Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2023/4407 E. 2024/3994 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/3671 E., 2023/984 K. KARAR : İstinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılması, yeniden hüküm verilerek davanın kısmen kabulü İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 6. Tüketici Mahkemesi SAYISI : 2018/357 E., 2022/462 K.

Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesine dayalı yap-satçı yüklenicinin temlikine ilişkin tapu iptali ve tescil, ipoteğin fekki ve cezai şart talepleri ile ikinci kademede alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davalı ... Türk Katılım Bankası Anonim Şirketi yönünden açılan davanın reddine, diğer davalı ... Tic. A.Ş yönünden ise asli talep olan tapu iptali ve tescil ile cezai şart talebinin kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı ... İnşaat Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı ... Tic. A.Ş vekilinin istinaf başvurusunun kamu düzeni yönünden kabulü ile, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeni hüküm kurularak davanın kısmen kabulü ile kısmen reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... Tic. A.Ş vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı ... Sanayi Anonim Şirketi arasında ... Noterliğinin 03.12.2015 tarih ve 15688 yevmiye numaralı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye istinaden müvekkilinin tüm edimlerini yerine getirdiğini, davalı ... şirketinin ise İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 1933 parselde kayıtlı A2 Blok zemin kat 1 numaralı daireyi teslim etmeyi vaad ettiğini, ancak davalı ... Şirketine ihtar göndermelerine rağmen şirket tarafından taşınmazın kendilerine teslim edilmediğini ve tapusunun verilmediğini, bu nedenlerle davalı ... Türk Katılım Bankası A.Ş'ye olan konut kredisi taksit ödemelerinin tedbiren durdurulmasını, satış sözleşmesinin imzalandığı tarihten sonra taşınmaz üzerine konan ipotek ve her türlü diğer kısıtlamanın fekki ile dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini, sözleşmeden kaynaklanan cezai şart ve her türlü alacakla birlikte ayrıca uğranılan tüm zararların davalılardan müteselsilen ve müştereken alınarak müvekkiline verilmesini, sözleşmenin ifası mümkün değil ise sözleşmenin feshine karar verilerek müvekkilce davalılara yapılan tüm ödemeler için şimdilik 1.000,00 TL menfi zararın fesih tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müteselsilen ve müştereken alınarak müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP 1. Davalı ... Sanayi Ve Ticaret Anonim Şirketi vekili cevap dilekçesinde özetle; İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mah. 1933 parsel, A2 blok, Zemin Kat 1 numaralı bağımsız bölümün devrinin Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu tarafından alınan ticari bütünlük kararına istinaden mümkün olmadığını, bu nedenle tedbir konulmasında davacının hukuki yararının bulunmadığını belirterek taşınmaz üzerine tedbir konulmasına ilişkin taleplerin reddine karar verilmesini, diğer davalı bankanın kredi ödemelerinin durdurulmasına ilişkin tedbir talebinin, dava konusu talebin tapu iptal ve tescile yönelik olduğu göz önüne alınarak reddine karar verilmesini, davanın esastan reddini talep etmiştir.

2. Davalı ... Türk Katılım Bankası Anonim Şirketi vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı tarafın diğer davalı ile arasındaki sözleşmenin akıbeti ve hatta davacının sözleşmeden dönüp dönmediğinin henüz belli olmadığını, hal böyleyken davacının müvekkili Bankadan bu aşamada herhangi bir talepte bulunmasının hukuken mümkün olmadığını, bu nedenle husumet itirazında bulunduklarını, bu taleplerinin kabulü ile müvekkili banka hakkındaki davanın tefrik edilmek suretiyle usulden reddini, müvekkil bankanın sorumluluğunun kullanılan kredi tutarı ile sınırlı olduğunu, davacı tarafın diğer davalı ile arasındaki sözleşmenin akıbetine kesinlik kazandırmak suretiyle müvekkil bankaya sözleşmeden dönme iradesini içeren bir ihtar göndermediğini, müvekkili banka ile akdetmiş olduğu protokol halen yürürlükte olduğundan ve ayrıca diğer davalı ile arasındaki sözleşmede müvekkil bankanın taraf olmaması sebebi ile bu sözleşmenin akıbeti henüz netlik kazanmadığı için bu aşamada müvekkili bankaya husumet yöneltilemeyeceğinden müvekkil banka hakkındaki davanın husumet eksikliği ve hukuki yarar yokluğu nedenleriyle usulden reddini, davanın esasına girilmesi halinde ise; davacının kredi ilişkisi sebebi ile müvekkili bankaya ödediği bedellerin iadesi bakımından, kabulleri sebebi ile davanın kısmen kabulüne, bu kısım bakımından müvekkil Banka aleyhine yargılama giderine hükmedilmemesine, kabulü aşan kısımlar bakımından müvekkili banka cihetinden davanın tümüyle reddini, kabulü aşan kısımlar bakımından yargılama giderleri ile ücret-i vekâletin karşı tarafa tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında özetle; taraflar arasında Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığı, sözleşmenin geçerli olduğu, davalı ... yönünden yapılan değerlendirmede; davacının satın almış olduğu bağımsız bölümün keşif tarihi itibarıyla %98 oranında tamamlanmış olduğu, davacının üzerine düşen ödeme edimini yerine getirdiği, tüm bu sebeplerle dava konusu bağımsız bölümün tamamlanma oranı dikkate alınarak satış vaadi sözleşmesi esaslarına uygun olarak teslim edilmesi imkanı bulunduğu, davacının davasında haklı olduğu, tapunun davacı adına tescil edilmemesinin hukuka aykırı olduğu, bu nedenle davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilinin gerektiği, davalı banka yönünden yapılan değerlendirmede; dava konusu taşınmaz üzerine diğer davalı ... Şirketinin kullandığı Genel Krediden dolayı davalı ... Türk Katılım Bankası lehine 23.09.2014 tarih, 18650 yevmiye numarası ile 200.000,000,00 TL borç için 1. dereceden ipotek konulduğu, bu ipoteğin dava açılmadan önce yani 01.03.2016 tarih 8035 yevmiye ile terkin edildiğinin görüldüğü, davacı ile davalı ... şirketi arasında imzalanan 03.12.2015 tarihli sözleşmenin bedelin ödenmesi başlıklı 2 nci maddesinde davacının 129.224,00 TL satış bedelini 04.12.2015 tarihine kadar banka kredisi ile ödeneceğinin kararlaştırıldığı, davacı tarafından 03.12.2015 tarihinde davalı bankadan 129.224,00 TL konut kredisi kullanıldığı, davacının kullanmış olduğu konut kredisinden dolayı dava konusu taşınmaz üzerine davalı ... Türk Katılım Bankası lehine 600.000,00 TL borç için 2 nci dereceden 09.12.2015 tarih 27152 yevmiye numarası ile ipotek tesis edildiği, taşınmaz üzerindeki ipoteğin aktif olduğu ve davacının kredi ödemelerinin devam ettiği, bu ipoteğin davacının kullandığı konut kredisinin teminatı olduğu, diğer davalı ... Şirketi ile bir bağlantısının olmadığı, dolayısıyla davalı ... Türk Katılım Bankası ipoteğinin kaldırılmasının davalı bankanın davacıya verdiği kredi borcunun ödenmemesi halinde davalı bankayı ekonomik olarak zarara uğratacağı, Mücbir sebep yönünden yapılan değerlendirmede; Türkiye'de 21.07.2016 tarihinde ilan edilen OHAL'ın 18.07.2018 tarihinde kaldırıldığı, OHAL sürecinde, OHAL, KHK.'ları ile alınan kararların, günlük ekonomik ticari hayatın durdurulmasına, kısıtlanmasına ilişkin kararlar olmadığı gibi, bu süreç içerisinde ülkede tüm ekonomik faaliyetlerin OHAL öncesi süreçteki gibi aynen devam ettiği, inşaatın devamına engel hukuki ya da fiili bir durumun olmadığı, davacının edimini sözleşmeye uygun olarak yerine getirdiği, ancak davalının sözleşmede belirtilen tarihte taşınmazı davacıya teslim ve adına tescil yükümlülüğünü yerine getirmediği bu nedenlerle bu hususun da mücbir sebep olarak kabulünün mümkün olmadığı, Cezai şart yönünden yapılan değerlendirmede; Bağlı kredi sözleşmesi 6502 sayılı TKHK.'nun 30/1. maddesinde; Bağlı kredi sözleşmesi; tüketici kredisinin münhasıran belirli bir malın veya hizmetin tedarikine ilişkin bir sözleşmenin finansmanı için verildiği ve bu iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik birlik oluşturduğu sözleşmedir, şeklinde tanımlanmıştır. Davacı ile davalı ... Şirketi arasında ... 20. Noterliğinin 03.12.2015 tarih 15688 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve İnşaat Yapım Sözleşmesi imzalandığı, bu sözleşme ile davalı ... Türk Katılım Bankasının taraf olmadığı, 6502 sayılı kanunun 35. Madde gerekçesinde sözleşmeden dönme halinde tüketicinin finansman kuruluşundan o ana kadar ödediği tutarları iade alabileceği hususuna yer verildiği, Satış Vaadi Sözleşmesinin tarafı olmayan bankanın bu sözleşme sebebi ile oluşacak tazminat istemlerini ve risklerini ölçebilme imkan ve ihtimalinin bulunmadığı, bankanın bu tür konut satışlarındaki rolünün, tüketicilerin kendisinin belirlediği konut için konut finansmanı sağlamaktan ibaret olduğu, dolayısıyla konut finansman kuruluşu olan bankanın sorumluluğunun sadece kullanılan kredi miktarı olduğu kabul edilerek davalı banka yönünden cezai şart talebinin reddi gerektiği kanaatine varıldığı, açıklanan gerekçelerle davanın, davalı ... Şirketi yönünden kabulüne, diğer davalı ... Türk Katılım Bankası yönünden reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... Tic. A.Ş vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri Davalı ... Ticaret Anonim Şirketi vekili istinaf dilekçesinde özetle; Davalının temerrüde düşmüş olmasının dava şartı olarak düzenlenmiş olduğunu, davanın dava şartı yokluğundan reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesinin hatalı olduğunu, davanın diğer davalı banka yönünden reddine karar verilmiş olmasının hatalı olduğunu, davanın kabulü anlamına gelmemek üzere; Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 35 inci maddesi ikinci fıkrası gereğince bağlı kredinin varlığı halinde diğer davalı bankanın müvekkil şirketle birlikte müteselsilen sorumlu olacağını, İlk derece mahkemesince hükmedilen cezai şart bedelinden davalı bankanın müvekkil şirketle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumluluğuna hükmedilmesi gerekirken Diğer Davalı ... Türk Katılım Bankası yönünden davanın reddedilmiş olmasının hatalı olduğunu belirterek mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında özetle; somut uyuşmazlıkta, dava konusu taşınmazın davacıya teslim edilmemiş olduğu ancak taraflar arasında temlik sözleşmesinin resmi biçimde yapıldığı ve kat irtifakı kurularak bağımsız bölüm belirlenebilir hale gelmiş olduğundan satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunduğu anlaşılmakla tapu iptal ve tescil isteminin kabulüne ilişkin İlk Derece Mahkemesinin değerlendirmesinde bir yanılgı görülmediği, davalı yüklenici ... İnşaat Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi 15 Temmuz 2016 tarihli darbe girişimi nedeniyle kendilerine kayyum atandığını, bunun mücbir sebep olduğunu ileri sürmüş ise de davalının kayyum atanmasına kendi hal ve hareketleriyle sebep olduğu değerlendirilmekle zararın davalının kusurundan kaynaklandığı, sözleşmede belirtilen ifa tarihi ve dava tarihi arasındaki zaman ve inşaatın tamamlanma aşaması da gözetildiğinde mücbir sebep bulunmadığı, edimlerin süresinde yerine getirilmediği, bu nedenle istinaf sebep ve gerekçelerinin yerinde olmadığının değerlendirildiği, davalı vekili sözleşmeden dönme nedeniyle tazminata hükmedilmesi gerektiğini iddia etmiş ise de yüklenicinin sözleşmeden herhangi bir gerekçe göstermeden dönmediği aksine tapu iptal ve tescil ile sözleşmenin ifasını talep ettiği ancak davalının edimini yerine getirmeyip taşınmazı teslim edememesi nedeniyle sözleşmenin mahkemece feshedildiği değerlendirilerek taraflar arasındaki sözleşmenin 45 inci maddesi uyarınca tazminata hükmedilmesine yer olmadığı kanısına varıldığı, sözleşmenin geç ifasından dolayı uğranılan müspet zararın sözleşme akiti olan davalı yüklenici ile birlikte bağlı kredi temin eden diğer davalıdan da alınmasına ilişkin itirazların ise kredinin niteliği, bankanın sözleşmenin ifasından sorumlu olmaması ve bağlı kredinin özelliği ile sözleşmede bankanın taraf olmaması değerlendirilerek reddi gerektiği, kamu düzeni yönünden yapılan incelemede; dava değerinin taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri olduğu gözetilmeksizin eksik karar ilam harcına hükmedildiği, Mahkemece toplanan deliller ile rayiç değer belirlendiğinden ve davacı tüketici olmakla harçtan muaf olup harcın tamamlanması da gerekmediğinden belirtilen eksiklik yeniden yargılamayı gerektirmemekle dairece hüküm kurulabileceğinin değerlendirildiği, açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin sair istinaf başvurusunun reddine, kamu düzeni yönünden kabulüne, re'sen yapılan inceleme sonunda harç yönünden İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın kısmen kabulü ile kısmen reddine ilişkin yeni hüküm kurulmasına karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... Tic. A.Ş vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri Davalı ... Tic. A.Ş vekili temyiz dilekçesinde özetle; 1. İlk Derece Mahkemesince mücbir sebep ve beklenmeyen hal değerlendirmesinin yapılmamış olmasının hatalı olduğunu,

2. Davalının temerrüde düşmüş olmasının dava şartı olarak düzenlendiğini, bu nedenle dava şartı yokluğundan davanın reddine karar verilmesi gerektiğini,

3. Davanın diğer davalı olan banka yönünden reddine karar verilmiş olmasının hatalı olduğunu,

4. Sözleşmenin değişen şartlara uyarlanmasına ilişkin taleplerinin değerlendirilmediğini,

5. Bölge Adliye Mahkemesi kararının yanlış olduğunu beyan ederek kararın bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık; yüklenici, aynı zamanda arsa maliki olan davalıdan bağımsız bölüm satın alımına dayalı tapu iptali ve tescil, ipoteğin fekki, cezai şart ve ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

3. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı Yargıtay İBBGK Kararı benimsenmiştir.

4. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163 üncü maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

5. Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki fark müspet zarardır. Başka bir deyişle müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır. Kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır (Tandoğan, Haluk: Türk Mesuliyet Hukuku, İstanbul, 2010, s.426). Davacının mamelekinde, sözleşme yerine getirilseydi bulunacağı duruma göre bir azalma olmuştur. İşte müspet zarar bu iki bedel arasındaki farktan ibarettir.

6. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 35/2 nci maddesinde "Bağlı kredilerde, konutun hiç ya da gereği gibi teslim edilmemesi nedeniyle tüketicinin bu Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen seçimlik haklarından birini kullanması hâlinde, satıcı ve konut finansmanı kuruluşu müteselsilen sorumludur. Ancak, konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu; konutun teslim edilmemesi durumunda konut satış sözleşmesinde veya bağlı kredi sözleşmesinde belirtilen konut teslim tarihinden, konutun teslim edilmesi durumunda konutun teslim edildiği tarihten itibaren, kullanılan kredi miktarı ile sınırlı olmak üzere bir yıldır." hükmü gereğince davalı bankanın sorumluluğu kredi miktarı ve konutun tesliminden itibaren sadece 1 yıllık süre ile sınırlıdır. Söz konusu olan bu süre emredici hukuk kuralı olması sebebiyle hak düşürücü süredir. Hak düşürücü süreler hakim tarafından taraflarca ileri sürülmese bile her aşamada re'sen gözetilir.

3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı ... Tic. A.Ş. vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

19.09.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.