemek amacıyla düzenlenmiş olan Teslim tesellüm formunu imzalamaktan imtina etmiş ve gayrimenkulün bulunduğu alanı terk etmiştir. Şirket yetkilileri tarafından yapılan tespit neticesinde 26.01.2023 tarihinde davacı çalışan,/yetkilileri tarafından gayrimenkule gelindiği ve çilingir marifetiyle kapı kilidinin değiştirildiği ve gayrimenkule girildiği görülmüş ve bu durum tutanak altına alınmıştır. Söz konusu durum üzerine yine sulh içerisinde bir teslim tesellüm yapmak için müvekkil şirket çalışanları davacı taraf ile temasa geçmeye çalışmış ( her ne kadar çilingir marifetiyle kapı kilidi değiştirilmiş ve menfi bakış açısıyla hareket edilse dahi) ancak davacı taraf tutanağın uygun bulunmaması sebebiyle söz konusu talebi reddetmiştir. Buna mukabil müvekkil şirket çalışanları tutanağın kati evrak olmadığını ve revize edilebileceğini belirtmesine rağmen söz konusu menfi yaklaşım devam etmiş ve neticesinde sonuç alınamamıştır. Müvekkil şirket işbu dilekçe ekinde sunduğumuz ihtarname ve müvekkil şirket çalışanlarının yaptığı telefon v.s. İletişim yollarının da ispat ettiği üzere, defaatle söz konusu gayrimenkulün anahtarlarının şart ve koşul olmaksızın teslim edilebileceğini ve ihtilafın sulh için çözümden yana olduğunu belirtmiştir.Davacı taraf 01.02.2023 tarihli iddianamesinde 180.000 TL bedel ile ... ile ihtilafa konu gayrimenkulün kiralanmasına ilişkin sözleşme imzaladığını iddia etmiştir.Hiçbir şekilde kabul anlamına gelmemek kaydı ile söz konusu işlemin yapılmış olduğu düşünülse dahi mevzubahis meblağın tam olarak bir zarar kalemi teşkil ettiğini düşünmek ne hakkaniyete ne de hukuk normlarına uygun olacaktır.Söz konusu iddiaya ilişkin olarak söz konusu zarar kalemine ve müvekkil şirketin sorumluluğunun olduğuna ilişkin iddiaları reddediyoruz.Yukarıda belirttiğimiz doneler ve sayın mahkemenin resen takdir edeceği gerekçeler sebebiyle huzurda görülen davanın reddine karar verilmesini...."savunmuştur. (II) YARGILAMA SÜRECİNDE TOPLANAN DELİLLER: (1) Y a z ı l ı D e l i l l e r ; ... 4.İcra Müdürlüğü'ne ait ... E.sayılı dosyasının mahkememize gönderilmesi istenilmiş olup gelen cevap dosyamız arasına alınarak incelenmiştir. ...Yönetimi (1. Ve 2. Kule Konut Blok Yönetimi, 2. Kule 23. Kat 493 numaralı bağımsız bölüme ait) bina giriş kartı talep ve talebe ilişkin başvuru formu ekindeki dilekçenin hangi tarihte bina giriş kartı talebinde bulunulduğu ile site yönetimince bu başvurunun olumlu karşılanarak bina giriş kartının davacıya teslim edilip edilmediği hususunda müzekkere yazılmış gelen cevap dosyamız arasına alınarak incelenmiştir. Mahkememizce resen seçilecek 1 gayrimenkul değerlendirme uzmanı ve kira hukuku alanında uzman hukukçu bilirkişi atanmak sureti ile davacı ve davalı tarafın iddiaları doğrultusunda ve dosya kapsamı nazara alınarak taşınmazın geç teslim edilip edilmediği, tarafların teslim konusunda temerrüte düşüp düşmediği, varsa kusurları davacı tarafın davalıdan herhangi bir alacağı bulunup bulunmadığı hususlarında rapor tanziminin istenilmesine, karar verilmiştir. Bilirkişiden alınan 04/06/2024 tarihli raporunda özetle;" yapılan açıklamalar neticesinde, dosyada mevcut ihtarnameler ve taraf beyanları neticesinde somut olayda, 19.01.2023 tarihinde taşınmaz satışının gerçekleşmesinden sonra olay akışına göre, anahtar tesliminin şartlara bağlanması sonucu anahtarın teslimini geciktirenin davacının eylemlerinden kaynaklı olduğu, böylece anahtar teslim teklifinin haklı bir sebep olmaksızın kabulden kaçınıldığı anlaşıldığından nihai takdiri ve değerlendirmesi Muhterem Mahkemeye ait olmak üzere somut olayda borçlu temerrüdü şartlarının gerçekleşmediğinin tespit edildiği, Nihai takdirin Muhterem Mahkemeye ait olduğu, Muhterem Mahkeme tarafından temerrüt koşullarının bulunduğunun kabulü halinde ise, davalıya gönderilen 24.02.2023 tarihli ihtarnameden makul bir süre sonra anahtarın tevdi edebileceğinin kabulü ile bu tarihten itibaren kira kaybının talebinin mümkün olduğu ve yine Muhterem Mahkeme tarafından talep edildiği takdirde kira kaybının tespiti için taşınmazın yerinde incelenmesi gerektiği..."rapor edilmiştir. Davacı vekilinin talebinin kabulü ile heyetten hukukçu bilirkişi... çıkartılmak suretiyle yerine borçlar kanuna hakim nitelikli hesaplamalar uzmanı doçent doktor ...'un eklenmek suretiyle Tarafların itirazları dilekçeleri ve dosya kapsamı incelenerek tarafların itirazları tek tek irdelenmek ve cevaplandırılmak kaydı ile ek rapor tanziminin istenmesine,karar verilmiştir. Bilirkişiden alınan 20/12/2024 tarihli raporunda özetle;"Arz edilen tespitler ve değerlendirmeler ışığında, davalının satış sözleşmesi kapsamında satılanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya devretme borcu olduğu, satılanın devri için bunun üzerinde hakimiyet kurulmasını sağlayan araçların da alıcıya tesliminin gerektiği, satıcı olan davalının, anahtarı teslim borcu olduğunun düşünüldüğü, dosya kapsamından taraflar arasındaki ilişkinin davacının “teslim tesellüm belgesi” imzalamasına bağlandığına dair bir vesaike de rastlanılamadığı, davacının uyuşmazlık konusu taşınmazı, teknik şartnameleri ve binaya yönelik yükümlülükleri satıştan önce incelemesi gerektiği düşünülmektedir. Teslim-tesellüm tutanağının, anahtarların teslimi sırasında mutad bir işlem olduğu; bu matbu belgeyi imzalamasının kendisinden beklenebileceği; davacının tutanağa ihtirazi kayıt koyma imkânın da bulunduğu hususları bir arada değerlendirildiğinde, alacaklı temerrüdünün koşullarının somut ihtilafta mevcut olduğu; Muhterem Mahkemece, davacının ilgili belgeyi imzalamasının kendisinden beklenemeyeceği tespit edilir ise davacının alacaklı temerrüdüne düşmediğinin, böylelikle zararını talep edebileceğinin söylenebileceği, davacının 11.03.2023 tarihinde kilidi değiştirerek taşınmaza girdiğini beyan ettiği, Mahkemece davacının anılan tarihten daha erken bir tarihte taşınmaza girebileceği tespit edilir ise davacının zararı azaltma külfetinin bulunduğunun söylenebileceği, davacının 11.03.2023 tarihinde kilidi değiştirerek taşınmaza girdiğini beyan ettiği, Mahkemece davacının anılan tarihten daha erken bir tarihte taşınmaza girebileceği tespit edilir ise davacının zararı azaltma külfetinin bulunduğunun söylenebileceği..."rapor edilmiştir. İlgili tapu müdürlüğüne müzekkere yazılarak dava konusu taşınmazın aktif pasif tapu bilgilerinin mahkememize gönderilmesi istenilmiş olup, mahkememize gönderilmesi istenilmiş olup gelen cevap dosyamız arasına alınarak incelenmiştir. ... yazılan müzekkerenin tekid edilerek, müzekkere ekine yaptırım şerhinin eklenmesine karar verilmiş olup, gelen cevap dosyamız arasına alınarak incelenmiştir. ... müzekkere yazılarak davalı ... ŞİRKETİ’nin projeyi tam veya eksik teslim edip etmediği, eksik teslim edilmişse eksiklikler için kat maliklerinden para toplanıp toplanmadığı, toplanmışsa ne kadar toplandığına dair mahkememize ivedi olarak bilgi verilmesi istenilmiş olup, gelen cevap dosyamız arasına alınarak incelenmiştir. Dosyanın raporunu sunan bilirkişi heyetine tevdii ile, dosyaya kazandırılan belgeler incelenerek, bilirkişi raporuna itirazlara cevap verir, ayrıca raporlarda hesap yapılmadığı anlaşıldığından, GDU bilirkişiye yerinde inceleme yetkisi verilerek davacının talep ettiği zarara ilişkin hesaplamalar içerir ek rapor hazırlanmasının istenilmesine, karar verilmiştir. Mahkememizin 16/09/2025 tarihli ara karar ile;"Dosyanın raporunu sunan bilirkişi heyetine tevdii ile, dosyaya kazandırılan belgeler incelenerek, bilirkişi raporuna itirazlara cevap verir, ayrıca raporlarda hesap yapılmadığı anlaşıldığından, ... bilirkişiye yerinde inceleme yetkisi verilerek davacının talep ettiği zarara ilişkin hesaplamalar içerir ek rapor hazırlanmasının istenilmesine,"karar verilmiştir. Bilirkişiden alınan 20/05/2026 tarihli raporunda özetle;"Davalının ibraz ettiği teslim-tesellüm tutanağının taşınmaz teslimlerinde olağan bir belge olduğunun söylenebileceği, davacının bu belgeyi ihtirazi kayıtla imzalayabileceği, bu sebeple ilgili belgenin imzalanmamasının haklı nedene dayanmadığı görüşüne varılması hâlinde alacaklı temerrüdünün söz konusu olabileceği, dolayısıyla kök rapordaki görüş ve kanaatin korunduğu, davacının alacaklı temerrüdüne düşmediği görüşüne varılması halinde, davalının teslimden kaçındığı ve dolayısıyla akde aykırı davrandığının söylenebileceği, ancak bu halde dahi davacının zararın artmaması için gerekli işlemlerde ve eylemlerde bulunması gerektiği, iki ay kadar süre içinde kilidi değiştirmemenin zararı azaltma külfetine aykırı olduğunun söylenebileceği, bu sebeple kök rapordaki görüş ve kanaatin korunduğu..."rapor edilmiştir. Bilirkişiden alınan 05/05/2026 tarihli raporunda özetle;"Raporumuzda, Uluslararası Değerleme Standartları ve bu standartlara göre... tarafından çıkarılan Seri: VIII No: 45 sayılı Tebliğ çerçevesinde, değerleme yöntemlerinden en verimli ve en çok kullanılanı olan “Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi” uygulanmıştır.Davaya konu taşınmazın, mevkii, alanı, imar durumu, çevre teşekkülü, arz-talep durumu, yakın çevresindeki emlak alım - satım değerleri, günün ekonomik şartları, çevredeki yapılaşma durumu, okul, sağlık tesisleri, iş ve ticaret merkezleri, kamu hizmeti veren birimlere olan mesafesi, arsa payı, yapılarda yıpranma durumu, tadilat ve tamirat masraflarının ne kadar olacağı, ulaşım imkânları, pazarlık payı vb. gibi değerine olumlu ve olumsuz etki edebilecek unsurlar bir arada değerlendirilmiştir.Buna göre; 19.01.2023-05.06.2023 Tarihleri Arasında Kira Kaybı Bedeli (4 ay 17 gün) 180.000,00 TL x 4 ay 17 gün 822.000,00TL olarak hesaplandığı..."rapor edilmiştir. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava; davacının takip tarihi itibariyle davalıdan alacağının bulunup bulunmadığı, takibe yapılan itirazın iptali ve icra inkar tazminatına ilişkin koşulların oluşup oluşmadığına ilişkindir. Takip talebine itiraz edilen alacaklı, itirazın tebliği tarihinden itibaren bir sene içinde mahkemeye başvurarak, genel hükümler dairesinde alacağının varlığını ispat suretiyle itirazın iptalini dava edebilir. ... 4. İcra Dairesinin ... Esas Sayılı icra dosyasının tetkikinde davacı alacaklı tarafından, davalı borçluya yönelik ... projesi kapsamında yer alan ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesinde kain tapunun 30 Ada 169 Parselinde kayıtlı 2. Kule 23. Kat 493 nolu bağımsız bölümün teslim edilmemesinden kaynaklanan kira kaybı olarak 144.000,00 TL toplam alacağın yıllık adi kanuni faiziyle birlikte tahsili için takip yapıldığı, borçlunun süresi içinde borca itiraz ettiği, takibin durduğu, davanın İİK'nın 67.Maddesinde belirtilen bir yıllık hak düşürücü süre içinde açıldığı tespit edilmiştir. Uyuşmazlığın çözümü kapsamında; ... 4.İcra Müdürlüğü'ne ait ... E.sayılı dosyası, ... numaralı bağımsız bölüme ait) bina giriş kartı talep ve talebe ilişkin başvuru formu ekindeki dilekçenin hangi tarihte bina giriş kartı talebinde bulunulduğu ile site yönetimince bu başvurunun olumlu karşılanarak bina giriş kartının davacıya teslim edilip edilmediği hususları celp edilmiş; akabinde dosya davacı ve davalı tarafın iddiaları doğrultusunda ve dosya kapsamı nazara alınarak taşınmazın geç teslim edilip edilmediği, tarafların teslim konusunda temerrüte düşüp düşmediği, varsa kusurları davacı tarafın davalıdan herhangi bir alacağı bulunup bulunmadığı hususlarında rapor tanzimi için gayrimenkul değerlendirme uzmanı ve kira hukuku alanında uzman hukukçu bilirkişiye tevdi edilmiştir. Bilirkişiler, 04/06/2024 tarihli raporlarında 19.01.2023 tarihinde taşınmaz satışının gerçekleşmesinden sonra anahtarın teslimini geciktirenin davacının eylemlerinden kaynaklı olduğu, böylece anahtar teslim teklifinin haklı bir sebep olmaksızın kabulden kaçınıldığı anlaşıldığından nihai takdiri ve değerlendirmesi Mahkemeye ait olmak üzere somut olayda borçlu temerrüdü şartlarının gerçekleşmediğinin tespit edildiği, Mahkeme tarafından temerrüt koşullarının bulunduğunun kabulü halinde ise, davalıya gönderilen 24.02.2023 tarihli ihtarnameden makul bir süre sonra anahtarın tevdi edebileceğinin kabulü ile bu tarihten itibaren kira kaybının talebinin mümkün olduğu kanaati bildirilmiştir. Mahkememizce tarafların itirazları dilekçeleri ve dosya kapsamı incelenerek tarafların itirazları tek tek irdelenmek ve cevaplandırılmak kaydı ile ek rapor tanzimi için dosya heyetten hukukçu bilirkişi ... çıkartılmak suretiyle yerine borçlar kanuna hakim nitelikli hesaplamalar uzmanı ... eklenerek bilirkişilere tevdi edilmiştir. Bilirkişiler, 20/12/2024 tarihli raporlarında davalının satış sözleşmesi kapsamında satılanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya devretme borcu olduğu, satılanın devri için bunun üzerinde hakimiyet kurulmasını sağlayan araçların da alıcıya tesliminin gerektiği, satıcı olan davalının, anahtarı teslim borcu olduğunun düşünüldüğü, dosya kapsamından taraflar arasındaki ilişkinin davacının “teslim tesellüm belgesi” imzalamasına bağlandığına dair bir vesaike de rastlanılamadığı, davacının uyuşmazlık konusu taşınmazı, teknik şartnameleri ve binaya yönelik yükümlülükleri satıştan önce incelemesi gerektiği, teslim-tesellüm tutanağının, anahtarların teslimi sırasında mutad bir işlem olduğu; bu matbu belgeyi imzalamasının kendisinden beklenebileceği; davacının tutanağa ihtirazi kayıt koyma imkânın da bulunduğu hususları bir arada değerlendirildiğinde, alacaklı temerrüdünün koşullarının somut ihtilafta mevcut olduğu; Mahkemece, davacının ilgili belgeyi imzalamasının kendisinden beklenemeyeceği tespit edilir ise davacının alacaklı temerrüdüne düşmediğinin, böylelikle zararını talep edebileceğinin söylenebileceği, davacının 11.03.2023 tarihinde kilidi değiştirerek taşınmaza girdiğini beyan ettiği, Mahkemece davacının anılan tarihten daha erken bir tarihte taşınmaza girebileceği tespit edilir ise davacının zararı azaltma külfetinin bulunduğunun söylenebileceği kanaati bildirilmiştir. Mahkememizce ilgili tapu müdürlüğünden dava konusu taşınmazın aktif pasif tapu bilgileri,... Yönetiminden davalının projeyi tam veya eksik teslim edip etmediği, eksik teslim edilmişse eksiklikler için kat maliklerinden para toplanıp toplanmadığı, toplanmışsa ne kadar toplandığına dair bilgiler celp edilmiş; akabinde dosya dosyaya kazandırılan belgeler incelenerek, bilirkişi raporuna itirazlara cevap verir, ayrıca raporlarda hesap yapılmadığı anlaşıldığından, .. bilirkişiye yerinde inceleme yetkisi verilerek davacının talep ettiği zarara ilişkin hesaplamalar içerir ek rapor hazırlanması için raporunu sunan bilirkişi heyetine tevdi edilmiştir. Nitelikli hesaplamalar uzmanı bilirkişi kök rapordaki kanaatini tekrar etmiş; ... bilirkişi ise 05/05/2026 tarihli ek raporunda 19.01.2023-05.06.2023 tarihleri arasında kira kaybı bedeli (4 ay 17 gün) 180.000,00 TL x 4 ay 17 gün 822.000,00TL olarak hesaplandığını ifade etmiştir. Tüm dosya kapsamından; taraflar arasında ...projesi kapsamında yer alan ... İli, ...İlçesi, ... Mahallesinde kâin tapunun 30 Ada 169 Parselinde kayıtlı 2. Kule 23. Kat 493 nolu bağımsız bölüm için 19.01.2023 tarihinde gayrimenkul satış sözleşmesi imzalandığı ve tapuda devir yapıldığı, taşınmazın anahtar tesliminin gerçekleştirilmesi için davalının davacıya teslim tesellüm isimli belge imzalatılmak istenildiği, davacı tarafından söz konusu belgenin dekorasyon ve teknik şartnameye ilişkin hiçbir düzenlemeye yer verilmeyen, hiçbir bilgiyi içermeyen, ekinde ne dekorasyon ne de teknik şartname bulunmayan bir belge olduğunun iddia edildiği, belgeye davacı tarafından imza atılmadığı, taşınmazın 11.03.2023 tarihinde kilidinin değiştirilmesiyle teslim alındığı iddiasıyla mahrum kalınan kira kaybının davalıdan tahsili amacıyla başlatılan icra takibine davalı tarafından yapılan itirazın iptali istemiyle işbu dava ikame edilmiştir. Davalı tarafça, satış sözleşmesi sonrası 23.01.2023 tarihinde gayrimenkulün tesellümü (anahtar teslimi) için davacının taşınmaza geldiği, usule uygun şekilde düzenlenmiş olan teslim tesellüm formunun davacı tarafından imzalanmadığı, davalı şirket yetkilileri tarafından 26.01.2023 tarihinde davacı çalışanları tarafından gayrimenkule gelindiği ve çilingir marifetiyle kapı kilidinin değiştirildiği ve gayrimenkule girildiğinin görüldüğü ve davalı tarafından bu durumun tutanak altına alındığı; davalı tarafından davacıya teslim tesellüm yapmak için iletişime geçildiği ancak davacı tarafın kabul etmediği savunmasıyla davanın reddine karar verilmesi isteminde bulunulmuştur. Somut olayda; taraflar arasındaki taşınmaz devir sözleşmesi ile tapuda davacı adına tescil tarihinin 19/01/2023 olduğu; 20/01/2023 tarihinde davacı ile dava dışı şirket arasında kira sözleşmesi akdedildiği; 23/01/2023'te davacının dava konusu taşınmaza anahtar teslimi için görüşmeye gittiği; davalı tarafından davacıya cevap dilekçesi ekinde bir örneği sunulan Satın Alınan Alan Devir-Teslim Tutanağı başlıklı belgenin imzalanması gerektiğinin ifade edildiği, davacının ise belgeyi imzalamadığı; tutanak incelendiğinde, tutanağın son sayfasında, imza kısmının üstünde "Daire teslim taahhütnamesi ve satın alınan alan devir teslim tutanaklarının tüm maddelerini okudum ve tüm dekorasyon çalışmalarımda bu şartname maddelerine ve eklerine uyacağımı kabul ediyorum." yönünde ibare bulunduğu; lakin davalı tarafından şartname maddelerinin eklerinin davacıya ibraz edildiğine dair savunmada bulunulmadığı, nitekim mahkememize de ek belgelerin sunulmadığı; bu nedenle davacının tutanağı imzadan imtina etmesinin haklı sebebe dayandığı kabul edilmiştir. Her ne kadar davalı, 26.01.2023 tarihinde davacı çalışanları tarafından gayrimenkule gelindiği ve çilingir marifetiyle kapı kilidinin değiştirildiği ve gayrimenkule girildiğini savunmuş ise de; davacı tarafından dava dilekçesi ekinde sunulan dava dışı ...A.Ş. tarafından keşide edilmiş fatura ve satış sonrası hizmet formu incelendiğinde, kapı kilidinin 11/03/2023 tarihinde değiştirildiğinin anlaşıldığı, bu nedenle 26/01/2023 tarihli davalı tarafça tutulan tutanağın mahkememizce esas alınamayacağı kanaati oluşmuştur. TBK'nın 106. maddesinde; "yapma veya verme edimi gereği gibi kendisine önerilen alacaklı, haklı bir sebep olmaksızın onu kabulden veya borçlunun borcunu ifa edebilmesi için kendisi tarafından yapılması gereken hazırlık fiillerini yapmaktan kaçınırsa, temerrüde düşmüş olur." yönünde düzenleme bulunduğu; alacaklı temerrüdünün şartlarından birinin edimin borçlu tarafından alacaklıya gereği gibi önerilmesi olduğu, İstanbul BAM 57. Hukuk Dairesinin ... Esas, ... Karar sayılı ilamında vurgulandığı üzere tapunun davalıya devrinin fiilen teslim anlamına gelmeyeceği, satıcının fiili teslimi ayrıca ispatlaması gerektiği, davalı satıcının anahtar teslimi borcunu ifa etmeyi davacıya gereği gibi önermediği, ekini ibraz etmediği Devir-Teslim Tutanağını imzalamayı şart koştuğu, ayrıca her ne kadar davalının dosya kapsamındaki savunmalarında ve davalı tarafından keşide edilen ihtarnamelerde anahtarları teslim etmeye hazır olduklarını beyan etmişlerse de TBK m. 107'de alacaklının temerrüde düşmesi durumunda borçlunun, hasar ve giderleri alacaklıya ait olmak üzere, teslim edeceği şeyi tevdi ederek borcundan kurtulabileceği ve tevdi yerini, ifa yerindeki hâkimin belirleyeceğinin düzenlendiği; davalının davacının alacaklı temerrüdüne düştüğü inancında olmasına rağmen TBK m. 107'deki imkanı kullanmadığı da gözetildiğinde, davalının savunmalarına itibar edilmemiştir. İcra takibi ile talep edilen kira kaybı bedeli yönünden; mahkememizce alınan 05/05/2026 tarihli ... bilirkişi ek raporunda dava konusu dairenin 19.01.2023 tarihinde tamamının kira bedelinin 180.000,00 TL olabileceği kanaatinin bildirildiği, davacı ile dava dışı kiracı arasında (28/02/2023 tarihinde feshedilen) kira sözleşmesinin 20/01/2023 tarihli olduğu gözetilerek; 20/01/2023-icra takip tarihi 13/02/2023 tarihi arası 24 gün için davacının talep edebileceği mahrum kalınan kira bedelinin 144.000,00 TL olduğu anlaşılmış; davanın kabulüne karar verilmiştir. Davacının icra inkar tazminatı istemi yönünden ise; İstanbul BAM 8. Hukuk Dairesinin ...esas, ... karar sayılı ilamında belirtildiği üzere "... davalının, davacı taraf talebine karşı koymasının haklı nedenlere dayanıp dayanmadığının belirlenmesi, yargılama yapılmasını gerektirdiğinden alacağın likit (muayyen, belirli) olduğundan söz edilemez. Bu durumda mahkemece davacı tarafın icra inkar tazminatı talebinin reddine karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme sonucunda kabulüne karar verilmesi isabetsiz olmuştur..." yönündeki tespit dikkate alınarak takibe konu alacağın bilirkişi raporu sonucu belirlendiği, bu nedenle likit olmaması sebebiyle icra inkar tazminatı talebinin reddine karar verilmiş, aşağıda yazılı hüküm kurulmuştur. HÜKÜM : Ayrıntısı ve gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-Davanın KABULÜ ile; ... 4. İcra Dairesinin ... sayılı icra takip dosyasına davalı tarafından yapılan itirazın İPTALİNE, icra takibinin aynı şartlarla DEVAMINA, 2-Koşulları oluşmadığından icra inkar tazminatı talebinin REDDİNE, 3-Karar tarihi itibariyle 492 Sayılı Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 9.836,64 TL harçtan peşin alınan 2.459,16 TL'nin mahsup edilerek bakiye 7.377,48 TL harcın davalıdan alınarak hazineye irat kaydına, 4-6325 Sayılı Yasa'nın 18/A-14 maddesi ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği'nin m.26 hükmüne göre Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanan 3.120,00TL arabuluculuk ücretinin davalıdan tahsili ile hazineye irat kaydına, 5-Davacı tarafından yapılan; 179,90 TL Başvuru Harcı, 2.459,16 TL Peşin/nisbi Harcı olmak üzere toplam 2.639,06 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 6-Davacı tarafından yapılan; 15.325,50 TL Bilirkişi ücreti, Tebligat, Posta ve diğer masraflar, olmak üzere toplam 15.325,50TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 7-Davacı vekil ile temsil edildiğinden yürürlükte olan AAÜT gereğince dava değeri olan 144.000,00 TL üzerinden hesaplanan 45.000,00 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 8-Fazla yatan gider avansı ile delil avansı var ise 12/1/2011 tarihli ve 6100 sayılı Adalet Bakanlığı Hukuk Muhakemeleri Gider Avansı Tarifesinin 5.maddesine göre karar kesinleştikten sonra talep halinde yatırana İADESİNE, Gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki haftalık süre içinde mahkememize veya bulunulan yer asliye ticaret mahkemesine dilekçe ile başvurmak koşuluyla İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere davacı vekilinin ve davalı vekilinin yüzüne karşı karar verildi.22/09/2026

Katip ¸e-imzalıdır

Hakim ¸e-imzalıdır