Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/4714 E. 2026/2542 K.

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/1622 E., 2025/1018 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İzmir 1. Asliye Ticaret Mahkemesi SAYISI : 2022/993 E., 2024/225 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, taraf vekillerince temyiz edilmiş, incelemenin duruşmalı olarak yapılması davacı vekili tarafından istenilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 28.04.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde gelen davacı vekilleri Avukat ... ve Avukat ... ile davalı vekili Avukat ... 'nın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra; işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; taraflar arasında 03.02.2018 tarihinde adi yazılı olarak gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdedildiğini, sözleşme ile 50 (eski 36) nolu bağımsız bölümün devri şartlarının kararlaştırıldığını, müvekkilinin edimlerini tamamen yerine getirmesine rağmen davalının taşınmazı devir ve teslim etmediğini, bağımsız bölümün 13.05.2022 tarihinde Konak Tapu Müdürlüğünün ... yevmiye numarası ile dava dışı üçüncü bir şahsa satıldığının haricen öğrenildiğini, ifa imkanının ortadan kalktığını, dava konusu bağımsız bölümün satış bedelinin, sözleşmenin (4.2) maddesi uyarınca 475.000,00 TL + KDV olarak belirlenerek ödeme planın kararlaştırıldığını ve bu ödeme planına uygun olarak davalı şirkete toplamda 521.615,00 TL ödeme yapıldığını ileri sürerek; şimdilik 700.000,00 TL karşılığında oluşan müspet ve munzam zararlarının davalıdan tahsiline, terditli olarak davalı şirkete ödemiş olduğu toplamda 521.615,00 TL'nin avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile şimdilik 50.000,00 TL munzam zararının davalıdan tahsilini talep etmiş, 08.01.2024 tarihli ıslah dilekçesi ile dava değerini 3.400.000,00 TL olarak artırmıştır. II. CEVAP Davalı vekili; süresinde davaya cevap dilekçesi sunmamıştır. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında adi yazılı şekilde düzenlenen gayrimenkul satış sözleşmesi uyarınca, davacının satış bedeli olarak kararlaştırılan tutarı eksiksiz şekilde davalıya ödediği, sözleşmeye konu 3. kat 36 numaralı bağımsız bölümün ise davacıya devredilmeyerek üçüncü kişiye satıldığı, taraflar arasında ödemenin yapıldığı ve taşınmazın devredilmediği hususlarında uyuşmazlık bulunmadığı, uyuşmazlığın yalnızca geçersiz sözleşme nedeniyle davacının hangi kapsamda talepte bulunabileceği noktasında toplandığı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı gereğince herkesin haklarını kullanırken dürüst davranmak zorunda olduğu, davacının sözleşmeden kaynaklanan tüm edimlerini iyi niyetli biçimde yerine getirmesine rağmen davalının taşınmazı devretmeyip üçüncü kişiye satmasının ardından şekil eksikliğini ileri sürerek sorumluluktan kurtulmaya çalışmasının dürüstlük kuralıyla bağdaşmadığı ve açıkça hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğu, bu nedenle şekil şartına ilişkin kuralın katı biçimde uygulanmasının adaletsiz sonuç doğuracağı, bu kapsamda davacının taşınmazın dava tarihindeki bilirkişi tarafından belirlenen rayiç bedelini talep etmekte haklı olduğu gerekçesiyle; davanın kabulüne 3.400.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; geçersiz taşınmaz satış sözleşmelerinde iade yükümlülüğünün denkleştirici adalet ve sebepsiz zenginleşme ilkelerine dayandığı, bu nedenle ödenen bedelin rayiç değer üzerinden değil, ödeme tarihindeki alım gücünü koruyacak şekilde enflasyon, ÜFE-TÜFE, faiz, döviz, altın, maaş ve ücret artışları gibi ekonomik verilerin ortalaması esas alınarak güncellenmiş değer üzerinden hesaplanması gerektiği, 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinin uygulanarak rayiç bedele hükmedilmesinin isabetli olmadığı gerekçesiyle; davalının istinaf talebinin kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden asıl talebin reddine, terditli talep bakımından davanın kısmen kabulüne, 1.356.114,99 TL'nin dava tarihinden itibaren işletilecek ticari avans faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1.Davacı vekili; süresinde cevap dilekçesi sunmayan davalının yargılama sürerken bildirdiği savunmalarının dinlenemeyeceğini, müvekkilinin taşınmaz bedelini davalıya eksiksiz şekilde ödediğini, ayrıca davalı tarafından taşınmaz satışına ilişkin fatura düzenlendiğini, bunun yanında davalının sosyal medya hesabında taşınmazı satın alan kişi olarak müvekkilini “aileye katılan 46 numaralı ofis sahibi” şeklinde tanıttığını, ekli WhatsApp yazışmalarında taşınmazın devrinin yapılacağına dair açık beyanlar bulunduğunu, inşaatın iş ortaklarının dahi taşınmazların hak sahiplerine devredilmediğini belirterek davalıya ihtarname gönderdiğini, davalının taşınmaz satışını kendi ticari defterlerine işlediğini ve müvekkilinin de aynı şekilde alımı defterlerine kaydettiğini, tüm bu süreçte davalının davacıda tam bir güven oluşturarak sözleşmenin ifa edileceği yönünde beklenti yarattığını, buna rağmen davalının sonradan sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığı gerekçesiyle geçersizliğini ileri sürmesinin dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağıyla bağdaşmadığını, bu nedenle olayda 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinin uygulanmasının zorunlu olduğunu, aksi yöndeki Bölge Adliye Mahkemesi değerlendirmesinin ise somut olayın bütünlüğü ve oluşan güven ilişkisi dikkate alındığında hukuka aykırı olduğunu, zira şekil şartı savunmasının dürüstlük kuralı karşısında korunmaması gerektiğini ve davalının kendi kusurlu davranışından yararlanarak sorumluluktan kaçmasının kabul edilemeyeceğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir. 2. Davalı vekili; denkleştirici adalet ilkesi gereğince hükme esas alınan bedelin hatalı ve fahiş olduğunu, dava konusu taşınmazın alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılarak hesaplanmadığını, hesaplama yapılırken enflasyon, ÜFE-TÜFE artış oranları, faiz, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar ve benzeri ekonomik göstergelerin tek tek uygulanmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, geçersiz gayrimenkul satış sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir. Tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören her türlü sözleşmenin resmî şekilde yapılması zorunludur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237., 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. ve 4721 sayılı Kanunun 706. maddeleri uyarınca bu bir geçerlilik koşuludur. Resmî biçimde yapılmayan taşınmaz satış sözleşmeleri, hukuken geçersiz olup geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz; taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kuralları gereğince geri isteyebilirler. Somut uyuşmazlıkta; taraflar arasında imzalanan davaya konu adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesinin resmi şekilde düzenlenmemiş olması nedeniyle geçersiz olduğu, geçersiz sözleşme gereğince davacının satış bedeli olarak ödediği paranın denkleştirici adalet ilkesine göre ifanın imkansız hale geldiği tarihteki ulaşacağı miktarın tahsilini isteyebileceği, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli hükme esas alınan rapor ile talep edilebilecek alacak miktarının belirlenmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeple; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, 40.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine, Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 28.04.2026 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.