Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/4572 E. 2026/1102 K.

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/1094 E., 2025/765 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Mustafakemalpaşa 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2018/1264 E., 2022/16 K.

Bölge Adliye Mahkemesince verilen karar davacı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, ... Mevkii, 507 parselde bulunan 11.425,00 m² yüz ölçümlü tarla vasfında arazinin 1/4 hisse payına denk gelen 2.856,25 m²'sinin maliki olduğunu, söz konusu taşınmazın 3/20 hisse payına denk gelen 1.713,75 m²'sinin davalı ... tarafından 18.09.2017 tarihinde 1.000,00 TL karşılığında satın alındığını müvekkilinin harici olarak öğrendiğini, gayrimenkulü aynı bedelle almaya hazır olan müvekkilinin kanuni ön alım hakkını kullanmak istediğini, bu nedenle davalının satın aldığı 3/20 hissenin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu taşınmaz hissesini 30.000,00 TL karşılığında satın alındığını, ancak tapuda satış bedelinin Belediye Emlak Rayiç değeri üzerinden 1.000,00 TL olarak gösterildiğini, davacının satıştan haberdar olmasına rağmen 3 aylık yasal süre içerisinde dava açmadığını, dava konusu taşınmazda tüm paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğunu, davacının taşınmazda yer satın aldığı 22.06.2016 tarihinde kendi hissesini tel ile çevirdiğini, dava açmadan önce tel örgüyü kaldırdığını belirterek davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, davacı paydaşın ve davalıya pay satan dava dışı paydaş ...'in payına karşılık olan kullandıkları kısımların mevcut olduğu anlaşıldığından dava konusu taşınmazda fiili taksimin bulunduğu ve bu durumda ön alım hakkının kullanılmasının dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağından davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekilince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, Mahkemece fiili taksimin varlığının kabulü ile davanın reddine karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın yer aldığı parsel de fiili taksim bulunmadığını, davalı tanıkları ... ile ...'nün dava konusu taşınmazda paylaşım olduğunu iddia ettiklerini ancak her ikisinin de arazinin aynı bölümünün kendilerine ait olduğunu beyan ettiklerini, bilirkişilerce düzenlenen raporlardaki hava fotoğraflarının paylaşımın mevcut olmadığını ortaya koyduğunu, müvekkilinin hissesinin asgari tarım arazisi oranlarının altında bırakıldığını ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 732. maddesi uyarınca ön alım hakkından kaynaklı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilinin temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VII. KARAR Açıklanan sebeplerle; Davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 27.02.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.

K A R Ş I O Y

Dava, yasal ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil işlemine ilişkindir. Dava konusu taşınmaz, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında olan tarım arazisidir. Değerli Çoğunluk tarafından kararın onanmasına karar verilmiş ise de bu görüşe katılmak mümkün değildir. 4721 sayılı Kanunun 732. maddesi uyarınca, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler. Yasal ön alım hakkının başlıca iki amacı vardır. Paydaşlar arasında istenmeyen kişilerin girmesini önlemek ve paydaşlar arasında birçok soruna sebep olan paylı mülkiyetin ortadan kalkmasını kolaylaştırmaktır. Bunların yanında, yasal ön alım hakkının kullanılması ile arazilerin çok fazla bölünmesinin de önüne geçilebileceği söylenebilir. Hatta, 5403 sayılı Kanunda yapılan değişiklik ile tarım arazilerinin birleştirilmesi amaçlanmıştır. Daire ile görüş ayrılığına sebebiyet veren husus, tarım arazilerinde “fiil taksim/eylemli paylaşma” varlığının yasal ön alım hakkına engel teşkil edip etmeyeceği noktasındadır. 4721 sayılı Kanunun düzenlemesinde paydaşlar arasında fiili taksim hususu düzenlenmediği gibi ön alım hakkının kullanımına olan etkisine dair bir düzenleme de bulunmamaktadır. Bu kavram uygulamamıza Yargıtay içtihatları ile girmiştir. Yargısal içtihatlarda yapılan tanıma göre paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğu taktirde ön alım hakkının kullanılmasının dürüstlük kurallarına aykırı olduğunun kabul edilebilmesi için, yasal ön alım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu bir taşınmazın varlığı, bu taşınmazın, paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesi ve davacı ve davalıya pay satan paydaş (paydaşların) taşınmazın belirli bir kısmını kullanması gerekli ve yeterlidir. Paydaşlar arasında fiili taksim bulunması hâlinde yasal ön alım hakkının kullanılamayacağına dair bir yasa hükmü bulunmasa da, taşınmazda fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre de paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemli olarak bağımsız bu oluşumun korunması, 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde tanımını bulan dürüstlük kuralının gereğidir. Zira 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir. Bilindiği üzere hakkın açıkça kötüye kullanıldığı tüm hâllerde dürüstlük kuralına da aykırılık söz konusudur. Fiili taksimin hukuki dayanağını da 4721 sayılı Kanunun bu maddesi oluşturmaktadır (Tunaboylu, M.: Ön alım (Şuf’a) Davaları, 4. b., Ankara 2008, s.440). Ön alım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi Mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi hâlde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı hâlinde davanın reddi gerekir. Yüksek Mahkeme uzun süredir istikrar kazanan kararlarında fiili taksim hâlinde ön alım hakkının kullanılamayacağına karar vermesinde bizce bir haklılık vardır. Ancak, yasal bir dayanağı olmadığı hâlde 4721 sayılı Kanun'un 2. maddesine dayanarak verdiği kararların, 5403 sayılı Kanunun yürürlüğe girmesi ile artık uygulama dayanağı kalmamıştır. Anayasanın 44. maddesiyle Devlete, tarım topraklarının korunması ve geliştirilmesi ödevi yüklenmiş ve bu amaçla, tarımsal arazileri gruplandırma ve bunların büyüklüğünü belirleme yetkisi tanınmıştır. 03.07.2005 tarihli ve 19.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5403 sayılı Kanun'un amacı; toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemektir. 5403 sayılı Kanun 15.05.2014 tarihli ve 29001 sayılı Resmî Gazete'de yayınlanan 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile değiştirilmiştir. Yeni yasal düzenleme ile asgari tarımsal arazi büyüklüğü ve yeterli gelirli tarımsal arazi büyüklüğü kavramları tanımlanmış, belirlenen büyüklükteki tarımsal araziler üzerinde gerçekleştirilecek mülkiyeti aktarıcı nitelikli işlemlerin yanı sıra, intikal ve miras taksimi işlemlerinde önemli değişiklikler öngörülmüştür. Kural olarak tarımsal alanlarda gerçekleştirilecek tapu ve kadastro işlemlerinde, tarımsal nitelik taşıyan alanların asgari tarımsal arazi büyüklüğü, yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü, arazi sınıfları arasındaki dönüştürme katsayıları, tarımsal alanlar arasındaki ekonomik bütünlük vb. kavramların tarım müdürlüklerince irdelenerek doğrudan işlem tesis edilmesi mümkün olmadığından söz konusu taleplerle ilgili olarak il/ilçe Tarım ve Orman Müdürlüklerince olumlu görüş verilmesi durumunda işlemlerin gerçekleştirilmesi yoluna gidilmiştir. 5403 sayılı Kanunda 6537 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik ile, tarım arazileri Tarım ve Orman Bakanlığınca belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemeyecek, hisselendirilemeyecek, pay ve paydaş sayısı artırılamayacaktır. Tarımsal açıdan gelişmiş ülkelerde yıllara göre tarımsal işletmelerin sayısı azalıp büyüklükleri artarken, ülkemizdeki süreç bunun tam tersi bir şekilde işlemekte, tarımsal işletme sayısı artarken büyüklükleri azalmaktadır. Modern ülkelerde olduğu üzere tarımsal işletmelerin büyümesinin sağlanması yolunda düzenleme yapılmasının kamu yararına aykırı bir yönü olmadığı gibi Anayasanın 44. maddesiyle Devlete yüklenen ödevle de uyumludur. Yargısal kararlarda fiili taksim olgusunun varlığı hâlinde ön alım hakkının kullanılamayacağına ilişkin süregelen uygulamaların kanun değişikliği ile birlikte artık tarım arazilerinde devam edilmesi mümkün değildir. Hatta, 6537 sayılı Kanunun 5. maddesi ile 03.07.2005 tarihli ve 5403 sayılı Kanunun 8. maddesinden sonra gelmek üzere eklenen 8/İ maddesinin ikinci fıkrası sınırdaş tarımsal arazi maliklerine de ön alım hakkı getirerek aynı Kanun'un 1. maddesinde açıklanan “...asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi..” amacına uygun bir düzenleme getirmişti. Ne var ki, ön alım hakkının kötüye kullanılması sonucu yasa koyucu 28.10.2020 kabul tarihli, 04.11.2020 tarihli ve 31294 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 7255 sayılı Kanunun 20. maddesiyle yürürlükten kaldırmıştır. Kanun koyucunun sınırdaş parsel malikine tanınan ön alım hakkını kaldırması kanunun amacında da değişikliğe gittiği anlamı çıkarılamaz. 5403 sayılı Kanunun ilk hâli ve sonrasındaki değişiklikler bir bütün olarak ele alındığında, 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinin dayanak yapıldığı İBK’nın uygulama kabiliyeti kalmamıştır. Birçok paydaşı olan tarım arazisi vasfında olan paylı bir taşınmazda, bir paydaşın payını devretmesi hâlinde davacının taşınmazda belli bir kısmı kullandığının saptanması hâlinde ön alım hakkını kullanamayacağına ilişkin uygulamaya devam edilmesi, kamu düzeni ve kamu yararı ilkeleri gözetilerek çıkarılan yasalara ve adalet ilkesi ile hakkaniyete uygun düşmeyecektir. Açıklanan gerekçelerle, tarım arazilerinde ilkesel olarak, fiili taksim olgusunun ön alım hakkına engel teşkil etmeyeceği düşüncesinde olduğumuzdan, yerel Mahkemenin davanın reddine ilişkin hükmünün bozulması gerektiği kanaatiyle, Sayın Çoğunluğun kararına katılmıyoruz.