Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2022/4966 E. 2022/7080 K. – Önalım Hakkına

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 18.05.2022 gün ve 2021/8060 Esas, 2022/3567 Karar sayılı ilamı ile onanmasına karar verilmişti. Süresi içinde davalı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü: KARAR Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı vekili, müvekkilinin paydaşı olduğu 136 ada 58 parsel (eski 813 parsel) sayılı taşınmazın 1/2 payının, 29.11.2013 tarihinde dava dışı önceki paydaş ... tarafından davalıya satıldığını, müvekkiline satışla ilgili noter bildirimi yapılmadığını ileri sürerek davalı adına kayıtlı payın iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, dava konusu taşınmazda fiili taksim bulunduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hükmün davalı vekili tarafından temyizi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 02.11.2020 tarihli 2017/164 Esas, 2020/6690 Karar sayılı ilamı ile davalının fiili taksim savunması yönünden mahkemece yeterli araştırmanın yapılmadığı eksik inceleme yapıldığı belirtilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda davanın kabulüne karar verilmiş, hükmün davalı vekili tarafından temyizi üzerine Dairemizin 18.05.2022 tarihli 2021/8060 Esas, 2022/3567 Karar sayılı ilamı ile hükmün onanmasına karar verilmiştir. Davalı vekili karar düzeltme talebinde bulunmuştur. Önalım ... paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734. maddesi uyarınca "Önalım ... sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür." Önalım hakkının kullanılmasıyla bu ... kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir. Anayasanın "Mülkiyet ..." kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatların ... bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır. Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirmiş olacaklardır. Somut olaya gelince; davacı dava dilekçesinde tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden önalım hakkını kullanmak istediğini, davalı ise satış tarihi üzerinden uzun bir süre geçtikten sonra açılan davanın haksız menfaat temini oluşturduğunu, bu nedenle taşınmazın güncel bedelinin depo edilmesi gerektiğini dile getirmişlerdir. Önalım bedeli davacı tarafından 21.05.2015 tarihinde mahkeme veznesine yatırılarak satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir. Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır. Dava konusu paya yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edilmesine yönelik ara karar tarihi arasında uzunca bir zamanın geçtiği; bu süre gözönüne alındığında, önalım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır. Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır. Mahkemece yapılması gereken, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak; resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 28.735,00 TL'nin ön inceleme tarihi olan 12.03.2015 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenerek depo edilmesi için ara karar vermek ve sonucuna göre esas hakkında hüküm kurmak olmalıdır. Hükmün temyiz incelemesi sonucunda yukarıda yazılı sebeplerle bozulması gerekirken maddi hata nedeniyle onandığı bu kez yapılan inceleme ile anlaşıldığından, davalı vekilinin karar düzeltme talebinin kabulü ile Dairemizin 18.05.2022 tarihli 2021/8060 Esas, 2022/3567 Karar sayılı onama ilamının kaldırılarak kararın yukarıdaki gerekçeyle bozulmasına karar vermek gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairemizin 18.05.2022 tarihli 2021/8060 Esas, 2022/3567 Karar sayılı onama ilamının KALDIRILMASINA, hükmün açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, peşin alınan harcın ilgiliye iadesine, 21.11.2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.