Bölge Adliye Mahkemesi 2023/313 E. 2026/1565 K. – Tazminat

T.C.

İSTANBUL

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

14. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO: 2023/313

KARAR NO: 2026/1565

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

İ S T İ N A F K A R A R I

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : (KAPATILAN)... 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ: 26/09/2022

NUMARASI: 2019/158 2022/829

DAVANIN KONUSU: Tazminat (Taşınmaz satışından kaynaklı)

Taraflar arasındaki tazminat davasının ilk derece mahkemesince yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerle davanın reddine dair verilen karara karşı, davacı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine Dairemize gönderilmiş olan dava dosyası incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ

Davacı vekili, dava dilekçesinde özetle; davalı ile davacı arasında 22/12/2017 tarihli ve ... no.lu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, davalının sözleşmeye göre, İstanbul, ..., ... ... ada, ... pafta, ... parsel, ... Blok, ... daire no.lu, ... brüt alanı 66,60 m2 olan dükkan niteliğindeki bağımsız bölümü sözleşme şartlarına göre inşa ve imal ederek, davacıya kullanılabilir halde teslim ve tescili üstlendiğini, iş yerinin davacıya teslim tarihinin sözleşmenin ekinde 30/12/2017 tarihi olarak belirlendiğini, davacının işbu sözleşmeden kaynaklanan tüm ödemeleri eksiksiz olarak yerine getirdiğini, taşınmazın satım bedelini, KDV tutarını, iskan harcını, tapu harcını, ..., emlak vergisi harç ve masraflarını eksiksiz olarak davalıya ödediğini, bu sebeple de davalının dükkanın tapuda müvekkiline tescili işlemini yaptığını, bu kalemlere ilişkin olarak davalıda teminat olarak bulunan senedin de devralındığını, sözleşmenin 4.2.5 maddesinde iskan izninin davalı tarafından alınacağı ve alıcıya kat mülkiyeti tapusunun çıkarılarak verileceğinin belirtildiğini, ancak davalının bu yükümüne karşın bugüne kadar iskanı almadığını, iş yeri niteliğindeki taşınmazı müvekkilinin kullanması ve/veya kullandırmasının bu nedenle mümkün olamadığını, davacı tarafından iskanın alınması ve işyerinin kendisine teslim edilmesi için davalı şirket ile defalarca görüşmeler yapıldığını, davalının her defasında davacıyı oyaladığını, davalının iskanı almadığını ve iş yerini davacıya teslim etmediğini, sözleşmeye göre, davalının dükkanı davacıya teslimi için bildirim yapması ve buna dair teslim tutanağı ile alıcıya teslimin yapılması gerektiğini, davalının yalnızca, 29/12/2017 tarihinde dükkanın tapuda davacı adına tescilini yaptığını, bu taşınmazın davacıya teslimi ve onun tarafından kullanılması anlamına gelmediğini, söz konusu taşınmazın dükkan niteliğinde olup, iskanı alınmadan kullanılması ve çalışma ruhsatı alınabilmesinin hukuken mümkün olmadığını, davalı iskan alma ve kat mülkiyeti tapusunu çıkarma edimini yerine getirmediğini, alıcının taşınmazdan yararlanmasını sağlamadığı sürece, salt tapu devri yapmakla taşınmazı teslim ettiği iddiasında bulunamayacağını, usulüne ve sözleşmeye uygun teslimi davalının kanıtlamakla yükümlü olduğunu, davalının zilyedliği devretmiş dahi olsa, davacının iskan alınmaması nedeniyle burayı kullanamayacağını, iş yerinin fiili tesliminin bu kadar uzun süre gecikmesi üzerine davacının bağımsız bölüme giderek kontrol ettiğinde iş yerinin kendisine teslim ve kullanım için hazır vaziyette olmadığı ve hatta dükkanın girişine isabet eden cephenin yapılmadığı, bu cephede cam ve kapı dahi takılı olmadığı, boydan boya baskılı bir bezle kapatıldığını tespit ettiğini, bundan kaynaklanan sözleşmesel haklarını saklı tuttuklarını, iskan alınmadığından dükkanı hiç kimseye kiraya veremediğini, davalının kat mülkiyeti tapusu çıkarmamak ve bağımsız bölümü bilfiil müvekkiline teslim etmemek noktasında tek başına kusurlu olduğunu, davacının bir kusuru bulunmadığını, davacının zarara uğradığını, keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak cezai şart ve kira kaybı miktarının belirlenmesi gerektiğini, miktar belirlendiğinde, HMK m. 107/2 uyarınca talep miktarında artırım yapacaklarını, davalıya .... Noterliğinden 13/11/2018 tarih ve ... sayılı ihtarname keşide edildiğini, netice alınmadığını, sözleşmenin 4.1 maddesinde bağımsız bölümün zilyedliğinin devrinin alıcıya yapılmaması halinde satıcının toplam satış bedelinin (200.000 USD) binde 2'si oranında cezai şart ve ayrıca alıcının bunu aşan zararlarını ödeyeceğinin kararlaştırıldığını, davalının, iskan alma yükümünü yerine getirerek iş yerini müvekkiline bilfiil ve kiraya verilebilir halde teslim ettiğini kanıtlayamadığından, davacının uğradığı ticari kira geliri kaybı ve cezai şartı davacıya ödemekle yükümlü olduğunu ileri sürerek, şimdilik, 100 USD cezai şart alacağının ve 1.000 TL kira geliri kaybından kaynaklanan alacağın, taşınmazın davacıya teslimi gereken tarihten itibaren hesaplanarak avans faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, savunmasında özetle; belirsiz alacak davası açmasında davacının hukuki menfaati bulunmadığını, taraflar arasında 22.12.2017 tarihli ''Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'' imzalandığını, imzalanan sözleşmenin konusunun ''... tarafından EK1’de ofis/mağaza numarası ve temel nitelikleri yazılı Bağımsız Bölüm'ün Sözleşmede belirtilen satış bedeli mukabilinde alıcıya satış vaadini, satış vaadine ilişkin ödeme şartlarını, teslimini, mülkiyetin devriye ilişkin şart ve koşullar ile tarafların hak ve yükümlülükleri'' olduğunu, davalının üstlendiği tüm edimleri eksiksiz olarak yerine getirdiğini, taşınmazın 29.12.2017 tarihinde yani sözleşmeni imzalanmasını müteakip 7 gün sonra davacı adına tapuda tescil edildiğini, böylece taşınmazın tüm mülkiyet ve kullanım haklarının tapu tescil tarihi itibariyle davacıya geçtiğini, davacının teslim alamadığını iddia edemeyeceğini, davacının sözleşmeye e uygun olarak taşınmazı teslim etmek için davacı ile iletişime geçtiğini, davacının iskan olmadan teslim almayacağını iletmesi üzerine teslimin yapılamadığını, sonrasında ise defalarca taşınmazın teslimi için davacıya ulaşılmaya çalışıldığını, fakat herhangi bir muhatap bulunamadığını, her ne kadar davacı tarafından iskan alınmamış olması sebebiyle teslim alınmayacağı iddia edilmişse de gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi hükümleri uyarınca davacının iskanın alınmadığını ileri sürerek teslimden kaçınma hakkı olmadığını, sözleşmenin 4.1. maddesinde zilyetliğin teslimi düzenlenmiş olup, bu hükme göre zilyetliğin devri ile sözleşmeye uygun teslimin yapılmış sayılacağını, sözleşmenin 4.3. maddesinde "Alıcı, teslimden itibaren iskan alınana kadar geçen sürede kullanılan elektrik..." şeklindeki hükümle davacının iskanın teslimden sonra alınacağı hususunu açıkça kabul ettiğini, dolayısıyla, iskanın teslim tarihinden sonra alınacağı, iskanın alınmasına ilişkin davalı şirketin herhangi bir süre sınırının bulunmadığının davacı tarafça imzalanan sözleşme ile açıkça düzenlendiğini, iskanın olmamasının davacıya teslimden kaçınma hakkı tanımadığını, sözleşmenin 4.1.4. maddesinde "... tarafından yapılan bildirime rağmen Alıcı, zilyetliği devralmamışsa, bildirim tarihinden itibaren 15 gün sonra zilyetlik devralınmış kabul edilir." şeklindeki hüküm uyarınca yapılan bildirime rağmen davacı tarafın taşınmazı teslim almaması üzerine teslim yapılmış sayılacağını, sözleşme hükümleri uyarınca taşınmazın teslimi hükmen yapılmış olduğundan davacının cezai şart ve kira kaybı taleplerinin reddi gerektiğini, kabul anlamına gelmemekle birlikte; davacının iddia ettiği halin varlığında dahi taşınmazı iskan izni gerektirmeyen amaçla kiralama imkanı varken davacının gerekli şekilde davranmayarak zararının artmasına sebebiyet verdiğini, davacının haksız olarak teslimden kaçınarak varlığını iddia ettiği zararının artmasına sebebiyet verdiğini, zarar görenin ortak kusurlu davranışlarının nedeni, kusurun türü, zararlı sonuç ile birbirlerinin kusurlarına etki derecelerinin göz önünde bulundurulması gerektiğini, dava konusu taşınmaz için iskanın alınmasına yönelik herhangi bir süre sınırı bulunmadığını sözleşmenin 4.2.5 maddesinde "..., Bağımsız Bölüm'ün, zilyetliğin devrinin yapılması ve kat irtifaklı tapunun alıcı adına tescilinden itibaren 6 ay içinde iskan izni başvurusunu yapacaktır. İskan izninin alınmasından sonra altı ay içerisinde kat mülkiyeti tapusunu alarak Alıcı'ya teslim edecektir." şeklindeki hükümden de açıkça anlaşılacağı üzere taşınmaz bakımından iskan alınması için belirli bir süre öngörülmediğini, davalının sözleşme hükümlerine uygun olarak taşınmazın davacı şirket adına tapuda tescil tarihi olan 29.12.2017 tarihinden sonra 6 ay içerisinde iskan izninin alınması için ilgili kurumlara başvurulduğunu, iskan sürecinin halen devam ettiğini, sözleşmenin 4.1.1. maddesinde "EK 1'de belirtilen teslim tarihinden itibaren zilyetliğin devrinin veya alıcının adına tapuda tescilin gerçekleşmemesi ve bu gecikmenin 6 ayı aşması halinde ..., devam eden aylar için Bağımsız Bölüm'ün toplam satış bedelinin %0,2 oranında aylık kira bedelini (cezai şart) Alıcıya ödeyecektir.

Bu gecikmenin 6 ayı aşması halinde, devam eden aylar için Alıcı cezai şartı aşan bir zararın varlığını ispat ettiği taktirde, aşan miktarı da ayrıca tazmin edebilir." şeklindeki hükümle alıcının cezai şart talep edilebileceği hallerin düzenlendiğini, buna göre alıcının cezai şart talep edebilmesi için teslim tarihinden itibaren zilyetliğin devrinin veya tapuda tescilin gerçekleşmemiş olması ve bu gecikmenin 6 ayı aşmış olması gerektiğini, ancak davacının uygun şekilde teslim bildirimi yapılmasına rağmen haksız olarak teslimden kaçınmış olduğunu, sözleşmenin 4.1.4 maddesi uyarınca teslimin yapılmış sayılacağı hususu göz önüne alındığında davacı açısından sözleşmenin 4.1.1 maddesinde düzenlenen kira bedeli(cezai şart) şartlarının oluşmadığını, cezai şartın muaccel olması için, yüklenicinin teslim borcunda temerrüde düşmede kusurlu olması gerektiğini, tazminat talep etme hakkına paralel olarak, cezai şartın talep edilebilmesi için de borçlunun borca aykırılıkta kusurlu olması gerektiğini, davalının teslim için davacıyı davet ettiğini, davacının haklı bir neden göstermeksizin teslimden kaçındığını, dolayısıyla teslimin gerçekleşmemiş olmasında davalıya herhangi bir kusur atfedilemeyeceğini, şirketin cezai şart talebinin reddine karar verilmesi gerektiğini, kira geliri ile cezai şartın birlikte talep edilemeyeceğini, bağımsız bölümü kiraya verememesi sebebiyle meydana geldiğini iddia ettiği zarara ilişkin dilekçe ekinde herhangi bir belge veya somut veri bulunmadığını avunarak, davanın reddini istemiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ

İlk Derece Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda; "... Dava konusu bağımsız bölüm/dükkan niteliğindeki taşınmazın teknik şartnameden de anlaşılacağı üzere ... olarak yapılacağı bu sebeple yerinde keşifte görüldüğü üzere davacıya teslim şartına haiz olduğu ,zira bu sisteme göre yapılan eserlerde bir kısım mimarı yapımların alıcı tarafından kendi kullanım türüne göre değişeceği bu sebeple davacının eksik /tamamlanmamış iş edimi iddiasının yerinde olmadığı, dükkan vasıflı yerin dava tarihinde iskanının alınmadığı , ne zaman alınması gerektiği,teslim şartının yerine getirilip getirilmediği hususlarında değerlendirme yapılacak olursa;

Taraflar arasında 22/12/2017 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin 4.maddesinde TESLİM,TESLİM TARİHİ başlığı altında iş bu sözleşmenin imza tarihinden itibaren en geç (36) ay içinde teslim yapılır düzenlemesinin yer aldığı bu hali ile teslimin 22/12/2020 tarihinde yapılması gerektiği,iş bu dava tarihinin ise 11/03/2019 olduğu ;

Ek-1 "bağımsız bölüm,alıcı ve satış vaadinde bulunan bilgileri ve ödeme planı" başlıklı belgede ise ;Proje teslim tarihi olarak 30/12/2017 tarihinin kararlaştırıldığı ,29/12/2017 tarihinde tapuda devrinin yapıldığı hukuki teslim şartının sağlandığı anlaşılmıştır.

Sözleşme ve ekleri incelendiğinde teslim,fiili teslim,proje teslimi,iskan alınması maddelerinin birbirini mülga edecek şekilde düzenlendiği iş bu sebeple de dava konusu uyuşmazlığın meydana geldiği anlaşılmıştır.

Alınan ilk rapor ve ek raporda taşınmazın ... sistemi ile teslim edilmesi gerektiği hususu nazara alınmadan eksik iş olduğu ve bu sebeple teslim tarihi 30/12/2017 olarak tespiti ve cezai şart hesabı yapılmış ise de her iki değerlendirme de sözleşme uygulanmasına paralel görülmemiştir.

Sözleşmenin düzenlendiği tarih 22/12/2017 olmakla ek _1 de kararlaştırılan 30/12/2017 tarihi işin mahiyeti gereği bir hafta içerisinde iskan alınarak fiili teslimin sağlanamayacağı izahtan vareste olup ,bu teslim tarihinden kasıt tapuda devir olarak yorumlanmış 29/12/2017 tarihinde tapuda devir yapılarak iş bu yükümlülük davalı tarafından yerine getirilmiştir.

İkinci bilirkişi raporunda ayrık İnşaat Mühendisi raporu sözleşme uygulanmasına uygun görülmüş, 22/12/2017 tarihli sözleşmeye göre teslimin 22/12/2020 tarihinde yapılması gerektiği bu zamana kadar iskanın alınması ve öylece fiili teslimin yapılması gerektiği anlaşılmış,sözleşmenin 4.2.5 .maddesi uyarınca da ;"bağımsız bölümün zilyetliğin devrinin yapılması ve kat irtifaklı tapunun ALICI adına tescilinden itibaren 6 ay içinde iskan izni için başvurusunu yapacaktır.İskan izninin alınmasından sonra altı ay içerisinde kat mülkiyeti tapusunu alarak alıcıya teslim edecektir" düzenlemesi karşısında davalının süresinde iskan başvurusu yaptığı ve de 12/06/2019 tarihinde iskanın alındığı ,Mahkememizce kabul edilen teslim tarihi olan 22/12/2020 tarihinden önce iskanın alındığı ve de Kat Mülkiyetli tapuya geçildiği bu hali ile taşınmazın eksiksiz olarak ... olarak ve de teslim süresinden önce davacıya teslim edildiği iş bu dava sebebinin dayanağının olmadığı ... " gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Bu karara karşı, davacı vekilince istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili, istinaf başvuru dilekçesinde özetle; dosyadaki sözleşmeler ve bunların hükümleri özellikle teslim tarihleri yanlış tespit edilerek yasa ve usule aykırı şekilde davanın reddi kararı verildiğini, huzurdaki davada davalıdan eksik yapılan imalata ilişkin bir talepleri olmadığını, taleplerinin yalnızca taşınmazın iskanının alınmaması ve davacı tarafından bu nedenle kullanılabilir olmamasından kaynaklanan sözleşmeye dayalı cezai şart ve kira kaybı alacağı talebinden ibaret olduğunu, bu itibarla gerekçeli kararda davanın reddine sebep olarak taraflar arasındaki sözleşmede imalat yönünden teslim türünün (...) ve buna dair yasal düzenlenmelerin incelenmesi ve gösterilmesi uyuşmazlık ve ispat mevzunun dışında olduğundan HMK 189 vd. Maddeleri uyarınca yasa ve usule aykırı olduğunu, gerekçelendirme kurallarına da aykırı olduğunu, uyuşmazlığın doğru teşhis edilmediği için gerekçelendirmenin de doğru yapıladığını, mahkemece 07.12.2021 tarihli tamamen hatalı şekilde hazırlanan dosya kapsamına aykırı 07/12/2021 tarihli bilirkişi raporuna itibar edilerek hüküm kurulduğunu, bu bilirkişi raporunda taşınmazın davacıya teslim tarihinin sözleşmeye göre 22.12.2020 olduğu mahkemeye rapor edildiğinden mahkemenin de doğrudan itirazları ve dosya kapsamını yeterince incelemeden davanın reddine karar verdiğini halbuki dosya kapsamındaki belgesel ve hukuki gerçekliğin tamamen başka olduğunu, bu bilirkişi raporundan sonra 17.01.2022 tarihinde dosyaya sunulan bilirkişi raporuna itiraz dilekçelerinde ortaya koydukları itirazların mahkemece dikkate alınmadığını, davacının, davalı ile aynı taşınmaza ilişkin olarak akdedilen 18.09.2015 tarihli sözleşmeyi 25.11.2017 tarihli temlikname ile temlik aldığını, bu temliknameyi dosyaya sunduklarını, davacının 18/09/2015 tarihli sözleşmeden kaynaklanan hakları temellük ederek halef olduğunu, bu temlik işleminden sonra davalının aynı sözleşmeyi temlik alan ile de usulen imza etmek istediğinden 22.12.2017 tarihinde bir sözleşme daha yapıldığını, ancak bu sözleşmenin aynı eser konusunda yapılan 18.09.2015 tarihli sözleşmenin tamamen tekrarı niteliğinde olduğunu, dikkat edildiğinde görülmektedir ki her iki sözleşmede de teslim tarihi olarak 30.12.2017 tarihinin belirlendiğini, hayat ve tecrübe kurallarına, ispat kaidelerine göre bir inşaatın 3-5 gün içinde bitirilemeyeceğini, bu yaşam gerçeğinden hareketle tarafların 18.09.2015 tarihli sözleşmede teslim tarihi olarak 30.12.2017 tarihini belirlemeleri olağan ise de temlik alan firma ile akdedilen 22.12.2017 tarihli sözleşmede teslim tarihini 8 gün sonrası olarak 30.12.2017 tarihinin yazılmasının olağan olmadığını, bu hususun mahkeme tarafından ısrarla anlaşılmadığını ve davacının aleyhine yorumlanarak davanın reddine karar verildiğini, her ikisi de tacir olan tarafların akdettikleri sözleşmeye 8 gün sonrasını teslim tarihi olarak yazmalarının sebebinin 18.09.2015 tarihli sözleşmede bu tarihin kararlaştırılmış olması olduğunu, davacının sözleşmenin temliken tarafı olması ve temliken alacaklı olması olduğunu, hiç şüphe yok ki, davacı şirket ikinci sözleşmeye 22/12/2022 yazılsa idi bunu kabul etmeyeceğini, davalı yüklenicinin de böyle bir talebi olmadığını, zira taraf iradelerinin bu olmadığını, ikinci sözleşme yapılmasından maksadın yüklenicinin kendi kuralları gereği temlik alan taraf adına olan bir sözleşmenin de kayıtlarında olması gerektiği talebinden ibaret olduğunu aksi halde 22.12.2017 tarihli sözleşme tamamen müstakil ve ayrı bir sözleşme olsaydı tarafların hiç şüphesiz teslim maddesine teslim tarihi olarak sözleşme tarihinden 36 ay sonrasını yazmayı da bileceğini, tarafların iradeleri dışında ve sözleşmeye aykırı olarak, taraf hakimiyeti ilkesinin geçerli olduğu böyle bir uyuşmazlıkta bilirkişilerin ve mahkemenin sözleşme hükmü ve teslim tarihi ihdas etmesinin yargılama hukukuna aykırı olduğunu, bilirkişilerce yapılan rapordaki bu hatayı mahkemenin de benimsediğini, sundukları davacı şirket yetkilisi ...ile davalı arasında akdedilen 19.09.2015 tarihli ilk sözleşmenin davacı şirket ile davalı arasında 25.11.2017 tarihli temlik sözleşmesinden sonra akdedilen 22.12.2017 tarihli ikinci sözleşme ve uyuşmazlığı aydınlatmaya yönelik tüm beyan ve itiraz dilekçeleri dikkate alınmadan davalı yüklenicinin iskan ve kat mülkiyeti tapusunu almak için taraflar arasındaki 22.12.2017 tarihli sözleşmeye göre her ne kadar bu sözleşmede teslim tarihi olarak 30.12.2017 yazılmış olsa da sözleşmede teslim süresi olarak 36 ay yazıldığından davalı yüklenicinin teslim süresinin 22.12.2020'de sona erdiği ve buna göre bu tarihten önce iskanın ve kat mülkiyeti tapusunun alındığı gerekçeleriyle davanın reddine karar verildiğini, hukuk ve mantık kaidelerine tamamen aykırı şekilde davanın reddedildiğini, ilk sözleşme de ikinci sözleşme de temliknamenin de dosya i olduğunu, iki sözleşmede de teslim tarihinin 30.12.2017 olarak kararlaştırıldığını, gerçeğe aykırı olarak davalı yüklenici tarafından taşınmazın iskanı teslim ve dava tarihinden çok sonra 12.06.2019 tarihinde alındığını, kat mülkiyeti tapusunun da 05.07.2019 tarihinde alındığını, bu resmi tarihler ve hukuki olguların davalı yüklenici tarafından iskan ve kat mülkiyetine geçiş yükümlülüklerinin sözleşmeye uygun şekilde ve süresinde yerine getirilmediğini kanıtladığını, mahkemece açık ve somut gerekçelendirme yapılmadığını, gerekçeli kararda sözleşme ve ekleri incelendiğinde sözleşme hükümlerinin teslim ve iskan alınması maddeleri yönünden birbirini ilga eder hükümler içerdiğini, bu şekilde düzenlendiği yönünde bir paragraf yazılmış ise de bu kabul ile hangi hükümlerin kastedildiğinin yine bu kabulün davalının yükümlülüklerini ifa ettiği ve davanın reddi zımnında nasıl ele alındığına dair gerekçelendirme yapılmadığını, mahkemenin davalı yüklenicinin taşınmazı tapuda davacı adına 29.12.2017 tarihinde devir ve tescil ettirmekle teslim yükümlülüğünü ifa ettiği yönündeki kabulünün eser sözleşmesi hukukuna, taraflar arasındaki sözleşmenin açık hükümlerine, hak ve adalet kaidelerine bariz surette aykırı bir kabul olduğunu, davanın reddine dair karar davacının mülkiyet ve adil yargılanma haklarının ihlali niteliğinde olduğunu, gerekçe olarak; "22.12.2017 tarihinde akdedilen bir sözleşmede 1 hafta içerisinde 30.12.2017 tarihinde iskan alınamayacağı izahtan vareste olup bununla kastedilen bu tarihe kadar tapu devrinin yapılması olarak kabul edilmiştir. Yüklenicinin iskan alma tarihinin 22.12.2020 olduğu kabul edilmiştir." denildiğini, bu yönde kabul ve gerekçelendirme yapıldığını, mahkemenin kabulünün aksine b ve buna göre akdedilen 18.09.2015 ve 27.12.2017 tarihli sözleşmelerin varlığı olduğunu, bunlar arasında mahkemece tarafların sözleşme iradeleri sağlıklı şekilde tespit edilmeden davanın reddine yönelik hüküm kurulduğunu, davalı yüklenicinin davacı şirket ile temlikname sonrasında yaptığı 22.12.2017 tarihli sözleşmede de ilk sözleşmedeki yükümlülüklerini aynen yerine getirmeyi kabul ve taahhüt ettiğini, mahkemece ise davacı iş sahibinin aleyhine olarak davalı yüklenicinin dahi dosyada cevap dilekçesi itibari ile iddia etmediği bir hususu davanın reddine hatalı olarak gerekçe yaptığını, sözleşmeye göre davalının iskan başvurusunu dahi yapmadığını, kat mülkiyeti tapusunu dahi almadığını, teslim şartlarını haiz olmayan, yerinde yapılan keşif ve onun öncesinde tarafımızdan dosyaya sunulan fotoğraflarda da açıkça görüldüğü üzere asma katın (taşınmaz tapusunda da açıkça yazıldığı şekilde asma katlıdır.) dahi yapılmadığını, ticari iş yeri niteliğindeki taşınmazı salt 29.12.2017 tarihinde kat irtifakı tapu tescil işlemini yaptı diye davalıya sözleşmeye uygun şekilde teslim ve iskan alma yükümlülüğünü yerine getirdiğinden bahsetmeye olanak bulunmadığını, iskanı bulunmayan bir iş yerinin çalışma ruhsatı alınıp kullanılması ve kiraya verilmesinin hukuken mümkün olmadığını, bu nedenlerle ilk derece mahkemesinin istinafa konu kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek, kararın kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir.

İNCELEME VE GEREKÇE

Dava, taraflar arasındaki 22.12.2017 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca teslimin gerçekleşmediği iddiasına dayalı cezai şart ve kira bedelinin tahsili istemlerine ilişkindir. İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda davanın reddine karar verilmiş; bu karara karşı, davacı vekilince, yasal süresi içinde istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

İstinaf incelemesi, HMK'nın 355. maddesi uyarınca, ileri sürülmüş olan istinaf nedenleriyle ve kamu düzeni yönüyle sınırlı olarak yapılmıştır.

Davacı vekili dava dilekçesinde; İstanbul ili, ..., ... ... ada, ... pafta, ... parsel, ... Blok, .... daire nolu bağımsız bölümün davacıya satışı konusunda taraflar arasında 22/12/2017 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, tapuda tescilin yapılmasına rağmen davalının taşınmazı iskan ruhsatını alıp davacıya teslim etmediğini, bu sebeple davacının zarara uğradığını ileri sürerek, cezai şart ve kira bedelinin tahsili isteminde bulunmuştur.

Davalı vekili ise; dava konusu dükkanın 29/12/2017 tarihinde tapuda davacı adına tescilinin yapıldığını, davalının teslimden kaçındığını, tapuda tescil tarihi olan 29.12.2017 tarihinden sonra altı ay içerisinde iskan izninin alınması için ilgili kurumlara başvurulduğunu, iskan sürecinin halen devam ettiğini, iskanın teslimden sonra alınacağının kararlaştırıldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Taraflar arasında, İstanbul ili, ..., ... .... ada, ... pafta, ... parsel, ... Blok, .... nolu bağımsız bölümün davacıya satışı konusunda taraflar arasında 22/12/2017 tarihli, adi yazılı şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalandığı sabittir.

Mahkemece, taraflar arasındaki sözleşmenin eser sözleşmesi olduğu kabulü ile 03.02.2021 tarihli rapor, 01.06.2021 tarihli ek rapor alınmış, bu iki rapor hüküm kurmaya elverişli bulunmadığından dosya yeni bilirkişi heyetine tevdi edilerek 07.12.2021 tarihli yeni bir bilirkişi heyet raporu alınmış, alınan bu rapor uyarınca davanın reddini karar verilmiştir.

Öncelikle belirtmek gerekir ki; mahkemece taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin eser sözleşmesi niteliğinde olduğu belirtilmiş ise de söz konusu sözleşmenin, nitelikleri belirtilen taşınmazın davacıya satışı konusuna ilişkin olduğundan söz konusu sözleşme eser sözleşmesi değildir. İlk derece mahkemesi kararının gerekçesi bu bakımdan düzeltilmiştir.

Öte yandan, davacı vekili yargılama sırasında 27.12.2021 tarihli dilekçesi ekinde; 18.09.2015 tarihli sözleşme 02.11.2017 tarihli alacağın temliki sözleşmesini sunmuş olup, .... Noterliğinde düzenlenen 18.09.2015 tarihli ve ... yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin davalı ile dava dışı ... arasında imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olduğu, eldeki davanın konusu olan taşınmaz yani dükkanın bu sözleşmeye konu olduğu, 02.11.2017 tarihli alacağın temliki sözleşmesinin davacı ile dava dışı ... arasında imzalandığı, dava dışı Aysel Çarklının davalı ile arasındaki 18.09.2015 tarihli ve ... sayılı sözleşmesine konu taşınmaza ilişkin haklarını davacı şirkete temlik ettiği, davacı ve ... tarafından imzalandığı, adi yazılı şekilde düzenlendiği görülmüştür.

Davalı vekili temlikname hususunda 16.03.2022 tarihli dilekçesinde; davacı yanca yeni delil sunulmasına muvafakatleri bulunmadığını, ayrıca dava dışı ... ile müvekkili davalı arasındaki 18.09.2015 tarihli ve ... sayılı sözleşmenin 13.maddesinde ancak müvekkili davalının önceden yazılı onayı alınarak sözleşmenin temlik edilebileceğini, davalının bu yönde yazılı bir onayı bulunmadığını, bu sebeple eldeki davada bu sözleşme hükümlerinin esas alınamayacağını belirtmiştir.

Alacağın temliki, 6098 sayılı TBK'nın 183 vd. maddelerinde düzenlenmiştir. Söz konusu yasa maddelerine göre kanun, sözleşme ve işin niteliği engel olmadıkça alacaklı, borçlunun rızasını almaksızın alacağını üçüncü bir kişiye devredebilir. Alacağın devrinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Bu hâliyle alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir sözleşmedir.

Devri sözleşme ile yasaklanmış alacaklarda; alacaklı ve borçlu anlaşarak, kısmen veya tamamen belli kişilere karşı veya belli bir süre ile sınırlı olarak alacağın devrini menedebilir. Bu sözleşme, şekle bağlı değildir. Ancak üçüncü şahıslara karşı ileri sürülebilmesi için, devir yasağının yazılı olması ve bu şartın borç senedinde belirtilmiş olması gerekir.

Devri caiz olmayan bir alacak hakkında yapılan temlik işlemi ilke olarak geçersiz olup, böyle bir devir sadece borçlu karşısında değil, temlik edenle temlik alan arasında da hüküm ve sonuç doğurmaz. Sözleşmede temlik yasağı bulunması ya da borçlunun rızasına bağlanmış olması durumunda borçlunun rızasının bulunmaması halinde alacağın temliki borçluya karşı ileri sürülemez (Yargıtay HGK'nın 29.03.2023 tarihli ve 2021/(15)6-535 Esas, 2023/266 Karar sayılı ilamı).

Somut olayda, her ne kadar davacı vekilince davacının dava dışı ... ile imzaladığı alacağın temliki hükümlerine göre 18.09.2015 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin dikkate alınması gerektiği ileri sürülmüş ise de davacı ve davalı arasında 22.12.2017 tarihli yeni bir sözleşme yapılmış olup bu sözleşmede 18.09.2015 tarihli sözleşmeye atıf yapılmamış ve bir bağ kurulmamıştır. Sözleşmelerin nispiliği ilekesi gereğince, her sözleşme tarafları arasında hüküm doğuracağından somut olayda uyuşmazlığın taraflar arasındaki 22.12.2017 tarihli sözleşme uyarınca çözümlenmesi yerinde olmuştur. Kaldı ki; yukarıda da belirtildiği üzere alacağın temliki ile davacının, 18.09.2015 tarihli sözleşmedeki hakları temlik aldığı kabul edilse dahi anılan sözleşmenin 13.maddesinde sözleşmenin devir ve temlikinin davalı şirketin yazılı onayına bağlandığından ve davalı şirketin bu yönde yazılı bir onayının bulunduğuna dair delilin dosya kapsamında bulunmaması sebebiyle söz konusu temlikin davalı şirkete karşı ileri sürülemeyeceği anlaşılmıştır. Bu sebeple davacı vekilinin aksi yöndeki istinaf sebepleri yerinde görülmemiştir.

Taraflar arasındaki 22.12.2017 tarihli sözleşmenin incelenmesinde, sözleşmenin Ek 1 kısmında proje teslim tarihinin 30.12.2017 tarihi olduğu, 3.3.8 maddesinde genel iskan alma yükümlülüğünün davalı şirkette olduğu, ''Teslim, Teslim Tarihi'' başlıklı 4.maddesinde işbu sözleşmenin imza tarihinden itibaren 36 ay içinde teslim yapılacağının belirtildiği, ''Zilyetliğin Devri (Anahtar Teslimi)'' başlıklı 4.1 maddesinde sözleşme konusu bağımsız bölümün en geç Ek 1'de belirtilen teslim tarihine kadar Ek 3'deki teknik şartname standartlarında teslim edileceği, Ek 1'de belirtilen teslim tarihinden itibaren zilyetliğin devrinin veya alıcı yani davacı adına tapuda teslimin gerçekleşmemesi ve bu gecikmenin 6 ayı aşması halinde davalının devam eden aylar için taşınmazın toplam satış tutarının binde ikisi tutarında aylık kira bedeli (cezai şart) ödeyeceğinin kararlaştırıldığı, 4.2.5 maddesinde ise bağımsız bölümün zilyetliğinin devrinin yapılması ve kat irtifakı tapusunun alıcı davacı adına tescilinden itibaren 6 ay içinde iskan izni için başvuracağı, iskan izninin alınmasından itibaren 6 ay içinde kat mülkiyeti tapusunu alarak davacı alıcıya vereceğinin kararlaştırıldığı görülmektedir.

Diğer yandan, sözleşme konusu taşınmazın tapu kayıtlarına göre 29.12.2017 tarihinde davalı tarafından tapuda devrinin yapıldığı anlaşılmaktadır. Taraflar arasındaki 22.12.2017 tarihli sözleşmenin Ek 1 kısmında proje teslim tarihinin 30.12.2017 tarihi olduğu, sözleşmenin ''Zilyetliğin Devri (Anahtar Teslimi)'' başlıklı 4.1 maddesinde sözleşme konusu bağımsız bölümün en geç Ek 1'de belirtilen teslim tarihine kadar Ek 3'deki teknik şartname standartlarında teslim edileceği, Ek 1'de belirtilen teslim tarihinden itibaren zilyetliğin devrinin veya alıcı yani davacı adına tapuda teslimin gerçekleşmemesi ve bu gecikmenin 6 ayı aşması halinde davalının devam eden aylar için taşınmazın toplam satış tutarının binde ikisi tutarında aylık kira bedeli (cezai şart) ödeyeceğinin kararlaştırıldığı, bu hükümlere göre davacının cezai şart talep etmesinin zilyetliğin devrinin veya alıcı yani davacı adına tapuda teslimin gerçekleşmemesi şartına bağlandığı, somut olayda tapu devrinin gerçekleştiği, bu durumda cezai şart talep hakkının bulunmadığı anlaşılmaktadır.

Yukarıda açıklanan sebeplerle, davacı vekilinin istinafa sebepleri yerinde görülmemekle birlikte, ilk derece mahkemesince yukarıda belirtilen gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle hüküm kurulması doğru görülmediğinden, Dairemizce resen nazara alınan sebeplerle, ilk derece mahkemesi kararının gerekçesinin düzeltilmesi gerekmiştir.

Açıklanan bu gerekçelerle, HMK'nın 33 ve 353/1.b.2 maddeleri uyarınca dosya üzerinden yapılan istinaf incelemesi sonucunda, davacı vekilinin istinaf sebepleri yerinde görülmemekle birlikte resen nazara alınan sebeplerle, ilk derece mahkemesinin istinafa konu kararın gerekçesi düzeltilmek üzere kaldırılarak davanın esası hakkında Dairemizce yeniden karar verilmesine ve neticede davanın reddine dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM : Yukarıda açıklanan gerekçelerle;

HMK'nın 33 ve 353/1.b.2 maddeleri uyarınca dosya üzerinden yapılan istinaf incelemesi sonucunda, davacı vekilinin istinaf sebepleri yerinde görülmemekle birlikte resen nazara alınan sebeplerle ilk derece mahkemesinin istinafa konu kararının gerekçesi düzeltilmek üzere kaldırılarak davanın esası hakkında Dairemizce yeniden karar verilmesine, bu doğrultuda;

1-Davanın reddine,

2-Karar tarihi itibariyle yürülükte bulunan Haçlar Tarifesi gereğince alınması gereken 732,00 TL harcın peşin ve tamamlama harcı olarak yatırılan toplam 829,40 TL'den mahsubu ile artan mahsubu artan 97,40 TL harcın talep hâlinde davacıya iadesine,

3-Davacının yaptığı yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,

4-Davalı kendisini avukatla temsil ettirdiğinden, iş bu hüküm tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca dava değeri üzerinden belirlenen 19.244,00 TL avukatlık ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine,

5-Davalı tarafından harcanan 6,40 TL vekalet harcı giderinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

6-İstinaf aşamasındaki harç ve yargılama giderleri yönünden:

a-Davacı tarafından yatırılan istinaf başvuru harcının Hazineye gelir kaydına; davacı tarafından yatırılan istinaf peşin karar harcının ise ilk derece kararı kaldırılıp yeniden hüküm kurulduğundan, talep hâlinde, ilk derece mahkemesince davacıya iadesine,

b-Kararımızın mahiyetine göre, davacının yaptığı kanun yolu giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,

7-Gerekçeli kararın, Dairemiz Yazı İşleri Müdürlüğünce taraf vekillerine tebliğine dair;

HMK'nın 353/1.b.2 maddesi uyarınca dosya üzerinden yapılan istinaf incelemesi sonucunda, 23.09.2026 tarihinde, oy birliğiyle ve kesin olarak karar verildi.