Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/1375 E. 2026/848 K.

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/404 E., 2025/267 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/212 E., 2023/349 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü :

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin Balıkesir ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 410 ada, 468 parselde kayıtlı, 5. kat, 17 numaralı bağımsız bölümü satın almak amacıyla müteahhit firmanın çalışanı ... ile 19.12.2018 tarihinde emlak alım satım sözleşmesi imzaladığını, sözleşmede satış bedelinin 190.000,00 TL olarak belirlendiğini, bu bedelin 10.000,00 TL'sinin kaparo olarak ödendiğini, kalan kısmın ise 01.01.2019 tarihinde ödeneceğinin kararlaştırıldığını, müvekkilinin kalan bedeli 31.12.2018 tarihinde ödediğini ve borcunun kalmadığına dair satıcı tarafından bir belge aldığını, ayrıca müteahhit ... tarafından müvekkiline dava konusu taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisi veren bir vekaletname verildiğini, müvekkilinin sözleşme kapsamındaki tüm edimlerini zamanında ve eksiksiz yerine getirmesine rağmen taşınmazın tapusunun devredilmediğini belirterek, taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, bunun mümkün olmaması halinde taşınmazın dava tarihi itibarıyla değerinin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davacının dava dilekçesinde bahsettiği taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle müvekkilinin hiçbir ilgisinin bulunmadığını, sözleşmede kararlaştırılan satış bedelinin müvekkiline gönderilmediğini ve sözleşmeyi imzalayan kişinin müvekkili olmadığını, bu nedenle davacının müvekkilinden talep edebileceği herhangi bir hukuki hakkının bulunmadığını, davacının satış bedelini kime ve nasıl ödediğini açıklaması ve belgelerle kanıtlaması gerektiğini, müvekkilinin davacıya herhangi bir alacak hakkını temlik etmediğini ve yapılan sözleşmenin tarafı olmadığını, bu nedenle sözleşmenin hukuki anlamda geçersiz olduğunu, davacının dava dışı kişilerle yaptığı taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanarak tapu iptal ve tescil davası açma hakkının bulunmadığını, dava dilekçesinde bahsi geçen satış bedelinin ... isimli şahsa havale edildiğini, bu şahsın dolandırıcılıktan hüküm giymiş birden fazla dosyasının bulunduğunu, satış bedeli ödemesinin ...’a yapılmış olması durumunda davacının huzurdaki davayı açmasında hukuki menfaatinin bulunmadığını, bu nedenle davanın reddi gerektiğini, taşınmazın maliki olmayan bir kişinin taşınmazla ilgili satış vaadi sözleşmesi düzenlemesinin mümkün olmadığını, belirleyici olanın ana satış sözleşmesi düzenlendiği anda taşınmazı vaad eden kişinin taşınmazın maliki olması gerektiğini, aksi takdirde taşınmaz satış sözleşmesinin geçersiz olacağını, dava dilekçesinde bahsi geçen ...’nın hiçbir zaman müvekkiline ait şirketin çalışanı olmadığını, dava dilekçesinde sunulan düzenleme şeklindeki vekaletnamenin bu davanın konusu olmadığını ve iddiaların ispatı yönünden işlevsiz olduğunu, bu vekaletnamenin davacıya taşınmazı müvekkili adına satmaya ve taşınmazla ilgili işlemleri yapmaya yetki verdiğini, bu nedenle huzurdaki davayla ilgisinin bulunmadığını, açıklanan nedenlerle dava şartlarından olan hukuki yararının bulunmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar ... ve ... vekili cevap dilekçesinde, davalılar ile dava dışı ... Grup Bilişim Peyzaj İnşaat Hiz. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında ... 1. Noterliğinin 19.07.2017 tarihli, “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”nin imzalanmış olduğunu, bu nedenle davada husumetin ... Grup Bilişim Peyzaj İnşaat Hiz. San. ve Tic. Ltd. Şti.'ye yönetilmesi gerekirken davalılara yönetilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, müteaahhit firma tarafından sözleşmeye uygun davranılmadığını, edimlerin yerine getirilmediğini, inşaat ruhsatı 18.08.2017 tarihinde alınmasına rağmen, sözleşmede belirtilen 18+6 aylık ek sürenin sonu olan 18.08.2019 tarihinde inşaatın bitirilmediğini, davalılara ait 2 dükkan ve 6 dairenin teknik şartlara ve sözleşmenin diğer amir hükümlerine uygun şekilde teslim edilmediğini, müteahhit firma aleyhine ileride açılacak davalara esas olmak üzere ... 1. Sulh Mahkemesinin 2021/5 D. İş sayılı dosyası ile delil tespiti talebinde bulunduklarını, dosyaya sunulan 27.04.2021 tarihli raporda daha iskânı alınmamış olan taşınmazda toplamda 470.000,00 TL'lik eksiklik ve sözleşmeye aykırılık mevcut olduğunun tespit edildiğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dosya kapsamında davacı ve dava dışı ... arasında adi yazılı düzenlenmiş davaya konu taşınmazın satışına ilişkin 19.12.2018 tarihli sözleşmenin yer aldığı, tapuda kayıtlı taşınmazların harici satışının TMK'nın 706, 6098 sayılı TBK'nın 237, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60... . maddeleri gereğince resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli olmayacağı, TMK'nın 706. maddesinde öngörülen resmi şeklin bir ispat şartı olmayıp geçerlilik şartı olduğu, bu hususun 6098 sayılı TBK'nın 237.maddesinde "Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi şarttır” şeklinde açıklandığı, bu sebeple resmi şekilde yapılmayan harici satış senetlerine değer verilemeyeceği ve buna dayalı olarak iptal ve tescil isteğinde bulunulamayacağı, zira satıcı olarak görünen ...'nın ...'ın şirketi ... Grup şirketi ile herhangi bir bağının bulunmadığının SGK kayıtları ve Ticaret ve Sanayi Odası kayıtlarından sabit olduğu, tanık beyanlarında sözleşmenin ... ile yapıldığı, paranın da ...'a verildiği belirtilse de, bu konuda her türlü şüpheden uzak delillerin dosyada yer almadığı, tanık olarak dinlenen ...'nın davaya konu taşınmaz satım sözleşmesinden dolayı davacının borçlu olmadığına dair adi yazılı belgede imzasının bulunduğu, tanık beyanlarında da ...'nın emlakçı olduğu belirtilse de sözleşmenin asıl tarafının, davalı ... ya da yetkili olduğu şirketin ortağı veya çalışanı olduğuna dair herhangi bir ispat aracının dosyaya ibraz edilmediği, geçersiz sözleşmeler doğrultusunda tarafların verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilecekleri, sebepsiz zenginleşmeden söz edilebilmesi için, bir taraf zenginleşirken diğerinin fakirleşmesi, zenginleşme ve fakirleşme arasında uygun nedensellik bağının bulunması ve zenginleşmenin hukuken geçerli bir nedene dayalı olması gerektiği, somut olayda taşınmazın satış ilişkisinin ispatına yönelik dosyaya herhangi bir delil ibraz edilmediği gerekçesi ile tapu iptali tescil ve alacak isteminin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı ... tarafından davacıya vekaletname verildiği ileri sürülmüşse de, dosya kapsamındaki vekaletnamenin, kesin delillerle ispatı gereken satım sözleşmesi ve ödeme iddiaları bakımından yazılı delil başlangıcı dahi kabul edilmesinin mümkün olmadığı, ayrıca, satış sözleşmesini imzalayan ...’nın davalı ... veya şirketi ile hukuki veya fiili bir bağının bulunduğuna ilişkin yeterli ve kesin delil sunulmadığı gibi taşınmaz bedelinin kime ödendiği hususunda da çelişkili beyanlar mevcut olduğu, ödeme yapılan ...’un davalı ile bağlantısının ortaya konulamadığı, davacının, geçersiz sözleşme nedeniyle ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayalı talepte bulunabileceği, ancak, somut olayda satış bedelinin doğrudan davalı ...’a ödendiğinin ispatlanamadığı, davalılar ... ve ... tarafından İlk Derece Mahkemesi karar tarihinden sonra sunulan ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2022/36 E., 2024/276 K. sayılı kesinleşmiş ilâmı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili şekilde feshedildiğinin anlaşıldığı, incelenen bu karar uyarınca, davaya konu taşınmazın davalı arsa sahipleri uhdesinde bırakıldığının davalılar tarafından dosyaya bilgi olarak sunulduğu, İlk Derece Mahkemesi kararında usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı, davacının tapu iptali ve tescil isteminin hukuki dayanağının olmadığı, tazminat talebinde davalılara yönelik ödeme iddiasını ise kesin delillerle kanıtlayamadığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

a.Davalı yüklenici ... tarafından davacıya davaya konu bağımsız bölüme ilişkin tasarruf yetkisi içeren vekaletnamenin verilmiş olmasının, taraflar arasında kurulan sözleşme ilişkisinin en önemli ispatı olduğunu, davalı yüklenici ...'ın, kendisinin yüklenici sıfatına ve davaya konu inşaatın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapılmasına ilişkin herhangi bir itirazı bulunmadığını,

b.Davacının sözleşmede belirtilen tüm edimlerini eksiksiz bir şekilde yerine getirmiş olmasından dolayı sözleşmenin geçersizliğinden bahsedilemeyeceğini, dürüstlük ilkesi gereğince sözleşmenin geçerli sayılması gerektiğini, bu nedenle davacı tarafından sözleşmenin ifâsının veya sözleşmenin ifâ edilmemesinden ... zararın talep edilmesinin mümkün olduğunu,

c.Satış bedelinin ödendiği ...'un davalı yüklenici ...'ın ortağı olarak hareket eden bir kimse olduğu hususunun tanık beyanlarıyla ispatlanmış olduğunu, yine sözleşmede imzası bulunan ...'nın da davalı yüklenici ...'ın çalışanlarından biri olduğu hususunun tanık beyanlarıyla ispatlandığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil olmazsa bedelin iadesi istemine ilişkindir. Davacı tarafından, dava dışı ... Grup Bilişim Peyzaj İnşaat Hizmetleri San. ve Tic. Ltd. Şti. ile davalı arsa sahipleri ... ve ... arasında noterde düzenleme şeklinde 19.07.2017 tarihli Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığı, bu sözleşme gereğince dava dışı yüklenici şirkete bırakılan 17 nolu bağımsız bölümün yükleniciden satın alındığı ileri sürülerek, tapu iptali ve tescil, bunun mümkün olmaması halinde ise bağımsız bölümün değerinin tahsili istemli dava açılmıştır. Yüklenici tarafından satın alınan 17 no.lu bağımsız bölüme ilişkin olarak 31.12.2018 tarihinde dava dışı ... Grup Bilişim Peyzaj İnşaat Hizmetleri San. ve Tic. Ltd. Şti. adına şirket yetkilisi davalı ... tarafından, düzenleme şeklinde vekaletname ile davacı ...'a anılan bağımsız bölümü satma yetkisini de içeren vekaletname verilmiştir. Bu vekaletnamenin verilmiş olması davacı ile dava dışı ... Grup Bilişim Peyzaj İnşaat Hizmetleri San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında akdi ilişki kurulduğunu ispatlar niteliktedir. Vekaletnamenin düzenlendiği tarih, davacı ile dava dışı ... arasında düzenlenen 19.12.2018 tarihli "emlak alım satım sözleşmesi"nde 180.000,00 TL bakiye satış bedelinin ödeneceği tarih olarak yazılı, 01.01.2019 tarihinden bir gün önceki 31.12.2018 tarihidir. Yine dava dışı ... tarafından imzalanan 31.12.2018 tarihli belgede "...'a verilen 17 no.lu daireye istinaden başka hiçbir alacak kalmamıştır" yazılı olduğu görülmektedir. Mahkemece dinlenen tanık beyanlarında da, davacı ...'un dava konusu 17 nolu bağımsız bölümü dava dışı yüklenici ... Grup Bilişim Peyzaj İnşaat Hizmetleri San. ve Tic. Ltd. Şti'den satın aldığı beyan edilmiştir. Tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde, davacı ile 19.12.2018 tarihli "emlak alım-satım sözleşmesi"ni imzalayan ...'nın, dava dışı yüklenici ... Grup Bilişim Peyzaj İnşaat Hizmetleri San. ve Tic. Ltd. Şti'yi temsilen hareket ettiği, 31.12.2018 tarihli ... Grup Bilişim Peyzaj İnşaat Hizmetleri San. ve Tic. Ltd. Şti. adına yetkili temsilcisi davalı ... tarafından düzenlenen vekaletnamenin de bu hususu teyit eder nitelikte olduğu sonucuna varılmaktadır. Bu durumda, dava dışı yüklenicinin, davalı arsa sahipleri ile imzaladığı 19.07.2017 tarihli Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden bağımsız bölümlerden 17 no.lu bağımsız bölümü davacıya temlik ettiği, davacı ile dava dışı ... arasında düzenlenen adi yazılı "emlak alım satım sözleşmesinin" alacağın temliki sözleşmesi niteliğinde olduğu ve dava dışı ...'nın bu sözleşmeyi yüklenici ... Grup Bilişim Peyzaj İnşaat Hizmetleri San. ve Tic. Ltd. Şti'yi temsilen imzaladığı, 31.12.2018 tarihli vekaletname, tanık beyanları ve dosya kapsamındaki delil ve belgelerden anlaşılmaktadır. Temlik işlemine dayanan davalarda arsa sahibiyle ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Davanın arsa sahibi ve yükleniciye karşı açılması ve bunlar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunması sebebiyle, yüklenici ve arsa sahiplerinin davadaki varlığı ayrı ayrı düşünülemez. Çekişmenin esası hakkındaki hükmün bunların tamamına karşı kurulması gerekir. Zorunlu dava arkadaşlığı olan davalarda, zorunlu dava arkadaşlarından birinin yokluğu halinde taraf teşkilinde eksiklik olacağından hüküm kurulamaz. Davada taraf teşkili sağlanması kamu düzenine ilişkin olup, taraf teşkili yapılmadan işin esası incelenip yargılamanın sonuçlandırılması mümkün değildir. Bu husus kamu düzeni ile ilgili olup, görevi gereği mahkemelerce ve temyiz halinde Yargıtay'ca kendiliğinden gözetilir. Hal böyle olunca, inceleme ve araştırmanın yüklenicinin de taraf olduğu davada yapılması gerektiğinden mahkemece, davacı tarafa arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre yüklenici olan dava dışı şirket hakkında bu dava ile birleştirilmek üzere dava açmak üzere süre verilip, açılacak dava birleştirilerek taraf teşkili sağlanmalıdır. Diğer yandan, davalı arsa sahipleri tarafından yüklenici ... Grup Bilişim Peyzaj İnşaat Hizmetleri San. ve Tic. Ltd. Şti aleyhine, ... 1.Asliye Hukuk Mahkemesinin, 2022/36 Esas sayısına kayıtlı olarak sözleşmenin feshi istemiyle dava açıldığı, arsa sahiplerince dosyaya sunulan karar örneğinden anlaşılmaktadır. Mahkemece sözü edilen karara ilişkin dava dosyası getirtilip incelenmemişir. Taraf teşkili sağlandıktan sonra, anılan dava dosyası getirtilip incelenerek,davada ileriye etkili fesih sonucu tasfiye kararı verilip verilmediği, dava konusu 17 nolu bağımsız bölümün tasfiye sonucunda yüklenici şirket uhdesinde kalıp kalmadığı belirlenmelidir. Zira, fesih ister geriye etkili, isterse ileriye etkili yapılmış olsun, feshin sonunda mutlaka sözleşmenin tasfiyesi gerekir. İleriye etkili fesihte tasfiye sonucunun kararda açık seçik gösterilmesi, taraflara aidiyeti gereken payların (bağımsız bölümlerin) infazda tereddüt yaratmayacak biçimde belirlenmesi zorunludur. Yüklenicinin ya da ondan şahsi hakkını temellük eden üçüncü kişinin, alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak mülkiyet talebinde bulunabilmesi için, davalı arsa sahipleri ile dava dışı yüklenici şirket arasındaki 19.07.2017 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ifa ile sonuçlanması ya da ileriye etkili feshedilmesi, ileriye etkili fesihte de çekişme konusu yerin yükleniciye bırakılmış olması gerekir. Mahkemece yapılacak inceleme ve araştırma sonucunda, anılan davada ileriye etkili feshe ilişkin olarak tasfiye sonucunun gösterilmediğinin belirlenmesi halinde, tescil istemi ile açılan temyize konu eldeki dava yönünden, makemece öncelikle, yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması, bunun için de, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi, yüklenicinin dava konusu bağımsız bölüme hak kazanıp kazanmadığı ve buna bağlı olarak bu hakkı temlik alan üçüncü kişinin (davacının) tapu iptali tescil isteminin yerinde olup olmadığının incelenmesi gerektiğinden, bu yönde inceleme ve araştırma yapılmalıdır. Bilindiği gibi, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahibi, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra da, yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Bir bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına ve amacına uygun imâl edilmesidir. İşte, yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa teslimden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenici edimleri yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hak sebebiyle arsa payı veya bağımsız bölüm tapusunun devrini ondan isteyebileceği gibi, Türk Borçlar Kanunu'nun 184 ve devamı maddelerine dayanarak kişisel hakkını arsa sahibinin onamı gerekmeksizin üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkı yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir. Üçüncü kişinin (davacının) arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesine göre; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın dava edilerek arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece tüm bu yönler üzerinde durulmalı, yüklenici, üçüncü kişi davacıya ancak hak kazandığını devir ve temlik edebileceğinden bu husus duraksamaksızın saptanmalıdır. Bütün bu araştırmalar sonucunda, eserin (binanın) arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği, ne var ki, yüklenicinin arsa sahibine gerek ayıp ve eksik işlerden, gerekse sözleşmede yer alan bazı hükümler sebebiyle sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa, yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalı ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek, depo edilecek tutar arsa sahibine ödenmek üzere (birlikte ifâ kuralı) kişisel hakkın sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır. Açıklanan bu hukuki ilke ve esaslar çerçevesinde somut olay değerlendirildiğinde, mahkemece, 19.07.2017 tarihli Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca, inşaatın getirilen fiziki seviyesi saptanmalı, bu konuda oluşturulacak konusunda uzman teknik bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınmalı, inşaatın geldiği fiziki seviyeye göre, eksik iş varsa bu işlerin bedeli belirlenmeli, varsa eksik iş bedelini depo etmesi için davacı vekiline mehil verilmeli, dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu inşaatın kabul edilebilir bir seviyeye ulaştığının anlaşılması halinde tapu iptali ve tescil isteminin kabulüne,tapu iptali ve tescil mümkün değilse, davacının ikinci kademedeki bedel isteminin yüklenici şirket yönünden kabulüne yönelik bir karar verilmesi gerekir. Mahkemece bu hususlar üzerinde durulmadan hatalı hukuki değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davacıya iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 05.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi,