Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/4530 E. 2026/1240 K.

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/516 E., 2025/1403 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Tire 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/467 E., 2022/707 K.

Bölge Adliye Mahkemesince verilen karar davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin İzmir ili, ... Mevkii, 1 ada 4 No.lu parselde kayıtlı tarla vasfında taşınmazın 3/4 payının maliki olduğunu, diğer paydaş ...nın 1/4 payını 28.07.2021 tarihinde 10.000,00 TL bedelle davalıya sattığını, müvekkilinin bu satıştan 09.09.2021 tarihinde haberdar olduğunu ileri sürerek davalı adına kayıtlı 1/4 hissenin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu taşınmazın 1/4 payını 28.07.2021 tarihinde 260.000,00 TL bedelle satın aldığını, taşınmaz hissesinin satın alınmadan önce satıcının payının zeminde fiilen ayrılmış olduğunu, paydaşların kendi paylarına düşen bölümleri ayrı ayrı kullandıklarını, davacının 31.10.2021 tarihinde müşterek sınırı kiracısı olan kişilere traktörle sürdürerek bozduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile satışın noter aracılığı ile davacı tarafa bildirilmediği göz önünde bulundurularak davanın kanunda öngörülen satıştan sonraki 2 yıllık süre içerisinde açıldığı, davalı tarafından bedelde muvazaa ve fiili taksim iddiasında bulunulmuş ise de dosya kapsamında dinlenen tanıkların görgüye dayalı bilgilerinin bulunmadığı, davalının kendi muvazaasına dayanamayacağı, incelenen uydu fotoğraflarından taşınmazın 2018 yılından itibaren ayrı kullanıldığı, her ne kadar 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun yürürlüğe girmesi ile birlikte fiili taksim iddiası dinlenemeyecek ise de taşınmazda uzun süreli bir ayrı kullanım bulunmadığından fiili taksim şartlarının da oluşmadığı anlaşıldığından davanın kabulüne karar verilmiştir IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekilince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 28.07.2021 tarihinde davalıya yapılan hisse satışı ile ilgili olarak davacıya noter kanalıyla ihtarname tebliğ edilmediğinden 17.09.2021 tarihinde ön alım hakkına dayalı olarak tapu iptali ve tescil isteğinde bulunulması nedeniyle davanın hak düşürücü süre içerisinde açıldığını, Mahkemece, yapılan keşifte dinlenen tanık beyanları, zemindeki inceleme ve bilirkişi raporu kapsamına göre taşınmazda davalıya pay satışı yapan önceki malik ile davacının ayrı ayrı kullandığı yerlerin tespit edilmiş olması nedeniyle davanın fiili taksim olgusuna dayalı olarak reddedilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile kabulüne karar verilmesi hatalı olduğundan davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; davalı tanıklarının beyanlarına göre fiili taksim savunmasının ispat edilemediğini, bilirkişi raporunda yer alan uydu görüntülerinde taşınmazın uzun yıllardır sabit bir fiili taksim ile kullanılmadığının belirlendiğini, davacı tanıklarının beyanları ile fiili taksimin olmadığının anlaşıldığını, taşınmazın tamamının kiracılar tarafından herhangi bir fiili taksim uzlaşması olmaksızın, sabit sınır ve ölçüm ile belirlenmeksizin ayrı olarak kullanıldığını, yine kiracıların kullanım alanlarının geçen yıllar içerisinde değişiklik gösterdiğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 732. maddesi uyarınca ön alım hakkından kaynaklı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilinin temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VII. KARAR Açıklanan sebeplerle; Davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 04.03.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.

(Karşı Oy) (Karşı Oy)

K A R Ş I O Y Dava, yasal ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescili işlemine ilişkindir. Dava konusu taşınmaz, 5403 sayılı Kanun kapsamında olan tarım arazisidir. Değerli çoğunluk tarafından kararın onanmasına karar verilmiş ise de bu görüşe katılmak mümkün değildir. 4721 sayılı Kanunun 732. maddesi uyarınca, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler. Yasal ön alım hakkının başlıca iki amacı vardır. Paydaşlar arasında istenmeyen kişilerin girmesini önlemek ve paydaşlar arasında birçok soruna sebep olan paylı mülkiyetin ortadan kalkmasını kolaylaştırmaktır. Bunların yanında, yasal ön alım hakkının kullanılması ile arazilerin çok fazla bölünmesinin de önüne geçilebileceği söylenebilir. Hatta, 5403 sayılı Kanun'da yapılan değişiklik ile tarım arazilerinin birleştirilmesi amaçlanmıştır. Daire ile görüş ayrılığına sebebiyet veren husus, tarım arazilerinde “fiil taksim/eylemli paylaşma” varlığının yasal ön alım hakkına engel teşkil edip etmeyeceği noktasındadır. 4721 sayılı Kanunun düzenlemesinde paydaşlar arasında fiili taksim hususu düzenlenmediği gibi ön alım hakkının kullanımına olan etkisine dair bir düzenleme de bulunmamaktadır. Bu kavram uygulamamıza Yargıtay içtihatları ile girmiştir. Yargısal içtihatlarda yapılan tanıma göre paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğu taktirde ön alım hakkının kullanılmasının dürüstlük kurallarına aykırı olduğunun kabul edilebilmesi için, yasal ön alım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu bir taşınmazın varlığı, bu taşınmazın, paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesi ve davacı ve davalıya pay satan paydaş (paydaşların) taşınmazın belirli bir kısmını kullanması gerekli ve yeterlidir. Paydaşlar arasında fiili taksim bulunması hâlinde yasal ön alım hakkının kullanılamayacağına dair bir yasa hükmü bulunmasa da, taşınmazda fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre de paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemli olarak bağımsız bu oluşumun korunması, 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde tanımını bulan dürüstlük kuralının gereğidir. Zira 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir. Bilindiği üzere hakkın açıkça kötüye kullanıldığı tüm hâllerde dürüstlük kuralına da aykırılık söz konusudur. Fiili taksimin hukuki dayanağını da 4721 sayılı Kanun'un bu maddesi oluşturmaktadır (Tunaboylu, M.: Ön alım (Şuf’a) Davaları, 4. b., Ankara 2008, s.440). Ön alım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi Mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı hâlinde davanın reddi gerekir. Yüksek Mahkeme uzun süredir istikrar kazanan kararlarında fiili taksim halinde ön alım hakkının kullanılamayacağına karar vermesinde bizce bir haklılık vardır. Ancak, yasal bir dayanağı olmadığı hâlde 4721 sayılı Kanunun 2. maddesine dayanarak verdiği kararların, 5403 sayılı Kanun'un yürürlüğe girmesi ile artık uygulama dayanağı kalmamıştır. Anayasa'nın 44. maddesiyle Devlete, tarım topraklarının korunması ve geliştirilmesi ödevi yüklenmiş ve bu amaçla, tarımsal arazileri gruplandırma ve bunların büyüklüğünü belirleme yetkisi tanınmıştır. 03.07.2005 tarihli ve 19.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5403 sayılı Kanunun amacı; toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemektir. 5403 sayılı Kanunun, 15.05.2014 tarih ve 29001 sayılı Resmî Gazete'de yayınlanan 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile değiştirilmiştir. Yeni yasal düzenleme ile asgari tarımsal arazi büyüklüğü ve yeterli gelirli tarımsal arazi büyüklüğü kavramları tanımlanmış, belirlenen büyüklükteki tarımsal araziler üzerinde gerçekleştirilecek mülkiyeti aktarıcı nitelikli işlemlerin yanı sıra, intikal ve miras taksimi işlemlerinde önemli değişiklikler öngörülmüştür. Kural olarak tarımsal alanlarda gerçekleştirilecek tapu ve kadastro işlemlerinde, tarımsal nitelik taşıyan alanların asgari tarımsal arazi büyüklüğü, yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü, arazi sınıfları arasındaki dönüştürme katsayıları, tarımsal alanlar arasındaki ekonomik bütünlük vb. kavramların tarım müdürlüklerince irdelenerek doğrudan işlem tesis edilmesi mümkün olmadığından söz konusu taleplerle ilgili olarak il/ilçe tarım ve orman müdürlüklerince olumlu görüş verilmesi durumunda işlemlerin gerçekleştirilmesi yoluna gidilmiştir. 5403 sayılı Kanunda 6537 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik ile, tarım arazileri Tarım ve Orman Bakanlığınca belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemeyecek, hisselendirilemeyecek, pay ve paydaş sayısı artırılamayacaktır. Tarımsal açıdan gelişmiş ülkelerde yıllara göre tarımsal işletmelerin sayısı azalıp büyüklükleri artarken, ülkemizdeki süreç bunun tam tersi bir şekilde işlemekte, tarımsal işletme sayısı artarken büyüklükleri azalmaktadır. Modern ülkelerde olduğu üzere tarımsal işletmelerin büyümesinin sağlanması yolunda düzenleme yapılmasının kamu yararına aykırı bir yönü olmadığı gibi Anayasa'nın 44. maddesiyle Devlete yüklenen ödevle de uyumludur. Yargısal kararlarda fiili taksim olgusunun varlığı halinde ön alım hakkının kullanılamayacağına ilişkin süregelen uygulamaların yasa değişikliği ile birlikte artık tarım arazilerinde devam edilmesi mümkün değildir. Hatta, 6537 sayılı Kanunun 5. maddesi ile 03.07.2005 tarihli ve 5403 sayılı Kanunun 8. maddesinden sonra gelmek üzere eklenen 8/İ maddesinin ikinci fıkrası sınırdaş tarımsal arazi maliklerine de ön alım hakkı getirerek aynı Kanun'un 1. maddesinde açıklanan “...asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi..” amacına uygun bir düzenleme getirmişti. Ne var ki, ön alım hakkının kötüye kullanılması sonucu yasa koyucu 28.10.2020 kabul tarihli, 04.11.2020 tarihli ve 31294 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 7255 sayılı Kanunun 20. maddesiyle yürürlükten kaldırmıştır. Yasa koyucunun sınırdaş parsel malikine tanınan ön alım hakkını kaldırması yasanın amacında da değişikliğe gittiği anlamı çıkarılamaz. 5403 sayılı Kanunun ilk hâli ve sonrasındaki değişiklikler bir bütün olarak ele alındığında, Medeni Kanun'un 2. maddesinin dayanak yapıldığı İBK’nın uygulama kabiliyeti kalmamıştır. Birçok paydaşı olan tarım arazisi vasfında olan paylı bir taşınmazda, bir paydaşın payını devretmesi hâlinde davacının taşınmazda belli bir kısmı kullandığının saptanması hâlinde ön alım hakkını kullanamayacağına ilişkin uygulamaya devam edilmesi, kamu düzeni ve kamu yararı ilkeleri gözetilerek çıkarılan yasalara ve adalet ilkesi ile hakkaniyete uygun düşmeyecektir. Açıklanan gerekçelerle, tarım arazilerinde ilkesel olarak, fiili taksim olgusunun ön alım hakkına engel teşkil etmeyeceği düşüncesinde olduğumuzdan, yerel Mahkemenin davanın reddine ilişkin hükmünün bozulması gerektiği kanaatiyle, sayın çoğunluğun kararına katılmıyoruz.