Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2026/1646 E. 2026/1781 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi SAYISI : 2021/3115 E., 2025/1105 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Edirne 2. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2020/221 E., 2021/242 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı, davalı ve dava dışı 3. kişilerin hissedarı olduğu dava konusu 5 parsel sayılı taşınmazda davalının bir kısım hissesini diğer davalı ile aralarında tanzim ettikleri kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak 07.12.2017 tarihinde davalı ... Şirketine temlik ettiğini, davalı ... Şirketinin bu temlik işlemiyle elde ettiği hissedarlığa dayanak ortaklığın giderilmesi davası açtığını, taşınmaz üzerinde davacıya ait yapı bulunduğunu, sözleşmede taşınmazın tüm maliklerinin yer almadığını, iştirak halinde maliklerinde bulunduğu taşınmaz üzerinde müşterek mülkiyetle hissedar bulunan bir malikle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ifasının başlangıçtan itibaren imkânsız olduğunu, bu nedenle sözleşmenin baştan itibaren geçersiz olduğunu belirterek, dava konusu Edirne ili, ... ilçesi, ... mevkiinde kain 1772 ada, 5 parsel sayılı taşınmazda, davalılar arasındaki 07.12.2017 tarihli, ... yevmiye numaralı temlik işlemine dayanak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespitine, temlik işleminin tapu kaydından terkini ile tapu kaydının eski hale getirilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP Davalı şirket vekili cevap dilekçesinde; davacının davayı açmakta hukuki yararının bulunmadığını, dava tarihinden önce 18.12.2019 tarihinde ... Noterliği'nin ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde fesihname işlemi ile davalı şirket ile diğer davalı ... arasındaki işbu davaya konu edilen 26.10.2017 tarih ve 8909 yevmiye numaralı Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin feshedildiğini, fesih sebebinin davalı şirket ile diğer davalı ... arasında düzenlenen 29.10.2020 tarihli satış sözleşmesine göre dava konusu 1772 ada, 4 ve 5 parsel sayılı taşınmazlardaki tüm hisselerin davalının halen ikamet ettiği 1863 ada, 3 parsel, 4 numaralı bağımsız bölüm karşılığında davalı şirket tarafından satın alınması olduğunu, ortaklığın giderilmesi davasında verilecek yetki ile mülkiyetin tespiti davası da açacaklarını, gerek satış sözleşmesi gerekse de düzenleme şeklinde fesihname dikkate alındığında davacının dava açmakta hukuki yararının bulunmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne, davalılar arasında tanzim olunan .... Noterliğinin 26.10.2017 tarih, ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespitine, dava konusu Edirne ili, ... ilçesi, ... mahallesinde kain, 1772 ada, 4 parseldeki davalı ... tarafından davalı şirkete yapılan devre ait 07.12.2017 tarih, ... yevmiye numaralı tescil işleminin tapudan terkini ile tapunun işlemden önceki eski haline getirilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı şirket vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bir taşınmazın bütün maliklerinin kat karşılığı inşaat sözleşmesini imzalamaması durumunda o sözleşmenin kendiliğinden geçersiz olarak addedilemeyeceği, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm maliklerce aynı anda imzalanmasının zorunlu olmadığı, diğer malikler tarafından ileriki bir tarihte de imzalanmasının mümkün bulunduğu, bu itibarla diğer malikler tarafından imzalanıncaya veya imzalanmayacağının kesin olarak anlaşılmasına kadar geçen süre içerisinde "askıda sözleşme" olup, icra kabiliyetine haiz olmayacağı, dolayısıyla sadece diğer malikler tarafından imzalanmaması nedeniyle "sözleşmenin geçersizliğinden" bahsedilemeyeceği değerlendirildiği ve mahkemenin sözleşmenin tespitinin geçersizliğine dair kararın usul ve yasaya uygun olmadığı, diğer taraftan, davalılar arasındaki taşınmaz hisse devri "sözleşmenin nispiliği" ilkesi gereğince kişisel karakterli olup, sözleşmenin tarafları ya da halefleri tarafından ileri sürülebileceği, nispi nitelikli olan taşınmaz satışı, bağışlanması, devri gibi işlemlerde işleme taraf olmayan 3.şahısların dava açarak taşınmazdaki hisse durumunu eski hale getirtmelerinin hukuken mümkün görülmediği, bu itibarla davacının söz konusu talebi hakkında "aktif husumet yokluğu" nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, mahkemece 07.12.2017 tarih, ... yevmiye numaralı tescil işleminin tapudan terkini ile tapunun işlemden önceki eski haline getirilmesine yönelik karar verilmesinin hatalı bulunduğu belirtilerek, davalı vekilinin istinaf talebinin kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın sözleşme feshi talebi yönünden reddine, tapu iptali ve tescil talebi yönünden aktif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

a. Paydaşlardan her birinin sözleşmenin geçersizliğini ileri sürerek eldeki davayı açabileceğini, b. Bölge adliye mahkemesinin, öncelikle davanın niteliğini hatalı tahlil ettiğini, sözleşmenin iptalinin değil geçersizliğinin tespitinin istendiğini, ayrıca sözleşmenin diğer malikler tarafından daha sonraki bir tarihte de imzalanmasının mümkün bulunduğunu, bu itibarla diğer malikler tarafından imzalanıncaya veya imzalanmayacağının kesin olarak anlaşılmasına kadar geçen süre içerisinde "askıda sözleşme" olup icra kabiliyetine haiz olmayacağını, dolayısıyla sadece diğer malikler tarafından imzalanmaması nedeniyle "sözleşmenin geçersizliğinden" bahsedilemeyeceğini, yönündeki tespitinin de hatalı olduğunu, zaten işbu davayı açmakla davalı yüklenici ile hiçbir sözleşme imzalamayacakları iradesini göstermiş olduklarını,

c. Aynı şekilde, tapu kaydının terkini ile eski hale getirilmesi talebinin reddinin de hatalı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti, tapu kaydının terkini istemlerine ilişkindir.

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 692. maddesi “Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar” hükmünü içermektedir.

Anılan hüküm uyarınca davacı tarafın sözleşmenin geçersizliğinin tespitini talep etmekte hukuki yararı bulunmakla birlikte geçersizliğinin tespiti istenen davalılar arasındaki 26.10.2017 tarihli Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin, taraflarınca ... Noterliği'nin 18.12.2019 tarihli ... yevmiye no.lu fesihname ile feshedildiği anlaşılmıştır. Bu durumda sözleşme feshedildiğinden artık davacının sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmekte hukuki yararı bulunmamaktadır. Açıklanan sebeple davanın reddi gerekirken, Bölge Adliye Mahkemesinin, İlk Derece Mahkemesi kararını kaldırarak sadece diğer malikler tarafından imzalanmaması nedeniyle sözleşmenin geçersizliğinden bahsedilemeyeceği, İlk Derece Mahkemesinin bu nedenle sözleşmenin geçersizliğinin tespitine dair kararının yerinde olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar vermesi doğru olmamış, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması gerekmiştir.

Ne var ki, bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/4 hükmü uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının düzeltilerek onanması gerekir.

VI. KARAR 1. Değerlendirme ve gerekçe bölümünün (1) numaralı bendinde açıklanan nedenlerle davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının REDDİNE,

2. Değerlendirme ve gerekçe bölümünün (2) numaralı bendinde açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin Bölge Adliye Mahkemesince yapılan değerlendirmeye yönelik temyiz itirazlarının kabulü ile sonucu itibarıyla doğru olan Bölge Adliye Mahkemesi kararının gerekçesinin değiştirilerek ve düzeltilerek ONANMASINA,

Peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davacıya iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 29.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.