Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/2420 E. 2026/1667 K.

MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/436 E., 2025/758 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Konya 2. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/739 E., 2023/729 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekillerinin murisi ... ile davalı yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını ve murisin sözleşme uyarınca taşınmazdaki hissesinin yarısını davalı şirkete devrettiğini, inşaatın tüm hissedarlarla sözleşme yapıldıktan sonra alınacak yapı ruhsatından itibaren en geç 1,5 yıl içinde teslim etmesinin kararlaştırıldığını, ancak davalının halen inşaata başlamadığını, edimin yerine getirmediğini ileri sürerek, muris ile davalı yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine, davalıya avans mahiyetinde devredilen tapuların iptali ile davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline, menfi zarar kapsamında, sözleşmenin yapılması, noter harçları, diğer masraflar nedeniyle uğranılan zarara karşılık şimdilik 250,00 TL'nin, yıkılan yapının yıkım masrafları için şimdilik 100,00 TL'nin, taşınmazlardan elde edilecek kiralar nedeniyle uğranılan zararlar nedeniyle şimdilik 100,00 TL'nin, sözleşme tarihinde başka bir firma ile sözleşme yapılmış olsa idi uğranılmayacak olan zarara karşılık şimdilik 100,00 TL'nin, kaçırılan fırsat kapsamında meydana gelen kira kayıplarına karşılık şimdilik 100,00 TL'nin, imar durumundaki menfi değişiklikler nedeniyle oluşan zarara karşılık şimdilik 100,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazın kentsel dönüşüm alanında olduğunu, riskli yapı alanında yapılan toplantıda 2/3 çoğunluğun sağlanamadığını, işlemlerin yarım kaldığını, kalan arsa sahiplerinin imzasının alınamadığını, dolayısı ile sözleşmeye göre teslim süresinin henüz geçirilmediğini, müvekkiline kusur atfedilemeyeceğini, davacının teslimde temerrüt sebebiyle tapu iptali ve tescili talebinin reddinin gerektiğini, davacının kentsel dönüşüm kapsamında evini kendi yıktırdığını, evin bedelinin müvekkilinden tahsilini istemesinin TMK’nın 3.maddesine aykırı olduğunu, davacıya sözleşmeye göre kira ödemelerinin düzenli olarak yapıldığını, hem sözleşmeden dönme hakkını kullanarak hem de kira tazminatı talep edilemeyeceğini belirterek, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazda davacılar dışında çok sayıda paylı malik bulunduğu, davalının kentsel dönüşüm alanında bulunan taşınmazla ilgili olarak yapılan toplantılarda çoğunluğun sağlanamadığı, bu nedenle diğer arsa sahipleriyle sözleşme imzalanamadığını beyan ettiği, bunun aksine dair bir iddia ve delil bulunmadığı, TMK'nın 692. maddesi uyarınca taşınmazın tüm paydaşları ile imzalanmayan sözleşmenin geçersiz olduğu, sözleşmesinin geçersiz olması nedeniyle taraflar, geçersiz sözleşmeden dolayı birbirlerine verdikleri, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebileceği, davacılar sözleşmenin feshi nedeniyle menfi zarar kapsamında alacak isteminde bulunmuş ise de, menfi zarar isteminin geçerli olarak kurulmuş sözleşmelerde, sözleşmenin haklı nedenlerle feshi halinde söz konusu olacağı gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile taraflar arasında tarihsiz olarak imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespitine, davalı adına olan tapu kaydının iptali ile 08.09.2020 tarihli mirasçılık belgesindeki hisseleri oranında davacılar adına tapuya tesciline, davacıların alacak talebine ilişkin davasının reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içerisinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararı ile; taşınmazın tapu kaydına üzerine 6306 sayılı Yasa kapsamında 28.07.20 15... .12.2015 tarihleri arasında "Riskli Yapıdır" şerhlerinin konulduğu, 6306 sayılı Kanun'un yürürlüğe girdiği 16.05.2012 tarihinden sonra imzalanan sözleşmelerin geçerli olması için aynı Kanun'un sözleşmelerin yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan 6. maddesi uyarınca taşınmazlardaki hissedarların 2/3 çoğunluğu ile sözleşme imzalanmış olması gerektiği, tapu kayıtları incelendiğinde taşınmazda çok sayıda hissedar bulunduğu ve davalı şirketin kendi kabulüyle sabit olduğu üzere hissedar sayısının 2/3 çoğunluğu ile sözleşme yapamadığı ve davalı şirketin diğer hissedarlarla sözleşme imzalaması için gereken makul sürenin de çoktan geçtiği dikkate alındığında davacı ile yapmış olduğu sözleşmenin geçersiz olduğu, geçersiz sözleşme kapsamında davacı tarafından davalıya devredilen taşınmazdaki payın (76, 49... ) tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar verileceği, İlk Derece Mahkemesince, sonradan yürürlüğe giren ve daha özel nitelikte bir yasa olan 6306 Yasa kapsamında değerlendirme yapılarak açıklanan gerekçeyle sözleşmenin geçersizliğinin tespitine ve tescil talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken, TMK'nın 692. maddesi kapsamında yapılan değerlendirme ve yazılı gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmadığı, yine davalı lehine takdir edilen vekalet ücreti miktarının hatalı olduğu, yapılan hatanın düzeltilmesi için yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığı gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden esas hakkında karar verilerek taraflar arasında tarihsiz olarak imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespitine, davalı adına olan tapu kaydının iptali ile 08.09.2020 tarihli mirasçılık belgesindeki hisseleri oranında davacılar adına tapuya tesciline, davacıların alacak talebine ilişkin davasının reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı vekili temyiz dilekçesinde; taraflar arasındaki sözleşmenin noterde yapılmadığını, ancak sözleşmeye konu taşınmazın tapuda devrinin yapılması ile sözleşmenin geçerli hale geldiğini, teslim süresinin henüz geçirilmediğini, sözleşmeye göre teslim süresinin ruhsat tarihinden itibaren 1,5 yıl olduğunu, taşınmazda bulunan diğer hissedarlarla sözleşme yapılamadığını ve taşınmazda davacıya ait riskli yapı bulunması nedeniyle 2/3 çoğunluğun sağlanmadığını, müvekkiline atfedilecek kusur bulunmadığını, davaya konu taşınmazın konumu ve taşınmazın nitelikleri de göz önünde bulundurulduğunda bilirkişi tarafından belirtilen değerlerin fahiş olduğunu, emsal fiyat araştırması yapılmadan bilirkişi raporu düzenlendiğini, davacının diğer talepleri araştırılmadan rapor hazırlandığını, bu nedenle davada reddedilen kısımlar yönünden lehe takdir edilen vekalet ücretinin hatalı olduğunu, kararın bozulması gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, taraflar arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi, tapu iptali ve tescil ile menfi zararın tazmini istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harcının davalıya yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 22.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.