Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/2372 E. 2026/495 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/281 E., 2022/185 K.

Dairemizin 10.02.2025 tarih, 2023/4391 E., 2025/421 K. sayılı red/bozma kararına karşı davalılar ... ve ... vekilince karar düzeltme talebinde bulunulmuş olmakla; yapılan ön inceleme sonucunda, karar düzeltme dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı yüklenici ... arasında 14.04.1997 tarihinde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müvekkiline ait dairelerin sözleşme tarihinden itibaren 2 yıl içinde teslimi gerekirken teslim edilmediğini, ruhsatsız ve kaçak yapılan binanın yasal hale getirilme olanağı bulunmadığını, diğer davalıların yükleniciden bağımsız bölüm satın aldıklarını ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili feshi ile davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptaline ve davalıların müdahalelerinin men'ine, sözleşmeyle belirlenen 10.000,00 TL gecikme kirasının davalı yükleniciden tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP Davalı yüklenici dışındaki davalılar vekilleri ayrı ayrı cevap dilekçelerinde; müvekkillerinin dairelerini yükleniciden değil, arsa malikinden bedelini ödeyerek satın aldıklarını savunarak, davanın reddini istemişlerdir.

III. MAHKEME KARARI Mahkemenin 27.11.2011 tarihli ve 2005/620 E., 2011/860 K. sayılı kararıyla, davalı yüklenici ... tarafından inşa edilen binanın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine göre bitirilerek teslim edilmediği, inşaatın imâra aykırı olduğu ve yasal hale getirilmesinin mümkün olmadığı, yüklenicinin tescile hak kazanmaması nedeniyle yükleniciden bağımsız bölüm alan diğer davalıların da hak sahibi olamayacağı gerekçesiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili şekilde feshine, davalılar adına oluşturulan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, kira tazminatı isteminin reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ 1. Mahkemenin 27.11.2011 tarihli kararının davalı yüklenici dışındaki davalılar vekillerince ayrı ayrı temyiz edilmesi üzerine; Dairemizin (Kapatılan 23. Hukuk Dairesi) 02.07.2013 tarihli ve 2013/4027 E., 2013/4580 K. sayılı ilâmıyla, diğer temyiz itirazları şimdilik incelenmeksizin, mahkemece, tapu iptali ve tescil isteği yönünden, iptal edilecek pay oranları ile davacılar adına hangi oranlarda tescil yapılacağı gösterilmeksizin, davalıların adına olan tapu kayıtlarının ayrı ayrı iptaline karar verildiği, tavzihle, belirtilen eksiklikler giderilmeksizin sadece parsel numarası yazılmak suretiyle hüküm kurulduğu, verilen hükmün infaz kabiliyeti bulunmadığı gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

2. Mahkemenin 10.04.2014 tarihli ve 2013/468 E., 2014/182 K. sayılı kararıyla, davacı tarafın gider avansını yatırmadığı gerekçesiyle davanın usulden reddine karar verilmiştir.

Mahkemenin 10.04.2014 tarihli kararının süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; Dairemizin (Kapatılan 23. Hukuk Dairesi) 17.09.2015 tarih ve 2014/8332 E., 2015/5949 K. sayılı ilâmıyla, davanın 6100 sayılı HMK’nın yürürlüğünden önce, 06.10.2005 tarihinde açılmış bulunması karşısında, davanın açıldığı sırada yatırılması gereken bir avansın söz konusu olmadığı, esasen 448. maddesi anlamında dava açılma işleminin tamamlanmış olduğu anlaşıldığından, tamamlanmış işlemden sonra yürürlüğe giren tarifeye dayalı olarak gider avansının ödenmesinin istenemeyeceği, davanın HMK'nın yürürlüğünden önce açılmış olması, dilekçelerin teati aşaması tamamlanarak, tahkikat aşamasına gelinmiş olması karşısında bu aşamada masrafa gerek olması halinde HMK'nın 324. maddesi uyarınca sonuca gidilmesi gerektiği nazara alınmaksızın yazılı şekilde hüküm kurulmasının doğru olmadığı gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

3. Mahkemenin 04.02.2016 tarihli ve 2015/1050 E., 2016/83 K. sayılı kararıyla, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapının ruhsatsız ve imâra aykırı olarak inşa edildiği, yapının meri plan şartlarına aykırı olması nedeniyle mevcut haliyle yasal hale getirilmesinin mümkün olmadığı, davalıların hisselerini, yükleniciden değil arsa sahibinden satın almış oldukları gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile sözleşmenin geriye etkili feshine, diğer taleplerin reddine karar verilmiştir.

Mahkemenin 04.02.2016 tarihli kararının süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; Dairemizin (Kapatılan 15. Hukuk Dairesi) 19.03.2019 tarihli ve 2019/5 E., 2019/1212 K. sayılı ilâmıyla, sözleşmenin geriye etkili feshine, feshedilmiş sözleşme hükümlerine göre olumlu zarar istenemeyeceğinden gecikme tazminatı istemlerinin reddine karar verilmesinde yasaya aykırı bir yön görülmediği, sözleşme geriye etkili olarak feshedilmiş olup, davalılar tarafından karar temyiz edilmediğinden ve söz konusu davalılara ait taşınmazların yükleniciye isabet eden bağımsız bölümler yönünden sözleşmenin geriye etkili feshi sonucu tapu iptâl ve tescil isteminin de kabulüne karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

Bozma kararına karşı davalılar ..., ...,.............., ..., ...........ve ... tarafından karar düzeltme isteminde bulunulması üzerine; Dairemizin (Kapatılan 15. Hukuk Dairesi) 10.02.2020 tarihli ve 2019/2084 E., 2020/357 K. sayılı ilâmıyla, davalılar ..., ... ve ..........’ın adlarına kayıtlı olan tapu paylarını davalı yüklenici ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapan dava dışı .............., ........... ve davalı ...’den satın aldıkları, bu durumda davacı arsa sahiplerinin yüklenicinin talimatı ile devir yaptıkları, bu nedenle mahkemece bu davalılar yönünden tapu iptal ve tescil kararı verilmesi gerektiği, diğer davalılar yönünden mahkemece bu yönden araştırma yapılmadığı, bu nedenle, mahkemece davacı arsa sahiplerinin resmi senetlerin aksini ispat yönünden delillerinin sunulmasından sonra, yüklenicinin talimatı ile satıldığının kanıtlanması halinde davacıların mirasçılık belgesindeki payları da gözetilerek, infazı kabil olacak şekilde tapu iptal ve tescile karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, bozma ilamının ikinci bendi son paragrafının karardan çıkarılarak değişik bu gerekçe ile kararın bozulmasına karar verilmiştir.

4. Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalılardan...........'in tapu paylarını doğrudan davacıların murisi İsmail'den satın almış olmaları sebebiyle, diğer davalılar .................. yönünden ise muris arsa sahibi İsmail'in mirasçıları olan davacılar tarafından dava konusu taşınmazdaki muris İsmail'in yerlerinin bu davalılar .......................'a yüklenicinin talimatıyla satıldığını ispatlayamamış oldukları gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, davalılar ..., ..., ... hisseleri yönünden tapu iptali ile davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline, davalılar ................., ..., ... ve ... mirasçıları dahili davalılar ..., ..., .............. ve ... yönünden açılan tapu iptal tescil davasının reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararına karşı davacılar vekili ile davalılar ..., ..., ... vekili tarafından temyiz başvurusunda bulunulması üzerine Dairemizin 10.02.2025 tarih, 2023/4391 E., 2025/421 K. sayılı kararı ile; davalılar ..., ..., ... vekilinin tüm, davacılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, davacılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının yönünden; Dairemizin 19.03.2019 tarih ve 2019/5 E., 2019/1212 K. sayılı ilamıyla tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozma kararı verildiği, bozma ilamına karşı davalılar ...............ve ...’in karar düzeltme isteminde bulunmadığı, bu durumda davalılar............. ve ...’e yönelik tapu iptali ve tescili istemi yönünden davacılar lehine usuli kazanılmış hak oluştuğu gözetilerek davalılar .......... ve ...’in hisseleri yönünden tapu iptali ile davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesi gerekirken yanılgılı gerekçeye dayalı istemin reddine karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesi ile kararın davacılar lehine bozulmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR DÜZELTME A.Karar Düzeltme Sebepleri: Davalılar ... ve ... vekili karar düzeltme dilekçesinde özetle; bozma ilâmında atıf yapılan İçtihadı Birleştirme Kararında usuli kazanılmış hak doğabileceğinin belirtildiğini, kesin bir ifade olmadığını, adalet, hakkaniyet ve Medeni Kanun'un 2. maddesi de dikkate alındığında usuli hak kazanılamayabileceği anlamının da çıktığını, davacıların miras bırakanı ...’ın, bizzat nakden bedelini alarak sattığı bir gayrimenkulün müvekkillerinin ellerinden alınıp, bedeli tahsil edip, resmi senetle devrenden "davacılara" verilmesinin ne hukuk ve adalet ne de vicdan tarafından kabul edilebilir olmadığını beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Dosya içeriğine, bozmaların mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptali tescil ve gecikme tazminatı istemlerine ilişkindir. Dairemizin yukarıda özetlenen 10.02.2025 tarihli bozma ilâmından sonra yine, Dairemizin, "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine.." dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle her ne kadar Dairemizin 10.02.2025 tarihli bozma ilâmında; Dairemizin 19.03.2019 tarihli bozma ilamına karşı davalılar ... ve ... karar düzeltme isteminde bulunmadığından bu davalılara yönelik tapu iptali ve tescili istemi yönünden davacılar lehine usuli kazanılmış hak oluştuğu gözetilerek davalılar Yaşeddin Armışen ve ...’in hisseleri yönünden tapu iptali ile davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesi gerektiği gerekçesi ile mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiş ise de, yukarıda açıklandığı üzere içtihadı birleştirme kararları usuli kazanılmış hakkın istisnası olup, içtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerektiğinden 16.05.2025 tarih ve 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı kapsamında yeniden inceleme yapılması gerekmiştir.

16.05.2025 tarih ve 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği üzere; TMK'nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023.maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir. TMK'nın 3. ve 1023.maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK'nın 3/2.fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, "tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu" bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Bu kapsamda karar düzeltme talebinde bulunan davalılar ... ve ... yönünden yapılan incelemede; davacılar miras bırakanı arsa sahibi ... ile davalı yüklenici ... arasında ..................... Noterliği'nin 14.04.1997 tarih ve ... yevmiyeli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapıldığı, bu sözleşmeden sonra yüklenici ... ile davalı ... arasında düzenlenen ............ Noterliği'nin 25.07.1997 tarih ve ... yevmiyeli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Temlik Sözleşmesi ile yüklenicinin ............ Noterliği'nden tanzim ve tasdik edilen 14.04.1997 tarih ve ... yevmiye numaralı gayrikmenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile maliki ve zilyedi olduğu 7012 parselde 188/283 hissesi adına kayıtlı taşınmazın zemin katta bulunan iki adet (3 ve 4 numaralı) dükkânı 19/283 hisse itibariyle alıcı ...'e satmayı vaad ettiği ve satış bedelini nakden aldığı anlaşılmıştır. Bu tarihten sonra ise arsa sahibi ... 26.12.1997 tarihinde maliki olduğu taşınmazın 18/283 hissesini ...'e, 18/283 hissesini ise ...'e tapuda satış işlemi ile devretmiş olup, davalılar ........... ve ...'in gayrimenkul satış vaadi ile satın aldıkları bağımsız bölümlerin satış vaadindeki açıklamalar dikkate alındığında, satış ve tapu devir tarihi itibariyle satış vaadi sözleşmesi yapan ... ile arsa sahibi ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olduğunu ve bu sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimali olduğunu da bildiklerinin kabulü gerekir. Bu kabule göre davalılar ....... ve ...'in TMK'nın 3. ve 1023. maddeleri kapsamında iyiniyetli oldukları kabul edilemeyecektir. Davalılar hakkında bu gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi gerektiğinden, Dairemiz bozma kararı gerekçesinin kaldırılarak mahkeme kararının değişik bu gerekçe ile bozulmasına karar verilmiştir.

VII. KARAR Açıklanan sebeplerle; Davalılar ... ve ... vekilinin karar düzeltme talebinin KABULÜNE, Dairemizin 10.02.2025 tarih, 2023/4391 E., 2025/421 K. sayılı Red-Bozma kararındaki bozma gerekçesinin KALDIRILMASINA, Mahkeme kararının yukarıda açıklanan değişik gerekçe ile BOZULMASINA, Peşin alınan karar düzeltme harcının istek halinde karar düzeltme isteyen ... ve ...'e iadesine,12.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.