Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2022/4807 E. 2022/7449 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 01/12/2014 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine Dairemizin bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 17/05/2022 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Davacı vekili, müvekkilinin 803 ada 1, 2 ve 3 parsel sayılı taşınmazlarda hissedar olduğunu, davalının 30.11.2012 ve 06.02.2013 tarihli satışlarla taşınmazlardan hisseler aldığını belirterek önalım hakkına dayalı olarak davalı adına kayıtlı payların iptaliyle müvekkili adına tescilini istemiştir. Davalı vekili, davalıya satışın ihbar edildiğini, davanın hak düşürücü süre içerisinde açılmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın TMK'nın 733/3 maddesi gereğince hak düşürücü süre yönünden reddine dair veilen ilk kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 22.02.2021 tarihli ve 2017/4392 Esas, 2021/1105 Karar sayılı ilamı ile hükmün onanmasına karar verilmiştir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin onama ilamına karşı davacı vekili, karar düzeltme isteminde bulunmuştur. Dairemizce karar düzeltme istemi kabul edilerek; "...Somut olaya gelince; davalı tarafından davacıya gönderilen Gaziantep 7. Noterliğinin 01.04.2013 tarih ve 07422 yevmiye numaralı ihtarnamesinin incelenmesinde; ihtarname içeriğinde pay satın alımından bahsedilmiş ise de; hangi bedelle ve kimden satın alındığının belirtilmediği, bu sebeple ihtarnamenin gerekli şekil şartlarını içermediği dolayısıyla geçerli olmadığı anlaşılmıştır. O halde mahkemece, davanın esasına girilerek, gerekli inceleme ve araştırma yapıldıktan sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, Türk Medeni Kanunu'nun 733/3. maddesi gereği ihtarnamenin tebliği tarihinden itibaren üç aylık süre içerisinde dava açılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir..." gerekçesiyle onama ilamının kaldırılmasına ve mahkeme hükmünün bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir. Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir. 1-Yapılan yargılama, toplanan delillere ve dosya kapsamına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2-Davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince; Önalım ... paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734. maddesi uyarınca "Önalım ... sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür." Önalım hakkının kullanılmasıyla bu ... kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir. Anayasanın "Mülkiyet ..." kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatların ... bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır. Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerekçekleştirmiş olacaklardır. Somut olaya gelince; mahkemece, ilki 30.11.2012, sonuncusu 06.02.2013 tarihinde yapılan satışlar nedeniyle açılan önalım davasında önalım bedeli ve masraflar toplamı olan 953.440,00 TL'nin 07.04.2022 tarihinde depo edilmesine karar verilmiş, belirtilen bedel depo edildikten sonra da davanın kabulüne karar verilmiş ise de, davalı temyiz dilekçesiyle, satış tarihi üzerinden uzun bir süre geçtikten sonra depo kararı verilmesinin haksız menfaat temini oluşturduğunu, bu nedenle taşınmazın güncel bedelinin depo edilmesi gerektiğini iddia etmiştir. Mahkemece, önalım bedeli tensip tarihi itibariyle depo ettirilmemiş, satış tarihinden yaklaşık 9 yıl sonra mahkeme veznesine yatırılmasına ilişkin depo kararı verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir. Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır. Dava konusu paya yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edildiği tarih arasında uzunca bir zamanın geçtiği; bu süre gözönüne alındığında, önalım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır. Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır. Mahkemece yapılması gereken, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak; resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 953.440,00 TL'nin öninceleme tarihi olan 25.06.2015 tarihinden başlayarak bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenerek, bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan (nemalı veya nemasız) miktar çıkarılarak aradaki farkın da depo edilen önalım bedeline ilavesi suretiyle karar vermektir. Davacı tarafından aradaki fark depo edildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün, bozulmasına karar vermek gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan harcın yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 05.12.2022 tarihinde oy birliği ile karar verilmiştir.