Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/6240 E. 2026/2577 K.

MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/926 E., 2025/1419 K.

Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar, davacı vekili ile davalılardan ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; müvekkilinin davalılardan ... ile 03.04.2017 tarihli daire satış sözleşmesi imzaladığını, sözleşme uyarınca maliki olduğu ... Mah. 288 27... parselde kayıtlı taşınmazının tapusunu 05.04.2017 tarihinde takas değeri olarak 240.000,00 TL'ye anlaşarak davalılardan ...'ya tapuda devrettiğini, karşılığında 20 ay sonra ... Karakolunun karşısında bulunan ... Kat 5 Numaralı 3+1 odalı, değeri 180.000,00 TL olarak anlaşılan dairenin müvekkiline teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, daireler arasındaki fark için davalılardan ...'nin müvekkiline 20.000,00 TL ödediğini, kalan 55.000,00 TL'nin ödenmediğini, davalı ...'nin güven tesis etmek için 150.000,00 TL teminat senedi verdiğini, davalı ...'nın taşınmazı bir başkasına devrettiğini, davalı ...'nin de taahhüdünü yerine getirmediğini ileri sürerek; 03.04.2021 tarihli sözleşmenin feshine karar verilmesini, davalılardan ...’ya satılmış olan ... Mah. 288 27... parselde kayıtlı taşınmazın tapusunun iptali ile müvekkili adına tesciline, mümkün olmaması halindeyse taşınmazın değerinin tespiti ile devir tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep etmiş; yargılama sırasında taşınmaz değerine ilişkin talebini 587.655,60 TL'nin 05.04.2017 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP 1. Davalı ...; müvekkilinin diğer davalının ortağı olduğu yönündeki iddianın gerçek dışı olduğunu, davacı tarafın sunduğu adi yazılı sözleşmesinin müvekkili açısından herhangi bir hak ve sorumluluk doğurmadığını, sözleşmenin geçersiz olduğunu, müvekkiline yapılan devrin tapudan resmi senetle yapıldığını, davacının ileri sürdüğü iddialarını resmi yazılı şekilde delillendirmesi gerektiğini ve başka şekilde delillendirmeye muvafakat etmediklerini savunarak, davanın reddini istemiştir. 2. Davalı ..., davaya cevap vermemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 16.02.2023 tarihli kararıyla; ... Belediye Başkanlığından alınan yazıda sözleşmeye konu 308 61... , 8, 9, 10... sayılı parseller yönünden alınmış inşaat ruhsatının bulunmadığının belirtildiği, Tapu Müdürlüğünden alınan yazıda dava konusu taşınmazlarda davalı ... adına kayıt bulunmadığının, ... İnşaat adına olan tapu kayıtlarının da 2015 yılında satışının yapıldığının bildirildiği, dolayısıyla sözleşmenin kararlaştırıldığı 03.04.2017 tarihi itibariyle taşınmazların davalı ... veya ... İnşaat adına kayıtlı olmadığı, davacıdan devralınan 288 27... parsel Zemin Kat 1 nolu parselin de 05.04.2017 tarihinde önce davalı ...'ya, ardından da 09.05.2017 tarihinde dava dışı 3. kişiye satışının yapıldığı, davalı ...'nin uzun zamandır cezaevinde bulunduğu, buna göre taraflar arasındaki sözleşmenin başlangıcından itibaren ifasının imkansız olduğu, davacı ile davalı ... arasındaki sözleşmede davacıya ait taşınmazın alındığının yer aldığı, dolayısıyla sözleşme kapsamındaki dairenin sözleşmenin tarafı olan ...'ye haricen geçtiği, ...'nin taşınmazı kendi üzerine almayarak diğer davalı ... adına tescilinin yapıldığı, davalının taşınmaz satışının gerçek olduğunun ispatına elverişli herhangi bir ödeme belgesi sunmadığı, sözleşme ile 240.000,00 TL bedel belirlenen ve alınan bilirkişi raporuyla 272.857,68 TL bedel takdir edilen taşınmazın 23.000,00 TL'ye satışının da mümkün olmadığı, dinlenen tanık anlatımlarıyla davalılar ... ile ...'nın, hatta ...'nın babasının birlikte hareket ettiklerinin beyan edildiği, keza 308 61... parseldeki ... İnşaat tarafından davalının kardeşi olan ...'a hisse satışı yapıldığı, davalıların birlikte hareket ederek davacıyı zararlandırdıkları gerekçesiyle; davacının tapu iptali ve tescil talebinin reddine, 03.04.2017 tarihli sözleşmenin feshine, devir tarihi 05.04.2017 itibariyle piyasa rayiç değeri olan 272.857,68 TL'nin aynı tarihten itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsiline karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili ile davalılardan ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuşlardır. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin 27.09.2024 tarihli kararıyla; keşif ve bilirkişi incelemesi neticesinde alınan raporun denetim ve hüküm kurmaya elverişli olduğu, davacıya verilecek taşınmazın sözleşme tarihinden önce başka birine ait olduğu ve yapı ruhsatının alınmadığı, diğer davalıya devir edilen davacıya ait taşınmazın da kısa süre sonra başkasına devir edilerek elden çıkartıldığı, dinlenen tanık anlatımları ile davalıların birbirlerini tanıdıkları ve ortak hareket ettiklerinin anlaşıldığı, taraflar arasındaki sözleşme temlik hükümleri uyarınca geçerli olmakla birlikte ifasının imkansız olduğu, taşınmazın davalı tarafından 3. kişiye devredildiği ve bu kişinin davaya dahil edilmediği, bu durumda davacı tarafından devredilen taşınmaza ilişkin tapu iptalinin mümkün olmadığı, davacının bedel talebinde bulunabileceği, ifa imkansız olduğundan davacının dava konusu taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri ile sözleşmenin fesih edildiği tarihten itibaren faizi talep edebileceği gerekçesiyle; dava tarihi itibariyle hesaplanan rayiç değer olan 587.655,60 TL üzerinden her ne kadar 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 117. maddesi gereğince temerrüt tarihinden faiz işletilmesi gerekmekte ise de, Mahkemece önceki kararda tapu devir tarihinden itibaren faize hükmedildiği ve davalı ...'nin kararı istinaf etmemesi ve diğer davalının da faize yönelik istinafı olmadığı gerekçesiyle; davalı vekilinin başvurusunun reddine, davacı vekilinin başvurusununu kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden tapu iptal ve tescil isteminin reddine, bedel istemi yönünden davanın kabulüne, 05.04.2017 tarihli sözleşmenin feshine, 587.655,60 TL'nin 05.04.2017 tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili ile davalılardan ... vekili temyiz başvurusunda bulunmuşlardır. V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ 1. Dairece verilen 28.05.2025 tarihli ilamla; davacı vekilinin tüm, davalı ... vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine karar verildikten sonra, alınan bilirkişi raporunun denetim ve hüküm kurmaya elverişli olduğu, davaya konu üzerinde daire vadedilen parsellere dair inşaat ruhsatının bulunmadığı, yine bu parsellerde davalılar adına bir kayıt bulunmadığı gibi ... İnşaat adına olanların da 2015 yılında satışının yapıldığı, davalı ...'ya devredilen davacının taşınmazının da kısa süre sonra dava dışı üçüncü kişiye devredilerek elden çıkartıldığı, dinlenen tanık anlatımları ile davalıların birbirlerini tanıdıkları ve ortak hareket ettiklerinin anlaşıldığı, davacının kendi taşınmazını davalı ...'ya 05.04.2017 tarihinde devrettiği, bu tarihten itibaren ifanın imkansız olduğunun kabulü ile dava konusu taşınmazın devir tarihindeki rayiç değeri üzerinden, taleple bağlılık ilkesi de gözetilerek devir tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline ilişkin usul ve yasaya uygun İlk Derece Mahkemesi kararına dair taraf vekillerinin istinaf taleplerinin reddi gerektiği gerekçesiyle; Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir. 2. Bozmaya uyan Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; somut olayda davaya konu üzerinde daire vadedilen parsellere dair inşaat ruhsatının bulunmadığı, yine bu parsellerde davalılar adına bir kayıt bulunmadığı gibi ... İnşaat adına olanların da 2015 yılında satışının yapıldığı, davalı ...'ya devredilen davacının taşınmazının da kısa süre sonra dava dışı üçüncü kişiye devredilerek elden çıkartıldığı, dinlenen tanık anlatımları ile davalıların birbirlerini tanıdıkları ve ortak hareket ettikleri anlaşılmaktadır. Davacı kendi taşınmazını davalı ...'ya 05.04.2017 tarihinde devretmiş olup, Yargıtay bozma ilamındaki hususlar da gözetilerek bu tarihten itibaren ifanın imkansız olduğunun kabulü ile davacının ifanın imkansız olduğu tarihteki dairenin rayiç bedelini her iki davalıdan da talep edebileceğini anlaşıldığından, taleple bağlılık ilkesi de gözetilerek, devir tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili gerektiği gerekçesiyle; tapu iptali ve tescil yönünden açılan davanın reddine, bedel iadesi davasının kabulüne; davacı ile davalılardan ... arasında imzalanan 03.04.2017 tarihli sözleşmenin feshine, 272.857,68 TL'nin 05.04.2017 tarihi itibariyle işleyecek yasal faiz ile birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsiline karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili ile davalılardan ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur. VI. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davacı vekili; davalıların kötü niyetli hareket ettiğini, tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar verilmesinin doğru olmadığını, Bölge Adliye Mahkemesinde duruşma takip edilmesine rağmen duruşma vekalet ücretine hükmedilmemesinin (AAÜT m.2/4, temyiz başvurusu üzerine verilen bozma kararı sonrasında istinafta görülen duruşmalı işlerde, duruşma sayısına göre, bu tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünün 18 inci sırasının b ve c bentlerine göre avukatlık ücretine hükmolunur.) ve AAÜT m.13/3 gereği "maddi tazminat istemli davanın kısmen reddi durumunda, karşı taraf vekili yararına bu Tarifenin üçüncü kısmına göre hükmedilecek ücret, davacı vekili lehine belirlenen ücreti geçemez" hükmüne göre davalı lehine hükmedilen vekalet ücretinin hatalı olduğunu, davalı ... yönünden Bölge Adliye Mahkemesinin ilk kararı temyiz edilmemiş olup, bu sebeple davacının daha aleyhine bu davalı yönünden hüküm tesis edilmesinin mümkün olmadığını, terditli taleplerde ikinci talep hakkında karar verilmesi durumunda her iki dava için yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilemeyeceğini, taşınmazın devir tarihindeki değerinin günümüz koşullarında çok düşük kaldığını, taşınmazın dava tarihindeki değerine hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir. 2. Davalı ... vekili; tapu iptali ve tescili talebi açısından davacının, müvekkilinin satış ile devir aldıktan sonra taşınmazı üçüncü bir kişiye devrettiğini bildikleri, tapu kayıtlarının da bu yönde olduğu, taşınmazın sonraki malik/maliklerinin davaya dahil edilmesi gerekirken; bu eksiklik giderilmeden karar verilmesinin hatalı olduğunu, taraf teşkilinin sağlanmadığını, tanık olarak dinlenen karı-koca ile davalı arasında husumet olduğunu, beyanlarına itibar edilmemesi gerektiğini, sözleşmede bedelin yazılı olduğunu, bu bedeli aşar şekilde karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, harici düzenlenen taşınmaz satış sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, aksi takdirde rayiç bedel ödenmesi istemine ilişkindir. 1. Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere, özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre; davalı ... vekilinin tüm, davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir. 2. Usuli kazanılmış hak kavramı anlam itibariyle bir davada Mahkemenin ya da tarafların yapmış olduğu bir usul işlemi ile taraflardan biri lehine doğmuş ve kendisine uyulması zorunlu olan hakkı ifade etmektedir. Usuli kazanılmış hak müessesesi 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nda (HMK) düzenlenmiş olmamakla beraber davaların uzamasını önlemek, hukuki alanda istikrar sağlamak ve kararlara karşı genel güvenin sarsılmasını önlemek amacıyla Yargıtay uygulamaları ile geliştirilmiş, öğretide kabul görmüş ve usul hukukunun vazgeçilmez ana ilkelerinden biri haline gelmiştir. Usuli kazanılmış hak ilkesi kamu düzeniyle ilgilidir (09.05.1960 T., 21/9; 04/02/19 59... /5 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı). Usuli kazanılmış hakkın hukuki sonuç doğurabilmesi için; bir davada ya taraflar ya Mahkeme ya da Yargıtay tarafından açık biçimde yapılmış olan ve istisnalar arasında sayılmayan bir usul işlemi ile taraflardan biri lehine doğmuş ve kendisine uyulması zorunlu olan bir hakkın varlığından söz edilebilmesi gerekir (Hukuk Genel Kurulu'nun 12.07.2006 T., 2006/4-519 E., 2006/527 K, 03.12.2008 T., 2008/10-730 E., 2008/732 K.). Mahkemece verilen karar taraflardan biri tarafından istinaf edilmemesi halinde karşı taraf lehine usuli kazanılmış hak doğmuş olur. Yani kesinleşmiş bu kısımlar o kısımlar lehine olan taraf yararına bir usuli kazanılmış hak teşkil eder. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; Bölge Adliye Mahkemesinin 27.09.2024 tarihli ilk kararında, davanın 587.655,60 TL üzerinden kabulüne karar verildiği, bu kararın davacı vekili ve davalılardan ... vekili tarafından temyiz edildiği, ancak davalılardan ...'nin söz konusu kararı temyiz etmediği anlaşılmakla, davalı ... tarafından temyiz edilmeyen hüküm, davacı lehine bu davalı yönünden kesinleşmiş olup davacı yararına usuli kazanılmış hak oluşturmuştur. Hal böyle olunca, Bölge Adliye Mahkemesince, davalı ... yönünden davacı lehine oluşan usuli kazanılmış hak doğduğu gözetilmeksizin, yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. 3.Bozma sebebine göre davacı vekilinin vekalet ücretine ilişkin temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1.Davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine, 2.Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının HMK'nın 371. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA, 3.Bozma sebebine göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına, Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 29.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.