Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/3593 E. 2026/607 K.

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/3138 E., 2025/1852 K. DAVACI DAVA TARİHİ : 07.11.2022 İLK DERECE MAHKEMESİ : Safranbolu Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/1044 E., 2024/888 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı-birleşen davada davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda gereği düşünüldü: Miktar veya değeri kesinlik sınırını geçmeyen davalara ilişkin nihai kararlar, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 362. maddesi uyarınca temyiz edilemez. Temyize konu edilen miktarın kesinlik sınırının altında kalması hâlinde anılan Kanunun 366. maddesi atfıyla aynı Kanunun 352/1-b bendi uyarınca temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekir. Dosya içeriğine göre; temyize konu edilen toplam miktar 13.899,00 TL olup, dava tarihi itibari ile kesinlik sınırı olan 107.090,00TL'nin altında kaldığından, birleşen davacı vekilinin temyiz dilekçesinin miktar itibariyle reddine karar vermek gerekmiştir. Asıl dava bakımından davalı vekilinin gerekli şartları taşıdığı anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA 1.Asıl davada davacı vekili; davalı kiracının 15.09.2013 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi uyarınca kullanmakta olduğu iş yerini tahliye ettiğini, kira sözleşmesi gereğince kiracının kiralananı teslim aldığı haliyle davacı kiraya verene iade etmekle yükümlü olduğunu, davalının sözleşmeye aykırı davranarak kiralanana zarar verdiğini ileri sürerek; davalı kiracı tarafından taşınmaza verilen zararın tespiti ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 10.000,00 TL'nin, davalının taşınmazı tahliye tarihinden itibaren işleyecek en yüksek banka mevduat faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiş; 20.06.2024 tarihli ıslah dilekçesi ile talebini 1.046.600,00 TL+KDV'ye yükseltmiştir. 2.Birleşen davada davacı vekili; kiraya veren tarafından kendisine bildirilen zaruri tamirat ve tadilatların kiracı tarafından yapılması, masrafların ise kira bedelinden mahsup edilmesi talep ve kabul edilmiş olmasına rağmen, kiradan mahsup yapılmadığı gibi kötüniyetli olarak kira bedelinin ödenmediğinin iddia edildiğini, kiralanın tahliyesinin sağlandığını, tahliye sonrası imalatların olduğu gibi önce “.. Cafeterya”, sonrasında bir başka kiracı tarafından “... Cafe” ismi ile kullanıldığını, kiraya verenin bilgisi ve talebi doğrultusunda; taşınmazın çatısının su sızdırması nedeniyle sürekli su alan çürük tahta zeminin fayans ile kaplandığını, izolasyon ve su yalıtımı yapılarak sandviç sistemi ile çatının yeniden inşa edildiğini, bacanın yıkılma tehlikesi altında olması ve sağlıklı çalışmaması nedeniyle baca ve fırının yenilendiğini, işletmede wc olmaması nedeniyle arka tarafa çatılı alan yapılarak yapı kayıt belgesi alındığını, kullanılmaz haldeki bahçenin ihya edildiğini, ağaç kesme ve kurutma söz konusu olmayıp aksine duvar sırasında bulunan selvilerin dikildiğini, sıhhi ve mekanik tesisatın yeniden yaptırıldığını ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, faydalı zorunlu masraf bedeli 1.000,00 TL'nin davalıdan tahsilini talep etmiş; 14.06.2024 tarihli ıslah dilekçesi ile talebini 33.845,00 TL'ye yükseltmiştir. II. CEVAP 1.Asıl davada davalı vekili; iddiaların haksız olduğunu, kendi sorumluluğunda bulunan tamir ve tadilatlara ilişkin masrafların kiradan mahsup edilmek üzere yaptırılmasını talep ve kabul eden davacının, hiçbir gider düşülmediği gibi kötüniyetli olarak kira bedelinin ödenmediğini iddia ettiğini, kiralanan pek kötü halde olması nedeniyle malik tarafından yapılması ve karşılanması gereken tüm masrafların müvekkili kiracı tarafından yapıldığını, kira müddeti boyunca yapılan masrafların kira bedelinden mahsup edeceği belirtilmesine rağmen mahsup edilmediğini, çatısından pencere ve zeminine kadar iş yerinin yenilendiğini savunarak, davanın reddini istemiştir. 2.Birleşen davada davalı vekili; iddiaların haksız olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan 15.09.2013 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kiralananın "işletmeye hazır halde kafeterya (cafe-restaurant)" olarak davacıya kiraya verildiği, kiralananın 01.04.2022 tarihinde tahliye edildiği, keşif sonucu hazırlanan bilirkişi raporları ile asıl dava bakımından kiralananda toplam 1.046.600,00 TL zarar tespit edildiği, birleşen dava bakımından yönünden yapılan değerlendirmede ise; mekanik imalatları yönünden kira başlangıç tarihi esas alınarak 19946,00 TL, inşaat imalatları yönünden ise yıpranma payı düşülmek suretiyle 30.780,00 TL tutarında zaruri ve faydalı imalat tespit edildiği gerekçesiyle; asıl davanın kabulü ile 1.046.600,00 TL'nin 10.000,00 TL'sinin tahliye tarihi olan 01.04.2022 tarihinden, 1.036.600,00 TL'sinin ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte davalıdan tahsiline, birleşen davanın kısmen kabulü ile 19.946,00 TL'nin 1.000,00 TL'sinin dava, 18.946 TL'sinin ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş; karar, davalı/birleşen davacı tarafından istinaf edilmiştir. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiracının bahçesiyle birlikte kullandığı kiralanana bakması ve özenle kullanması gerektiği, alınan raporlar ile kiralananda meydana gelen zararın hesaplandığı, asıl davanın kabulüne karar verilmesinde usul ve yasaya aykırı bir durum bulunmadığı, birleşen davada reddedilen miktarın 13.899,00 TL olduğu, kararın kesin olduğu gerekçesiyle; asıl davaya yönelik istinaf başvurularının esastan reddine, birleşen davaya yönelik istinaf başvurusunun ise kesinlik nedeniyle reddine karar verilmiş; karar, davalı/birleşen davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı vekili; peyzaja dair bilirkişi raporunu kabul etmediklerini, raporun soyut ve hangi veriye dayandığının belirsiz olduğunu, davacının iddialarının esas alındığını, belirlenen fiyatın kaynağının belli olmadığını, ağaçların ömrünün ve davalının kusuru olup olmadığının değerlendirilmediğini, tespit edilen ağaç bedellerinin fahiş olduğunu, davacının zemini komple beton kapladığı dikkate alınmaksızın ve ne kadar alana dair hesap yapıldığı açıklanmaksızın çim bedeline hükmedildiğini, zaruri nitelikteki çatı ve zemin yenilenmesi, seramik döşeme kaplaması, çatı izolasyonu, sandviç panel ve fırın bacasının yenilenmesi ile wc ve lavabo imalatlarının eski hale getirilemeyeceğini, davalının kendi getirdiği sökülüp götürülebilir demir ferforjeyi götürebileceğini, davacının kiralananı kabul ettiğini ve kafe olarak kullandığını, ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir. B. Gerekçe ve Değerlendirme Uyuşmazlık; asıl davada kiralananın hor kullanımından kaynaklı tazminat istemine ilişkindir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi hükmü uyarınca; kiracı kiralananı, tam bir özenle kullanmak ve yine Kanunun 334. maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğünün ihlali halinde kiraya veren; bu yüzden uğradığı zararın tazminini kiracıdan isteyebilir. Ancak kiracı sözleşme sınırları içinde kiralanandan yararlanması sonucu meydana gelen yıpranma ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiracının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde, olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur. Yargıtayın yerleşmiş uygulaması göre; kiracı, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp, münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Taraflar arasındaki 15.09.2013 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kafe restaurant nitelikli iş yeri davacı tarafından davalıya kiraya verilmiş, kiralanan 01.02.2022 tarihinde tahliye edilmiştir. Sözleşmede kiralananın işletmeye hazır hale olduğu belirtilmiştir. Yine taraflar arasında imzalanan 14.09.2017 tarihli protokolde; iş yerinin eksiksiz, kusursuz ve işletmeye hazır olduğu, gezilip görülerek teslim alındığı ifade edilmiş, kiracı tarafından yapılacak işler tespit edilmiştir. Mahkemece; "2022/7 D.iş sayılı delil tespiti dosyasında yer alan bilirkişi raporu ve Mahkememiz işbu dosyası için 15.09.2023 tarihinde yapılan keşif sonucu hazırlanan hüküm kurmaya ve denetime elverişli bilirkişi raporları" doğrultusunda davanın tam kabulüne karar verilmiş ise de, tespit raporu ile keşif sonrası alınan raporlarda belirlenen tutarlar farklı olduğundan, bu raporlar arasında çelişki bulunduğu gibi, tazminine karar verilen her bir kalem yönünden olağan kullanım-hor kullanım ayrımı yapılmadan zarar belirlemesi yapıldığı, normal kullanımdan kaynaklı yıpranma payları hususunda denetime elverişli bir tespitinin yapılmadığı anlaşılmıştır. Yine tespit dosyasında, kesildiği yahut kuruduğu belirlenen ağaçlar ve zarara uğradığı ifade edilen çim bakımından alınan bilirkişi raporlarında hangi tarih itibariyle değer tespiti yapıldığı anlaşılamamış, ağaç ve çimlendirme bedeli; denetime elverişsiz şekilde ve çelişkili olarak kök raporda toplam 350.000,00 TL, 18.04.2024 tarihli ek raporda toplam 675.000,00 TL olarak tespit edilmiştir. Zararın tespitine yönelik 2022/7 D. İş dosyasında ise ağaç bedeli 12.000,00 TL olarak belirlenmiştir. Bu durumda, İlk Derece Mahkemesince; alanında uzman bilirkişi heyetinden; taraflar arasındaki sözleşme ve protokol hükümleri de göz önünde bulundurularak, talep konusu her bir zarar kalemi bakımından hor kullanım -olağan kullanım ayrımı yapılması ve hor kullanmadan kaynaklı olduğu belirlenen her bir kalem hasar bakımından tahliye tarihi itibariyle rayiç birim fiyatları esas alınıp kullanım süresiyle orantılı olacak şekilde olağan kullanımdan kaynaklı yıpranma payı dikkate alınmak suretiyle, hor kullanımdan kaynaklı tazminat tutarının belirlenmesi ve yine ağaçlar bakımından tahliye tarihi itibariyle zarar hesabı yapılması hususlarında rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, çelişkili ve yetersiz bilirkişi raporları esas alınması ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Davalı - birleşen davacı vekilinin birleşen davaya yönelik temyiz dilekçesinin miktardan REDDİNE, 2. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA, 4. İlk Derece Mahkemesi kararının asıl dava yönünden aynı Kanunun 371. maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz eden davalıya iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,11.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.