Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2022/3109 E. 2023/5494 K.

İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/61 E., 2022/64 K. KARAR : Esastan ret İLK DERECE MAHKEMESİ : Bulancak 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2019/379 E., 2021/702 K. Taraflar arasındaki harici satış sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil ile terditli olarak alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne kısmen reddine karar verilmiştir. Kararın davacı vekili ve davalılar ... ve diğerleri vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ve davalılar ... ve diğerleri vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; müvekkilinin Giresun ili, ... ilçesi, ... Köyü, 291 ada 85 parselde bulunan (6363,15 m²) taşınmazın 2807 m²'sini 03/05/2015 tarihli adi yazılı sözleşme ile davalıların murisi ... ...'... 50.000,00 TL bedelle satın aldığını, bahse konu bedel dışında ... ...'a 120.000,00 TL de borç verildiğini, buna ilişkin de ayrıca senet alındığını, senede konu borcun ödenmemesi halinde taşınmazın geri kalanını da müvekkiline vereceğini söylediğini, taşınmazın satın alınan kısmının alındığı tarihten bu yana müvekkilince malik sıfatıyla nizasız ve fasılasız olarak kullandığını, ... ...'ın ise 06/06/2006 tarihinde vefat ettiğini, mirasçıları olan davalıların davacı müvekkili ile görüştüklerini ve hem babalarının borcunu ödeyeceklerini, hem de taşınmazın devrini vereceklerini söyledikleri halde herhangi bir girişimde bulunmadıklarını, müvekkilince başlatılan icra takibindeki taşınmaz sorgulaması neticesinde taşınmazın 29/05/2019 tarihinde davalı ...'ya satıldığının öğrenildiğini, davalı ...'nın taşınmazı alabilecek ekonomik güce sahip olmadığı gibi yirmili yaşlarda olup devir işleminin mal kaçırma amaçlı olduğunu ileri sürerek; taşınmazın 2807 m²'lik kısmının kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini, olmadığı takdirde bu kısma denk gelecek bedelin davalılardan tahsili ile müvekkiline ödenmesini talep etmiştir. II. CEVAP 1.Davalılar ... ve ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın zamanaşımına uğradığını, anılan sözleşmenin resmi nitelikte olmayıp devir ve temlik sağlamayacağını, taşınmaz devri şeklinin kanunda açıkça belirtildiğini, davacı yanın dayandığı senetlerin de zamanaşımına uğradığını, senet üzerindeki imzanın müvekkillerinin murisine ait olmayıp murisin yaşı ve hastalığı itibariyle temyiz kudreti bulunmadığı, Bulancak İcra Hukuk Mahkemesinin 2018/61 Esas sayılı dosyasında yargılamanın devam ettiğini, ayrıca Bulancak Cumhuriyet Başsavcılığı nezdinde de 2018/2629 sayılı dosyadan aynı hususların soruşturulduğunu belirterek, davanın reddini savunmuştur. 2. Davalı ... ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin bahse konu taşınamazı 29/05/2019 tarihinde davalılar ..., ... ve ...'den satın aldığını, diğer davalı ...'un ise hissesini evvelinde davalı ...'e devretmiş olduğunu, bu nedenle bu satış işleminin tarafı olmadığını, taşınmazın 01/03/2019 tarihinde Bulancak ilçesinde faaliyet gösteren Sava ... aracılığıyla satın alındığını, taşınmazın diğer satıcıları ... ve ... hissesine düşen bedelin 29/05/2019 tarihinde müvekkilinin dayısı ... ... hesabından ... hesabına 155.000,00 TL olarak ödendiğini, açıklamaya "Bulancak ... 291 ada 85 parsel 3181,58 m² bedeli" şeklinde yazıldığını, davacı ile diğer davalılar arasındaki hukuki ihtilaflarla müvekkilinin alakası bulunmadığını, iyiniyetle ve tapu ... ilkesi çerçevesinde resmi alım satım yapan müvekkili hakkında satıştan 1 ay sonra bu davanın açıldığını, diğer taraflarca şekil şartına uyulmamış olduğunu, kayıtlarda davacının payının görünmediğini belirterek, davanın reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; "... TMK'nın 1023 üncü maddesinde “Tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” hükmü yer almış, aynı ilkeye tamamlayıcı madde niteliğindeki TMK'nın 1024 üncü maddesinde de “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu ... veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.” biçiminde vurgulanmıştır... Kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini ... veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Kanunun iyiniyete bir hukuki sonuç bağladığı durumlarda asıl olan iyiniyetin varlığıdır. (TMK 3) İyiniyetin varlığı asıl olduğuna göre somut olayda, Şeyda ...' in iktisabında kötüniyetli olduğunu kanıtlama yükümlülüğü davacıya düşer. (TMK 6) Diğer yandan iyiniyet resen nazara alınır ve araştırılır. Davacı tarafça sunulun deliller belgeler dinlenen tanık beyanları ve mahkememizce resen kolluk marifetiyle yaptırılan taraflar arasında bir akrabalık- ortaklık ilşkisi bulunup bulunmadığına dair tutanaklar, mahkememizce akrabalık ilişkisi bulunup bulunmadığına dair incelenen nüfüs kayıt örnekleri bir bütün olarak incelenerek davalı ... ...'in iyiniyetli 3. kişi konumunda olduğu değerlendirlmilş ve tapu iptali ve tescil davasının reddine karar vermek gerekmiştir. Davalı ... ...'in ... ...'a ödendiği iddia olunan taşınmaz bedelinden sorumlu tutulması ise düşünülemez. Bu sebeplerle davacı tarafın tapu iptali ve tescili talebi ve davalı ... ... yönünden tazminat talebinin reddine karar vermek gerekmiştir. Davacı ve davalılar murisince yapılan sözleşmenin bir taşınmaz satım sözleşmesi olarak geçerli kabul edilmesi mümkün değildir. Zira bu satış işlemi Ancak Tapu Müdürlüğü'nde resmi şekil şartına uyularak yapılabilir... Hukuk Genel Kurulunun 2013/13-1018 Esas, 2014/508 Karar sayılı, 09/04/2014 tarihli kararlarında da bahsi geçtiği üzere; "...Geçersiz satış sözleşmesinde taraflar ancak verdiklerinin iadesini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesini isteyebilir. Ancak sözleşme sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tasfiye edilirken denkleştirici adalet kuralı gözönüne alınmalıdır. Bu husus hakkaniyetin ve adaletin gereğidir. Bunun için satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması gerekir. Dairemizin istikrarlı uygulaması bu yöndedir". "...harici satım sözleşmesi ile davalıya ödenen bedelin aktin ifasının imkansız hale geldiği tarihteki ulaşacağı alım gücünün, enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar gibi çeşitli ekonomik etkenlerin ortalamaları alınmak sureti ile belirlenmeli, denkleştirici adalet ilkesine göre konusunda uzman bilirkişi veya bilirkişi heyetinden açıklayıcı, taraf, hakim ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınmalı ve bu yolla belirlenecek miktara istemle bağlı kalınmak üzere hükmedilmelidir."... Dosya mahkememizce hesap bilirkişisine tevdi edilmiş,davacının davalılar murisine ödediği, 50.000,00 TL'nin denkleştirici adalet kaidelerine göre taşınmazın davalı ... ...'e satıldığı başka bir ifade ile akdin ifasının imkansız hale geldiği 29.05.2019 tarihi itibaryle 105.858,28 TL ye denk geleceği rapor edilmiştir... Her ne kadar davalı tarafça zamanaşımı defi ileri sürülmüşse de, haricen taşınmaz satışına ilişkin sözleşmelerde 07/06/1939 tarih ve 1936/31 Esas, 1939/47 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında açıklandığı üzere, Borçlar Kanunu'nun 61 ve 66 ncı maddelerindeki zamanaşımı uygulanmaz. Aynı Kanun'un 125 ... maddesindeki 10 yıllık zamanaşımı uygulanır. Harici satım sözleşmesi 03.05.2015 tarihinde yapılmış olup dava ve ıslah tarihi itibariyle zamanaşımı süresinin dolmadığı..." gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü kısmen reddine, davacıların tapu iptali ve tescil talebi yönünden davanın reddine, davacıların Şeyda ...'e yönelik tazminat davalarının reddine, davacıların tazminat davasının davalı ... ... varisleri olan davalılar yönünden kısmen kabulü ile 5.000,00 TL'nin dava tarihi olan 09.07.2019 tarihinden itibaren; 100.858,28 TL'nin ise ıslah tarihi olan 27.06.2021 tarihinden işleyecek yasal faiziyle ... ... varisleri olan davalılardan alınarak davacı tarafa verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine, karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalılar ... ve diğerleri vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri 1.Davacı vekili; dava dilekçesi incelendiğinde dava dilekçesinde sadece tapu iptal tescil taleplerinin olduğunun görüleceğini, bu davada kendileri için esas olan tapu iptal ve tescil talebi olduğunu, dava konusu taşınmazı haciz ve icralardan kurtarmak isteyen davalıların davalı ... ...'e sattıklarını, davalı ... ...'in ise dava konusu arazi ile hiçbir bağlantısı olmayıp satın alabilecek maddi durumunun da bulunmadığı gibi henüz 20’li yaşlarda olduğunu, taşınmazın yıllardır müvekkilince malik olarak nizasız ve fasılasız biçimde kullanıldığını, kullanım durumunun ise tüm köy halkınca ve muris ... ...'ın mirasçılarınca bilindiğini, verilen kararın haksız kazanç sağlanmasına sebep olduğunu, öncelikli olarak tapu iptal ve tescil davasının kabulüne karar verilmesi gerektiğini, eğer istinaf makamı tapu iptal ve tescil talebi yönünden aksi kanaatte ise; taşınmaz bedeli olarak tespit olunan tazminatın, ... muris ... ...'ın mirasçıları olan davalılar ile birlikte diğer davalı ... ...'den de müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesi gerektiğini ileri sürerek; istinaf kanun yoluna başvurmuştur. 2. Davalılar ..., ... ve ... vekili; davanın zamanaşımına uğradığını, sözleşmenin resmi nitelikte olmayıp devir ve temlik sağlayamayacağını, yasanın aradığı koşulları da taşımadığını, müvekkillerine bu davanın yöneltilemeyeceğini, davacı tarafın dayandığı senetin de dava konusu olup dava dilekçesinde de belirtildiği üzere senedin üzerindeki imzanın murise ait olmadığı ve yine yaşı ve hastalığı itibarı ile temyiz kudretine sahip olmadığı nedenleriyle müvekkillerinin dava açmış olduğu davanın ve savcılık soruşturmasının devam ediyor olması ve sonuçlarının eldeki davayı etkileyecek olması nedeniyle bekletici mesele yapılmamalarının yasal olmadığını ileri sürerek; istinaf kanun yoluna başvurmuştur. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; "... Tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur (743 sayılı Medeni Kanun m.634; 4721 sayılı Türk Medeni Kanun'u m. 706; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun'u m.237, 818 sayılı Borçlar Kanun'u m.213; 2644 sayılı Tapu Kanun'u m. 26; 1512 Sayılı Noterlik Kanun'u m.60) Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak Kanunun öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez. Yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik ... olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenle doğrudan göz önünde tutulur. Bu husus 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237 nci maddesinde "Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi şarttır.” şeklinde açıklanmıştır. Bu sebeple resmi memur önünde yapılmayan harici satış senetlerine değer verilemez ve buna dayalı olarak iptal ve tescil isteğinde bulunulamaz..." (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2018/879 Esas 2021/2587 Karar sayılı 07/04/2021 tarihli kararı) ... Resmi memur önünden yapılmayan işleme dayalı olarak tapu iptal ve tescil isteğinde bulunulması kural olarak mümkün değildir. Dava dilekçesinde dava konusu taşınmazın satışı konusunda davalı taraf ile adi yazılı anlaşma yapıldığı açıklanarak tapu iptal ve tescil isteğinde bulunulmuş olup, geçersiz şekilde yapıldığı iddia edilen sözleşmeye dayalı olarak talep edilen tapu iptal ve tescil isteği yerinde görülmemiştir. İlk derece mahkemesince tapu iptal ve tescil isteği yönünden davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya uygundur. Tapu iptal ve tescil isteğinin kabul edilmemesi halinde "müvekilimin ödemiş olduğu bedelin tazminini talep ediyoruz" şeklinde dava dilekçesinde terditli talep açıklanmıştır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (YHGK)'nin 07/02/2001 tarih, 13/1729-32 sayılı kararında ifade edildiği şekilde; geçersiz harici satış sözleşmesi nedeniyle yanlar verdiklerini sebepsiz zenginleşme veya mülkiyet (İstihkak MK 618. Md (TMK 683.md)) davasında geri isteyebilirler. Bilindiği üzere; dava açıldıktan sonrada sınırlayıcı bir neden bulunmadığı takdirde dava konusu malın veya hakkın üçüncü kişilere devredilebilmesi tasarruf serbestisi kuralının bir gereği ve hak sahibi veya malik olmanın da doğal bir sonucudur. Usul Hukukumuzda da ayrık durumlar dışında dava konusu mal veya hakkın davanın devamı sırasında devredilebileceği kabul edilmiş, (6100 sayılı HMK'nun 125. maddesinde) dava konusunun taraflarca üçüncü kişiye devir ve temliki halinde yapılacak usulü işlemler düzenlenmiştir. Anılan düzenlemeye göre, iki taraftan biri dava konusunu (müddeabihi) bir başkasına temlik ettiği takdirde diğer taraf seçim hakkını kullanmakta dilerse temlik eden ile olan davasını takipten vazgeçerek davayı devralan kişiye yöneltmekte, dilerse davasına temlik eden kişi hakkında tazminat davası olarak devam edebilmektedir. Bu usul kuralının kendiliğinden (re'sen) gözetilmesi gerektiği de açıktır... Bu itibarla; dosyadaki belgelere, duruşma sürecini yansıtan tutanaklara ve gerekçe içeriğine göre, ilk derece mahkemesi kararında davanın esasıyla ilgili hükme etki edecek tüm delillerin toplandığı, kanunun olaya uygulanmasında ve gerekçede hata edilmediği, ihtilafın doğru olarak tanımlandığı, dava dilekçesine ekli 03/08/2015 tarihli adi yazılı senet içeriği ile davalı tarafların imza inkarında bulunduğu ve aynı zamanda suç duyurunda bulunduğu senet içeriğinin aynı olmadığı, davalı tarafların itiraz ettiği senedin kambiyo senedi vasfında olup bedelinin de farklı olduğu iki senet arasında birbirine atıf bulunmadığından birlikte değerlendirilmelerinin de mümkün olmadığı, kaldı ki davalılardan ...'ın da suç duyurunda bulunduğu dilekçesinde bu davanın konusu olan senetten haberdar olduklarını ancak diğer senetten haberdar olmadıklarını beyanla soruşturma yapılmasını istediği, bu senet yönünden açık bir imza inkarının bulunmadığı aksine kabulün bulunduğu, dolayısıyla devam eden icra yargılamasının ve ceza soruşturmasının da derdest dosya sonucuna müessir olmadığından beklenmesinin gerekmediği, dava konusu taşınmazın 3. kişi konumunda ve kötü niyeti ispatlanmayan davalı ...'ya devredilmiş olduğundan tapu iptali tescil davasının reddinde bir usulsüzlük olmadığı gibi yukarıda alıntısı yapılan genel ilkeler uyarınca davacı tarafın tazminat isteğini satın ... 3. kişiye de yönlendiremeyeceği, bu anlamda seçenekli hakkının bulunduğu, kaldı ki bu davalının kötü niyetli hareket ettiğinin iddia ve ispat da edilemediği, dolayısıyla ilk talebinin reddine karar verildiğinden tazminat konusunun değerlendirilmesi ile diğer davalıların usulüne uygun bilirkişi raporuna göre tazminatla sorumlu tutulmalarının da yerinde olduğu..." gerekçesiyle; davacı vekili ile davalılar ... ve ... vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b.1 maddesi gereğince ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalılar ... ve diğerleri vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri 1.Davacı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü aynı sebeplerle temyiz isteminde bulunmuştur. 2. Davalılar ... ve diğerleri vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü aynı sebeplerle temyiz isteminde bulunmuştur. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık; harici satış sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil ile terditli olarak alacak istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 206, 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 ... maddeleri, 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 297 nci maddesi, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237 nci maddesi ile Tapu Kanunu'nun 26 ncı maddesi. 3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 ... maddesinde yer ... sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2. Temyizen incelenen karar; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile özellikle ilk derece mahkemesinin ve bölge adliye mahkemesi kararında belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 ... maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenlere yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 09.11.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.