Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2026/1477 E. 2026/1705 K.

MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/... E., 2025/21 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 6. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/... E., 2024/178 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle: kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; müvekkilinin 02.09.2016 tarihinde davalı ...'un mülkiyetinde bulunan 1 80... parsel sayılı taşınmazı davalılardan satın aldığını, ancak bir süre sonra taşınmazın daha önceki malikinin açtığı dava sonucunda ... 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/ ... esas, 2019/496 karar sayılı kararıyla taşınmazın müvekkili adına olan tapu kaydının iptaliyle önceki malik adına tesciline karar verildiğini, bu kararın 16.11.2021 tarihinde kesinleştiğini, davalıların zapt nedeniyle sorumlu olup TBK m.127'ye göre satış bedelini faiziyle birlikte ödemesi gerektiğini, davalıların müvekkilinin 3.kişiden isteyemeyeceği giderlerini yani tapu iptal-tescil davasındaki yargılama giderlerini, hükmedilen vekalet ücretini ve harçları da karşılaması gerektiğini, öte yandan satıştan kısa bir süre sonra dava açılmış bulunduğundan müvekkilinin taşınmazdan hiç faydalanamamış olduğunu ileri sürerek satış bedeli olan 98.645 $'ın bankalarca dolara uygulanan en yüksek faiziyle birlikte davalılardan müteselsilen tahsiline, olmazsa taşınmazın zapt tarihindeki değerinin tespit edilerek mevduata uygulanan en yüksek faiziyle birlikte davalılardan müteselsilen tahsiline ayrıca tapu iptal tescil davasında müvekkiline yüklenen harçların faiziyle birlikte davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP 1. Davalı ... vekili; müvekkilinin sorumluluğunun bulunmadığını, taşınmazın tapu siciline güvenerek satın alındığını, satın alırken taşınmazın devrini engelleyecek veya kötüniyetle edinildiğini gösteren şerh, beyan veya kaydın bulunmadığını, zapta neden olan sözleşmenin tarafı olmadığını, tapunun iptal edilebileceğine dair hiçbir bilgisinin bulunmadığını, tek sorumlunun taşınmazın yüklenicisi olan ... olduğunu, verilen tapu iptal- tescil kararının da hatalı olduğunu, müvekkili ile davacı arasında satım sözleşmesi veya para alışverişi yapılmadığını, müvekkilinin taşınmazı diğer davalı ...'a sattığını ancak tapuda devretmediğini, davacının taşınmazı diğer davalı ...'dan aldığını, bedelini ona ödediğini, ayrıca satış bedelinin tapuda 100.000,00 TL gösterildiğini, kimsenin kendi muvazaasına dayanamayacağını savunarak davanın reddini istemiştir. 2. Davalı ... davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı ... tarafından davacıya satılan taşınmazın mahkeme kararıyla elinden çıkmış olması nedeniyle davalının TBK m.214 vd. maddelerinde düzenlenen zapta karşı tekeffül hükümleri gereğince davacıya karşı sorumlu olduğu, 10 yıllık zamanaşımı süresinin zapt tarihinden başlayacağı, zapt tarihinin mahkeme kararının kesinleştiği 16.11.2021 tarihi olduğu, taşınmazın bu tarihteki değerinin 898.355,12 TL olarak belirlendiği diğer davalının satışta satıcının vekili olarak bulunması nedeniyle zapttan sorumlu tutulamayacağı gerekçesiyle davanın davalı ... yönünden reddine, davalı ... yönünden kabulüyle, 898.355,12 TL'nin 16.11.2021 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş, hüküm, davacı vekili ile davalı ... vekili tarafından istinaf edilmiştir. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; her ne kadar satış akdinde davalı ... vekil olarak gözükse de tapu iptal-tescil davasında tanık olarak dinlenmiş olup, buradaki beyanında taşınmazı ...'dan satın aldığı ancak ik kez devir işlemi olmaması amacıyla taşınmazın ...'dan kendisine, kendisinden davacıya değil, doğrudan ...'dan davacıya devredildiğini belirtmesi karşısında satışta vekil olarak değil satıcı olarak bulunduğu, bu nedenle davalı ile müteselsilen sorumlu olduğu gerekçesiyle davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun reddine, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüyle İlk Derece Mahkemesi kararınını kaldırılmasına, davanın kabulüne, 898.355,12 TL'nin 16.11.2021 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müteselsilen ve müştereken tahsiline karar verilmiş, hüküm davalı ... vekilince temyiz edilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı ... vekili, müvekkilinin taşınmazı tapu siciline güvenerek satın aldığını, iyi niyetinin korunması gerektiğini, ...'nın ile dava dışı arsa malikleri arasında yapılan sözleşmeye dair tapuda bir bilgi bulunmadığını, davacının zarara uğramasının sebebinin yüklenici ...'dan kaynaklandığını, davanın bu kişiye karşı açılması gerektiğini, müvekkilinin taşınmazı davalı ...'a sattığını davacı ile arasında satış ilişkisi bulunmadığını, davacıya taşınmazı ...'ın sattığını ...'ın mülkiyeti tescilsiz kazandığını, tapuyu devralmadan davacıya devredilmesini sağladığını, bunun ...'ın tanık beyanından da anlaşıldığını, bu nedenle müvekkili hakkındaki davanın husumetten reddi gerektiğini, resmi satış senedine göre satış bedelinin 50.000,00 TL olduğunu, kimsenin kendi muvazaasına dayanamayacağını hükmedilecek tutarın bu miktarlı sınırlı olması gerektiğini belirterek kararı temyiz etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, taşınmaz satış sözleşmesinde satıcının zapttan sorumluluğundan kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir. Somut olayda, resmi satış senedine göre davacının davalı ... ait taşınmazı 02.09.2016 tarihinde satın aldığı, diğer davalının satışta satıcının vekili olarak bulunduğu, ancak taraf beyanlarına göre görünenden farklı olarak davalı ...'ün taşınmazı haricen davalı ...'a sattığı bununla birlikte tapuyu ...'a devretmeyip, ... ile davacı arasındaki harici satış sözleşmesine ve davalının talimatına göre davacı adına tescil edilmesi için ...'a vekalet verdiği, bu kapsamda ...'ün resmi şekilde yapılmakla geçerlilik arzeden, niteliği itibariyle hem borçlandırıcı hem de tasarruf işleminin bir arada olduğu taşınmaz satış sözleşmesinin tarafı olması nedeniyle taşınmazın zaptından sorumluluğunun bulunduğu, satışın üzerinden 1 ay geçmeden 27.09.2016 tarihinde taşınmazın üzerindeki yapının inşası için yüklenici ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan eski malikler tarafından yüklenici ...'ya, davalı ...'a ve davacı ile taşınmazı yükleniciden satın alarak davalı ...'e satan önceki malike karşı dava açıldığı, bu davanın sonucunda Mahkemece arsa malikleri ile yüklenici arasındaki gayrimenkul satış vaadi ile kat karşılığı satış vaadi sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, taşınmazın davacı ... adına olan tapu kaydının iptali ile o davanın davacıları adına tesciline karar verildiği, bu kararın 16.11.2021 tarihinde kesinleşmesiyle taşınmazın davacının elinden çıktığı sabittir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun Zapttan Sorumluluğu düzenleyen m.214 hükmünde satış sözleşmesinin kurulduğu sırada var olan bir hak dolayısıyla, satılanın tamamı veya bir kısmının bir üçüncü kişi tarafından alıcının elinden alınması halinde satıcının bundan dolayı alıcıya karşı sorumlu olacağı, alıcının elinden alınma tehlikesini sözleşmenin kurulduğu sırada biliyorsa satıcının, ayrıca üstlenmiş olmadıkça bundan dolayı sorumlu olmayacağı belirtilmiştir. Tam zapt halinde taşınmaz satış sözleşmesi kendiliğinden (ipso uire) sona ermiş (münfesih) sayılır (TBK m. 217/I). Diğer bir ifadeyle sözleşmenin sona ermesi için alıcının bildirimde bulunmasına yahut mahkeme kararına ihtiyaç yoktur. Alıcı, sözleşmenin sona ermesini istemese bile sözleşme kendiliğinden sona erer. Burada aksi iddia ve ispat olunamayan bir faraziye söz konusudur. Kanunen sona ermiş sayılan satış sözleşmesi TBK m. 217 gereği yasal tasfiye ilişkisine girer. Tam zapt halinde alıcının hakları Kanunun 217. maddesinde sayılmıştır. Buna göre alıcı, satılandan elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünlerin değeri indirilerek, ödemiş olduğu satış bedelinin faizi ile birlikte geri verilmesini; satılanı elinden alan üçüncü kişiden isteyemeyeceği giderleri; davayı satıcıya bildirmekle kaçınılabilecek olanlar dışında kalan bütün yargılama giderleri ile yargılama dışındaki giderleri; satılanın tamamen elinden alınması yüzünden doğrudan doğruya uğradığı diğer zararları talep edebilir. Ayrıca satıcı, kendisine hiçbir kusur yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alıcının satılanın elinden alınması yüzünden uğramış olduğu diğer zararları da gidermekle yükümlüdür. Hükümde iade edileceği öngörülen satış bedelinden taşınmazın tümden zapt edildiği tarihindeki bedelinin anlaşılması gerekir. Zira taşınmazın satıldığı tarih ile zapt edildiği tarih arasında geçen sürenin uzunluğuna bağlı olarak ödenen satış bedeli ile taşınmazın değeri arasındaki fark açılabilir ve bu durum tasfiye sırasında da gözetilmesi gereken satış sözleşmesinde edimlerin karşılıklılığı esasına aykırı ve kanun koyucunun amaçlamadığı bir sonucun doğmasına sebep olabilir. Öyle ki emsal Yargıtay kararlarında da çoğunlukla satım konusu taşınmazın tam zaptı halinde satıcının alıcının gerçek ve müspet zararından sorumlu olması gerektiği, alıcının ödediği satış bedelinin başlangıçtan itibaren geçersiz satışlarda uygulanması gereken denkleştirici adalet ilkesine göre; enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın ve döviz kurlarındaki artış, maaş artışları gibi ekonomik etkenlerin ortalamaları esas alınarak bulunacak bedelin davacının gerçek zararını karşılamadığı bu nedenle taşınmazın zapt tarihindeki değerinin tespit edilmesi gerektiği görüşünün kabul edildiği görülmektedir (YHGK, E. 2010/13-618, K. 2010/668; Yargıtay (kapatılan) 13. HD, E. 2010/10479, K. 2011/12688, T. ). Netice itibariyle, yukarıda yapılan açıklamalara, temyiz edilen karardaki gerekçeye, taşınmazın zapt tarihindeki değerine hükmedilmesinin yerinde olmasına, satıcının zapttan sorumluluğunda kusurunun aranmamasına göre davalı ... vekilinin yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının onanmasına karar verilmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 26.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi