Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/1753 E. 2026/1223 K.

MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/1079 E., 2024/2379 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Serik 3. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/66 E., 2023/18 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davacı vekili, birleştirilen davada davacılar vekili ve birleştirilen davada davacı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA 1. Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; davacının dava konusu 72 parsel sayılı taşınmazın paydaşı olduğunu, paydaş olmayan davalının ½ hisseyi satın aldığını ve müvekkilinin ön alım hakkını kullanmak istediğini belirterek dava konusu taşınmazda davalı adına kayıtlı payın iptali ile vekil edeni adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir. 2. Birleştirilen davada davacılar vekili dava dilekçesinde; davacıların dava konusu 72 parsel sayılı taşınmazın paydaşı olduğunu, dava dışı paydaşların paylarını 25.07.2019 tarihinde davalıya sattığını ve müvekkillerinin ön alım hakkını kullanmak istediğini belirterek dava konusu taşınmazda davalı adına kayıtlı payın iptali ile vekil edenleri adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Asıl ve birleştirilen davada davalı vekili cevap dilekçelerinde özetle; davanın süresinde açılmadığını ve dava konusu taşınmazda fiili taksim bulunduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında özetle; dava konusu taşınmazın hissedarlar arasında eylemli olarak paylaşıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davacı vekili, birleştirilen davada davacılar vekili ve birleştirilen davada davacı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Asıl davada davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, eksik inceleme ve hatalı değerledirme ile sonuca gidildiğini ve dava konusu taşınmazda fiili taksim bulunmadığını beyan etmektedir. 2. Birleştirilen davada davacılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, eksik inceleme ve hatalı değerledirme ile sonuca gidildiğini, dava konusu taşınmazda fiili taksim bulunmadığını ve karşı vekalet ücretinin hatalı hesaplandığını beyan etmektedir. 2. Birleştirilen davada davacı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, eksik inceleme ve hatalı değerledirme ile sonuca gidildiğini, eksik harç tamamlattırılarak yargılamaya devam edilmesi gerektiğini, davalı yararına asıl ve birleştirilen davacılar yönünden ayrı ayrı vekalet ücreti takdir edilmesinin hatalı olduğunu, taşınmazda yalnız davacıların kullandıkları yerlerin bulunması fiili taksim olgusunu ispat için yeterli bir sebep olamayacağını, bilirkişi raporunun denetime elverişli olmadığını, davalıya pay satan paydaşların fiilen kullandıkları bölüm bulunmadığından ön alım hakkını kullanan davacı ...’in kötüniyetli olduğundan söz edilemeyeceğini beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre asıl davada davacı vekili, birleştirilen davada davacılar vekili ve birleştirilen davada davacı ... vekilinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2. Ön alım hakkının kullanılmasında davacının dayandığı pay el birliği mülkiyetine konu ise tüm ortakların birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerekir. Çünkü bu gibi hallerde 11.10.1982 gün ve 3/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın tereke adına açıldığının kabulü gerekir. Muvafakat duruşmaya gelip bu konuda beyanda bulunmakla veya imzası noterce onaylı muvafakat belgesi ibraz edilmesi suretiyle yahut davacı adına davayı takip eden avukata vekalet verilmesi ile sağlanabilir. Dosya içeriği ve toplanan delillerden, davacıların dava konusu 72 parsel sayılı taşınmazda el birliği ortağı şeklinde malik olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda, davacılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı olup ön alım davasından kaynaklı uyuşmazlıkta kendisini vekille temsil ettiren davalı lehine tek vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken her bir dava için ayrı ayrı vekalet ücretine karar verilmesi doğru olmamıştır. Ne var ki bu husus, kararın bozulmasını gerektirmiş ise de; yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden HMK'nın 370/2. maddesi gereğince hüküm sonucunun aşağıdaki şekilde düzeltilerek onanmasına karar verilmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Asıl davada davacı vekili, birleştirilen davada davacılar vekili ve birleştirilen davada davacı ... vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. İlk Derece Mahkemesi karar sonucunun “6-” ve “7-”. bentlerinin hüküm fıkrasından çıkarılmasına, yerine “6-”. bent olarak; "...Asıl ve birleştirilen davada karar tarihindeki A.A.Ü.T. gereğince 92.052,00 TL nispi ücreti vekaletinin asıl dava davacısı ... ile birleştirilen dava davacıları ... ve ...'ten alınarak asıl ve birleştirilen dava davalısı ...'a ödenmesine,...” cümlesinin yazılmasına, “8-”. bent numarasının “7-” olarak yazılmasına hükmün DEĞİŞTİRİLMİŞ ve DÜZELTİLMİŞ bu şekliyle ONANMASINA, Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde ilgililere iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 04.03.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.

K A R Ş I O Y

Dava, yasal ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir. Dava konusu taşınmaz, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanun'u kapsamında olan bir tarım arazisidir. TMK'nın 732. maddesi uyarınca, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler. Yasal ön alım hakkının başlıca iki amacı vardır. Bunlar, paydaşlar arasında istenmeyen kişilerin girmesini önlemek ve paydaşlar arasında birçok soruna sebep olan paylı mülkiyetin ortadan kalkmasını kolaylaştırmaktır. Bunların yanında, yasal ön alım hakkının kullanılması ile arazilerin çok fazla bölünmesinin de önüne geçilebileceği söylenebilir. Hatta, 5403 sayılı Kanun'da yapılan değişiklik ile tarım arazilerinin birleştirilmesi amaçlanmıştır. Daire ile görüş ayrılığına sebebiyet veren husus, tarım arazilerinde “fiil taksim/eylemli paylaşma” varlığının yasal ön alım hakkına engel teşkil edip etmeyeceği noktasındadır. TMK'nın düzenlemesinde paydaşlar arasında fiili taksim hususu düzenlenmediği gibi ön alım hakkının kullanımına olan etkisine dair bir düzenleme de bulunmamaktadır. Bu kavram uygulamamıza Yargıtay içtihatları ile girmiştir. Yargısal içtihatlarda yapılan tanıma göre paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğu takdirde ön alım hakkının kullanılmasının dürüstlük kurallarına aykırı olduğunun kabul edilebilmesi için, yasal ön alım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu bir taşınmazın varlığı, bu taşınmazın, paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesi ve davacı ve davalıya pay satan paydaş (paydaşların) taşınmazın belirli bir kısmını kullanması gerekli ve yeterlidir. Paydaşlar arasında fiili taksim bulunması hâlinde yasal ön alım hakkının kullanılamayacağına dair bir kanun hükmü bulunmasa da, taşınmazda fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre de paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemli olarak bağımsız bu oluşumun korunması, TMK'nın 2. maddesinde tanımını bulan dürüstlük kuralının gereğidir. Zira TMK'nın 2. maddesinde herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir. Bilindiği üzere hakkın açıkça kötüye kullanıldığı tüm hâllerde dürüstlük kuralına da aykırılık söz konusudur. Fiili taksimin hukuki d ayanağını da TMK'nın bu maddesi oluşturmaktadır (Tunaboylu, M.: Önalım (Şuf’a) Davaları, 4. b., Ankara 2008, s.440). Ön alım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi Mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi hâlde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı hâlinde davanın reddi gerekir. Yüksek Mahkeme uzun süredir istikrar kazanan kararlarında fiili taksim hâlinde ön alım hakkının kullanılamayacağına karar vermesinde bizce bir haklılık vardır. Ancak, yasal bir dayanağı olmadığı hâlde TMK'nın 2. maddesine dayanarak verdiği kararların, 5403 sayılı Kanun'un yürürlüğe girmesi ile artık uygulama dayanağı kalmamıştır. Anayasa'nın 44. maddesiyle Devlete, tarım topraklarının korunması ve geliştirilmesi ödevi yüklenmiş ve bu amaçla, tarımsal arazileri gruplandırma ve bunların büyüklüğünü belirleme yetkisi tanınmıştır. 03.07.2005 tarihli ve 19.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5403 sayılı Kanun'un amacı; toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemektir. 5403 sayılı Kanun, 15.05.2014 tarih ve 29001 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile değiştirilmiştir. Yeni yasal düzenleme ile asgari tarımsal arazi büyüklüğü ve yeterli gelirli tarımsal arazi büyüklüğü kavramları tanımlanmış, belirlenen büyüklükteki tarımsal araziler üzerinde gerçekleştirilecek mülkiyeti aktarıcı nitelikli işlemlerin yanı sıra, intikal ve miras taksimi işlemlerinde önemli değişiklikler öngörülmüştür. Kural olarak tarımsal alanlarda gerçekleştirilecek tapu ve kadastro işlemlerinde, tarımsal nitelik taşıyan alanların asgari tarımsal arazi büyüklüğü, yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü, arazi sınıfları arasındaki dönüştürme katsayıları, tarımsal alanlar arasındaki ekonomik bütünlük vb. kavramların tarım müdürlüklerince irdelenerek doğrudan işlem tesis edilmesi mümkün olmadığından söz konusu taleplerle ilgili olarak il/ilçe tarım ve orman müdürlüklerince olumlu görüş verilmesi durumunda işlemlerin gerçekleştirilmesi yoluna gidilmiştir. 5403 sayılı Kanun'da 6537 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik ile, tarım arazileri Tarım ve Orman Bakanlığınca belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemeyecek, hisselendirilemeyecek, pay ve paydaş sayısı artırılamayacaktır. Tarımsal açıdan gelişmiş ülkelerde yıllara göre tarımsal işletmelerin sayısı azalıp büyüklükleri artarken, ülkemizdeki süreç bunun tam tersi bir şekilde işlemekte, tarımsal işletme sayısı artarken büyüklükleri azalmaktadır. Modern ülkelerde olduğu üzere tarımsal işletmelerin büyümesinin sağlanması yolunda düzenleme yapılmasının kamu yararına aykırı bir yönü olmadığı gibi Anayasa'nın 44. maddesiyle Devlete yüklenen ödevle de uyumludur. Yargısal kararlarda fiili taksim olgusunun varlığı hâlinde ön alım hakkının kullanılamayacağına ilişkin süregelen uygulamaların kanun değişikliği ile birlikte artık tarım arazilerinde devam edilmesi mümkün değildir. Hatta, 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımında Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 5. maddesi ile 03.07.2005 tarihli ve 5403 sayılı Kanun'un 8. maddesinden sonra gelmek üzere eklenen 8/İ maddesinin ikinci fıkrası sınırdaş tarımsal arazi maliklerine de ön alım hakkı getirerek aynı yasanın 1. maddesinde açıklanan "...asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi.." amacına uygun bir düzenleme getirmişti. Ne var ki, ön alım hakkının kötüye kullanılması sonucu kanun koyucu 28.10.2020 kabul tarihli, 04.11.2020 tarih ve 31294 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 7255 sayılı Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı DÜzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun'un 20. maddesiyle yürürlükten kaldırmıştır. Kanun koyucunun sınırdaş parsel malikine tanınan ön alım hakkını kaldırması yasanın amacında da değişikliğe gittiği anlamı çıkarılamaz. 5403 sayılı Kanun'un ilk hâli ve sonrasındaki değişiklikler bir bütün olarak ele alındığında, MK m.2'nin dayanak yapıldığı İçtihadı Birleştirme Kararının uygulama kabiliyeti kalmamıştır. Birçok paydaşı olan tarım arazisi vasfında olan paylı bir taşınmazda, bir paydaşın payını devretmesi hâlinde davacının taşınmazda belli bir kısmı kullandığının saptanması hâlinde ön alım hakkını kullanamayacağına ilişkin uygulamaya devam edilmesi, kamu düzeni ve kamu yararı ilkeleri gözetilerek çıkarılan kanunlara ve adalet ilkesi ile hakkaniyete uygun düşmeyecektir. Açıklanan gerekçelerle, tarım arazilerinde ilkesel olarak, fiili taksim olgusunun ön alım hakkına engel teşkil etmeyeceği düşüncesinde olduğumuzdan, yerel Mahkemenin davanın reddine ilişkin hükmünün bozulması gerektiği kanaatiyle, Sayın Çoğunluğun kararına katılmıyorum.