Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/3802 E. 2026/2382 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/2582 E., 2025/1138 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : .... Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2013/68 E., 2024/517 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacılar vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 21.04.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir Belli edilen günde gelen dahili davacılar ... ve ... vekili Avukat ... ve davacı ... vekili Avukat ... ve diğer davacılar vekili Avukat ... ile davalı asil ... ve davalılar vekili Avukat ...'in sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacılar vekili; müvekkillerinin bir kısmının dava dışı ...'a, bir kısmının ise davalı ... ve ...'a kendilerine ait ve miras bırakanlarından intikal eden taşınmazların intikalini sağlamak için geniş yetkili vekaletname verdiklerini, ...'ın tevkil yetkisini kullanarak davalıları aynı işlemler için vekil tayin ettiğini, davalılar ... ve ...'nin iş bu vekaletnameler ile müvekkillerine ait payları son derece düşük bir bedel ile ...'ın babası ve aynı zamanda müvekillerinin vekili olan diğer davalı ...'a çeşitli gayrimenkul satış vaadi gözleşmeleri ile satmayı vaad ettiğini, ...'ın da bu sözleşmeler nedeniyle müvekilleri aleyhine tapu iptal tescil davaları açtığını, davalılar ... ve ...'ın baba oğul olduğunu, birlikte çıkar ilişkisi içerisinde hareket ettiklerini, ...'nin ise işlem ehliyetine sahip olmadığını ileri sürerek; .... Noterliğinin 15.04.2010 tarihli ve ... yevmiye numaralı, 27.04.2010 tarihli ve ... yevmiye numaralı, 30.04.2010 tarihli ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin feshi ve iptaline, bu mümkün olmadığı taktirde taşınmazların dava tarihindeki değerinin bilirkişi marifeti ile tespiti ile bu bedelin yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacılara hisseleri oranında ödenmesine karar verilmesini talep etmiş; 14.06.2024 tarihli ıslah dilekçesiyle; dava konusu taşınmazların tarım arazisi niteliğinde verimli topraklar olup satış vaadi sözleşmesine konu edilemeyeceğini, iştirak halinde mülkiyete tabi olan yerlerde müşterek mülkiyet kurulmadan yapılan satış vaadi sözleşmelerinin geçersiz olduğunu, vekil ...'ın vekalete konu taşınmazı oldukça düşük bedel ile aynı vekalette yetkilendirilen diğer vekil aynı zamanda babası ...'a satmayı vadettiğini, yapılan işlemlerin hakkaniyetsiz olduğunu ve satış vaadi sözleşmesinin hiçbir geçerliliği bulunmadığını ileri sürerek; satış vaadi sözleşmelerinin feshi ve iptalini, aksi takdirde düşük olan satış bedellerinin, dava tarihindeki değerinin tespitini ile satış bedelleri arasındaki farkın yasal faiziyle birlikte tahsilini talep etmiş; davacılardan ... ve ...'ın vefatı üzerine mirasçıları davaya dahil edilmiş; ...'ın nüfus kaydından mirasçıları ... ve ...'ın dosyada taraf olduğu anlaşılmakla taraf teşkilinin sağlandığı görülmüştür. II. CEVAP Davalılar vekili; ... ve ...'ın fiil ehliyetine haiz olduklarını, davacılardan ..., ... ve ... tarafından ibranameler düzenlendiğini, davanın zamanaşımına uğradığını, davacıların bölgede taşınmaz değerlerinin yükselmesi nedeniyle bedelini aldıkları halde eldeki davayı açtıklarını, iddialarının gerçeği yansıtmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacılardan ... ve ... adına açılan davaların tefrik edilerek dosyalarda davaların açılmamış sayılmasına karar verildiği, bu iki davacı dışındaki davacıların ehliyetsiz veya kısıtlı olduklarına dair bir iddia bulunmadığı, ayrıca irade sakatlığı sebeplerine dayalı dava açma süreleri dolduktan sonra bu davanın açıldığı, hak düşürücü süre dolmasaydı dahi davanın esasına yönelik iddiaların davacılar tarafından ispatlanamadığı, bu bölgede taşınmaz fiyatlarının Kanal İstanbul ve 3. Havalimanı projelerinden kaynaklı fahiş fiyat artması sebebi ile davacıların dürüstlük kuralına aykırı olarak işbu davayı açtıkları, iyi niyetli olmadıkları gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacılar vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacıların iddialarının vekaletlerin aldatılarak alındığı ve düşük bedellerle satışların yapıldığı şeklinde olup vekaletlerin iptalinin talep edilmediği, satış vaadi sözleşmelerinin iptalinin istenildiği bu nedenle vekaletlerin kötüye kullanılıp kullanılmadığının tespitinin gerektiği, davalı ...'ın vekalet görevini iyi bir surette ifa etmek ve yaptığı işin hesabını vermekle yükümlü olduğu, davalının bu hususlara riayet etmediğinin davacılar tarafından ispat edilemediği, gayrimenkullerdeki hisselerinin satışı hususunda davalı vekile geniş yetki verdikleri, satış bedellerini aldıklarına dair ibra ettikleri, davacıların ıslahla; "düşük olan satış bedellerinin, dava tarihindeki değerinin tespitine ve değer ile satış bedelleri arasındaki farkın" tahsilini talep etmekle, gösterilen satış bedellerinin tahsil edildiğini kabul etmiş olduğu, davalı vekilin davaya konu satışları, babası olan diğer davalıya yapmasının tek başına iptal sebebi sayılamayacağı, miras hissesinin satış vaadi sözleşmesi ile satışının mümkün olduğu, 5403 sayılı Kanun kapsamında satışın mümkün olup olmadığı hususunun davalı tarafından açıldığı bildirilen tapu iptali ve tescil davasının konusu olduğu gerekçesiyle başvurunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacılar vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davacılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... vekili; kısa kararı veren Mahkeme hakiminin meslekten ihraç edildiğini, bu hakim tarafından verilen kararın hukuki güvenliği zedelediğini, ıslah dilekçesinin dikkate alınmadığını, davaya konu taşınmazın hukuken satış vaadi sözleşmesine konu olabilmesinin mümkün olmadığını, 5578 sayılı Kanunla 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8. maddesinde değişiklik yapıldığını ve tarım arazilerinin sadece satış, devir veya rehin suretiyle değil miras yoluyla dahi bölünemeyeceğinin açıkça hükme bağlandığını, davalı tarafın vekillik görevini kötüye kullandığını ve muvazaalı satış vaadi sözleşmeleriyle müvekkillerini mağdur ettiğini, vekil ...'ın vekaleti kötüye kullanarak dava konusu taşınmazları oldukça düşük bir bedel ile babası olan diğer davalı ...'a satış vaadi sözleşmeleriyle devrettiğini, burada kötüniyetli olan tarafın davalı olduğunu, ayrıca yargılama sürecinde düzenlenen bilirkişi raporları çerçevesinde, dava konusu taşınmazların belirlenen değerleri ile satış vaadi sözleşmesinde belirtilen değerler arasındaki büyük farkın, davanın haklılığını açıkça ortaya koyduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir. 2. Davacılar ..., ..., ... vekili; vekaletin kötüye kullanıldığını, davalılarca sunulan ibranamelerin vekaletnameler ile aynı tarihte sanki satış işlemi yapılmış gibi düzenlendiğini, ayrıca bir kısım davacılardan ibraname de alınmadığını, davalı ...'ın hile, irade fesatlığı, ayırt etme gücü eksikliğinden yararlanma yoluyla davacılarda aldığı vekaletlerle 78 adet taşınmazı ele geçirmek için satış vaatlerini düzenlettiğini, davalı satış vaadi lehtarı ...'ın aynı zamanda taşınmaz maliklerinin vekili de olduğunu, vekil ...'ın da ...'ın oğlu olduğunu, bu hususun da vekillerin vekaleti kötüye kullandıklarını gösterdiğini, ayrıca ayırt etme gücü olmayan ve kısıtlılık altında olan ...'ın yapmış olduğu .... Noterliğinin ... yevmiye 27.04.2010 tarihli satış vaadi sözleşmesinin de geçersiz olduğunu, ayrıca bu sözleşmeye dayanak vekaletnamede, ... ve satış vaadi lehtarı davalı ...'a birlikte vekaletname verildiğini, bu yönden davalı ...'ın kötüniyetli olduğunu, sözleşmelerde hangi taşınmazların devredildiği hususunun açık ve net olmadığını ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, vekaletin kötüye kullanılması iddiasıyla vekaleten düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin iptali istemine ilişkindir. Dava, davalıların vekalet görevini kötüye kullanması, özellikle de vekilin özen ve sadakatle iş görme ve hesap verme yükümlülüğüne aykırı davranması hukuksal nedenine dayandırılarak açılmıştır. Gerçekten de vekil, vekaleti iyi bir surette ifa ile yükümlüdür. Eş söyleyişle, müvekkilin kendisine verdiği görevi özen ve sadakatle ifa etmek yükümlülüğü altındadır. Öte yandan, müvekkilin talebi üzerine, yapmış olduğu işin hesabını vermekle, her ne nam ile olursa olsun, almış olduğu şeyi müvekkile tediye etmekle yükümlüdür. (818 sayılı Borçlar Kanunu'un 392. maddesi; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 508. maddesi) Vekilin hesap verme yükümlülüğüne, üçüncü kişilerden aldığı değerler öncelikle dahildir. Belirtilen yükümlülüklere aykırı davranılması halinde vekilin, müvekkile karşı, onun bu yüzden uğradığı zararı tazmin yükümlülüğünün ortaya çıkacağı da çok açıktır. Vekil olan davalıların, gerek hesap verme ve gerekse, özen ve sadakatle iş görme yükümlülüklerine aykırı davranıp davranmadığının saptanabilmesi için, satış işleminin yapıldığı tarihteki koşullar da göz önünde tutulmalıdır. Dosyanın incelenmesinde davacılardan ..., ..., ... ve ...'ın .... Noterliğinin 30.11.2006 tarihli vekaletnamesi ile murislerinden intikal eden ve edecek taşınmazlardaki hisselerin satışı için dava dışı ...'ı vekil tayin ettiği, ...'ın tevkil yetkisini kullanarak ....Noterliğinin 17.03.2010 tarihli vekaletnamesi ile davalılar ... ve ... ile dosyası tefrik edilen davacı ...'ı vekil tayin ettiği, davacılardan ..., ..., ... ve ... adına vekaleten kendi adına asaleten ... ve ... adına vekaleten ...'ın 15.04.2010 tarihli, ..., ..., ..., ... ve ... adına vekaleten ...'ın 30.04.20 10... .04.2010 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile diğer davalı aynı zamanda vekaletname ya da tevkil yoluyla davacıların vekili olan ...'a taşınmazlar satmayı vaad ettiği bu satışlardan önce 06.11.2008, 20.04.20 09... .07.2009 tarihli ibranamelerin düzenlendiği anlaşılmıştır. Vekilin özen borcu ağırlaştırılmış bir özen borcudur. Vekil müvekkili lehine davranmak zorunda olup müvekkilin kendisine verdiği görevi özen ve sadakatle ifa etmek yükümlülüğü altındadır. Bu durumda, hem taşınmazların vekil sıfatıyla hareket eden ...'nin babası olan ...'ye satışının yapılması, hem satış tarihi itibariyle taşınmaz bedellerinin, dosya kapsamında alınan bilirkişi raporlarında tespit edilen miktardan çok düşük olması ve üstelik vekaletname ya da tevkil yoluyla kendisine satış yapılan ...'nin de davacıların vekili olması ve Dairemizin emsal nitelikteki 27.11.2025 tarihli ve 2025/811 E., 2025/5678 K sayılı ilamı da dikkate alındığında vekilin görevini kötüye kullandığı ve davalıların işbirliği içinde hareket ederek davacıların aleyhine işlemler yaptıkları anlaşılmış olup bu durumda davaya konu gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin davacılar yönünden iptaline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup hükmün bozulmasını gerektirmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1.Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı davacıların istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi Kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca davacılar yararına BOZULMASINA,

40.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalılardan alınıp davacılara verilmesine, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 21.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.