Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2023/5207 E. 2023/6441 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2019/199 E., 2022/267 K. KARAR : Kısmen kabul, kısmen ret Taraflar arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasında verilen kararın temyiz incelemesi sonunda, Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Mahkeme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili, davacı ile davalıların vekili sıfatıyla ... arasında akdedilen ... Noterliğinin 18.10.1995 tarihli ve 13950 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca 341 parsel sayılı taşınmazdaki davalılara ait hisselerin tamamının davacıya satışının vadedildiğini, davacının bedelini ödediğini ve sözleşme konusu taşınmazın zilyetliğini devraldığını; ancak tapuda devir yapılmadığını belirterek 341 parsel sayılı taşınmazın ifrazı sonucu oluşan 667, 668 ve 669 parsel No.lu taşınmazlardaki davalılara ait hisselerin tamamının iptali ile davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir. II. CEVAP 1. Davalılar vekili, davalıların gerçek iradesini yansıtan bir satış vaadi sözleşmesinin söz konusu olmadığını, davacı ile vekil ...'in muvazaalı hareket ettiğini, ... ve ...'in 04.10.1995 tarihli ve 35728 yevmiye numaralı azilname ile ...'in ise 05.10.1995 tarihli azilname ile vekili azlettiğini, sözleşmenin geçerli olduğu kabul edilse dahi davanın süresinde açılmadığını, Kadastro Mahkemesinde görülen davada dahi davalıların zilyetliğe değil tapu kayıtlarına dayandığını, davalıların murisinin zilyetliğinde olmayan taşınmazda davacının zilyetliğinin sözleşme tarihi itibarıyla başladığının kabul edilemeyeceğini, vekil ...'in davacının kardeşi ... ile aynı gün davalılar adına başka bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi daha akdettiğini, taşınmazın rayiç bedeli çok yüksek olduğu hâlde sözleşmede 15.000,000 ETL bedel ile davacıya satışının gerçek değerinin çok altında olduğunu, dava açıldığı tarihte ölü olan Neşet Ömer Doğrusöyler ve ... Doğrusöyler'e davanın yöneltilemeyeceğini belirtmişlerdir. 2.Davalılar ... ve ... vekili; taraf sıfatı bulunmayan davalılar yönünden davanın reddini savunmuştur. 3.Davalılar ..., ... ve ...; davayı kabul etmiştir. III. MAHKEME KARARI Mahkeme 15.01.2013 tarihli kararında; "......, ... aleyhine açılan davanın bu kişilerin davadan önce ölmüş olması nedeniyle husumet sıfatları olmadığından reddine; diğer davalılar aleyhine açılan davanın kabulüne" karar vermiştir. IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ A. Bozma Kararı Hükmün bir kısım davalılar vekili ve davalı ... tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 28.05.2018 tarihli ve 2017/6058 Esas, 2018/4147 Karar sayılı ilâmı ile; "..Davalılar tarafından vekil ...'in vekalet görevini kötüye kullandığı iddia edilmiş olmasına rağmen bu husus mahkemece araştırılmamıştır. Vekaletin kötüye kullanıldığı iddiası her türlü delil ile ispatlanabilir. Nitekim dosyadaki bilgi ve belgelerden davalılar tarafından vekilin 05.10.1995 tarihinde azledildiği, bu hususun Tapu Sicil Müdürlüğü'ne 09.10.1995 tarihinde bildirildiği, vekil ...'e ise 19.10.1995 tarihinde tebliğ edildiği satış vaadi sözleşmesinin ise 18.10.1995 tarihinde düzenlendiği anlaşılmaktadır. Bu durumda davacının TMK m.3 anlamında iyi niyetli olup olmadığının başka bir deyişle vekilin vekalet görevinin azille sona ermesine karşılık davacının vekalet görevinin kötüye kullanıldığını bilip bilmediği veya kendisinden beklenen bütün özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak olup olmadığı hususunun değerlendirilmesi zorunludur.Mahkemece tarafların gösterdikleri ve gösterecekleri tanıklar dinlenilmeli, davacının iyi niyetli olup olmadığı araştırılmalı ondan sonra işin esasına yönelik bir karar verilmelidir." gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar vermiştir. B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında; "..yargıtay ilamı doğrultusunda haklarında usulüne uygun dava açılmamış olan ..., , ... ile ...'nın HMK'nın 124/3 maddesi gereği taraf sıfatlarının silinmesine ilişkin ara karara hükmedilerek adı geçenlerin dosyadan silindiği, bozma ilamı doğrultusunda dinlenen davalı tanığının, olayın üzerinden uzun süre geçtiğinden bahisle tam olarak hatırlamadığını ... ve kardeşi ...'ın taşınmazı beraber alıp almadığını bilmediğini ancak kardeş olmaları nedeniyle beraber hareket ettiklerini düşündüğünü, kötüniyetli hareket ettiklerini düşünmediğini, azilnameyi hatırlamadığını söylemesi, azilnamenin vekil ...'e tebliğ edilmeden önce tapuya bildirildiği, vekilin ... yönünden azledildiğini öğrendiği esnada aynı gün (10/10/1995) ... ve ...'in azilnamelerinin de tapuya tebliği nedeniyle aynı gün satış için başvuruda bu azilnamenin davacı tarafından öğrenildiğinin kabulü gerektiği (kötüniyetli olduğu ve azli bildiği) gerekçesiyle bir kısım davalı yönünden davanın esastan reddine, Davada kabulü olan ... ve ...'in tapuda malik olmamaları nedeniyle davalı sıfatının bulunmadıkları anlaşıldığından adı geçen davalılar yönünden pasif husumet yokluğundan davanın reddine; Kabul beyanı olan ..., ... ve ... (mirasçıları)'in Antalya İli ... İlçesi ... Mahallesi 908, 909 ve 910 parsellerde bulunan 3/80'er hisseleri ile yine ... Mahallesi 668 ve 669 parsellerde bulunan 1512000/40320000'er hisselerinin iptali ile davacı adına tapuya tesciline" karar vermiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davacı vekili, dinlenen tanık beyanlarına göre davacının kötü niyetinin ispatlanamadığı, davacının kardeşi ... tarafından açılan 2012/70 Esas sayılı davada, davacının vekil ile el ve işbirliği içerinde hareket ettiği ve kötü niyetin varlığı davalılar tarafından ispat edilmediğinden davanın kabul edildiği ve onanarak kesinleştiğini, vekilin azli öğrendiği tarih 19.10.1995 olup satıştan bir gün sonrası olduğundan işlem tapu dairesinde değil noterde yapıldığı için azilnamelerin tapuya ulaştığı tarihin öğrenim tarihi olarak kabul edilemeyeceğini, kaldı ki vekil kötü niyetli ve azli bilerek işlem yapmış bile olsa müvekkilin vekil ile birlikte hareket ettiği, azilden haberdar olduğunun davalılarca kanıtlanamadığını, davayı kabul eden mirasçılar yönünden lehlerine vekâlet ücreti talepleri olmadığını dile getirmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1. Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237 nci maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Hiç kuşkusuz karşı taraftan borcun ifasını talep eden kişinin kendi edimlerini yerine getirmiş olması gerekir. 2. Bilindiği üzere, Türk Borçlar Kanunu'nun temsil ve vekâlet akdini düzenleyen hükümlerine göre, vekâlet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506 ncı maddesinde (818 s. Borçlar Kanunu'nun 390.) aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır" hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir (TBK'nın 504/1). Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. 3. Vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3 üncü maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekâlet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz. 4. Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nın 2 nci maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu Yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (res'en) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkûm edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır. 3. Değerlendirme 1. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanun'un 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2. Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usûl ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,20.12.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.