Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2025/13589 E. 2026/9995 K. – Yönetim Planını

MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/508 Esas, 2025/983 Karar KARAR : Esastan ret İLK DERECE MAHKEMESİ: Antalya 2. Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2019/648 Esas, 2022/662 Karar

Taraflar arasındaki yönetim planının değiştirilmesi ve hakim müdahalesi davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacılar vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; site yönetim planının 19. uncu maddesinin değişmesinin yanı sıra 45, 46... maddelerin de yeni yönetim planına 45,46. ve 47 . madde numarası ile eklenmesine izin verilmesine karar verilmesi talep edilmiştir.

II. CEVAP Davalı tarafça sunulan cevap dilekçesinde davanın reddi talep edilmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri Davacılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; Mahkemece verilen kararın usul ve kanuna aykırı olduğunu, site yönetim planının, şu an sitede ikamet etmeyen arsa sahipleri tarafından, ileride kat maliki olacak diğer kat maliklerinin menfaatleri göz ardı edilerek 15.12.2009 tarihinde hazırlandığını, şu anki mevcut hiçbir kat maliki yokken de tapuya şerh edildiğini, sitede sonradan kat maliki olan müvekkillerinin, yönetim planına nelerin esas alındığını, içeriğin nasıl düzenlendiğini, dükkanlara kanuna aykırı olarak tanınan ayrıcalıkları dahi bilmeden site yönetim planının mevcut haline her ne kadar zorlayıcı dahi olsa uzunca yıllar katlandığını, site imkanlarının daha iyi hale getirilmesi, geliştirilmesi için dükkanların aidat ödememesi sebebi ile paylarına düşen sorumluluktan daha fazlasını yıllarca üstlenmek zorunda bırakıldıklarını, yer sahiplerinin 4/5 çoğunluğun sağlanmaması için daire ve dükkan satışı yapmadığını, bu nedenle de kat maliklerinin bu zulme daha ne kadar katlanacaklarının belli olmadığını, 58 kat maliki 16 aleyhe oy kullanan arsa sahibi 42 kişi görüleceği üzere 4/5 oy için artı 5 kişi gerektiğini ve ne yazık ki bu 5 kişinin karşı tarafta aleyhe oy cephesinde dolayısı ile bu kısır döngüden ancak hakim müdahalesi ile çıkılarak yönetim planının 19 uncu maddesinin değiştirilebileceğini, davalı arsa sahibi ...'e ait daireler: A Blok 1 nolu daire, C Blok 3 ve 4 nolu daireler, C Blok 14... nolu daireler, D Blok 3 ve 4 nolu daireler toplam dükkan hariç 7 dairesi olduğunu, davalı arsa sahibi ...'na ait dairelerin A Blok 8 nolu daire, davalı arsa sahibi ...'na ait dairelerin A Blok 6 nolu daire, arsa sahibinin art niyetli davalı üç kardeşin, diğer kat maliklerinin aleyhine oy kullanmaktan hiç çekinmedikleri gibi yönetim planı değişmesin diye bu art niyetli tavırlarını da sürdürmek için kesinlikle satış yapmadıklarını, sitede yer alan dükkanların sahiplerinin ise site yönetim planın'ın 19 uncu maddesine ile "dükkanların ortak giderlerden muaf oldukları" ibaresini koyduklarından, hiçbir şekilde ortak giderlere katılmadıklarını, akabinde site kat maliklerinin bu durumun değiştirilmesini istediklerinde ise dükkanların siteye dahil olmadıklarını ve site imkanlarından yararlanmadıklarının öne sürüldüğünü, sadece dükkanların kullanımı için ayrıldığını ancak siteye bağlı olan alanların olduğunu, bu alanların, site bahçesinden duvar ile ayrılmış olsa da projede halen site alanı olduğunu, dükkanların her birinin kullanımına ayrılmış siteye ait bu alanda en az 25-30 araçlık otopark, mal indirme alanları olduğunu, bunun yanı sıra ayrıca dükkanların jenaratörleri, klima motorları, havalandırma sistemlerinin site içerisinde olduğunu, havalandırma sistemlerinden kötü kokuların site içerisinde salındığını, söz konusu dükkanların temiz suyunu site içerisinden aldığını, aynı şehir şebekesi suyunun önce siteye sonra site ortak kullanım deposundan dairelere ve dükkanlara dağıldığını, yine dükkanların atık suyunun da diğer kat maliklerinin katkıları ile yapılmış olan site içerisindeki kanalizasyona bağlandığını, bu ortak alanların korunması, bakımı, yenilenmesi vs. site yönetimi tarafından yapıldığını, ayrıca güvenlik kulübesinin konumu ve kamera açıları dükkanları çok net görmediğini, 7/24 kayıt altına aldığını, söz konusu olan sitenin Antalya'nın uyuşturucu yatağı ...'e 500m. uzaklıkta olup dükkanların arka tarafında pencereleri bulunduğunu ve site güvenliği sayesinde bu pencerelerden hırsızların girmesinin imkansız olduğunu, çünkü sitenin etrafının kameralarla donatılmış ve kapıda 7/24 güvenliğin mevcut olduğunu, buna rağmen art niyetli arsa sahibi dükkan sahiplerinin, site ortak giderlerine katılmamakta ısrarcı olduklarını, site yönetim kurulunun 30.07.20 17... .01.2019 tarihlerinde huzurdaki dava konusu maddelerin değiştirilmesi/ eklenmesi için genel kurul toplantıları düzenlediğini ancak bu toplantıların başarısız birer denemeden ibaret kaldığını, Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinin “Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma” başlığı altında, "kat maliklerinden her birinin, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak (KMK. 20/I, a); ... gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payları oranında (KMK. 20/I, b)" katılmakla yükümlü olduklarını belirttiğini, hükümde belirtilen gider ve avans payından maksatın, ortak giderler (genel giderler) ve bunlara ilişkin avanslar olduğunu, kat maliklerinin işin doğası gereği eşit olarak hizmet aldıkları kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi (günümüz şartlarında bekçiyi özel güvenlik görevlisi olarak anlamak gerektiğini) giderlerine ve bu giderler için toplanacak avansa eşit olarak katlanacaklarını, bunun dışındaki bütün ortak giderlere arsa payı oranında katılmak zorunda olduklarını, en son deneme olan 25.03.2019 tarihinde Olağanüstü Kat Malikleri Kurulunun Site Yönetim Planının 19. maddesinde değişiklik ile birlikte değişiklik yapılan site yönetim planına 45, 46... numaralı yeni maddelerin eklenmesi için toplandığını ancak toplantıda yönetim planının değiştirilmesi için KMK. m. 28' de aranan 4/5 oy şartının yine sağlanamadığını,davalı dükkan ve yer sahipleri, genel kurul toplantısında "dükkan kiracılardan aidat alırsanız kiracılar havuza girer, rahatsız olursunuz" gibi diğer kat maliklerine mesnetsiz ithamlarda bulunarak ortak giderlere dükkanların dahil edilmesinden kurtulmak istediğini, kendi çıkarlarına yönelik diğer kat malikleri adına bahaneler üreten davalı kat maliklerinin, sitede çok sayıda daire ve dükkanın sahibi olmasından dolayı olumlu oy vermedikleri takdirde yönetim planının değişmeyeceğini gayet iyi bildiklerinden, istedikleri gibi davrandıklarını, kaldı ki müvekkili kat maliklerinin, toplantıda, dükkan kiracılarının sitenin ortak alanlarını meskenler gibi kullanmalarında hiçbir sakınca olmadığını gerekirse aileleri için dahi imkanlara ulaşım sağlanabileceğini belirttiklerini, buna rağmen yer sahibi davalı dükkanların bunu kabul etmediklerini söz konusu yer sahibi davalıların sitede ikamet etmemelerine rağmen buna da nedenler ürettiklerini ve red oyu kullandıklarını, ancak, bu öne sürülen nedenlerin sudan bahanelerden ibaret olup dükkan sahiplerinin asıl niyetlerinin faklı olduğunu, (... Sitesi Kameraların Konumu Ve Açıları) “…diğer kat malikleri veya bunlardan birisinin muvafakat etmediği veya oybirliği temin edilemeyen hallerde değişiklik isteyen kat maliki aynı kanunun 33. maddesi hükümlerine dayanarak hakimin müdahalesini talep edebilir. Mahkemenin de muvafakat edilmemesinin haklı bir sebebe dayanıp dayanmadığını inceleyerek, sonucuna göre bir karar vermesi gerekir…” (Yargıtay 5. HD E. 1973/8154 K. 1973/17643 T. 28.12.1973) ayrıca yer sahibi davalı dükkan sahiplerinin de diğer kat malikleri gibi ortak giderlere katıldığı takdirde bu mal sahiplerinin kira bedellerini bu kadar yüksek tutamayacak ve kira gelir kaybı yaşayacaklarını, bu kadar art niyetli olan davalı yer sahiplerinin her birinin en az 50 dairesi olmasına rağmen daha bir kısım dairelerini satmadan önce yaptıkları yönetim planı sebebi ile sitenin tüm giderlerine tek dairesi olan kat maliklerinin katlanmak zorunda bırakıldığını, yer sahibi davalıların dükkan kiracılarının da aidat ödemeyi sıkıntı yapmayacak büyük firmalar olduğunu, bahsi geçen kiracıların belki de günlük cirolarının yüzde biri bile olmayan bu aidatı ödemekte sıkıntı çekeceklerini ve bu yüzden de kabul etmeyeceklerini düşünmenin akla ve mantığa aykırı olduğunu, aynı cadde üzerinde diğer başka tüm sitelerin Yönetim Planında ortak giderlere dükkanların katılması esas alınmış ve o dükkanlar bu nedenle bağlı bulundukları sitelerde aidat ödediklerini, hem de hiç azımsanmayacak aylık 1.000,00TL üzeri bedeller ödediklerini, bilirkişinin bu hususta çevre ile ilgili bir araştırma yapmadığını ve hiç bir tespitte bulunmadığını, İlk Derece Mahkemesi kararında, "Site içerisinde her blok zemin katında bulunan dükkanların site imkanlarından "Meskenler gibi" yararlanmadığı, dolaylı olarak hizmetlerden faydalandığı" şeklindeki kanaatinin de gerçeği yansıtmadığını, meskenlerin en az iki katı büyüklüğüne sahip dükkanların bu yönetim planına güvenerek demirbaş için bile tek kuruş ödeme yapmadıklarını, oysa ki demirbaş giderlerinde metrekarenin baz alındığını, sitede yer alan blokların zemin katlarında bulunan dükkanların bu blokların ve dolayısıyla da sitenin ayrılmaz parçası olduğunu, dükkanların siteye dahil olan kendilerine ait açık otopark alanları, yük boşaltmak için kamyon yanaştırabilecekleri alanlar yanında site ortak elektrik aksamından kanalizasyon ve fosseptiğinden su arıtma alt yapısından ve güvenlik hizmetlerinden yararlandıklarının apaçık ortada olduğunu, hatta ve hatta yasal zorunluluk gereği blokların altında olması gereken sığınakların dahi yer sahipleri tarafından diğer kat maliklerinin aleyhine ve yasaya aykırı olarak dükkanlara depo olarak tahsis edildiğini yani söz konusu dükkanların meskenlerden üç kat daha büyük olmalarına rağmen site genel hizmetlerinden faydalanma konusunda meskenlerle bir tutulmalarına rağmen ortak giderlere katılma konusunda meskenlerden farklı tutulmasının hukuka aykırı olduğunu, İlk Derece Mahkemesinin dava konusu değiştirilmesi ve eklenmesi istenen maddelerin; "kanunda öngörülen nisaplarla kat maliklerince alınmış karar ile değişikliklerin gerçekleşebileceğini, somut olayda bu yönden mahkemenin müdahalesini gerektirir zorlayıcı ve sınırlayıcı sebepler bulunmadığı anlaşılmakla davanın reddine" kararı verdiğini ancak mahkemenin, kat maliklerinin bu hususta ne zaman bir karar almak istese davalı dükkan sahipleri tarafından engellendiğini ve kısır döngüye giren bu durumun hakim müdahalesine ihtiyaç doğduğunu göz ardı ettiğini, zaten kat maliklerinin genel kurul toplantısı ile maddelerde bizzat değişiklik ve eklemeleri yapmaya muktedir olsaydı hakim müdahalesine de ihtiyaç kalmayacağını, kat maliklerinin huzurdaki dava konusu maddelerin değiştirilmesi/ eklenmesi için 30.07.20 17... .01.2019 tarihlerinde genel kurul toplantılarını, 25.03.2019 tarihinde ise olağanüstü genel kurul toplantısını yaptıklarını ancak hiçbir sonuç alamadıklarını, müvekkili kat maliklerinin gerek yaşanan pandemi döneminden ve hala devam eden etkilerinden gerekse de ülkemizin içinde bulunduğu ekonomik koşullardan fazlası ile kötü etkilendiğini, hal böyle olunca da müvekkili kat maliklerinin hayat şartlarının gitgide pahalılaştığı bu zamanda bir de dükkan sahiplerinin ödemesi gereken ancak ödemediklerinden dolayı daha külfetli hale gelen aidat ve demirbaş bedellerini ödemek zorunda bırakılmaması gerektiğini, bu nedenle hakim müdahalesinin kaçınılmaz olduğunu belirterek belirterek mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yönetim planı tüm kat malikleri arasında imzalanmış bir sözleşme hükmünde olup sözleşmenin hükümlerinin hakimin müdahalesi ile iptaline imkan tanıyan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ( 634 sayılı Kanun) 28/3 maddesinin, ahde vefa ve sözleşmeye ... ilkesi çerçevesinde dar yorumlanması gerektiği, bu bağlamda, iptali istenen hüküm 634 sayılı Kanun'un emredici düzenlemelerine ve hukukun genel ilkelerine aykırı görülmediğinden İlk Derece Mahkemesince Yönetim Planının 19 uncu maddesinin iptali isteminin reddine karar verilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön görülmediği, yine, Yönetim Planına 45, 46... inci maddelerin eklenmesine izin verilmesi talep edilmiş ise de 634 sayılı Kanun'un 27 nci ve 28 inci maddesine göre yönetim planının değiştirilmesi kat maliklerine ait bir yetki olup, mahkemenin kat maliklerinin yerine geçilerek yönetim planının değiştirmesi ve bu kapsamda Yönetim Planına yeni maddeler eklemesi mümkün olmadığı, davacılar vekili istinaf dilekçesinde her ne kadar davalıların 4/5 çoğunluğun oluşmasına engel olduğunu, karar anılmasının önüne geçtiğini, bunun bir kısır döngü oluşturduğunu ileri sürmüş ise de kanunada Yönetim Planının değiştirilebilmesi için 4/5 oranındaki nitelikli çoğunluk aranmasının sebebinin sözleşme güvenliğini korumak olduğu, taraflar bağımsız bölümleri iktisap etmekle bu sözleşmenin tarafı haline gelmekte olup iktisaptan önce Yönetim Planının incelenmemesi yeni malike Yönetim Planı ile bağlı olmamak veya sırf bu sebeple iptalini talep etmek hakkı vermeyeceği, yine davalı vekilinin, dükkan vasfındaki bağımsız bölümlerin sitenin birçok imkanından faydalanmakta olduğunu iddia etmiş ise de, bu husus tek başına yönetim planının iptaline gerekçe olamayacağı, iptal edilebilecek düzenlemeler özellikle hukukun ve kanunun emredici genel ilkelerine, kamu düzenine ve 634 sayılı Kanun'un emredici hükümlerine aykırı olan düzenlemelerin olmayacağı, incelenen mahkeme kararında resen nazara alınması gereken bir eksiklik de görülmediği gerekçesiyle davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri Davacılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, yönetim planının değiştirilmesi ve hakimin müdahalesi istemine ilişkindir.

2. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Davacılar vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usûl ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

01.06.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.