Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2026/932 E. 2026/2392 K.

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/377 E., 2024/769 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 45. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/241 E., 2022/472 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının Ankara ili, ... ilçesi, ... Mahallesinde yer alan ... AVM, TOKİ, RTÜK, Rekabet Kurumu gibi kurumları kapsayan 260 53... parselin Toplu Yapı Yönetimi olduğunu, davacı yönetim kurulu tarafından yapılan incelemelerde, davalı Şirkete ait 1 adet trafonun toplu yapıya ait alanda yer aldığını fakat bunun için yönetim ile davalı Şirket arasında imzalanmış herhangi bir sözleşme olmadığını ve bu kullanıma davacı yönetim tarafından herhangi bir muvafakat verilmediğini, mülkiyet hakkına tecavüz edildiğini, ayrıca yıllardır süregelen kullanıma karşılık bir bedel ödenmediğini, davalı Şirketlerin sebepsiz zenginleştiğini ileri sürerek; davalı Şirketlerin haksız işgali nedeniyle müdahalesinin men’ine, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 107. maddesine göre şimdilik 1.000,00 TL ecrimisil alacağının tahakkuk etttiği aylar itibariyle hesaplanacak yasal faizi ile davalı Şirketlerden tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP 1. Davalı ... (BEDAŞ) vekili cevap dilekçesinde; işletme hakkı devir sözleşmesi uyarınca idari ve hukuki ihtilafların ... (TEDAŞ) tarafından takip edileceğini, taşınmazın maliklerinin 3.kişiler olduğunu, davacının bu davayı açmakta dava ve taraf ehliyetinin bulunmadığını belirterek, davanın reddini savunmuştur. 2. Davalı TEDAŞ vekili cevap dilekçesinde; zamanaşımı süresinin dolduğunu, davacı tarafından dava açılamayacağını, işletme devir sözleşmesi uyarınca 2006 yılı sonrası için ecrimisil taleplerinin BEDAŞ'a iletilmesi gerektiğini beyanla davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin karar başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesinde yöneticinin görevlerinin sayıldığı, bu görevler arasında kat malikleri kurulunun verdiği yetki ile dava açabilmesinin de bulunduğu, somut olayda, kat maliki olmayan davacı yöneticiye el atmanın önlenmesi ve ecrimisil istemli dava açmak üzere kat malikleri kurulunca verilmiş bir yetki bulunmadığı, dolayısıyla davacının aktif dava ehliyetinin varlığından söz edilmeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin karar başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; "634 sayılı Kanun'un 35. maddesi ile yöneticinin görev ve yetkilerini belirlemiş olup bunların arasında mülkiyet hakkı ile sıkı sıkıya bağlantısı olan el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açma yetki ve görevinin bulunmadığı, Mahkemece yazılı olduğu şekilde hüküm tesisinde bir isabetsizlik bulunmadığı" gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açılması için alınan kat malikleri kurul kararının defter kayıtlarının Ankara 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2022/861 Esas sayılı dosya içinde bulunduğunu, kat malikleri kurulunda başkan ve üye seçilenlerin toplu yapı yönetimi içerisinde bulunan kamu kurumlarınca seçilen memurlar olup kat maliklerini temsilen yönetimde görev aldıklarını, mevcut başkan ve üyeler tarafından site yönetimine verilen vekâletnamenin bulunduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, el atmanın önlenmesi ve ecrimisil istemlerine ilişkindir. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle dosya içerisine alınan Bilkent Plaza Genel Kurul karar defteri ile Yönetim Kurulu karar defterinde işbu davadaki davalılara el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açılmasına ilişkin açık bir yetkinin bulunmadığının anlaşılmasına göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 30.04.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.

K A R Ş I O Y

Dava, Bilkent Plaza Üst Yönetim tarafından açılan el atmanın önlenmesi ve ecrimisil talepli davada, davacının aktif husumetinin bulunup bulunmadığına ilişkindir. İlk Derece ve İstinaf Mahkemesince; kat maliki olmayan davacı yönetime el atmanın önlenmesi ve ecrimisil istemli dava açmak üzere kat malikleri kurulunca verilmiş bir yetki bulunmadığı, dolayısıyla davacının aktif dava ehliyetinin varlığından söz edilmeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Değerli Çoğunluğun gerekçeyi ve hükmü bularak onama kararına katılmak mümkün değildir. 634 sayılı Kanun’un (KMK) 32. maddesinde ana gayrimenkulün kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetileceği, 34. maddesinde ise kat maliklerinin, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilecekleri belirtilmiştir. Bu maddeye göre seçilen yöneticinin görevleri ise 634 sayılı KMK’nın 35. maddesinde ayrı ayrı sayılmış ve maddenin (a) bendinde "kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi" yöneticinin görevleri arasında gösterilmiştir. Sözü edilen Kanun'un 38. maddesinde de yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu düzenlenmiştir. Yöneticinin kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olduğu 634 sayılı Kanun'un 38. maddesi hükmü gereğidir. Yönetici ancak kat malikleri kurulunun açık talimatına uygun şekilde hareket edebilir. (HGK 04.07.2001 günlü ve 2001/560 Esas, 2001/589 Karar sayılı ilâmı) Esas itibariyle kat maliklerince verilen yetkiye istinaden yönetici veya adı geçen üst yönetimin dava açabileceği tartışma dışıdır. Uyuşmazlık, tüm site ve maliklerinin lehine özellikle taşınmazın korunmasına yönelik 3. kişiler tarafından vaki müdahalenin önlenmesi davasında yönetimin kat maliki olmaması veya yetki almaması hâlinde dava açıp açamayacağıdır. "… Kanun hükmünün mânasını tâyin etmekte ilk esas, metnin meydana geldiği sözlerden çıkan mânadır ve ancak bu şekilde metne verilmesi gereken mâna, hükmün kanuna konulmasiyle güdülen gayeye aykırı neticeler doğuracak olduğu takdirde, lâfızdan çıkan mâna yerine, kanunun ruhundan çıkan mânaya göre hüküm verilmesi gerektir ki, bu durum, Medeni Kanunun birinci maddesinde kabul edilen kanunun lâfziyle ve ruhiyle temas ettiği bütün meselelere tatbik olunacağı kaidesinin neticelerindendir. ..." (YİBK, T: 27.03.1957, E: 1957/1, K: 1957/3) "…Hukukun görevi toplumsal yaşamı düzenlemek ve ilişkilerden doğacak sorunları çözümlemektir. O nedenle, herhangi bir olay, hakkında kural yoktur diye çözümsüz bırakılmaz. Bu gibi hukuki boşluğun bulunduğu durumlarda; hakim bizzat yasa koyucu gibi davranarak, olayı çözümlemek üzere Medeni Kanunun 1. maddesi hükmünce olaya uygulanacak kuralı bulmak ve uygulamakla yükümlüdür (YİBK 18.11.1964 T. 2/4). Bu, hakim için aynı zamanda bir görevdir. Hakim önündeki davayı sonuçlandırmak zorundadır. Anayasanın 36/2. fıkrası uyarınca hiç bir mahkeme, görev ve yetkisi içindeki davaya bakmaktan kaçınamaz". O nedenle yasada; örf ve adette olaya uygulanacak bir kural bulunmadığına dayanarak bir hakim önündeki uyuşmazlığı çözmekten kaçınamaz. … Esasen, Türk Medeni Kanunun 1. maddesinin özelliği, hakime kanun koyucu gibi kural koyma yetkisi vermiş olmasıyla önemi haizdir. Hâkimin, hukuk yaratma alanına girebilmesi için, çözümü gereken olaya uygulanabilir yasa hükmü veya örf ve adet kuralının bulunmaması yeterlidir. Hakimin yasal boşluğu doldururken takip edeceği yol; Medeni Kanunun 1. maddesinde açıklandığı üzere, yasa koyucu gibi hareket etmekten ibarettir. Bu aşamada hâkim, yasa koyucunun yapacağı gibi, tarafların karşılıklı menfaatlerini tesbit ederek, bunları adalet süzgecinden geçirip; hayat ihtiyaçlarını karşılayan ve aynı zamanda mevcut hukuk düzeni ve hukuki güvenlikle bağdaşan bir kural bulmalıdır…"(HGK, T: 04.06.2003, E: 2003/21-349, K: 2003/382) Sitelerin profesyonel yönetim firmaları veya profesyonel yöneticiler olmadan, kat maliklerinin kendi içlerinden seçtikleri (gönüllü) kişilerce yönetilmesi yasal olarak mümkündür ve zorunlu değildir. Ancak, bu durum özellikle büyük sitelerde çeşitli ihtiyaçları ve zorlukları beraberinde getirir. Site yönetimleri sayesinde kat maliklerinin muhtelif çekişme ve tartışmalara girmeden komşuluk yapabildiği ve ortak yarar sağlandığı izahtan varestedir. Yönetime dava açmayı engelleyen açık bir düzenleme yoktur. Yargı, hak arama özgürlüğünün önünü açacak yasal yorumlardan kaçmamalıdır. Hele hele 3. kişiler tarafından siteye vaki müdahaleleri defedecek yasal yola başvuramayacağını düşünmek, aidat ve her türlü mali yönetim bütçesi ile kocaman olan ekonomik yapıları işlevsiz hâle getirir. Her türlü mali fedakârlık yaparak yönetimi seçen ve güvenli sitede yaşama beklentisine giren meskun malikleri, siteye yönelik sağlık, güvenlik ve sağlığı tehdit edecek tecavüzleri için her birinin bizzat veya yetki vermesi hâlinde yönetimce dava açabileceğine zorlamak hukuku kısırlaştırır ve hâkimi, hayatın gerçeklerine yabancılaştırır. Tüm bu nedenlerle, temyiz edilen kararın bozulması görüşünde olduğumdan Değerli Çoğunluk görüşüne katılamıyorum.