Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2026/2083 E. 2026/2270 K.

MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/172 E., 2025/688 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Düzce 5. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/172 E., 2024/22 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesince 02.02.2026 tarihli ek karar ile temyiz dilekçesinin reddine karar verilmiştir. Ek karar davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin 288 parsel sayılı taşınmazda hissedar olduğunu, dava konusu hissenin 30.09.2020 tarihinde davalıya satıldığını, bu satışın müvekkilinin bilgisi ve rızası olmadan yapıldığını, müvekkilinin ön alım hakkını kullanabilmesi için gerekli yasal şartların oluştuğunu ileri sürerek, dava konusu hisse yönünden davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu hissenin paydaş ...'dan satın alındığını, müvekkilinin nüfus kayıtlarında babası olarak görünen kişinin değil payı devreden ...'ın biyolojik kızı olduğunu, bu durumun müvekkili tarafından çok sonra öğrenildiğini, payı devreden ...'ın da bu vesile ile payını öz evladı olan davalıya devrettiğini, gerçekte yapılan işlemin miras nedeniyle bağış olduğunu belirterek, davanın reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI 1. İlk Derece Mahkemesinin 19.01.2024 tarihli ve 2021/172 Esas, 2024/22 Karar sayılı kararı ile "...nüfus kayıtlarının incelenmesinde davalının babasının -davalıya payın satışının yapan dava dışı hissedarın değil- ... Gamsız olduğu, bu aşamada 09.01.2024 tarihinde açılan nüfus kayıtlarının düzeltilmesi davasının sonucunun beklenilmesinin usul ekonomisine uygun düşmediği ve eldeki davanın sonucuna bir katkı sağlamayacağının anlaşıldığı..." gerekçesiyle "...davanın kabulüne...miktar bakımından kesin olmak üzere... " karar verilmiştr. 2. İlk Derece Mahkemesinin 19.01.2024 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine, Mahkemece 12.03.2024 tarihli ek kararla davalı vekilinin istinaf dilekçesinin miktar yönünden reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF 1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda (III.2) numaralı bentte belirtilen ek kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin 11.12.2025 tarihli ve 2025/172 Esas, 2025/688 Karar sayılı kararı ile "...ön alım bedelinin (satış bedeli ve alıcı ödediği tapu harcı toplamı) 790,70TL olduğu, dolayısıyla bu değerin karar tarihi itibariyle 6100 sayılı HMK'nun 341/2. maddesinde yazılı kesinlik sınırı 28.250,00TL'nın altında olduğu, ilk derece mahkemesi tarafından davalı vekilinin istinaf kanun yolu başvurusunun kesin karara karşı yapılması sebebiyle 6100 sayılı HMK'nun 346.maddesine göre reddine karar verilmiş olması ile istinaf isteğinin 6100 sayılı HMK'nun 346/(1). maddesine göre reddini içeren 12.03.2024 tarihli ek kararın da usul ve yasaya uygun olduğu..." gerekçesiyle "...davalı vekilinin ek karara yönelik istinaf kanun yolu başvurusunun esastan reddine...kesin olarak..." karar verilmiştir. 2. Bölge Adliye Mahkemesinin 11.12.2025 tarihli kararının süresi içerisinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine 02.02.2026 tarihli ek kararla dilekçenin reddine hükmedilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı vekili temyiz dilekçesinde cevap dilekçesindeki nedenleri tekrarla, Mahkemece keşif yapılmadan ve dava konusu hissenin değeri belirlenmeden hüküm kurulduğunu, değerin düşük gösterildiğini, açtıkları davanın Mahkemece bekletici mesele yapılması gerekirken bu yöndeki taleplerinin reddedildiğini belirterek, kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Dava, ön alım hakkkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 1. Somut olayda, davalı tanıklarınca dava konusu hissenin değerinin 25.000,00 TL olduğunun davalı tarafından kendilerine söylendiğini beyan ettikleri, Bölge Adliye Mahkemesince 11.12.2025 tarihinde karar verildiğine göre, kesinlik sınırının belirlenmesinde dava tarihinin esas alınması gerektiği, bu değerin dava tarihi itibarıyla istinaf kesinlik sınırının üstünde kaldığı anlaşıldığından davalı vekilinin temyiz dilekçesinin reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesinin 02.02.2026 tarihli ek kararının ortadan kaldırılmasına karar verilmiştir. 2. Davanın esası hakkında yapılan temyiz itirazlarına gelince; davalı tarafından taşınmazdaki dava konusu payın, payı devreden ...'ın kendisinin biyolojik babası olması sebebi ile kendisine devredildiği, Düzce 1. Aile Mahkemesinin 2023/405 Esas sayılı dosyasının davalının nüfus kaydında babası olarak yer alan ... tarafından açılmış soy bağının reddi davası olduğunu, davacı ...'in duruşmaya gelmemesi sebebiyle bu davanın reddine karar verildiğini, bunun üzerine davalı tarafından Düzce 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2024/8 Esas sayılı dosyası ile nüfus kaydının düzeltilmesi talepli davanın açıldığı, açılan bu davanın bekletici mesele yapılmasının talep edildiği anlaşılmaktadır. Paylı mülkiyet hâlindeki bir taşınmazın paydaşı payını karı-kocaya, evlada veyahut akrabaya temlik ederse şeklen satış olarak gösterilen bu akdin gerçekte satış olmayıp miras hakkına bağlı veya hibe gibi maksada yönelik işlem olduğu iddia ve ispat edilirse ön alım hakkı ileri sürülemez (27.03.1957 tarihli, 12/2 sayılı Y.İ.B.K.). Bu yöndeki savunmanın tanık dâhil her türlü delille kanıtlanması mümkündür. Anılan İçtihadı Birleştirme Kararı sözleşmede taraf olan kişinin işlemde muvazaa savunmasında bulunamayacağı kuralının bir istinasıdır. Diğer bir deyişle, satış biçiminde gösterilen sözleşmenin gerçekte bağış sözleşmesi olduğu saptanırsa ön alım davasının reddine karar vermek gerekir. Bu ilkeler dâhilinde davalı ... ile payı davalıya devreden ... arasında yapılan satış işleminin bağış olduğunun tespiti hâlinde, davacı lehine ön alım hakkının doğmayacağının kabul edilebilmesi için ... ile ... arasında soy bağı ilişkisinin geçerli şekilde kurulması; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 165/1. maddesinde yer alan "bir davada hüküm verilebilmesi, başka bir davaya, idari makamın tespitine yahut dava konusuyla ilgili bir hukuki ilişkinin mevcut olup olmadığına kısmen veya tamamen bağlı ise mahkemece o davanın sonuçlanmasına veya idari makamın kararına kadar yargılama bekletilebilir" hükmü gereği Düzce 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2024/8 Esas sayılı dosyasının bekletici mesele yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekmektedir. 3. Öte yandan, bekletici mesele yapılan davanın sonucuna göre davanın kabulüne karar verilecek olması hâlinde, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un (7571 sayılı Kanun) 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK'nın) "kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin de incelenmesi gerektiği açıktır. 734. maddenin ikinci fıkrasında; "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir." hükmüne yer verilmiştir. 7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1. maddesinin ikinci fıkrası ise; "Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanun'un 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır." hükmü yer almaktadır. 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasında, TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı belirtilmiştir. Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır. TMK'nın "hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. 7571 sayılı Kanun ile değiştirilen 734. maddenin ikinci fıkrası uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme Anayasa'nın "mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesi olup bu madde gereğince "herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir ve bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." Anayasa'nın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır. Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir. Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değiştirilen TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; İlk Derece Mahkemesince 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmî senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından; a. Ön alım hakkına konu payın yasa değişikliği tarihi olan 25.12.2025 tarihi itibarıyla rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle tespit edilmesi, b. Yukarıda (a) bendine göre belirlenecek ön alım bedelinin, daha önce depo edilen bedelden fazla olduğunun tespiti hâlinde belirlenen bu rayiç bedelden, daha önce depo edilen ön alım bedelinin (mahkemece nemalandırılmış olması hâlinde nemalarıyla birlikte ulaştığı toplam değerin) mahsup edilmesi, b.1. Depo edilen ön alım bedelin nemalandırılmadan mahkeme veznesine yatırılmış olması hâlinde mahsup sonrası bulunan bakiye bedelin, daha önceden depo edilmiş bedel ile birleştirilerek nemalandırılmak üzere açılacak vadeli hesaba depo ettirilmesi, b.2. Depo edilen ön alım bedeli daha önceden açılmış nemalandırma hesabında tutuluyor ise mahsup sonrası bedelin de bu hesaba birlikte nemalandırılmak üzere aktarılması gerekmektedir.

c. TMK’nın 734/2. maddesi uyarınca belirlenecek ön alım bedelinin verilen kesin süre içerisinde davacı tarafça depo edilmemesi hâlinde davanın usulden reddi ile birlikte maktu harca hükmedilmesi ve yargılama giderlerinin tarafların üzerinde bırakılmasına karar verilmesi gerekir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin temyiz isteğinin miktar yönünden reddine dair verilen 02.02.2025 tarihli ek kararın ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. Yukarıda (V.B.1-3) numaralı bentlerde açıklanan sebeplerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 3. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 27.04.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.